Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8831967 \ KG EXPL 20-98 KB
Uitspraakdatum: 2 december 2020
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
De stichting Stichting Woondiensten Enkhuizen, mede handelende onder de naam Welwonen
gevestigd te Enkhuizen
eiseres
verder te noemen: Woondiensten Enkhuizen
gemachtigde: mr. J.J. de Boer
tegen
1.[gedaagde sub 1]
wonende te Enkhuizen, [adres 1]
verder te noemen: [gedaagde sub 1]
2. Cynthia Johanna Steen-Smidt, h.o.d.n. Gravitas Administratie Beheer, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde sub 1]
gevestigd te Venhuizen
verder te noemen: Steen-Smidt q.q.
niet verschenen
3.[gedaagde sub 3]
wonende te Enkhuizen, [adres 3]
verder te noemen: Netel
4.[gedaagde sub 4]
wonende te Enkhuizen, [adres 4]
verder te noemen: [gedaagde sub 4]
5.[gedaagde sub 5]
wonende te Enkhuizen, [adres 5]
verder te noemen: [gedaagde sub 5]
6.[gedaagde sub 6]
wonende te Enkhuizen, [adres 6]
verder te noemen: [gedaagde sub 6]
7.[gedaagde sub 7]
wonende te Enkhuizen, [adres 7]
verder te noemen: [gedaagde sub 7]
niet verschenen
8. Rebecca Natascha Eltingh, h.o.d.n. Budget met Beleid, handelend in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde sub 7]
wonende en zaakdoende in de gemeente Enkhuizen
verder te noemen: Elthingh q.q.
niet verschenen
9.[gedaagde sub 9]
wonende te Enkhuizen, [adres 9]
verder te noemen: [gedaagde sub 9]
10.[gedaagde sub 10]
wonende in de gemeente Enkhuizen
verder te noemen: [gedaagde sub 10]
11.[gedaagde sub 11]
wonende te Enkhuizen, [adres 11]
verder te noemen: [gedaagde sub 11]
12.[gedaagde sub 12]
wonende te Enkhuizen, [adres 12]
verder te noemen: [gedaagde sub 12]
13.[gedaagde sub 13]
wonende te Enkhuizen, [adres 13]
verder te noemen: [gedaagde sub 13]
14.[gedaagde sub 14]
wonende te Enkhuizen, [adres 14]
verder te noemen: [gedaagde sub 14]
15. de besloten vennootschap Zeker Financiële Zorgverlening B.V., handelend in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde sub 14]
gevestigd te Almere
verder te noemen: Zeker q.q.
niet verschenen
Voor gedaagden sub 1., 3., 4., 5., 6., 9., 10., 11., 12., 13. en 14. is verschenen als gemachtigde: V.S. de Jong -Baldewsing
Gezamenlijk ook nog te noemen: gedaagden en huurders
1.Het procesverloop
1.1.
Woondiensten Enkhuizen heeft gedaagden op 2 en 3 november 2020 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 november 2020. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van gedaagden sub 1., 3., 4., 5., 6., 9., 10., 11., 12., 13. en 14. bij e-mail van 10 november 2020 nog stukken toegezonden.
1.3.
Steen-Smidt q.q, [gedaagde sub 7] , Eltingh q.q en Zeker q.q zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen. Tegen deze gedaagden zal verstek worden verleend.
2.De feiten
2.1.
Woondiensten Enkhuizen is eigenaar van een complex rijtjeswoningen aan de [adres 15] te Enkhuizen. Sinds 2017 is Woondiensten Enkhuizen samen met de buurt en de gemeente bezig met uitvoering van de plannen ter zake de sloop van de huidige woningen en de bouw van 16 duurzame woningen.
2.2.
De voorgenomen sloop bracht met zich mee dat leegkomende woningen niet meer via reguliere weg te huur werden aangeboden. In 2017, 2018 en 2019 heeft Woondiensten Enkhuizen Leegstandwetvergunningen aangevraagd om de leegstaande woningen tijdelijk te verhuren in afwachting van de sloop.
2.3.
In de “aanvraag vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte” wordt door Woondiensten Enkhuizen het volgende verzocht:
(…)
3. Verzoekt op grond van artikel 15, eerste lid, van de Leegstandswet, vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande
C. woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning, welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.(…)
2.4.
Voor de woningen wordt door Woondiensten Enkhuizen van de gemeente Enkhuizen een leegdstandvergunning ontvangen. In al deze vergunningen is het volgende, voor zover hier van belang, opgenomen:
(…)
Verklaring
In uw aanvraag verklaart u:
- dat u de woning tijdelijk wilt verhuren in afwachting van de sloop van de woning;
- dat voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 15, lid 3 van de Leegstandswet.
(…)
Besluit
U krijgt vergunning voor tijdelijke verhuur van de woning gelegen aan de [adres 15] (…) in Enkhuizen. De vergunning gaat in op de dag na dagtekening van de brief en is geldig voor maximaal vijf jaar.
(…)
Voorschriften
Aan deze vergunning verbinden wij de volgende voorschriften:
- Het huis moet voor minimaal zes maanden en maximaal vijf jaar worden verhuurd.
- Bij verkoop van het huis moet u een opzegtermijn richting de huurder hanteren van minimaal drie maanden.
- Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. (…)
2.5.
Door Woondiensten Enkhuizen wordt met huurders een “Tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte in het kader van artikel 15 van Pro de Leegstandswet” afgesloten. In deze huurovereenkomsten is het volgende, voor zover hier van belang, opgenomen:
(…)
In aanmerking nemende
- Dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders (hierna aangeduid als: B&W) van de gemeente Enkhuizen aan verhuurder een vergunning (…) is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandswet Pro;
- Dat de vergunning van B&W is verleend voor het tijdvak aanvangende op * en behoudens verlenging eindigende op *;de kantonrechter: deze data zijn per huurovereenkomst anders maar steeds een termijn van 5 jaar)
(…)
- De woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt;
- Dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in de Leegstandswet;
(…)
De huurperiode voor bepaalde tijd
Artikel 3
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd van minimaal 6 maanden en maximaal voor de periode tot het tijdstip waarop de vergunning, al dan niet na verlenging, haar geldigheid verliest. De overeenkomst gaat in op (…) en eindigt op het tijdstip waartegen overeenkomstig 3.2 wordt opgezegd of waar op de vergunning geldigheid verliest.
3.2.
Tussentijdse opzegging geschiedt bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot.
(…)
- De verhuurder dient een opzegtermijn van drie maanden in acht te nemen.
(…)
Afspraken behorende bij de tijdelijke huurovereenkomst leegstandwet
Het is huurder bekend dat:
- deze huurovereenkomst tijdelijk is omdat de woning gesloopt gaat worden;
(…)
- na beëindiging van deze tijdelijk overeenkomst geen vervangende woonruimte krijgt toegewezen;
(…)
3.De vordering
3.1.
Woondiensten Enkhuizen vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening gedaagden (hoofdelijk) veroordeelt de door hun gehuurde woning, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te (doen) verlaten en te (doen) ontruimen alsmede de woning onder afgifte van de sleutels in lege, oorspronkelijke en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Woondiensten Enkhuizen te (doen) stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Woondiensten Enkhuizen om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van de bewindvoering en/of de betreffende huurder, met betaling van de werkelijke proceskosten met de nakosten. Tevens vordert Woondiensten Enkhuizen om ieder van de gedaagden te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de overeengekomen huurpenningen over de periode 1 oktober 2020 tot en met de dag waarop ontruimd moet worden.
3.2.
Woondiensten Enkhuizen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat gedaagden 1., 3., 4., 5., 6., 7., 9., 10., 11., 12., 13. en 14. allemaal een woning huren van Woondiensten Enkhuizen die hen is aangeboden op grond van een Leegstandwetvergunning. Het gaat om woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden. De huurovereenkomsten zijn op basis van de vergunning aangegaan tot het tijdstip waartegen wordt opgezegd, en maximaal voor de duur van de vergunning. Tussentijdse opzegging is mogelijk met inachtneming van een opzegtermijn voor verhuurder van 3 maanden. Huurders hebben op 8 juli 2020 een brief ontvangen van Woondiensten Enkhuizen waarin de huurovereenkomst wordt opgezegd en dat zij hun woning per 1 oktober 2020 dienden te hebben verlaten. Huurders weigeren echter te vertrekken.
3.3.
Gebleken is dat de gemeente een vergissing heeft gemaakt bij de afgifte van de vergunningen. Zij heeft namelijk een vergunning afgegeven voor de duur van vijf jaar, hoewel voor sloopwoningen slechts een vergunning kan worden verleend voor de duur van twee jaar (met de mogelijkheid tot jaarlijkse verlenging tot een maximum van in totaal 7 jaar). Woondiensten Enkhuizen is het, in de hectiek van het project en de wens om de huurders zo snel mogelijk te helpen, niet opgevallen, maar dit is ook haar taak niet. Woondiensten Enkhuizen heeft vervolgens met huurders de huurovereenkomsten gesloten. De huurprijs wordt vastgesteld op 50% van de maximale huurprijs. Met alle huurders is duidelijk gecommuniceerd dat het om tijdelijke woonruimte en een te slopen woning gaat en dat er geen recht bestaat op vervangende woonruimte.
3.4.
De oorspronkelijke sloopdatum wordt een paar keer uitgesteld maar op 8 juli 2020 meldt Woondiensten Enkhuizen dat de woningen echt gesloopt gaan worden en zij verzoekt huurders om de woning per uiterlijk 1 oktober 2020 te hebben verlaten. Dit moet in verband met de opzegtermijn van 3 maanden uiteraard 8 oktober 2020 zijn. Bij brief van 2 oktober 2020 geeft Woondiensten Enkhuizen huurders nog een laatste kans om zonder extra kosten de woning op te leveren dat zij er 12 oktober uit zullen zijn. Ten overvloede zegt Woondiensten Enkhuizen nog eens op tegen 8 januari 2021. Tot op heden zijn de aan huurders verhuurde woningen nog steeds niet opgeleverd aan Woondiensten Enkhuizen.
4.Het verweer
4.1.
Gedaagden 1., 3., 4., 5., 6., 9., 10., 11., 12., 13. en 14. betwisten de vordering.
4.2.
Zij voeren aan – samengevat – dat Woondiensten Enkhuizen haar zaken niet op orde heeft en consequent de wet en regelgeving niet volgen. Er is geen spoedeisend belang. Woondiensten Enkhuizen verzet steeds de datum waarop de woningen worden gesloopt en als uiterste datum voor huurders is nu 23 januari 2021 genoemd. Niet gesteld is dat 23 januari 2021 inderdaad de datum is dat het noodzakelijk is dat huurders er uit moeten aangezien er nog geen omgevingsvergunning is vergeven of sloopvergunning verleend. Ook is het bestemmingsplan verouderd en moet worden vernieuwd. Woondiensten Enkhuizen is veel te voorbarig door huurders er nu al uit te willen zetten en te stellen dat de sloopplannen doorgaan.
4.3.
Daarnaast wisten huurders niets van het ontbreken van de juiste vergunning en het ontbreken van de door B&W vastgestelde maximale huurprijs. Huurders hebben niet ingestemd met het doen van afstand van huurbescherming. Huurders stemmen er tevens niet mee in dat artikel 15 van Pro de Leegstandwet tegen hen kan worden ingeroepen. De brief van 8 juli 2020 is niet aangetekend aan huurders verzonden. Er is door huurders geen brief van 8 juli 2020 ontvangen welke voldoet aan de vereisten van de wet, danwel wat overeengekomen is in de huurovereenkomst onder 3.2.. Huurders zijn op 28 september 2020 overvallen met een brief dat ze op 1 oktober 2020 hun woning uit moesten zijn. Huurders wisten dat de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd zou zijn, maar het gaat om de manier waarop dit alles gebeurd en de bestaande verwachtingen van huurders. Huurders gingen er van uit dat het om een termijn van 5 jaar zou gaan. En zou eindigen tegen de datum die respectievelijk voor iedere huurder in de huurovereenkomst is genoemd. Volgens de Leegstandwet kan er tussentijds niet worden opgezegd en toch doet Woondiensten Enkhuizen dit.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een vordering betreffende een gedaagde wiens goederen onder bewind zijn gesteld, moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder. Het bewind brengt weliswaar niet met zich mee dat de bewindvoerder partij is bij de overeenkomst, maar de rechten uit de overeenkomst zijn aan te merken als goederen die onder bewind staan. Steen-Smidt q.q. (gedaagde sub 2.), Eltingh q.q. (gedaagde sub 8.) en Zeker q.q. (gedaagde sub 15.) moeten daarom als formele procespartijen worden aangemerkt. Dat gegeven brengt met zich dat Woondiensten Enkhuizen niet‑ontvankelijk zal worden verklaard in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1.), [gedaagde sub 7] (gedaagde sub 7.) en [gedaagde sub 14] (gedaagde sub 14.).
