ECLI:NL:RBNHO:2020:10108

• Datum uitspraak: 2 december 2020
• Publicatiedatum: 3 december 2020
• Zaaknummer: 8689244
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: I.H. Lips
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot medewerking aan notariële levering van onroerende zaak met koopoptie

In deze zaak heeft de besloten vennootschap Rol Autoservice B.V. een vordering ingesteld tegen een gedaagde, die in een huurovereenkomst een koopoptie zou hebben verleend. De vordering is ingesteld op 14 april 2020, en na een eerdere onbevoegdverklaring door de rechtbank is de zaak doorverwezen naar de kantonsectie. De huurovereenkomst, die op 1 juni 2016 is gesloten, bevatte een bepaling die Rol Autoservice het recht gaf om het gehuurde pand te kopen voor een bepaalde prijs binnen een specifieke termijn. De gedaagde betwistte dat er sprake was van een koopoptie en stelde dat het ging om een voorkeursrecht. De kantonrechter heeft de tekst van de huurovereenkomst en de omstandigheden van de zaak beoordeeld. De rechter concludeerde dat de bepaling in de huurovereenkomst inderdaad een koopoptie inhield, omdat er geen voorwaarden waren die de verbintenis voorwaardelijk maakten. De kantonrechter heeft de vordering van Rol Autoservice toegewezen, waarbij de gedaagde werd veroordeeld tot medewerking aan de notariële levering van het pand binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Tevens werd bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte indien de gedaagde niet meewerkt. De gedaagde werd ook veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8689244 \ CV EXPL 20-3916

Uitspraakdatum: 2 december 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Rol Autoservice B.V.

gevestigd te Enkhuizen

eiseres

verder te noemen: Rol Autoservice

gemachtigde: mr. F.J.J. Baars

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans

1. Het procesverloop

1.1.

Rol Autoservice heeft bij dagvaarding van 14 april 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Bij vonnis van 29 juli 2020 heeft de rechtbank, sectie handel, na partijen in de gelegenheid te hebben gesteld zich daarover uit te laten, zich onbevoegd verklaard en de zaak in de stand waarin deze zich bevind verwezen naar de sectie kanton.

1.3.

Op 2 november 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben met ingang van 1 juni 2016 een huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) gesloten betreffende het pand gelegen aan het adres [adres] te [plaats] . Rol Autoservice exploiteert daarin een garagebedrijf.

2.2.

De bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst luiden, voor zover van belang, als volgt:
“Huurder heeft het 1e recht van koop op 1 juni 2020 tegen een koopsom van € 300.000,= k.k. exclusief BTW. Dit recht is van toepassing in de periode van 1 juni tot 30 juni 2020. De notariële overdracht dient plaats te vinden in juni 2020, anders vervalt het 1e recht van koop. (…)”

2.3.

Bij brief van 5 maart 2020 heeft de gemachtigde van Rol Autoservice [gedaagde] gesommeerd mee te werken aan de verkoop van het gehuurde in de maand juni 2020.

3. De vordering

3.1.

Rol Autoservice vordert dat de kantonrechter:
1. [gedaagde] veroordeelt tot het meewerken aan en het effectueren van de notariële levering
van de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [plaats] binnen veertien dagen
na het uitspreken van het vonnis;
2. bepaalt dat indien [gedaagde] in gebreke blijft te voldoen aan het onder sub 1 bepaalde, hij
een dwangsom is verschuldigd van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag
dat hij deze veroordeling niet zal nakomen, met een maximum van € 76.000,00;
3. bepaalt dat voor het geval [gedaagde] weigert binnen de termijn van veertien dagen na
betekening van het vonnis mee te werken aan de levering van de onder sub 1 vermelde
onroerende zaak voor € 300.000,00 k.k. plus BTW, het vonnis in de plaats treedt van de
leveringsakte;
4. voor recht verklaart dat ingeval de notariële overdracht zoals bedoeld onder sub 1 en 3
niet is geeffectueerd in juni 2020 en indien blijkt dat de kosten van financiering door de
vertraging hoger zijn voor Rol Autoservice, [gedaagde] schadeplichtig is en de schade
wegens meerkosten van de financiering dient te vergoeden aan Rol Autoservice;
5. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten van Rol Autoservice ter voorbereiding van
de procedure niet zijnde proceskosten van € 500,00 plus BTW;
6. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en nakosten, waaronder de explootkosten van
betekening.

3.2.

Rol Autoservice legt aan de vordering ten grondslag – zakelijk weergegeven – dat de bijzondere contractsbepaling in de huurovereenkomst een koopoptie inhoudt, namelijk een onvoorwaardelijke aanspraak om in juni 2020 het eigendom te verkrijgen van het gehuurde tegen de in 2016 overeengekomen koopprijs. Het pand stond zowel te koop als te huur, Rol Autoservice wilde het pand in de toekomst kopen en [gedaagde] wilde het pand verkopen. Daarom zijn partijen de bijzondere bepaling overeengekomen, waarbij expliciet is gekozen voor een termijn van vier jaar, zodat Rol Autoservice voor de financiering kon beschikken over jaarcijfers over de afgelopen drie jaren. Dit wijkt af van de gebruikelijk duur van vijf jaar van een huurovereenkomst. Ook daaruit blijkt de bedoeling van partijen. Verder hebben partijen een waardebepaling laten opmaken en daarover onderhandeld. De bepaling is opgesteld door de makelaar van [gedaagde] en houdt geen enkele voorwaarde in ten aanzien van de koopoptie. Uitgangspunt moet daarom de tekst van de bepaling zijn. De tekst, strekking en bedoeling van de bepaling is immers duidelijk een koopoptie, waarbij het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen was bij aanvang van de huurovereenkomst zekerheid te verschaffen. Ook de tussentijdse contacten tussen partijen waren gericht op de koopoptie. Zo heeft Rol Autoservice het erf vernieuwd, het pand voorzien van LED verlichting, het buitenschilderwerk op zich genomen en de kozijnen hersteld. Verder is de verwarmingsketen onderhouden en zijn defecte ramen vervangen. Dit zijn herstellingen die voor rekening van de verhuurder komen. Partijen zagen elkaar regelmatig, maar [gedaagde] heeft nimmer kenbaar gemaakt te willen afzien van verkoop.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. [gedaagde] voert aan – samengevat – dat “het recht van eerste koop” een voorkeursrecht is en het overeengekomen “eerste recht van koop” dus ook. Reeds op basis van een taalkundige uitleg moet de conclusie zijn dat een voorkeursrecht is overeengekomen. Het gehuurde heeft nimmer te koop gestaan en stond evenmin lang leeg. [gedaagde] is afhankelijk van de huurinkomsten. Hij heeft van meet af aan kenbaar gemaakt aan Rol Autoservice dat verkoop niet aan de orde is, maar indien hij het pand toch zou willen verkopen, Rol Autoservice de eerste koper is. Dat heeft geleid tot de bijzondere bepaling in de huurovereenkomst. Daarin zijn de koopsom en uiterste datum van levering slechts opgenomen om discussie te voorkomen. Als [gedaagde] in juni 2020 zou willen verkopen, zou er geen discussie meer over de prijs en leverdatum zijn. Er was geen bedoeling bij [gedaagde] een koopoptie te verstrekken. Daarover kon bij Rol Automotive geen misverstand hebben bestaan. [gedaagde] betwist dat uit de contractduur van vier jaar de bedoeling zou blijken van een koopoptie. Ook betwist [gedaagde] dat Rol Autoservice zich als eigenaar heeft gedragen, nu de werkzaamheden aan het pand zien op normaal huurdersonderhoud. Verder heeft geen overleg over de bijzondere bepaling plaatsgevonden tussen de makelaar en Rol Autoservice. De door Rol Autoservice overgelegde verklaringen zijn ten slotte afkomstig uit de eigen kring van Rol Autoservice en hebben afgezien van de verklaring van de heer Rol geen betrekking op de totstandkoming van de huurovereenkomst.

5. De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is in geschil de vraag of de bijzondere bepaling in de huurovereenkomst een koopoptie of een voorkeursrecht bevat. Volgens Rol Autoservice komt deze bepaling neer op een koopoptie. [gedaagde] daarentegen stelt zich op het standpunt dat sprake is van een voorkeursrecht.

5.2.

Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In de verlening van een koopoptie ligt dus een bindend, onherroepelijk aanbod tot verkoop besloten. Dit aanbod dient voldoende bepaalbaar te zijn. In geval van een koopoptie komt de koopovereenkomst tot stand door een enkele verklaring van de gerechtigde. Een voorkeursrecht (of recht van eerste koop) is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden. Het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan.

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat uit de tekst van de bijzondere bepaling in de huurovereenkomst volgt dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen en niet een voorkeursrecht. Daartoe is het volgende redengevend.

5.4.

De inhoud van de bepaling wijst, behoudens de tekstkeuze “1e”, op een koopoptie. Waar het gebruik van de tekst “1e” zou kunnen duiden op een voorkeursrecht, is in de bepaling echter geen enkele voorwaarde of onzekere gebeurtenis die de verbintenis voorwaardelijk doet zijn, vermeld. De enkele omstandigheid dat in de bepaling ‘1e recht’ staat, betekent niet dat partijen een voorwaardelijk recht op koop hebben afgesproken of dat de gestelde voorwaarde kenbaar is voor Rol Autoservice. Dat een voorwaarde is bedongen blijkt nergens uit, terwijl partijen wel hebben onderhandeld en overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs en de levertermijn. Er is immers een concrete koopprijs bepaald en er is afgesproken wanneer de notariële overdracht moet plaatsvinden. Verder is de geldigheidsduur van de optie duidelijk en staat niet ter discussie dat de optie ziet op het gehuurde. De bepaling biedt op zichzelf dan ook onvoldoende aanknopingspunt voor de stelling van [gedaagde] dat sprake is van een (voorwaardelijk) voorkeursrecht. Een taalkundige uitleg van de bepaling leidt tot de conclusie dat aan Rol Autoservice een in juni 2020 geldende, onvoorwaardelijke koopoptie is verleend om het gehuurde te kopen voor € 300.000,00 kosten koper.

5.5.

Het is vervolgens aan [gedaagde] te stellen en zo nodig te bewijzen dat het Rol Autoservice kenbaar was dat zijn bedoeling slechts een voorkeursoptie behelsde op grond waarvan van de taalkundige uitleg van de bepaling moet worden afgeweken. Aanknopingspunten die daar aanleiding toe geven zijn de kantonrechter echter niet gebleken. Integendeel, ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat Rol Autoservice het gehuurde kon kopen als hij het pand wilde verkopen, maar dat hij denkt dat sprake is geweest van een misverstand. Dit duidt niet op bekendheid bij Rol Autoservice met de (gestelde) bedoeling van [gedaagde] om een voorkeursoptie overeen te komen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat de huurovereenkomst is opgesteld door de makelaar van [gedaagde] en dat tussen de makelaar en Rol Autoservice geen contact is geweest. De verklaring van de makelaar dat de bepaling een voorkeursrecht inhoudt en dat dit ook de bedoeling was van [gedaagde] kan dan ook niet dienen ter onderbouwing van zijn standpunt dat ondanks de tekst van de bepaling Rol Autoservice had moeten begrijpen dat een voorkeursrecht was bedoeld. Het bewijsaanbod van [gedaagde] om de makelaar als getuige te horen is daarom niet ter zake dienend en zal worden gepasseerd. Aan de zijde van Rol Autoservice daarentegen zijn verschillende verklaringen overgelegd waaruit volgt dat Rol Autoservice uitging van een koopoptie en dat dit ook de bedoeling was van [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst. Ten slotte betrekt de kantonrechter bij haar oordeel dat de stelling van [gedaagde] dat hij het gehuurde toen niet wilde verkopen en nu ook niet, waarvan Rol Autoservice op de hoogte was, niet rijmt met de onderhandelingen tussen partijen over de koopprijs en notariële overdracht. De verklaring dat de koopprijs en leverperiode ter voorkoming van discussie is vastgelegd, is niet aannemelijk indien [gedaagde] het gehuurde niet wilde verkopen. Gelet op het voorgaande is niet gebleken dat de bedoeling van [gedaagde] om een voorkeursrecht overeen te komen kenbaar is gemaakt aan Rol Autoservice voorafgaand aan of bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dit komt in relatie tot Rol Autoservice voor rekening en risico van [gedaagde] .

5.6.

De conclusie is dat de bijzondere bepaling in de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een koopoptie.

5.7.

Door de tijdige mededeling van Rol Autoservice dat zij gebruik wenst te maken van de koopoptie, is vervolgens een koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopoptie omvat immers een bindend, onherroepelijk aanbod tot verkoop, dat door Rol Autoservice is aanvaard. Aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is voldaan, nu de koopoptie deel uitmaakt van de schriftelijke huurovereenkomst, en de aanvaarding ook schriftelijk plaatsvond. Partijen moeten de verplichtingen die over en weer voortvloeien uit deze koopovereenkomst nakomen.

5.8.

De vordering van Rol Autoservice tot het meewerken aan de levering zal worden toegewezen. Daarbij zal geen dwangsom worden opgelegd. Rol Autoservice heeft daar geen belang bij omdat de eveneens gevorderde indeplaatsstelling zal worden toegewezen, op de wijze zoals hierna is vermeld.

5.9.

Nu [gedaagde] in verzuim is met de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting tot levering van de bedrijfsruimte in juni 2020 is hij schadeplichtig, indien de vertraging leidt tot schade. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn verweer dat deze vordering te onbepaald is. Dat in dit stadium onduidelijk is of er schade is en zo ja, hoe hoog deze schade is, doet niet af aan de schadeplichtigheid van [gedaagde] . De gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar.

5.10.

De gevorderde kosten voor rechtsbijstand buiten rechte zullen worden afgewezen. Voor buitengerechtelijke kosten geldt het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Een grondslag voor een vergoeding daarbuiten is niet gesteld of gebleken. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd Besluit van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan het Rapport BGK-integraal. De gevorderde kosten zullen worden afgewezen nu [gedaagde] de verschuldigdheid daarvan gemotiveerd heeft bestreden door te stellen dat Rol Autoservice geen kosten heeft gemaakt en een enkele aanmaning ook niet voldoende is.

5.11.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. [gedaagde] wordt ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan gevorderde nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door Rol Autoservice worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot het meewerken aan en het effectueren van de notariële levering van de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [plaats] bestaande uit ca. 407 m2 showroom/werkplaats, 34 m2 kantoorruimte begane grond en ca. 34 m2 breed x 18,50 meter diep aan Rol Autoservice tegen betaling van een koopprijs van € 300.000,00 kosten koper plus btw binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;

6.2.

bepaalt dat voor het geval [gedaagde] weigert binnen de termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van de onder 6.1. vermelde onroerende zaak voor de koopprijs van € 300.000,00 kosten koper plus btw, dit vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte;

6.3.

verklaart voor recht dat [gedaagde] , indien de tekortkoming van [gedaagde] leidt tot schade aan de kant van Rol Autoservice, schadeplichtig is en de schade wegens meerkosten van de financiering dient te vergoeden aan Rol Autoservice;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Rol Automatisering tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 83,38

griffierecht € 124,00

salaris gemachtigde € 960,00 ;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Rol Autoservice worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter