ECLI:NL:RBNHO:2020:10228 - Rechtbank Noord-Holland - Vaststelling WOZ-waarde woning en camping met correctie o...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/88

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2020 in de zaak tussen

de erve van [X] , wonende te [Z] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarden van de onroerende zaken [A] (hierna: de woning) en [B] (hierna: de camping), beide te [Z] , voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 480.000 respectievelijk € 260.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 september 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde, vergezeld van E.M.J. Brandsen, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [C] en [D] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning en van de camping.

2. De woning is een vrijstaande woning. De woning is voorzien van diverse bijgebouwen. Verweerders taxateur heeft de waarde van de woning getaxeerd op € 590.000.

3. De camping heeft een oppervlakte van 10.750 m². Op grond van het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “Landelijk Gebied Zuid” is het voeren van recreatieve activiteiten als nevenactiviteit toegestaan tot een oppervlakte van 4.500 m².

Geschil

4. In geschil is de waarde van zowel de woning als de camping op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

5.1

Eiseres bepleit voor de woning een waarde van maximaal € 295.000 en stelt daartoe het volgende. Er is onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning een bedrijfswoning betreft. De bestemming van de woning aan [E] “wonen” terwijl de van de woning “agrarisch (bollenconcentratiegebied)” is. De verkochte woning is geen bedrijfswoning. Dit is sterk waardedrukkend. Verder is er in onvoldoende mate rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit. Ten slotte is de woning, anders dan het vergelijkingsobject naar de [F] , gelegen aan de drukke [N# 1] . Genoemd vergelijkingsobject is rustig gelegen nabij het duingebied.

5.2

Voor de camping bepleit eiseres een waarde van maximaal € 140.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft verwezen naar de verkoop van een campinggedeelte bij het object [E] . Dit object is verkocht voor € 200.000 waarbij de kosten van de koop, zijnde een percentage van 7%, voor rekening van de verkoper zijn. Dit betekent dat het daadwerkelijke verkoopbedrag € 186.916 bedraagt. Voor zowel het vergelijkingsobject als de camping geldt dat als nevenactiviteit het voeren van recreatieve activiteiten is toegestaan tot een maximum van 4.500 m². Het terrein van de onroerende zaak lijkt groter, echter het is inherent aan een boerencamping dat bepaalde activiteiten door elkaar heen lopen. Het vergelijkingsobject [E] is rustiger gelegen aangezien de onroerende zaak direct aan de drukke [N# 1] is gelegen, het vergelijkingsobject is rustig gelegen nabij het duingebied.

Gelet op de beperkende voorschriften in het bestemmingsplan en het grote verschil in ligging dient voor de waarde van het campinggedeelte te worden aangesloten bij de lokale marktsituatie, te weten de agrarische grondprijzen met een opslag voor de nevenfunctie recreatie.

Het campinggedeelte van het vergelijkingsobject is slechts 3.000 m² groot. Indien de onroerende zaak op een soortgelijke locatie zou zijn gelegen als het vergelijkingsobject zou de waarde maximaal 1,5 maal € 187.000, zijnde € 280.000 hebben bedragen. Gelet op het waardedrukkende effect van de ligging aan de drukke [N# 1] van de onroerende zaak bedraagt de waarde maximaal € 140.000.

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [G] , [H] , beide te [Z] en [I] te [J] . Voor wat betreft de onderbouwing van de waarde van de camping heeft verweerder gewezen op de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [E] te [Z] .

7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt in afwijking van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak die geen woning is bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sinds de stichting van de zaak opgetreden functionele en technische veroudering. De aldus bepaalde waarde is de gecorrigeerde vervangingswaarde.

