Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4896
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 12 augustus 2019 op het bezwaar van eiseres tegen de aan eiseres opgelegde beschikking Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en aanslag onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2019.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2020. Namens eiseres is verschenen J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] , taxateur.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.632.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 1.035 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.033 m².
3. Verweerder heeft bij het verweerschrift een waarderapport en waardematrix gevoegd met daarin de volgende vergelijkingsobjecten: [D] gelegen te [E] , [F] gelegen te [Z] en [G] gelegen te [E] . Verweerder heeft in de waardematrix ook nog een onderbouwing gemaakt van de waarde met de volgende extra vergelijkingsobjecten: [H] , [I] en [J] , alle gelegen te [Z] .
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 1.560.000. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Verweerder heeft vergeleken met woningen die zijn gelegen in [E] , waardoor de ligging niet één op één te vergelijken is met woningen die zijn gelegen in [Z] . Het vergelijkingsobject [F] onderbouwt juist een lagere waarde, vanwege de grotere kavel, grotere inhoud en het zwembad. De extra vergelijkingsobjecten zijn beter vergelijkbaar. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt waarop de grondstaffels gebaseerd zijn. Voorts is het perceel van de woning niet optimaal bruikbaar in verband met de grote voortuin, de privacy en het naastgelegen pad.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Volgens het waarderapport is de waarde van de woning € 1.716.000. Er is voldoende rekening gehouden met de ligging. Voor de woningen die gelegen zijn in [Z] worden andere grondstaffels gehanteerd dan voor de woningen die zijn gelegen in [E] . Vergelijkingsobject [F] heeft een grotere inhoud, maar er is voldoende rekening gehouden met de verschillen. De woning heeft een zeer grote voortuin, maar dat maakt de tuin niet onbruikbaar. De woning is gelegen in [K] waar alleen bestemmingsverkeer komt, zodat geen sprake kan zijn van een waardedrukkend effect in verband met privacy en het pad.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Verweerder heeft enerzijds vergelijkingsobjecten gebruikt die evenals de woning vrijstaande woningen zijn, maar mede zijn gelegen in een andere gemeente en anderzijds 2-onder-1-kap-woningen gebruikt die in dezelfde straat als de woning zijn gelegen. De rechtbank acht de extra vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar en zal voornamelijk die vergelijkingsobjecten in haar beoordeling betrekken.
10. De in het waarderapport en waardematrix genoemde (extra) vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de (extra) vergelijkingsobjecten, met name het type woning en de omvang, voldoende rekening is gehouden en dat dit tot uitdrukking is gebracht in de kubieke- en vierkante meterprijs die voor de woning is gehanteerd. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarbij is van belang dat eiseres ter zitting heeft verklaard overtuigd te zijn van de onderbouwing van de waarde.
12. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 25 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.