ECLI:NL:RBNHO:2020:10030 - Rechtbank Noord-Holland - Vaststelling WOZ-waarde woning met afwijkende ligging in ...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/3806

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder.

Procesverloop

Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 184.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2019 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2020. Eiser is verschenen. Namens verweerder is niemand verschenen. Omdat verweerder wel tijdig onder vermelding van plaats en tijdstip bij brief is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen, heeft de griffier voor aanvang van de zitting gebeld met de heer M. [B] , gemachtigde van verweerder. De heer [B] deelde mee dat hij op dat moment niet kon achterhalen waarom hij de uitnodigingsbrief niet heeft ontvangen, maar dat dit naar alle waarschijnlijkheid door een interne fout is veroorzaakt. De heer [B] heeft vervolgens toestemming gegeven aan de rechtbank om de zaak te behandelen buiten zijn aanwezigheid.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een huis in een rij met vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 359m³ en de oppervlakte van het perceel is 144m².

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser stelt dat de WOZ-waarde € 174.800 is omdat de woning een slechtere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Er is weinig lichtinval in de keuken en de woonkamer, doordat er bebouwing dicht achter de woning is gelegen. Het licht in de woonkamer moet daarom altijd aan en er is inkijk in de woning. Daarnaast ligt de tuin op het noorden. De woning is dan ook onvergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. In 2008 heeft een taxateur de woning inpandig opgenomen, waarna er in verband met voornoemde slechte ligging, een correctie is toegepast van € 9.068. Dit betrof een correctie op de totale waarde. Verweerder kan niet uitleggen waarom dit bedrag nu is teruggebracht naar € 2.500. Het voorstel van verweerder om de waarde te verlagen met € 7.000 (5% van het hoofdgebouw), is onvoldoende. De correctie van 5% zou immers op de gehele WOZ-waarde moeten worden toegepast (in totaal € 9.200), aangezien in 2008 ook een correctie op het geheel is toegepast. De ligging is immers in de afgelopen 10 jaar niet veranderd. De woning is daarnaast ook niet vergelijkbaar met de objecten vanwege het verschil in bouwmaterialen. In vergelijking met andere panden is het stijgingspercentage van de woning het hoogst. Eiser wijst op een overzicht met prijzen en percentages vanaf 2015. De WOZ-waarde is nu gelijk getrokken of zelfs hoger dan de buren. Eiser stelt ten slotte dat het taxatierapport onzorgvuldig is.

4. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport en matrix
.In dit rapport en matrix is de woning getaxeerd op € 184.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van de vergelijkingsobjecten [C] , [D] , [E] en [F] , alle te [Z] . Er is reeds, uit coulance, geheel onverplicht een bedrag van

€ 2.500 in mindering gebracht op de waarde in verband met de ligging ten opzichte van de naastgelegen woning. Deze mindering is niet gebaseerd op verkoopcijfers.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. De vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport zijn genoemd, zijn kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De objecten hebben dezelfde inhoud als de woning, zijn van hetzelfde bouwjaar en zijn in dezelfde wijk gelegen. Daarnaast heeft de woning net als de objecten aan [G] metselwerk op de begane grond en op de eerste verdieping rabatdelen met een dakpannen dak. Het object aan [C] heeft zowel op de begane grond als op de eerste verdieping metselwerk. De rechtbank volgt verweerder in het standpunt dat uit de verkoopcijfers van deze verschillende type woningen niet blijkt dat een woning die geheel uit metselwerk bestaat, meer opbrengt dan een woning met rabatdelen, zodat ook dit object voldoende vergelijkbaar is met de woning. Ook het verschil in ligging door onder meer slechte lichtinval, maakt niet dat de objecten reeds daardoor onvergelijkbaar zijn. Immers, de vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar enigszins vergelijkbaar. Verweerder dient wel aannemelijk te maken dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.

9. Het betoog van eiser dat de waarde van de woning ten opzichte van vorig jaar is verhoogd met 16,5 % en dat dit afwijkt van stijgingspercentages van vergelijkbare woningen kan niet tot de conclusie leiden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De waarde van de woning wordt immers ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van objecten die rond de dan geldende waardepeildatum zijn verkocht, zodat uit wijzigingen van de waarde ten opzichte van andere jaren op zichzelf niets kan worden afgeleid over de juistheid van de waarde in een bepaald jaar. In zoverre is het gelijk aan verweerder.

10. Verweerder heeft niet weersproken dat de waarde van de woning in 2008 is verlaagd in verband met de verminderde lichtinval als gevolg van de ligging. Blijkens de matrix van verweerder en het e-mailbericht van 23 juli 2019 van een medewerker van verweerder aan eiser is ook voor het onderhavige jaar rekening gehouden met een mindere ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten door een vaste correctie toe te passen van € 2.500. Daarom acht de rechtbank door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat dit uit coulance en geheel onverplicht is gebeurd. In het licht van het feit dat verweerder blijkens de toelichting op de matrix bij een afwijkende ligging een procentuele correctie toepast op de kavelwaarde, en het bedrag van € 2.500 daarmee in casu niet correspondeert, heeft verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

11. Eiser stelt dat vanwege voornoemde slechte ligging een waardevermindering van 5% op de gehele door verweerder vastgestelde waarde (€ 9.200) op zijn plaats is. De rechtbank acht dit echter onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat destijds in 2008 een correctie van € 9.068 in verband met de ligging is toegepast (5% op de gehele WOZ-waarde), is daartoe onvoldoende. Het verschil in ligging waarmee in 2008 ten onrechte geen rekening is gehouden leidde bij de destijds gebruikte vergelijkingsobjecten kennelijk tot een verschil van 5% van de gehele waarde. Blijkens de toelichting op de matrix geldt voor de onderhavige vergelijkingsobjecten echter dat een verschil van één punt van de liggingsfactor correspondeert met 10% van de kavelwaarde (vgl. overweging 9). Aangezien eiser in het licht hiervan onvoldoende heeft onderbouwd waarom in het onderhavige tijdvak toch van 5% van de gehele waarde moet worden uitgegaan, heeft hij de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

12. Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank – gelet op alle omstandigheden van het geval – de waarde in goede justitie vaststellen op € 182.900. De aanslag OZB zal dienovereenkomstig worden verminderd.

13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten, te weten de reiskosten op basis van openbaar vervoer, tweede klasse, stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € [#] . Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten, is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de vastgestelde waarde tot € 182.900;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 182.900;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € [#] .

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2020.

Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

De rechter is verhinderd de

uitspraak te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.