De waarde van de woning

9. Eiseres heeft de inhoud van de woning zoals door verweerder vastgesteld bestreden. Daartoe heeft zij onder meer het volgende aangevoerd. In het taxatieverslag is een inhoud van de woning vermeld van totaal 1.473 m³. In de matrix daarentegen wordt uitgegaan van een inhoud van de woning van 1.900 m³. De in de matrix vermelde inhoud “komt uit de lucht vallen”, aldus eiseres. Eiseres heeft voorts de grootte van het oppervlak van 2.000 m² van de bij de woning behorende grond, een en ander zoals op het taxatieverslag vermeld (2810, kampeerterrein) bestreden.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de in de matrix vermelde inhoud van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt zij dat verweerder desgevraagd ter zitting geen afdoende verklaring heeft gegeven voor het verschil in inhoud van de woning zoals vermeld op het taxatieverslag (1.473 m³) en de matrix (1.900 m³). De enkele, niet onderbouwde stellingen dat het oppervlak van een stolp in het algemeen reeds (20 m x 20 m =) 400 m² bedraagt en dat de woning als geheel is getaxeerd waarbij de inhouden van de woning en de deelobjecten bij elkaar zijn opgeteld, zijn daartoe onvoldoende. Verweerder heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat het oppervlak van de bij de grond behorende woning 2.000 m² bedraagt. Onduidelijk is in hoeverre deze grond, welke dezelfde kadastrale aanduiding heeft als het kampeerterrein, eveneens is meegeteld bij de camping zodat in zoverre sprake zou zijn van een dubbeltelling. Verweerder heeft derhalve, gelet op het hiervoor overwogene, niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
Dit betekent dat het beroep voor zover gericht tegen de waardevaststelling van de woning gegrond is en dat het bestreden besluit en de beschikking, eveneens voor zover het de waardevaststelling van de woning betreft, zullen worden vernietigd respectievelijk gewijzigd.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] dan wel in [J] gelegen vrijstaande woningen zijn waarvan de inhouden niet al te zeer afwijken van die van de woning. Bovendien zijn de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen op zeer ruime percelen.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

11. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, een ander zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal. Voorts is rekening gehouden met de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser gestelde slechte kwaliteit van de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder aan de kwaliteit van de woning de laagste kwalificatie (1, d.w.z. “slecht”), met een prijs per kubieke meter van slechts € 100, heeft toegekend. Bovendien heeft verweerder een aftrek toegepast van € 15.000 in verband met sloop- dan wel saneringskosten. Voorts heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat stolpboerderijen, zijnde voormalige agrarische objecten, en derhalve ook de woning, gelet op het bepaalde in het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “Landelijk Gebied Zuid”, “gewoon” bewoond mogen worden.
Met betrekking tot de ligging van de woning heeft eiseres gesteld dat de woning is gelegen aan de drukke, doorgaande weg, de [N# 1] , als gevolg waarvan sprake is van een slechte ligging. De rechtbank overweegt dat uit de overgelegde luchtfoto’s blijkt dat, anders dan eiser heeft gesteld, de woning direct is gelegen aan een parallelweg. Uit deze foto’s blijkt bovendien dat zich tussen deze parallelweg en de [N# 2] een natuurlijke wal en een bomenrij bevinden, terwijl de afstand tussen de parallelweg en de [N# 2] ongeveer vijftien meter bedraagt. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerder, anders dan eiser, modelmatig taxeert, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de ligging terecht als “matig” gekwalificeerd.
Met betrekking tot het in opdracht van eiser opgestelde rapport overweegt de rechtbank dat niet inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de in dit rapport genoemde vergelijkingsobjecten. Bovendien ontbreken de objectkenmerken (kwaliteit, staat van onderhoud, ligging) van deze objecten. Gelet hierop kent de rechtbank aan dit rapport niet de waarde toe die eiser hieraan toekent. Dit betekent dat eiseres de door haar bepleite waarde van maximaal € 295.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

12. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank, nu geen der partijen de door hen voorgestane waarden aannemelijk hebben gemaakt, alles overziende, de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vaststellen op € 423.000.

De waarde van de camping

13. De rechtbank overweegt het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van de camping gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Recreatie waardepeildatum 1 januari 2018, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de taxatiewijzer). Eiseres heeft tegen de gehanteerde kengetallen zoals vermeld in deze taxatiewijzer geen grieven naar voren gebracht.

Verweerder heeft voor het bepalen van de waarde onder meer gebruik gemaakt van een waardeopbouw, een en ander zoals opgenomen in de taxatiewijzer (pagina 45, figuur 9).

Blijkens deze opbouw is rekening gehouden met het aantal aanwezige kampeerplaatsen, de bezettingsgraad alsmede de opbrengsten van het gebruik van elektra. De rechtbank overweegt in dit verband dat verweerder, tegenover de verklaring van de taxateur van eiseres dat hij in het voorseizoen de camping vanaf de buitenzijde heeft opgenomen, aannemelijk heeft gemaakt dat de camping over 57 kampeerplaatsen beschikt. Met betrekking tot genoemde opbrengsten is ervan uitgegaan dat slechts 15 plaatsen zijn voorzien van elektra. Eiseres is hierdoor, aangezien verweerder onweersproken heeft gesteld dat blijkens de website van eiseres (www.campingdezonnehoeve.nl) alle kampeerplaatsen zijn voorzien van elektra, niet tekort gedaan.

Ten aanzien van de onderbouwing van de waarde heeft verweerder tevens verwezen naar de verkoopgegevens van het campinggedeelte van het vergelijkingsobject [E] . Gelet op de overgelegde overzichtskaart is de rechtbank van oordeel dat de camping weliswaar in de polder, maar, anders dan verweerder heeft gesteld, ten opzichte van laatstgenoemd vergelijkingsobject, niet centraler is gelegen. Bovendien is de camping ten opzichte van het vergelijkingsobject verder weg gelegen van de duinen. De rechtbank volgt eiseres in het standpunt dat dit, evenals de omstandigheid dat de camping aan een doorgaande weg is gelegen, waardedrukkende omstandigheden zijn.
De rechtbank overweegt voorts dat verweerder in het kader van de waardevaststelling voor de camping is uitgegaan van een oppervlakte van 10.750 m². Vast staat echter dat op grond van het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “Landelijk Gebied Zuid” het voeren van recreatieve activiteiten als nevenactiviteiten is toegestaan tot een oppervlakte van slechts 4.500 m². Gelet hierop zal de rechtbank derhalve, anders dan verweerder, bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, uitgaan van een oppervlakte van de camping van slechts 4.500 m². Immers, deze omstandigheid is voor de meest biedende gegadigde een prijsbepalende omstandigheid. De stelling van verweerder dat tegen het recreatieve gebruik, voor zover dat gebruik ziet op het resterende oppervlak van de camping, niet handhavend wordt opgetreden, doet hieraan, gelet op de hiermee samenhangende onzekerheid, niet af. Dit betekent dat verweerder ook voor zover het betreft de waarde van de camping, niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

14. Dit betekent dat ook het beroep voor zover gericht tegen de waardevaststelling van de camping gegrond is en dat (ook) het bestreden besluit en de beschikking, voor zover het de waardevaststelling van de camping betreft, zullen worden vernietigd respectievelijk gewijzigd.

15. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 140.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiseres in het in haar opdracht opgestelde taxatierapport geen onderbouwing heeft gegeven van de daarin genoemde prijzen per vierkante meters voor de camping. Bovendien is eiseres in genoemd rapport, gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen, ten onrechte uitgegaan van een aantal kampeerplaatsen van 15.

16. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank, nu geen der partijen de door hen voorgestane waarden aannemelijk hebben gemaakt, alles overziende, de waarde van de camping in goede justitie vaststellen op € 220.000.

Proceskosten

17. Nu het beroep gegrond is ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van de in opdracht van eiseres opgestelde taxatierapporten voor de woning en de camping. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796; hierna: de Richtlijn) voor de woning vast op € 128,26 (2 uur (geen inpandige opname) à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW).
Voor de camping stelt de rechtbank deze gelet op voornoemde Richtlijn op € 164,56 (2 uur, (geen inpandige opname) à € 68 per uur, vermeerderd met 21% BTW).
Ten slotte dient verweerder de kosten te vergoeden van de aanwezigheid van de taxateur ter zitting. Deze kosten stelt de rechtbank eveneens met inachtneming van de Richtlijn vast op € 73,21 (½ uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW met betrekking tot het taxatierapport inzake de woning en ½ uur à € 68 met betrekking tot het taxatierapport inzake de camping).

In totaal bedragen de door verweerder aan eiseres te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand, taxatiekosten en kosten vanwege het verschijnen van de taxateur ter zitting) dus € 1.938,03.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
wijzigt de beschikking aldus dat:

de vastgestelde waarde voor de woning wordt verminderd tot € 423.000 en

de vastgestelde waarde voor de camping wordt verminderd tot € 220.000;

vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.938,03; en
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier, op 10 december 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.