ECLI:NL:RBNHO:2019:4501

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 7220998 \ CV EXPL 18-6437 (H.K.)

Uitspraakdatum: 22 mei 2019

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.de besloten vennootschap Kristal Oosterend Onroerend Goed B.V.

2. de besloten vennootschap Wijnhuis Oosterend B.V.

beide gevestigd te Oosterend

eisers

verder te noemen: Kristal OG en Wijnhuis Oosterend, dan wel enkelvoudig Kristal OG of Wijnhuis Oosterend

gemachtigde: mr. M.A. Schuring, advocaat

tegen

1.de vennootschap onder firma Villa VOF, gevestigd te De Koog

2. [gedaagde 1]wonende te [woonplaats]

3. [gedaagde 2]wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder gezamenlijk - in enkelvoud - te noemen: Villa

gemachtigde: mr. P.B. Goemans (Omnyacc).

1.Het procesverloop

1.1.

Kristal OG en Wijnhuis Oosterend hebben bij dagvaarding van 14 augustus 2018 een vordering tegen Villa ingesteld. Villa heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 5 februari 2019 heeft een zitting plaatsgevonden, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigden van partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
Voorafgaand aan de zitting hebben Kristal OG en Wijnhuis Oosterend bij brieven van respectievelijk 21 en 29 januari 2019 een conclusie van antwoord in reconventie en producties ingezonden.
Vervolgens is de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden de zaak onderling te regelen. Uit de brieven d.d. 6 maart 2019 van partijen is gebleken dat een regeling niet tot stand is gekomen, waarna aan partijen is meegedeeld dat vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

Op 5 januari 2014 is een koopovereenkomst gesloten tussen Wijnhuis Oosterend (vertegenwoordigd door Kristal OG) en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (vennoten van Villa) met betrekking tot de onderneming “
Wijnhuis Oosterend”, bestaande uit winkelvoorraad, inventaris, receptuur en intellectuele eigendom en namen op recepten en goodwill. De koopprijs bedraagt € 265.000,--, waarvan € 40.000,-- ineens dient te worden betaald en voor € 225.000,-- een lening zal worden verstrekt.

2.2.

Eveneens op 5 januari 2014 is een huurovereenkomst gesloten tussen Kristal OG als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (vennoten van Villa) als huurders met betrekking tot de
bedrijfsruimte (winkelruimte) aan de [adres 1] en de schuur aan de [adres 2] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 oktober 2013 en lopende tot 1 oktober 2018. Behoudens tijdige opzegging wordt de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. De huurprijs bedraagt in totaal € 2.100,-- per maand, exclusief btw.

De huur aangaande de schuur is met instemming van partijen per 1 april 2014 beëindigd.

2.2.1.

In artikel 31 van de toepasselijke algemene bepalingen bij de huurovereenkomst winkelruimte wordt een boete in het vooruitzicht gesteld van € 250,-- per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is met – onder meer – tijdige betaling van de huurprijs.

2.3.

Op 5 januari 2014 is voorts een huurovereenkomst gesloten tussen Kristal OG als verhuurder en [gedaagde 1] [gedaagde 2] (vennoten van Villa) als huurders met betrekking tot de
woningaan de [adres 3] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 oktober 2013 en lopende tot 1 oktober 2018. Na ommekomst van deze periode loopt de huurovereenkomst, behoudens opzegging, door voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt in totaal € 1.200,-- per maand.

2.4.

Op 10 januari 2014 is een overeenkomst van
geldleninggesloten tussen Wijnhuis Oosterend (vertegenwoordigd door Kristal OG) en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (vennoten van Villa) voor een bedrag van € 225.000,--, tegen een rente van 5,5%, resulterend in een aflossingsbedrag van € 2.247,-- per maand.

2.4.1.

In artikel 5 van de overeenkomst van geldlening is ter zekerheid door de geldnemer (Villa)
pandrecht verstrekt op de roerende zaken(van de onderneming Wijnhuis Oosterend).
Artikel 11 van deze overeenkomst vermeldt:
Gelet op het feit dat de onderneming Wijnhuis Oosterend een seizoensbedrijf is, komen partijen overeen dat indien geldnemer door de aflossingen zoals in artikel 3 lid 3 bedoeld (tijdelijk) in liquiditeitsproblemen dreigt te komen, dat geldgever zal instemmen met een tijdelijke opschorting van de betaling van maandtermijnen door geldnemer met dan per keer schriftelijke afspraken over inloop van aldus opgeschorte maandtermijnen.

2.5.

Bij e-mail van 4 september 2017 wordt door Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aan Villa bericht dat een bedrag ad in totaal € 7.844,59 niet is voldaan, te weten:

- aflossing september en augustus 2 x € 2.427,-- € 4.840,00

- huur woning september € 1.223,39

- huur winkel september en augustus 2 x € 2.079,10 € 4.194,20.

2.5.1.

Villa reageert dezelfde dag met een retourmail, dat vanwege de financiële situatie Villa niet in staat is voormelde bedragen op korte termijn te voldoen, maar dat men er naar streeft de aflossingen van de lening zo snel mogelijk te voldoen.

2.6.

Op 20 september 2017 heeft de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend een sommatiebrief aan Villa gestuurd met betrekking tot de op dat moment bestaande achterstanden, inclusief rente. Villa wordt verzocht binnen één week een bedrag van € 12.393,74 te voldoen. In de brief worden tevens boetes en een gerechtelijke procedure in het vooruitzicht gesteld.

2.7.

Op 21 september 2017 stuurt de gemachtigde van Villa aan de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend een e-mail met het verzoek tot overleg over inloop van achterstanden, mogelijkheid van opschorting en het inroepen van het recht van koop.

2.8.

Bij brief d.d. 29 september 2017 heeft Villa de huur opgezegd tegen 1 oktober 2018 met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . In een e-mail van 3 oktober 2017 van Villa aan de heer [naam] van Kristal OG wordt aangegeven dat [naam] voormelde brief vandaag (3 oktober 2017) aangetekend zal ontvangen.

2.9.

Bij brief van 4 oktober 2017 van de gemachtigde van Kristal OG aan de gemachtigde van Villa wordt aangegeven dat voormelde opzegging van de huurovereenkomst niet tijdig is geschied.

2.1

Bij e-mail van 27 oktober 2017 van de gemachtigde van Villa aan de wederpartij wordt bericht dat de huidige achterstanden van huur en geldlening niet verder zullen oplopen en in december 2017 volledig worden ingehaald, indien de BBZ-lening wordt verstrekt. Mocht de BBZ-lening niet worden verstrekt, dan zal Villa nader ingaan op het aanbod van de wederpartij tot terugkoop van de onderneming op nader overeen te komen voorwaarden.

2.11.

Op 2 november 2017 schrijft de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aan Villa dat in weerwil van de toezeggingen de achterstanden zijn opgelopen: voor de geldleenovereenkomst drie maanden, voor de winkelhuur drie maanden en voor de woninghuur twee maanden. Inclusief rente en kosten bedraagt de achterstand € 24.529,25, welk bedrag binnen tien dagen dient te worden betaald.

2.12.

Op 27 november 2017 schrijft de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aan Villa dat niet is voldaan aan de bij brief van 2 november 2017 verzochte betaling en dat inmiddels sprake is van een betalingsachterstand van cumulatief meer dan vijf maanden. Om die reden wordt gemeld dat de restantvordering ineens opeisbaar is en aanspraak wordt gemaakt op terugkoop van de onderneming.

2.13.

Bij e-mail van 13 april 2018 bericht de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aan Villa, dat de heer [naam] afziet van terugkoop van de onderneming en dat Villa binnen 14 dagen haar volledige verplichtingen uit de huurovereenkomsten en de geldleningsovereenkomst (waarbij rekening gehouden dient te worden dat de resterende vordering reeds volledig is opgeëist) dient na te komen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen getroffen zullen worden.

2.14.

Op 1 mei 2018 schrijft de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aan de gemachtigde van Villa onder meer het volgende:
Er zijn, naar ik heb begrepen uit de overwaarde bij de verkoop van de woning, op 20 maart jl. een aantal extra betalingen verricht, maar hiermee is de achterstand in de huur van de woning en het bedrijfspand ingelopen. Op de lening zijn geen afbetalingen verricht.

2.15.

Bij e-mail van 4 juni 2018 schrijft de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aan de gemachtigde van Villa dat ervan wordt uitgegaan dat Villa haar verplichtingen volledig nakomt en start met het inlopen van de achterstand en dat per omgaande een voorstel hiertoe wordt afgewacht. Bij e-mail van 12 juni 2018 wordt door gemachtigde van Villa hierop gereageerd, waarin wordt bedankt voor de geboden opening, dat een voorstel met Villa wordt besproken dat zo spoedig mogelijk wordt bericht.

3.De vordering

3.1.

Kristal OG en Wijnhuis Oosterend vorderen – na aanpassing van hun eis ter zitting – dat de kantonrechter Villa en haar vennoten hoofdelijk veroordeelt tot betaling:

I. aan Kristal OG van € 7.164,83, vermeerderd met de contractuele rente vanaf
1 augustus 2018 tot de voldoening, alsmede tot stipte (vooruit)betaling van de
verschuldigde huur voor de woning en winkelruimte tot het moment dat aan de
respectievelijke huurovereenkomsten een rechtsgeldig einde is gekomen, vermeerderd

met de contractuele rente hierover vanaf het moment van verschuldigdheid tot het
moment van de algehele voldoening;

II. aan Wijnhuis Oosterend van € 159.312,--, te vermeerderen met de contractuele
rente vanaf 1 augustus 2018 tot de voldoening;

III. aan Kristal OG van de buitengerechtelijke kosten ad € 5.518,26, subsidiair € 24.991,53,
meer subsidiair een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. van de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Kristal OG en Wijnhuis Oosterend leggen aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.

Er zijn meerdere overeenkomsten tussen partijen gesloten. Villa blijft, ondanks toezeggingen en nadere termijnen in gebreke met de nakoming van de verplichtingen uit deze overeenkomsten. Op 8 juni 2018 heeft de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend nogmaals een e-mail gestuurd aan de gemachtigde van Villa om met een voorstel te komen om de achterstanden in te lopen. Toen hier geen reactie op kwam, was voor Kristal OG en Wijnhuis Oosterend de maat vol.

Op grond van artikel 4 van de overeenkomst van geldlening is de resterende vordering ineens opeisbaar, te weten € 159.312,-- met rente. Aan huurachterstand voor de bedrijfsruimten en de woning is opeisbaar € 7.164,83, met rente (productie 30 dagvaarding). Vanwege het uit handen geven van de vordering is Villa voorts buitengerechtelijke kosten verschuldigd.

Kristal OG betwist dat de huur tijdig is opgezegd. De opzeggingsbrief is na 1 oktober 2018 ontvangen, zodat de huur doorloopt tot 1 oktober 2023. Kennelijk is dit inmiddels ook de mening van Villa, nu zij de onderneming te koop heeft gezet op marktplaats.nl.

Kristal OG en Wijnhuis Oosterend betwisten dat de opschortingsmogelijkheid die in artikel 11 van de overeenkomst van geldlening wordt genoemd ook zou gelden voor de huurovereenkomsten.

De heer [naam] hield de mogelijkheid open om de onderneming van Villa terug te kopen. Daarom is afgifte van de jaarcijfers van de voorgaande jaren aan Villa gevraagd. Deze werden uiteindelijk verstrekt behoudens die van 2017. Op basis hiervan is afgezien van de terugkoopmogelijkheid.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Villa betwist de vordering. Zij voert hiertoe – samengevat – het volgende aan.

De problemen met de tijdige betaling houden verband met het specifieke karakter van de

onderneming en de gebondenheid aan het seizoen. Daarom zijn partijen in artikel 11 van de overeenkomst van geldlening overeengekomen, dat de geldgever instemt met een tijdelijke opschorting van de betaling voor het geval de geldnemer (tijdelijk) in liquiditeitsproblemen komt te verkeren. Deze vangnetbepaling is volgens Villa ook van toepassing op de huurovereenkomsten, gelet op de gemaakte afspraken. Bovendien heeft de verkoper in de overeenkomst het recht van terugkoop bedongen bij een achterstand van meer dan vijf maanden. Deze artikelen, in samenhang bezien, maken dat partijen zich bewust waren van een (structurele) liquiditeitsuitdaging. Vanaf oktober 2013 is veelvuldig (telefonisch) contact geweest tussen Villa en [naam] over meerdere zaken, waaronder liquiditeitsproblemen vanwege seizoensinvloeden, achterstand en het inlopen daarvan en over mogelijk terugkoop van Het Wijnhuis.

Begin september 2017 schrijft [naam] een mail aan Villa over onregelmatige betalingen. Hierop reageert Villa door middel van een mail van 4 september 2017. In antwoord hierop wordt via een advocaat de aantekende brief van 20 september 2017 gestuurd aan Villa, met sommaties, boetes en renten. Het is de wederpartij die de zaak laat escaleren door niet eerst met Villa in contact te treden. Hiermee wordt jegens Villa contractbreuk gepleegd. Villa moet nu kosten maken voor rechtsbijstand. Daar komt bij dat Wijnhuis Oosterend zekerheden had vanwege de pandakte.

Gelet op de opzet van de overname en de financiering is geen sprake van verbeurde contractuele boetes vanwege te late betalingen van maandtermijnen. Er was sprake van geringe achterstanden in 2015, 2016, 2017 en 2018. Tot en met september 2018 is alles inmiddels betaald.

Villa heeft een BBZ-lening aangevraagd, die niet is verleend. Villa behoefde gegevens met betrekking tot de aanvraag van deze lening niet over te leggen in verband met persoonlijke dingen die daarin stonden. Kristal OG en Wijnhuis Oosterend hebben getracht door te dreigen met invorderingsacties Het Wijnhuis zo goedkoop mogelijk terug te kopen om het vervolgens door te kunnen verkopen aan een derde waarmee men al in gesprek was.

Villa heeft de huurovereenkomst tijdig opgezegd tegen 1 oktober 2018.

4.2.

Villa vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
I. Kristal OG en Wijnhuis Oosterend veroordeelt tot betaling van € 13.698,95, excl. btw,

vanwege gemaakte kosten;

II. Kristal OG en Wijnhuis Oosterend veroordeelt tot betaling van de proceskosten;

III. Kristal OG en Wijnhuis Oosterend veroordeelt tot herstel en reparatie van gebreken in
het gehuurde, waarbij het huurder wordt toegestaan betaling van huurtermijnen op te
schorten totdat herstel / reparaties adequaat uitgevoerd zijn;

IV. in rechte zal bepalen dat de opzegging van de huurovereenkomst winkelruimte niet
tardief is geweest, maar tijdig is gedaan;

V. Kristal OG en Wijnhuis Oosterend veroordeelt tot betaling van € 50.000,--, dan wel een
bedrag in goede justitie te bepalen, vanwege onrechtmatig handelen van Kristal OG en
Wijnhuis Oosterend jegens Villa.

4.3.

Villa legt aan de tegenvordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.

Door achter de rug om van Villa Het Wijnhuis te koop aan te bieden aan derden hebben Kristal OG en Wijnhuis Oosterend onrechtmatig jegens Villa gehandeld en haar daarmee schade toegebracht.
Toen geen terugkoop van de onderneming door Kristal OG tot stand was gekomen, heeft Kristal OG zelfs het faillissement van Villa aangevraagd, waarmee ook onrechtmatig is gehandeld jegens Villa.

Zoals hiervoor aangegeven, heeft Villa tijdig de huurovereenkomsten opgezegd tegen 1 oktober 2018. De opzeggingsbrief is op vrijdag 29 september 2017 opgesteld en die dag of de dag erop bij de Jumbo in Den Burg aangetekend verstuurd.

Bij e-mail van 20 april 2018 heeft de gemachtigde van Villa aan de gemachtigde van Kristal OG melding gemaakt van de volgende onderhoudsgebreken aan het gehuurde. Lekkages waardoor bij regen water naar binnen loopt en schimmelvorming is ontstaan, ontbreken van afzuiging boven de gasbranders, sterk verouderde stopcontacten, problemen met de CV en het niet plegen van onderhoud aan de buitenkant van het gehuurde.

4.4.

Kristal OG en Wijnhuis Oosterend voeren verweer tegen de vordering van Villa, op welk verweer – voor zover nodig – bij de beoordeling nader zal worden ingegaan.

5.De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

de vordering

5.2.

Ter zitting hebben Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aangegeven dat bedragen in het petitum van de dagvaarding, onder de punten 1 en 2, moeten worden omgedraaid. Onder punt 3.1. van het onderhavige vonnis is dit inmiddels aangepast.

5.3.

Tussen partijen zijn diverse overeenkomsten gesloten. Op 5 januari 2014 zijn overeenkomsten gesloten met betrekking tot de koop van de onderneming Het Wijnhuis en de huur van de bedrijfsruimte waarin de onderneming is gevestigd en de daarnaast gelegen woning. Op 10 januari 2014 is een overeenkomst van geldlening gesloten in verband met de financiering van het door Villa gekochte bedrijf.

Met betrekking tot de overeenkomst van geldlening

5.4.

Het verwijt van Villa, dat Kristal OG en Wijnhuis Oosterend artikel 11 van de overeenkomst van geldlening hebben geschonden, is naar het oordeel van de kantonrechter terecht. Kristal OG en Wijnhuis Oosterend hebben onvoldoende gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het niet mogelijk zou zijn geweest om met Villa redelijke afspraken te maken over het inlopen van de contractueel geoorloofde achterstanden in de afbetaling van de lening. Het feit dat artikel 11 van de overeenkomst (slechts) melding maakt van het seizoensgebonden karakter van de onderneming doet hier niet aan af. Dit klemt temeer daar op dat moment – september 2017 – geen sprake was van een onoverkomelijke achterstand in de betaling. De achterstand betrof de maanden augustus en september ad in totaal € 4.840,--.

Bovendien is Villa nadien gewoon blijven betalen ter zake deze aflossingen, zoals onbetwist is gesteld. Het vorenoverwogene brengt met zich mee, dat er voor Kristal OG en Wijnhuis Oosterend (nog) geen grond bestond om krachtens artikel 4 van de overeenkomst van geldlening het nog niet afgeloste gedeelte daarvan, met rente, terstond op te eisen. Deze vordering dient daarom te worden afgewezen.

Met betrekking tot de huurovereenkomsten

5.5

Ter zake van de huurovereenkomsten is de kantonrechter van oordeel, dat sprake zou kunnen zijn van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Villa, indien sprake is van het stelselmatig te laat betalen van de huursom van de bedrijfsruimte en de woning. Uit de in de procedure meegezonden overzichten blijkt dat zulks niet het geval is (productie 31 bij dagvaarding). De achterstanden die Kristal OG en Wijnhuis Oosterend opvoeren, blijken te zijn veroorzaakt doordat zij telkenmale de (boete)rente hebben meegerekend.
Gelet op het hiervoor overwogene is de kantonrechter van oordeel, dat ook ten aanzien van de tijdelijk opgelopen huurachterstanden – met name in 2017 – een zekere coulance door Kristal OG en Wijnhuis Oosterend betracht had mogen worden, gelet op de opschortingsbevoegdheid ter zake van de geldlening. De overeenkomsten zijn (vrijwel) gelijktijdig gesloten en niet (geheel) los van elkaar te zien. Dit klemt te meer daar niet eerder dan in 2017 een beroep is gedaan op die boeterente en dan nog wel met terugwerkende kracht. In een e-mail van 4 september 2017 van de heer [naam] aan Villa wordt nog met geen woord gerept over het betalen van boete en/of rente (productie 7 conclusie van antwoord/eis). In die e-mail wordt melding gemaakt van de huurachterstand voor de bedrijfsruimte ad € 4.840,-- (augustus en september) en van € 1.223,39 (september) voor de woning, met daarbij een betalingsverzoek.

Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet op hele gang van zaken, de afspraken tussen partijen en de frequente contacten tussen partijen niet voldoende gesteld om de (boete)rente te kunnen toewijzen.

Nu uit de e-mail d.d. 1 mei 2018 van de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend aan de gemachtigde van Villa blijkt dat na een aantal gedane extra betalingen de achterstand in de huur van de woning en het bedrijfspand volledig is ingelopen, dient deze vordering te worden afgewezen.

5.6

Omdat beide posten in conventie worden afgewezen, zullen ook de mede gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

5.7

De proceskosten komen voor rekening van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend, omdat zij ongelijk krijgen.

de tegenvordering

5.8

Villa stelt dat Kristal OG en Wijnhuis Oosterend onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld door achter haar rug om Het Wijnhuis aan derden te koop aan te bieden. Daarmee zouden Kristal OG en Wijnhuis Oosterend schade hebben berokkend aan Villa.

De omstandigheid dat de heer [naam] van Kristal OG bij ondernemer(s) heeft gepolst of zij interesse zouden hebben in overname van Het Wijnhuis voor het geval de onderneming vrij zou komen, brengt nog niet met zich mee dat om die reden jegens Villa onrechtmatig zou zijn gehandeld en schade zou zijn toegebracht, daarvoor is althans onvoldoende gesteld. Dit geldt ook voor het verwijt dat het faillissement voor Villa was aangevraagd. Zonder nadere, deugdelijke onderbouwing kan ook in dit verband niet zonder meer worden gezegd dat onrechtmatig jegens Villa is gehandeld en haar schade is toegebracht. Deze vordering dient daarom te worden afgewezen.

5.9

Daarnaast vordert Villa herstel van de gebreken in het gehuurde, waarbij wordt toegestaan betaling van huur op te schorten totdat herstelt wordt uitgevoegd. Ook ten aanzien van deze post is de kantonrechter van oordeel, dat Villa niet heeft voldaan aan haar stelplicht.

Kristal OG heeft als verhuurder onbetwist aangevoerd dat Villa, indien al sprake zou zijn van gebreken aan het gehuurde, deze niet conform artikel 7:222 BW onverwijld aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. De verhuurder heeft zulks ook op 25 april 2018 in een e‑mail aan Villa bericht, waarop geen reactie is ontvangen.

Deze post dient daarom te worden afgewezen

5.10.

Villa vordert voorts – voor recht te verklaren, zo begrijpt de kantonrechter – dat de huuropzegging van de bedrijfsruimte tijdig is gedaan, te weten vóór 1 oktober 2017 tegen 1 oktober 2018.

De kantonrechter is ten aanzien van deze vordering van oordeel dat ervan moet worden uitgegaan dat de huur te laat door de huurder is opgezegd. Niet, althans onvoldoende is betwist, dat Villa niet vóór 1 oktober 2017 de opzeggingsbrief van 29 september 2017 aan Kristal OG heeft gezonden. Weliswaar stelt Villa de opzeggingsbrief op 30 september 2017 aangetekend te hebben verstuurd, maar zij heeft tevens aangevoerd dit niet te kunnen aantonen. Bovendien heeft Villa in een e-mail van 3 oktober 2017 aan de heer [naam] van Kristal OG meegedeeld dat [naam] voormelde brief vandaag (3 oktober 2017) aangetekend zal ontvangen. Dit valt niet te rijmen met de eerdere mededeling van Villa dat zij tijdig de huur heeft opgezegd.
De conclusie dient te zijn dat de huur van de bedrijfsruimte niet tijdig is opgezegd, zodat deze op grond van de overeenkomst doorloopt voor een aansluitende periode van vijf jaar, tot 1 oktober 2023. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

5.11.

Nu voormelde tegenvorderingen worden afgewezen, is er geen grond voor toewijzing van alle door Villa gemaakte kosten verband houdend met de tegenvordering, zoals door haar gevorderd.

Voor zover Villa ook het oog heeft op de kosten die zij heeft gemaakt in het kader van de vordering van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend (in conventie), is de kantonrechter van oordeel dat bij toewijzing van volledige proceskosten grote terughoudendheid is geboden. Slechts bij hoge uitzondering, bijvoorbeeld misbruik van procesrecht, kan worden toegekomen aan toewijzing van een dergelijke vordering. Deze bijzondere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken, zodat deze vordering wordt afgewezen.

5.12.

Nu de tegenvorderingen alle worden afgewezen, dient Villa in de proceskosten te worden veroordeeld.

De vordering en de tegenvordering

5.13.

Gelet op het vorenoverwogene behoeven de overige stellingen van partijen geen nadere bespreking, nu deze niet tot een ander oordeel leiden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Kristal OG en Wijnhuis Oosterend tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Villa worden vastgesteld op een bedrag van € 1.400,-- aan salaris van de gemachtigde van Villa.

de tegenvordering van Villa

6.3.

wijst de vordering af;

6.4.

veroordeelt Villa tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Kristal OG en Wijnhuis Oosterend worden vastgesteld op een bedrag van € 1.200,-- aan salaris van de gemachtigde van Kristal OG en Wijnhuis Oosterend.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter