Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/710
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2020 in de zaak tussen
de erven van [X] , wonende te [Z] , eisers,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 238.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Eisers hebben daartegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eisers hebben daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eisers hebben voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2020 te Haarlem. Deze zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaak met nummer HAA 20/709. Namens eisers is verschenen hun gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C]
Overwegingen
Feiten
Eisers zijn eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning, gebouwd in 1890, met een dakkapel en berging, gebouwd in 1988. De woning heeft een inhoud van ongeveer 237 m³. De oppervlakte van de woning is ongeveer 96 m².
Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [D] , [E] en [F] , alle gelegen in de gemeente [Z] .
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
4. Eisers stellen zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eisers wensen inzicht in welke bedragen van het aandeel van reservefonds bij de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten is opgeteld en eisers bestrijden dat (een deel van) het reservefonds bij de WOZ-waarde kan worden opgeteld. De ligging van de woning is slecht aangezien deze gelegen is aan een drukke weg, er is sprake van sluipverkeer en horeca. Voorts stellen eiser zich op het standpunt dat er sprake is van slechte isolatie (o.a. enkel glas) en verzakking (vloerbalken moeten worden vervangen), de woning verkeert in zeer slechte staat, de badkamer en keuken zijn verouderd, in de kelder is sprake van vochtoverlast, er is sprake van poreuze muren en de tuin is gelegen op het noorden. Het ligt op de weg van verweerder om een inpandige opname te doen. Voorts is sprake van lekkage (dus slechte kwaliteit); de vertrekken zijn gedateerd; er is een gedateerde keuken en zeer gedateerde badkamer. De m³-prijs van [G] moet € 848 zijn. De waarde dient vastgesteld te worden op € 191.000.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In 2012 is het gehele pand aan de buitenzijde gerenoveerd. Bij de waardering is terecht uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand, matige kwaliteit en gemiddelde ligging. Bij de waardering is rekening gehouden met het feit dat de woning bestemd is voor verhuur en daarom is uitgegaan van een matige kwaliteit. Het slechte(re) isolatieniveau is inherent aan het bouwjaar van de woning en de woning is vergeleken met woningen met een vergelijkbaar bouwjaar en isolatieniveau. Een eventueel waardedrukkend effect is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Er is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Verzoek descente
7. Ter zitting hebben eisers het verzoek aan de rechtbank gedaan om een descente te gelasten, zodat de kwaliteit beoordeeld kan worden. De rechtbank ziet geen aanleiding om de woning inpandig op te nemen dan wel verweerder te gelasten de woning inpandig op te nemen, gelet op de duidelijke onderbouwing van verweerder. Eisers hebben daar onvoldoende tegen ingebracht om een descente te houden.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eisers hebben gesteld dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht. Verweerder bepaalt de WOZ-waarde niet enkel en alleen op basis van de vergelijkingsobjecten. De computer analyseert een groot aantal verkochte woningen en op basis van al die verkochte woningen wordt de WOZ-waarde bepaald. Verweerder dient, aldus eisers, al die gegevens te overleggen.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder wel alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Op basis van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald middels systematische vergelijking. In dit verband heeft verweerder een waardematrix opgesteld waarin vier vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat voldoende om de waarde te onderbouwen.
WOZ-waarde
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
11. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van het perceeloppervlakte en de inhoud van de woning, en de kwaliteit onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
12. Met eisers is de rechtbank van oordeel dat een reservefonds VVE geen deel uitmaakt van de WOZ waarde (vgl. HR 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446). Verweerder heeft gesteld dat gelet op de gehanteerde m3-prijzen voor de vergelijkingsobjecten, ook als rekening gehouden moet worden met een afslag voor het reservefonds indien dit bij de vergelijkingsobjecten al aanwezig zou zijn, de waarde van de woning voldoende is onderbouwd. De rechtbank volgt verweerder op dit punt.
13. Eisers stellen dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning omdat de woning is gelegen aan een drukke (doorgaande) weg. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid ook tot uitdrukking komt bij een van de in de vergelijking betrokken objecten, namelijk [F] , die ook aan een drukke weg is gelegen en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij het vergelijkingsobject. Datzelfde geldt voor het standpunt van eisers dat een waardedrukkend effect uitgaat van de dichtbijgelegen horeca. Deze omstandigheid komt ook tot uitdrukking bij het vergelijkingsobject [D] en de rechtbank acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij het vergelijkingsobject. De rechtbank is daarom van oordeel dat het mogelijke waardedrukkende effect van de ligging is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de in de omgeving gelegen vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening heeft gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheid.
14. Eisers stellen zich op het standpunt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning (o.a. slechte isolatie (o.a. enkel glas)) en verzakking, de badkamer en keuken zijn verouderd). Bij het bepalen van de waarde is verweerder uitgegaan van een matige kwaliteit. In de door eisers overgelegde foto’s en hetgeen ter zitting is gesteld ziet de rechtbank geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de kwaliteit slecht is. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit van de woning matig is.
15. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door eisers genoemde verschillen in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere m3 -prijs die voor de woning is gehanteerd. Daarbij merkt de rechtbank op dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbaar bouwjaar hebben en dat woningen met een soortgelijk bouwjaar beter met elkaar te vergelijken zijn.
16. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
17. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 25 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.