5.2.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Woondiensten Enkhuizen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu Woondiensten Enkhuizen geen aanvang kan maken met de sloop van woningen en de planning spaak loopt. Er kan nu geen aanvang worden gemaakt met het asbestonderzoek. Die check kan alleen gedaan worden in onbewoonde staat van de woning. Woondiensten Enkhuizen heeft ter zitting bevestigd dat er nog geen omgevingsvergunning voor de bouw van nieuwe woningen is verleend, maar dat deze naar mededeling van de gemeente half januari 2021 wordt verwacht. In ieder geval loopt de beslistermijn af op 8 maart 2021. Het bestek is half december 2020 gereed. Het klopt verder ook dat er geen sloopvergunning is verleend, maar die is ook niet nodig. Er kan worden volstaan met een sloopmelding. Die melding kan echter pas worden gedaan als er een asbestonderzoek heeft plaatsgehad. Na de sloopmelding wordt binnen 4 werkdagen akkoord gegeven. Ter zitting heeft de heer [naam 1] (hoofd technische dienst van Woondiensten Enkhuizen) de stelling van gedaagden dat er geen financiën voor de bouw zouden zijn gemotiveerd betwist. Hetgeen gedaagden hebben opgemerkt over de wijkvernieuwingsplannen raakt dit plan volgens hem niet aangezien dat los van de rest van het wijkvernieuwingsplan kan en zal worden gerealiseerd. Hiermee heeft Woondiensten Enkhuizen naar het oordeel van de kantonrechter haar spoedeisend belang voldoende onderbouwd en de argumenten van gedaagden ontkracht. De kantonrechter overweegt dat het feit dat de sloop eerder is uitgesteld, niet betekent dat dat nu ook het geval zal zijn.
5.3.
Tegen Steen-Smidt q.q. (gedaagde sub 2.), Eltingh q.q. (gedaagde sub 8.) en Zeker q.q. (gedaagde sub 15.) is verstek verleend. Nu de vorderingen niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen, zullen deze worden toegewezen. Ingevolge artikel 140 lid 3 Rv Pro wordt tussen alle partijen één vonnis gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
5.4.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter ten aanzien van gedaagden [gedaagde sub 3] (gedaagde sub 3.), [gedaagde sub 4] (gedaagde sub 4.), [gedaagde sub 5] (gedaagde sub 5.), [gedaagde sub 6] (gedaagde sub 6.), [gedaagde sub 9] (gedaagde sub 9.), [gedaagde sub 10] (gedaagde sub 10.), [gedaagde sub 11] (gedaagde sub 11.), [gedaagde sub 12] (gedaagde sub 12.) en [gedaagde sub 13] (gedaagde sub 13.) toe aan een verdere beoordeling. In het navolgende wordt gedoeld op deze personen, als wordt gesproken over gedaagden. Voor zover ten aanzien van andere gedaagden een specifiek verweer is gevoerd, behoeft dat geen verdere bespreking.
5.5.
Het verweer dat Welwonen niet-ontvankelijk moet worden verklaard slaagt niet omdat niet Welwonen naar Woondiensten Enkhuizen formeel als eisende partij optreedt. Het betoog dat Welwonen geen toegelaten instelling zou zijn hoeft dan ook niet te worden behandeld. Niet in geschil is dat Woondiensten Enkhuizen wel een dergelijke instelling is.
5.6.
Tussen partijen is in geschil of gedaagden zich kunnen beroepen op huurbescherming. Indien de huurovereenkomsten zijn aangegaan onder de voorwaarden uit artikel 15 en Pro 16 van de Leegstandwet, bestaat geen recht op huurbescherming. Hierop doet Woondiensten Enkhuizen een beroep. Gedaagden stellen echter dat niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet is voldaan.
5.7.
Gedaagde voeren ter zitting aan dat de in de huurovereenkomst van [gedaagde sub 10] (gedaagde sub 10.) genoemde leegstandvergunning niet bestaat. Reeds ter zitting heeft de kantonrechter vastgesteld dat in die huurovereenkomst wordt verwezen naar de datum van de aanvraag, die bovenaan de leegstandvergunning staat vermeld. De vergunning zelf is verzonden op 23 april 2018. Duidelijk is echter dat naar deze vergunning wordt verwezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding hieraan consequenties te verbinden. Ook de leegstandvergunning van [gedaagde sub 11] (gedaagde sub. 11,) bestaat wel degelijk. In de huurovereenkomst wordt ook verwezen naar de juiste datum en het juiste kenmerk van die vergunning. Ten aanzien van [gedaagde sub 6] (gedaagde sub 6.) zijn door Woondiensten Enkhuizen twee huurovereenkomsten overgelegd. De laatste van de twee is voor deze procedure van belang. In die huurovereenkomst wordt verwezen naar het juiste kenmerk en de juiste datum van de eveneens overgelegde leegstandvergunning.
5.8.
Gedaagden voeren aan dat de termijn waarvoor de leegstandvergunningen door het college van burgemeester en wethouders zijn verleend niet klopt. Immers, een leegstandvergunning voor woonruimte in een huurwoning die is bestemd voor afbraak wordt verleend voor maximaal twee jaar (artikel 15 lid 6 Leegstandwet Pro). De vergunning kan daarna steeds met een jaar worden verlengd tot maximaal zeven jaar. In dit geval zijn vergunningen echter verleend voor vijf jaar, hetgeen dus in strijd is met de Leegstandwet. De kantonrechter kan gedaagden hierin volgen. Woondiensten Enkhuizen heeft erkend dat de vergunningen voor een onjuiste termijn zijn verleend.
5.9.
Uit artikel 15 lid 16 van Pro de Leegstandwet volgt dat een leegstandvergunning die voor een onjuiste termijn is verleend, in beginsel nietig is. De vraag is of in deze procedure kan worden geoordeeld dat de leegstandvergunningen nietig zijn.
5.10.
De kantonrechter stelt voorop dat tegen een verleende leegstandvergunning door betrokkenen bezwaar kan worden gemaakt en beroep worden ingesteld bij de bestuursrechter. Als daarvan geen gebruik is gemaakt, moet de burgerlijke rechter, in dit geval de kantonrechter, ervan uitgaan dat die beslissing materieel (inhoudelijk) en formeel (de wijze van totstandkoming) deugdelijk is en in overeenstemming is met de betreffende wettelijke voorschriften omdat betrokkenen in een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang konden opkomen tegen de beslissing van burgemeester en wethouders (het leerstuk van de formele rechtskracht). Als er geen bezwaar of beroep is ingesteld, zoals in deze kwestie, moet dus van de juistheid van de leegstandvergunningen worden uitgegaan.
5.11.
De nietigheid van de leegstandvergunningen kan in deze procedure vanwege het leerstuk van de formele rechtskracht niet worden aangenomen. Maar ook al zou dat leerstuk niet aan de orde zijn, indien de vergunningen voor de juiste termijn zouden zijn verleend, namelijk voor twee jaar, zou de Leegstandwet het mogelijk maken dat deze termijn jaarlijks met een jaar wordt verlengd tot maximaal zeven jaar. Daarom moet worden geoordeeld dat in het onderhavige geval geen sprake is van een niet reparabel en tot nietigheid van de vergunning leidend gebrek (Gerechtshof Amsterdam 15 januari 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AI9708, Prg. 1998, 4976 (De Bondt/Haarlemveste). Voor dit oordeel bestaat des te meer aanleiding nu niet is gebleken dat gedaagden door de duur van vijf jaar in plaats van twee jaar (met jaarlijkse verlenging) zijn benadeeld.
5.12.
De kantonrechter verwacht bovendien niet dat het verzoek tot intrekking van de leegstandvergunningen dat door gedaagden bij de gemeente is gedaan kans van slagen heeft. De vergunning kan alleen worden ingetrokken indien bij de aanvraag onjuiste gegevens zijn verstrekt (artikel 15 lid 15 onder Pro a Leegstandwet). Hiervan is geen sprake. Woondiensten heeft namelijk met stukken onderbouwd dat zij een vergunning voor een termijn van twee jaar heeft aangevraagd en niet voor vijf jaar. Onjuiste gegevens heeft zij dus niet verstrekt.
5.13.
Uitgangspunt in deze procedure is dus de deugdelijkheid van de leegstandvergunningen. De kantonrechter dient vervolgens te beoordelen of de huurovereenkomsten voldoen aan de Leegstandwet.
5.14.
In de huurovereenkomsten moet melding worden gemaakt van de leegstandvergunningen, het tijdvak waarvoor deze zijn verleend en de daarin vermelde huurprijs (artikel 16 lid 12 Leegstandwet Pro). De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomsten melding is gemaakt van de verleende leegstandvergunningen en dat ook is aangegeven voor welk tijdvak deze zijn verleend. In die zin is er geen sprake van strijd met de Leegstandwet. De huurprijs is niet vermeld, maar die stond ook niet in de vergunning, dus ook in die zin is er geen sprake van strijd met de Leegstandwet.
5.15.
Voor zover een redelijke wetsuitleg van artikel 16 lid 12 Leegstandwet Pro zou meebrengen dat het niet voldoet om in de huurovereenkomst een leegstandvergunning te vermelden die mankementen vertoont, zou dit meebrengen dat –kort gezegd- de Leegstandwet niet van toepassing is en dat gedaagden recht op huurbescherming hebben (artikel 16 lid 13 Leegstandwet Pro). De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden bij die wetsuitleg in redelijkheid geen beroep toekomt op huurbescherming. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.
5.16.
Blijkens de wetsgeschiedenis is met het opnemen van de volgens artikel 16 lid 12 Leegstandwet Pro te vermelden gegevens beoogd dat de huurder bekend is met het tijdelijk karakter van de huurovereenkomst, en dat wordt voorkomen dat hij kan menen dat hij een ‘normale’ huurovereenkomst heeft gesloten. De huurrelatie is ontstaan omdat gedaagden zich, al dan niet via hulpverlening, tot Woondiensten Enkhuizen hebben gewend met het verzoek of zij konden worden geholpen bij het vinden van woonruimte omdat zij daar dringend behoefte aan hadden. Woondiensten Enkhuizen is gedaagden ter wille geweest en heeft tijdelijke woonruimte aangeboden om hen uit de nood te verlossen. Het heeft gedaagden op grond van de in de huurovereenkomst opgenomen vermeldingen duidelijk moeten zijn dat slechts tot tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zou worden overgegaan en dat zij bijgevolg tijdelijk huurders van de onderhavige woonruimte zou zijn. Gedaagden hebben ter zitting ook bevestigd dat zij wisten dat het om een tijdelijke oplossing ging. Het betoog ter zitting, dat gedaagden ervan uitgingen dat de huurovereenkomst niet korter dan vijf jaar zou duren, vindt geen steun in de tekst van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst staat duidelijk dat de overeenkomst maximaal vijf jaar duurt en dat na de eerste zes maanden de verhuurder tussentijdse kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Dat namens Woondiensten Enkhuizen mondeling toezeggingen zijn gedaan dat de huurovereenkomst sowieso vijf jaar zou duren, is niet komen vast te staan. In tegendeel, ter zitting heeft de heer [naam 2] van Woondiensten Enkhuizen aangegeven dat in de gesprekken met potentiële huurders is aangegeven dat zij konden huren tot er zou worden gesloopt maar dat nog niet bekend was wanneer dat zou zijn. Een concrete termijn is niet genoemd. Dat de gedaagden er niet van uitgingen dat zij sowieso vijf jaar konden huren, blijkt ook uit het feit dat zij naar aanleiding van eerdere brieven van Woondiensten Enkhuizen over het slopen niet hierop een beroep hebben gedaan. Onder deze omstandigheden kunnen gedaagden zich niet te goeder trouw op huurbescherming beroepen.
