Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 6696286 \ CV EXPL 18-1412 WD
Uitspraakdatum: 23 januari 2019
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Van der Linden Vastgoedmanagement B.V.
wonende te Almere
gedaagde
verder te noemen: Van der Linden
gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 26 februari 2018 een vordering tegen Van der Linden ingesteld. Van der Linden heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eiseres] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna Van der Linden een schriftelijke reactie heeft gegeven.
1.3.
Van der Linden heeft bij akte gereageerd op de laatstelijk door [eiseres] overgelegde producties.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van december 2004 is Stichting Habion eigenaar van een appartementencomplex aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
Stichting Habion heeft dit complex verhuurd aan Stichting Magentazorg.
2.3.
Met ingang van december 2008 huurt [eiseres] de tot dit complex behorende woning (appartement met adres [adres] te [plaats] ) van Stichting Magentazorg.
2.4.
Per 1 juli 2012 is de hoofdhuurovereenkomst tussen Stichting Habion en Stichting Magentazorg beëindigd.
2.5.
[eiseres] is bij de Huurcommissie opgekomen tegen de hoogte van de aan haar in rekening gebrachte servicekosten.
2.6.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 7 december 2017 een beslissing over de hoogte van de servicekosten over de jaren 2015 en 2014. In de uitspraak is Van der Linden door de Huurcommissie als verhuurder aangemerkt.
2.7.
[eiseres] is inmiddels niet meer woonachtig op het adres [adres] te [plaats] .
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
(i) voor recht verklaart dat [eiseres] voor 2014 en 2015 een bedrag van € 81,77 per jaar verschuldigd is als onderdeel van de servicekosten, betrekking hebbende op de schoonmaak van de algemene ruimten en de huismeester;
(ii) Van der Linden veroordeelt tot het terugbetalen van de door [eiseres] als gevolg daarvan te veel betaalde servicekosten;
(iii) Van der Linden veroordeelt om binnen een maand na betekening van dit vonnis een herberekening te maken van de servicekosten over de jaren 2008 tot en met 2013, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat Van der Linden hiermee in gebreke is;
(iv) Van der Linden veroordeelt tot terugbetaling van hetgeen volgens de herberekening in genoemde jaren teveel door [eiseres] is betaald.
(i) voor recht verklaart dat [eiseres] voor 2014 en 2015 een bedrag van € 81,77 per jaar verschuldigd is als onderdeel van de servicekosten, betrekking hebbende op de schoonmaak van de algemene ruimten en de huismeester;
(ii) Van der Linden veroordeelt tot het terugbetalen van de door [eiseres] als gevolg daarvan te veel betaalde servicekosten;
(iii) Van der Linden veroordeelt om binnen een maand na betekening van dit vonnis een herberekening te maken van de servicekosten over de jaren 2008 tot en met 2013, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat Van der Linden hiermee in gebreke is;
(iv) Van der Linden veroordeelt tot terugbetaling van hetgeen volgens de herberekening in genoemde jaren teveel door [eiseres] is betaald.
3.2.
[eiseres] voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan. Van der Linden is verhuurder van de door [eiseres] gehuurde woonruimte. Van der Linden is op grond van artikel 7:259 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht slechts die kosten als servicekosten aan [eiseres] door te berekenen die daadwerkelijk door Van der Linden zijn gemaakt en bovendien ook redelijk zijn. Van der Linden komt deze verplichting niet na. [eiseres] heeft deze kwestie voorgelegd aan de Huurcommissie, maar kan zich niet met haar beslissing van 7 december 2017 verenigen.
3.3.
Van der Linden voert verweer. Het meest verstrekkende verweer van Van der Linden is dat [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vordering moet worden verklaard, omdat Van der Linden niet als verhuurder is te beschouwen. Sinds 1 juli 2012 is Stichting Habion te beschouwen als verhuurder van de door [eiseres] gehuurde woonruimte en Van der Linden treedt bij de uitvoering van de huurovereenkomst slechts op als vastgoedbeheerder van Stichting Habion .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het verweer van Van der Linden moet worden gehonoreerd.
4.2.
Vastgesteld kan worden dat de vorderingen direct betrekking hebben op de huurovereenkomst krachtens welke [eiseres] woonachtig is geweest aan het adres [adres] te [plaats] . Om in haar vordering te kunnen worden ontvangen is vereist dat [eiseres] haar vordering richt jegens de partij die jegens haar als verhuurder van deze woonruimte kan worden aangemerkt. Slechts op deze partij rust de verplichtingen waarvan [eiseres] de nakoming wenst.
4.3.
Gelet op het navolgende is Van der Linden niet als verhuurder van de door [eiseres] gehuurde woonruimte te beschouwen. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
4.4.
Niet in geschil is dat [eiseres] de woonruimte aanvankelijk huurde van Stichting Magentazorg, die het gehele complex huurde van Stichting Habion .
4.5.
De beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst tussen Stichting Habion en Stichting Magentazorg per 1 juli 2012 heeft op grond van het bepaalde in artikel 7:269 (BW) tot gevolg dat de met [eiseres] gesloten huurovereenkomst door Stichting Habion in plaats van Stichting Magentazorg wordt voortgezet. Stichting Habion is mitsdien sedert juli 2012 als verhuurder van de door [eiseres] gehuurde woonruimte te beschouwen. Hieraan doet niet af dat Stichting Habion Van der Linden als vastgoedbeheerder heeft ingeschakeld en haar onder meer heeft belast met de inning van de verschuldigde huurtermijnen. [eiseres] is hiervan ook op de hoogte, nu zij in haar verzoek aan de Huurcommissie Stichting Habion als verhuurder heeft aangemerkt. De omstandigheid dat de Huurcommissie in haar beslissing van 7 december 2017 Van der Linden als verhuurder heeft aangemerkt, leidt niet tot een ander oordeel.
4.6.
Nu [eiseres] haar vordering heeft ingesteld jegens Van der Linden in plaats van jegens Stichting Habion , heeft [eiseres] haar vordering niet ingesteld jegens de partij die in de onderlinge verhouding als verhuurder kan worden aangemerkt.
4.7.
De kantonrechter zal [eiseres] niet- ontvankelijk in haar vordering verklaren en haar als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart [eiseres] niet- ontvankelijk in haar vordering;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Van der Linden worden vastgesteld op een bedrag van € 180,00 (2,5 x € 72,00) aan salaris van de gemachtigde van Van der Linden.
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter