Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/321
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Enkhuizen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 141.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Op 21 oktober 2019 heeft een hoorgesprek plaatsgevonden.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2019 de beschikking gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
De rechtbank heeft op 15 februari 2020 en op 16 november 2020 een nader stuk van eiseres ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2020 te Haarlem.
Eiseres is met kennisgeving daarvan aan de rechtbank niet verschenen. Verweerder heeft eveneens aan de rechtbank bericht niet ter zitting te zullen verschijnen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een appartement gebouwd in 1997. De woning heeft een inhoud van 228 m³ en een woonoppervlak van 75 m2.
Geschil2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op waradepeildatuk 1 januari 2018.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 122.000.
Eiseres verwijst daartoe naar het referentieobject [B] , een zeer vergelijkbaar object, dat op 27 juni 2017 is verkocht voor € 117.000.
Verder meent eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning.
Ook stelt eiseres dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de opgebouwde bijdrage in het onderhoudsreservefonds. Onder verwijzing naar een uitspraak van hof den Haag, ECLi:NL:GHDHA:2019:2863 dient het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op deze reserve, uit de koopsom te worden gehaald alvorens deze te vergelijken met de woning van eiseres.
Tot slot voert eiseres aan dat zij de afhandeling van haar bezwaar niet correct en klachtwaardig vindt; zij is met een kort telefoongesprek en de opmerking dat ze in beroep moet gaan, het riet in gestuurd.
4. Verweerder heeft een taxatieverslag woning overgelegd waarin wordt verwezen naar drie vergelijkingsobjecten, te weten [C] , [D] en [E] .
Verweerder stelt dat de akte van het pand [B] niet is gepasseerd.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Twee ervan zijn appartementen gelegen in dezelfde straat. [E] is een etagewoning met een veel kleiner woonoppervlak (36 m2 in plaats van 74 m2). Die laatste acht de rechtbank minder bruikbaar als onderbouwing.
Beide andere referentiewoningen zijn verkocht vóór de waardepeildatum voor een bedrag lager dan de vastgestelde WOZ-waarde.
8. Eiseres verwijst naar [B] . Gezien de door eiseres overgelegde foto is dit referentieobject qua ligging in het appartementencomplex zeer goed vergelijkbaar. Deze woning is op 20 april 2017 (datum ondertekening koopakte) verkocht voor € 117.000.
De rechtbank acht het door eiseres ingebrachte referentiepand, zeker qua ligging in het complex, beter vergelijkbaar dan de door verweerder gebruikte onderbouwingen. Nu verweerder ook geen verweerschrift of taxatierapport heeft overgelegd ter nadere onderbouwing van de vastgestelde waarde, is de rechtbank van oordeel dat eiseres met verwijzing naar de verkoopprijs van € 117.000 voor [B] , het naastgelegen appartement, de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal daarom bepalen dat de waarde moet worden verminderd tot € 122.000.
9. De rechtbank kan eiseres volgen in hetgeen zij heeft aangevoerd ten aanzien van de handelwijze van verweerder in de bezwaarfase doch overweegt de rechtbank dat dit niet tot gevolg heeft dat de beschikking en de aanslag onrechtmatig zijn en moeten worden vernietigd. Wel kan een en ander leiden tot vergoeding van het betaalde griffierecht en (indien gemaakt) proceskosten. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, bestaat echter reeds om die reden recht op vergoeding van het griffierecht.
10. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 122.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 122.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 21 december 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.