5.17.
De kantonrechter is met Woondiensten Enkhuizen van oordeel dat de overeenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd. Anders dan gedaagden stellen en de aanhef van artikel 3.1 van de huurovereenkomsten doet vermoeden, is Woondiensten Enkhuizen niet een overeenkomst voor bepaalde tijd aangegaan in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro. In de overeenkomsten staat immers in artikel 3.1 dat de overeenkomst is aangegaan voor minimaal 6 maanden en maximaal voor de periode tot het tijdstip waarop de vergunning, al dan niet na verlenging, haar geldigheid verliest. Er wordt een concrete ingangsdatum genoemd, maar geen concrete einddatum. Er staat dat de overeenkomst eindigt op het tijdstip waartegen tussentijds wordt opgezegd of waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Omdat het geen overeenkomst voor bepaalde tijd betreft in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro is tussentijdse opzegging toegestaan.
5.18.
Op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomsten is de opzegtermijn voor Woondiensten Enkhuizen drie maanden. Woondiensten Enkhuizen heeft opgezegd bij brief van 8 juli 2020 tegen 1 oktober 2020. Gedaagden hebben niet betwist dat zij deze brief hebben ontvangen. Zij voeren aan dat artikel 3.2. van de huurovereenkomst eist dat de opzegging per aangetekende brief wordt gedaan. De kantonrechter stelt vast dat aan dat vereiste inderdaad niet is voldaan. De opzegging is per gewone brief gegaan. Dit kan echter Woondiensten Enkhuizen in redelijkheid niet worden tegengeworpen omdat de brief wel is ontvangen en gedaagden door de niet aangetekende verzending niet in enig belang zijn geschaad. Een beroep op dit vormvereiste is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Woondiensten Enkhuizen heeft erkend dat de opzegging tegen 1 oktober moet zijn een opzegging tegen 8 oktober. In artikel 16 lid 7 van Pro de Leegstandwet staat dat een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan voorgeschreven niettemin geldt als ware zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. Dat betekent dat de opzegging van 8 juli 2020 geldt als een opzegging tegen 8 oktober 2020. Het betoog ter zitting van gedaagden dat de opzegging geen reden en sloopdatum bevat leidt niet tot het oordeel dat de opzegging niet geldig is. In het kader van de Leegstandwet is niet vereist dat dit in de opzegging is opgenomen.
5.19.
De conclusie is dat gedaagden geen recht hebben op huurbescherming, en dat rechtsgeldig is opgezegd tegen 8 oktober 2020. Gedaagden verblijven sindsdien zonder recht of titel in de woningen. Dit betekent dat Woondiensten Enkhuizen recht en belang heeft bij ontruiming van de woningen.
5.20.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat een ontruiming ingrijpende gevolgen heeft voor gedaagden. Daar staat tegenover dat naar het oordeel van de kantonrechter het van meet af aan duidelijk was en in ieder geval had kunnen zijn dat de huurovereenkomsten een tijdelijke noodoplossing waren. Gedaagden hadden er rekening mee kunnen en moeten houden dat bij het concreet worden van de sloopplannen van de woningen, ergens binnen de vijf jaar na ondertekening van de huurovereenkomsten, en na opzegging door de verhuurder op een termijn van drie maanden, zij de woning moesten ontruimen. Dat moment is inmiddels aangebroken.
5.21.
