Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3045
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 november 2020 in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres
(gemachtigde: mr. N.L.J. van Velzen),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft met dagtekening 10 november 2018 aan eiseres voor het jaar 2016 een aanslag (aanslagnummer [#] ) in de vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 1.799.988.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar bedrag van € 1.548.629. Bij beschikking is een verlies ten bedrage van € 251.359 verrekend.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 april 2020 te Haarlem.
Namens eiseres is [A] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde drs. [B] , vergezeld van mr. [C] en mr. [D] .
Overwegingen
Feiten
1. Financieringsmaatschappij [E] B.V., een vennootschap waarvan de uiteindelijk gerechtigde dezelfde is als die van eiseres, heeft bij leveringsakte van 20 mei 2003 het perceel aan de [F] , kadastraal bekend als gemeente [G] (hierna: [G] ), verkregen van een derde. Het perceel is geleverd als bouwterrein tegen een koopprijs van € 1.135.639 exclusief btw.
2. Blijkens een brochure uit februari 2004 bestond het plan dat [H] B.V. op [G] een woonboulevard zou realiseren.
[I] B.V., een vennootschap waarvan eiseres de enige aandeelhouder is, heeft op 20 juli 2010 [G] (perceel nr. [G] ) verworven van Financieringsmaatschappij [E] B.V. voor een koopprijs van € 1.035.000. De prijsbepaling is gebaseerd op een taxatierapport van [J] d.d. 23 maart 2009, opgemaakt ten behoeve van een bankfinanciering aan [H] B.V.
3. Het voormelde taxatierapport is opgesteld in opdracht van Fortis Bank. In het taxatierapport wordt – voor zover hier van belang – gesproken over ‘de ontwikkelingslocatie met bouwplan’ gelegen aan de [F] . De waardering heeft plaatsgevonden op basis van een residuele benadering, uitgaande van de veronderstelling dat het bouwplan (de woonboulevard) zal worden gerealiseerd. Daarbij wordt uitgegaan van een huurprijs van € 60 per m2, hetgeen leidt tot een grondwaarde van het perceel nr. [G] van € 1.035.000.
4. [I] B.V. behoort sinds 2011 tot een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting waarvan eiseres de moedermaatschappij is.
5. De gemeente [K] heeft met dagtekening 28 september 2018 de WOZ-waarde van [G] op de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 553.000.
6. Eiseres heeft een taxatierapport met dagtekening 19 december 2014 overgelegd, opgesteld in opdracht van de gemeente [K] , opgemaakt door [L] in samenwerking met [M] , voor de percelen nr. [G] (€ 412.000) en [#2] (€ 165.000) tezamen. Daarbij is de marktwaarde op 19 december 2014 vastgesteld op afgerond € 575.000. In dat rapport wordt, voor zover relevant, het volgende opgemerkt:
“8.1 Bestemmingsplan
Voor wat betreft de bebouwing aan de [N] is het bestemmingsplan “bedrijventerrein” van toepasing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 juni 2013 en heeft voor wat het onderhavige terrein aangaat de status onherroepelijk.
Aangaande het bedrijfsterrein [F] kan worden teruggevallen op een bestemmingsplan daterend uit 1973 en genaamd ‘Industrieterrein [P] ’. Op 7 mei 1974 heeft het plan de status onherroepelijk verkregen.
(…)
9. Markt
9.1.
Algemeen.
Zowel op de plankaart te raadplegen via ruimtelijke plannen.nl en op de kaart behorende bij de Basisregistraties Adressen en gebouwen staan de contouren getekend van de ooit in de jaren 2000 te ontwikkelen meubelboulevard.
Op basis van gewijzigde inzichten is aan het bestemmingsplan de goedkeuring onthouden. In een procedure aangespannen door een belanghebbende is door de Raad van State het ingestelde beroep verworpen zodat teruggevallen moet worden op de bestemming zoals is vastgesteld in 1973.
Er is sprake van een langgerekt terrein waarbij uitgegaan wordt van de bereikbaarheid via de [Q] aan de zuidzijde. Er wordt niet aangenomen dat gezien de verkeersveiligheid er toestemming verkregen kan worden voor een extra uitrit op de [P] . De toegang aan de noordzijde op basis van erfdienstbaarheid via de weg achter de [R] is gezien het mede gebruik van andere partijen hooguit bruikbaar als ‘nooduitgang’. Overigens, taxateurs hebben geen onderzoek verricht naar de status van deze erfdienstbaarheid.
Evident is dat er sprake is een zeer geringe vraag naar bouwterreinen. Zo er vraag is gaat deze voornamelijk uit naar kleinere kavels. Indien het onderhavige terrein verkaveld dient te worden zal aan de oostzijde een ontsluiting moeten worden aangelegd, deze oppervlakte kan niet worden bebouwd zodat hier geen waarde aan kan worden toegekend.
9.2.
Marktdata
Er is in de gemeente [K] en meer in het bijzonder in [S] nog ruim voldoende voorraad bedrijfsterrein beschikbaar. De in vroegere jaren gehanteerde prijzen per kavel en per vierkante meter worden niet (meer) gehanteerd en er wordt aangegeven dat er sprake is van een prijsniveau ‘nader overeen te komen’.
Voort het terrein aan de [Q] wordt in verband met een verkaveling uitgegaan van 80% ‘uitgeefbaar’, derhalve 13.734 m2. Echter aan de zijde van de [P] dient een groenstrook aangelegd te worden, de oppervlakte hiervan wordt taxateurs eveneens geraamd op 20%, derhalve resteert 60% van de totale kadastrale oppervlakte zijnde 10.300 m2.
Aan de uitgeefbare grond wordt mede gezien de zichtlocatie aan de [P] , een marktwaarde toegekend van € 40 per m2, derhalve € 412.000 kosten koper en exclusief omzetbelasting.
Aan het object [N] met bijbehorende bedrijfsgebouwen wordt een waarde toegekend van € 165.000 uitgaande van en gecombineerde aankoop. De totale marktwaarde wordt derhalve op € 575.000 gesteld.”
7. Op 26 juni 2013 is het bestemmingsplan “Bedrijventerrein [S] ” vastgesteld. Uitdrukkelijk is perceel nr. [G] daarin niet meegenomen. Ten behoeve van de WOZ (waardepeildatum 1 januari 2015) wordt de waarde van perceel nr. [G] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 553.000.
8. Verweerder heeft de ambtelijke deskundige [T] MSc RT een waardebeoordeling laten opstellen, met dagtekening 16 september 2019. Dat rapport behoort tot de gedingstukken. In bijlage 1 wordt een aantal vergelijkingsobjecten aangedragen welke ertoe strekt de geschatte waarde te onderbouwen. De ambtelijke deskundige concludeert tot een waarde vrij te aanvaarden op peildatum 21 juli 2010 van € 650.00, en een waarde vrij te aanvaarden op peildatum 31 december 2016 van € 553.000.
Geschil9. Partijen hebben twee geschilpunten aan de rechtbank voorgelegd:
Mag eiseres [G] in het onderhavige jaar afwaarderen wegens een bijzondere waardevermindering, en zo ja, tot welk bedrag?
Mag eiseres in het onderhavige jaar een voorziening groot onderhoud vormen voor haar onroerende zaken, en zo ja, tot welk bedrag?
10. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Afwaardering terrein [S]
11. Eiseres heeft [G] op haar fiscale balans per ultimo 2016 gewaardeerd op € 1.035.000. De WOZ-waarde van dit terrein op waardepeildatum 1 januari 2017 bedraagt echter € 553.000. Eiseres acht daarom een afwaardering van [G] met € 482.000 (dus tot de WOZ-waarde) aangewezen.
Voorts betwist eiseres het standpunt van verweerder dat de taxatie van 23 maart 2009 van [J] niet juist zou zijn geweest. De in de taxatie vermelde waarde zou volgens verweerder te hoog zijn geweest. Eiseres stelt dat ten tijde van de transactie er nog gewoon uitzicht bestond op de realisatie van de woonboulevard. In juli 2010 was dat niet anders dan ten tijde van de taxatie in 2009. Dat alles is eerst in 2013 gewijzigd; toen kwam in rechte onherroepelijk vast te staan dat het bestemmingsplan niet meer de ruimte voor de plannen bood, zulks op basis van het oordeel van de Raad van State.
12. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de overdracht van [G] op 20 juli 2010 heeft plaatsgevonden tegen een onzakelijk hoge prijs in een gelieerde verhouding. Volgens een taxatie van verweerder had de overdrachtsprijs € 650.000 moeten bedragen. Het verschil tussen deze overdrachtsprijs en de WOZ-waarde op 1 januari 2017 wil verweerder in aftrek toelaten (€ 97.000). In zoverre is het beroep, aldus verweerder, gegrond.
13. De rechtbank is van oordeel dat eiseres, op wie de bewijslast rust, gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder, onvoldoende heeft onderbouwd dat een afwaardering dient plaats te vinden tot het door haar bepleite bedrag. Het is aan eiseres om aannemelijk te maken dat ten tijde van de doorverkoop aan een gelieerde vennootschap medio 2010 de premissen waarop het door eiseres in het geding gebrachte taxatierapport uit het jaar 2009 is gebaseerd, alsmede de daarin bepaalde waarde, ook in juli 2010 onverkort juist waren. Immers, getoetst dient te worden of de koop/verkoopovereenkomst at arm’s length heeft plaatsgevonden, derhalve tegen de waarde in het economische verkeer. Eiseres is daarin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij de waardebepaling zijn de volgende veronderstellingen gehanteerd, te weten dat het bouwplan zal worden gerealiseerd, dat de bestemming grootschalige detailhandel wordt verkregen, en dat de begrote huurprijzen waarop de waardebepaling is gebaseerd daadwerkelijk realiseerbaar zijn. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit het geval was.
14. Verweerder heeft een beoordelingsrapport, opgesteld door de ambtelijke deskundige van de Belastingdienst, in het geding gebracht en daarmee de door hem verdedigde waarde onderbouwd. In dat rapport zijn vergelijkingsobjecten vermeld, voorzien van een toelichting. De rechtbank acht daarmee verweerder geslaagd in zijn bewijs dat de huurprijs die eiseres heeft vermeld in haar taxatierapport niet als marktconform kan worden geduid met gevolgen voor de door haar bepleite aankoopwaarde. Bijgevolg dient de waarde in het economische verkeer in juli 2010 naar het oordeel van de rechtbank te worden gesteld op € 650.000.
15. De rechtbank sluit zich aan bij de het taxatierapport van verweerder op grond waarvan een afwaardering met een bedrag van € 97.000 aanvaardbaar is. Bijgevolg is het beroep gegrond.
Voorziening groot onderhoud / Kosten Egalisatie Reserve
16. Eiseres heeft in haar beroepschrift aangevoerd dat zij een voorziening groot onderhoud (ter grootte van € 206.000) wenst te vormen. In de nadere stukken van eiseres wordt uiteindelijk in plaats van het vormen van een voorziening verzocht tot het mogen vormen van een kostenegalisatiereserve (KER), dit blijkens de aanduiding in de nadere stukken van eiseres, tot een bedrag van € 411.270.
Eiseres heeft de gevraagde voorziening dan wel KER gesteld op een percentage van 2 per jaar van de historische kostprijs van haar onroerende zaken met ingang van 1 januari 2016. Daarbij is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onroerende zaken. Verweerder heeft – onder verwijzing naar de bewijslast welke op eiseres rust – zich op het standpunt gesteld dat eiseres geen inzicht heeft gegeven in de juistheid en de hoogte van de voorziening of KER. Bijgevolg dient, aldus verweerder, de gevraagde voorziening of KER voor het volledige bedrag te worden afgewezen.
17. De rechtbank is van oordeel dat eiseres het vormen van de voorziening dan wel KER en het bedrag daarvan volstrekt onvoldoende heeft onderbouwd. Daartoe wijst de rechtbank op de volgende feiten en/of omstandigheden.
18. In de eerste plaats heeft eiseres geen inzage gegeven welke bedragen voor welk soort onderhoudskosten in de voorafgaande jaren zijn besteed aan onderhoud van de verscheidene onroerende zaken. Ook is onduidelijk gebleven in welke onderhoudstoestand deze zich bevonden per 1 januari 2016. Daarnaast was tot eind 2015 sprake van een op de balans staande KER welke ingevolge een vaststellingsovereenkomst met verweerder over een reeks van jaren werd afgebouwd tot nihil (ultimo 2015). Eiseres heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, waaruit zou volgen dat de feitelijke situatie in 2016 anders was dan in voorgaande jaren, zodat vanaf 2016 wel weer een voorziening of KER gevormd zou kunnen worden. Voorts heeft eiseres niet inzichtelijk gemaakt welke kostenposten onder de gevraagde voorziening of KER vallen en evenmin een onderhoudsplan per object overgelegd om daarmee aannemelijk te maken dat een voorziening of KER noodzakelijk is, en welk bedrag daartoe is vereist. Eiseres heeft het percentage van 2 evenmin onderbouwd met ervaringscijfers uit het recente verleden toegesneden op elke afzonderlijke onroerende zaak. Ook de gestelde piek in de uitgaven, kennelijk ten gevolge van het plegen van groot onderhoud, wordt op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Bijgevolg is de gevraagde voorziening dan wel KER volstrekt onvoldoende onderbouwd en wijst de rechtbank deze voor het volledige bedrag af.
19. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat het gegeven dat de onroerende zaak [U] ( [V] ) vanaf medio 2018 leeg staat, zonder succes ten verkoop is aangeboden en naar zeggen van eiseres bestemd is om te worden gesloopt maar de gemeente dat verhindert, het vorenstaande niet anders maakt.
Slotsom
20. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
21. Hoewel het beroep gegrond wordt verklaard heeft eiseres zich op het standpunt gesteld af te zien van een vergoeding van de proceskosten voor de behandeling van het beroep.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens voor zover daarbij een verlies wordt verrekend;
- vermindert de aanslag vennootschapsbelasting 2016 tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 1.451.629, en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. G.H. de Soeten en mr. M.C. van As, leden, in aanwezigheid van mr. S.A. Carter, griffier. De beslissing is gedaan op 3 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.