Tegenover het belang van gedaagden staat het belang van Woondiensten Enkhuizen om nu voortvarend de sloop van de woningen en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen op te kunnen pakken. De plannen zijn voldoende concreet en actueel. Sociale huurwoningen zijn schaars en dienen via een transparant systeem op eerlijke wijze te worden verdeeld onder de personen die op een dergelijke woning aanspraak kunnen maken. Woondiensten Enkhuizen mag van die regels niet afwijken. Woondiensten Enkhuizen heeft weliswaar niet opgelet als het gaat om de termijn van de vergunningen, maar helder is – en ook voor gedaagden heeft dat helder moeten zijn - dat het niet de bedoeling is geweest om gedaagden de status van permanent huurder te verschaffen en hen voor onbepaalde tijd aanspraak te geven op een sociale huurwoning, buiten de toewijzingsregels om. Dat Woondiensten Enkhuizen uitlatingen heeft gedaan op grond waarvan gedaagden erop heeft mogen vertrouwen dat zij huurbescherming hadden is niet gesteld noch gebleken. Telkens is benadrukt dat het om tijdelijke verhuur ging. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de vordering van Woondiensten Enkhuizen tot ontruiming niet in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid.
5.22.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Woondiensten Enkhuizen tot ontruiming zal toewijzen. Hetgeen gedaagden verder hebben aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
5.23.
Gedaagden stellen dat er vanuit de overheid en Aedes (vereniging van woningcorporaties) een coronaprotocol geldt dat inhoudt dat niemand op straat mag worden gezet gedurende de corona pandemie. Zij hebben dit protocol niet overgelegd, zodat de kantonrechter hier geen kennis van kan nemen en hier ook geen gevolgen aan kan verbinden. De kantonrechters volgen landelijk het beleid dat na 1 juni 2020 weer wordt beslist op vorderingen tot ontruiming. Wel wordt in dat beleid in verband met corona een ontruimingstermijn van twee weken aangehouden. De kantonrechter ziet aanleiding om gelet op de belangen van partijen in dit geval een langere ontruimingstermijn aan te houden als na te melden. Voor alle gedaagden, ook waartegen verstek is verleend, zal dezelfde termijn worden aangehouden.
5.24.
Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
5.25.
Tot het moment dat gedaagden de woning hebben ontruimd, zullen zij een vergoeding aan Woondiensten Enkhuizen moeten betalen gelijk aan de overeengekomen huurprijs. Die vergoeding zal worden toegewezen met ingang van 1 oktober 2020. Voor zover gedaagden de vergoeding reeds hebben betaald dient dit uiteraard in mindering te strekken op de vordering.
5.26.
De proceskosten komen voor rekening van gedaagden, omdat zij ongelijk krijgen. Woondiensten Enkhuizen heeft verzocht om veroordeling van gedaagden van de werkelijke proceskosten. Behalve hier niet aan de orde zijnde wettelijke uitzonderingen is slechts in zeer uitzonderlijke gevallen, zoals misbruik van procesrecht, plaats voor vergoeding van werkelijke proceskosten. Gesteld noch gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is, zodat er geen reden is om af te zien van toepassing van het forfaitaire liquidatietarief. Daarbij worden gedaagden ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woondiensten Enkhuizen worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verklaart Woondiensten Enkhuizen niet-ontvankelijk in haar vordering tegen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 7] en [gedaagde sub 14] .
6.2.
veroordeelt Steen-Smidt q.q., [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] , [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 6] , Eltingh q.q., [gedaagde sub 9] , [gedaagde sub 10] , [gedaagde sub 11] , [gedaagde sub 12] , [gedaagde sub 13] en Zeker q.q. (hoofdelijk) hun woning, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijke 8 januari 2021, volledig en behoorlijk te (doen) verlaten en te (doen) ontruimen alsmede de woning onder afgifte van de sleutels in lege, oorspronkelijke en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Woondiensten Enkhuizen te (doen) stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden.
6.3.
veroordeelt gedaagden tot betaling van een bedrag gelijk aan de overeengekomen huurpenningen over de periode 1 oktober 2020 tot en met de dag waarop ontruimd moet worden.
6.4.
veroordeelt gedaagden tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woondiensten Enkhuizen tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 102,96
griffierecht € 124,00
salaris gemachtigde € 720,00 ;
6.5.
veroordeelt gedaagden tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woondiensten Enkhuizen worden gemaakt.
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter