Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 7300352 \ VV EXPL 18-95
Uitspraakdatum: 10 januari 2019
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Rochdale
gemachtigde: mr. S. Wijnekus
tegen
[naam 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. K.R. Lieuw On
1.Het procesverloop
1.1.
Rochdale heeft [gedaagde] op 6 november 2018 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 december 2018. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, [gedaagde] mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brieven van 18 en 19 december 2018 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 18 november 2016 van Rochdale de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een sociale huurwoning. [gedaagde] staat samen met haar vijfjarige zoontje [naam 2] op het adres van het gehuurde ingeschreven. Krachtens de op de huurovereenkomst toepasselijk verklaarde Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van Rochdale, dient [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.
2.2.
Op 10 april 2018 heeft Rochdale van de heer [naam 3] , toezichthouder bij de gemeente Purmerend, (hierna: [naam 3] ) de volgende melding gekregen:
“Wederom krijgen we een melding m. b. t. bovengenoemd adres, inhoudende dat mevr.
[gedaagde] en haar zoontje daar niet verblijven!
Ik heb geconstateerd dat haar zoontje op een school in Amsterdam Noord staat ingeschreven en dat lijkt me niet erg logisch als je in Purmerend woonachtig bent
(...)
Hierbij de tekst uit de melding (...):
Het is al weer enige tijd geleden dat ik contact met u had over de woning betreffende [adres 1] . Deze woning is 1 week met kerst gebruikt, er branden toen licht en zag ik een persoon lopen, daarna niets meer en ook nooit een kind waargenomen in de woning. Het lijkt me toch als jij een woning krijgt met een kind dat je deze ook moet kunnen waarnemen en op gewone tijdstippen licht zien branden en of leven zien in en rond de woning. Ze komt nog wel netjes haar post ophalen en gaat ze weer. Ik en sommige buren vinden dit een vreemde gang van zaken en klopt er niets van met die woning, terwijl er zo een grote woning nood is onder de jongere. Ik hoop dat u het met me eens bent dat er nu daadwerkelijk goede actie wordt ondernomen, het loopt inmiddels al ruim een jaar zo en schijnt Rochdale het wel best te vinden, want de huur wordt immers betaald.”
2.3.
Op woensdag 11 april 2018 heeft Rochdale een aanvullende e-mail van [naam 3] ontvangen, waarin hij aangeeft dat het zoontje van [gedaagde] staat ingeschreven op basisschool “ [naam school] ” te Amsterdam en dat op deze school niet anders bekend is dan dat het zoontje van [gedaagde] woonachtig is op liet adres [adres 2] , op welk adres de vader van het zoontje van [gedaagde] woont.
2.4.
Vervolgens heeft de afdeling Bestrijding Onrechtmatige Bewoning (hierna: “BOB team”) van Rochdale een onderzoek ingesteld. Op 1 mei 2018 en op 3 mei 2018 hebben medewerkers van het BOB team het gehuurde bezocht en daar niemand aangetroffen. Bij het bezoek op 3 mei 2018 verklaarde een omwonende dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont, dat [gedaagde] meestal op vrijdagavonden de post komt ophalen en de woning dan stofzuigt. Volgens deze omwonende is [gedaagde] woonachtig bij haar vriend. Een andere omwonende heeft zich op enig moment bij dat gesprek gevoegd en verklaarde dat zij degene is die de melding bij de gemeente Purmerend heeft afgelegd. Zij heeft verklaard dat [gedaagde] nog nooit in het gehuurde heeft gewoond, dat alles is afgesloten en wederom dat [gedaagde] bij haar vriend woont en dat zij enkel naar het gehuurde komt om de post op te halen.
2.5.
Bij brief van 16 mei 2018 heeft Rochdale [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Rochdale. Haar wordt verzocht om betalingsbewijzen van de huur, energie, water, telefoon, internet en televisie, inkomensspecificaties van salaris of uitkering en bankafschriften over laatste drie maanden mee te brengen. Uiteindelijk komt een telefonisch gesprek tot stand en wordt afgesproken de kwestie op 4 juni 2018 te bespreken. Op 4 juni 2018 wordt de afspraak echter door [gedaagde] afgebeld en verplaatst naar 11 juni 2018.
2.6.
Op 6 juni 2018 heeft een omwonende telefonisch contact met Rochdale opgenomen en verklaard dat [gedaagde] na het huisbezoek door de BOB medewerkers op 3 mei 2018 een paar dagen in het gehuurde is gezien. Op een vast tijdstip brandde echter enkel boven in het gehuurde licht. Volgens de omwonende zou het kunnen dat een lichtschakelaar is geplaatst. Daarnaast stonden ondanks de hitte buiten gedurende deze dagen geen ramen open. Ten tijde van het telefoontje aan Rochdale op 6 juni 2018 had de desbetreffende omwonende [gedaagde] alweer een week niet in het gehuurde gezien.
2.7.
Bij e-mail d.d. 6 juni 2018 heeft [naam 3] Rochdale een overzicht van het door [gedaagde] zelf opgegeven waterverbruik toegestuurd. Het overzicht betreft een weergave over 14 maanden voorafgaand aan 31 januari 2018. Uit dit overzicht blijkt dat het verbruik van [gedaagde] gedurende deze periode 7 m³ water is
2.8.
[gedaagde] is op 11 juni 2018 bij Rochdale verschenen. Rochdale heeft [gedaagde] in dat gesprek geconfronteerd met de meldingen van de omwonenden. Op diezelfde dag heeft Rochdale [gedaagde] gesommeerd om de huurovereenkomst voor 20 juni 2018 te zeggen, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure zal worden gestart. Bij e-mail van 10 juli 2018 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Rochdale medegedeeld dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet zal opzeggen omdat [gedaagde] het standpunt van Rochdale ten stelligste ontkent en betwist.
3.De vordering
3.1.
Rochdale vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] op straffe van een dwangsom veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en om Rochdale te machtigen de ontruiming zelf te doen als [gedaagde] met de veroordeling in gebreke blijft.
3.2.
Rochdale legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat is vast komen te staan dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Dat is in strijd met de huurovereenkomst. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Rochdale heeft een spoedeisend belang dat het gehuurde vooruitlopend op de ontbinding zal worden ontruimd, zodat de sociale huurwoning op korte termijn weer op reguliere wijze kan worden verhuurd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Dat haar zoontje in Amsterdam naar school gaat, komt doordat hij nog voordat de huurovereenkomst met Rochdale gesloten werd, moest worden ingeschreven op een basisschool. [gedaagde] woonde toen nog in Amsterdam Noord, zodat haar zoon daar werd ingeschreven en daar naar school gaat. Toen [gedaagde] met haar zoontje in het gehuurde kwam wonen, is haar zoontje in Amsterdam op school gebleven. Dit omdat de vriend van [gedaagde] en de zus van Rochdale ook in Amsterdam wonen. De vriend van [gedaagde] is de vader van het zoontje en heeft ook opvoedingstaken. De zus van [gedaagde] springt waar nodig bij. Aan de verklaringen van omwonenden kan geen waarde worden toegekend omdat niet duidelijk is waar deze wonen. Ze zijn bovendien onjuist. Uit de verklaringen die [gedaagde] van haar directe buren heeft overgelegd, blijkt namelijk dat [gedaagde] wel in het gehuurde woont. Dat [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 1 januari 2018 slechts 7 m³ water heeft gebruikt, zegt niets. [gedaagde] heeft in de acht maanden niet in het gehuurde kunnen koken omdat het fornuis kapot was. Zij kookte, douchte en waste in die periode bij haar vriend en/of bij haar zus en ging daarna naar huis.
5.De beoordeling
5.1.
Kern van het onderhavige geschil is of voldoende grond bestaat de vordering van Rochdale tot ontruiming van het gehuurde in kort geding toe te wijzen. De kantonrechter stelt voorop dat de vraag of Rochdale voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening (ontruiming) beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van dit vonnis. Daarbij heeft de kantonrechter als voorzieningenrechter zich te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, zo die wordt gevoerd. Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en/of het horen van getuigen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Naar zijn aard zal een dergelijke veroordeling dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.2.
Inhoudelijk gaat het in deze zaak om de vraag of [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Onder ‘hoofdverblijf’ dient te worden verstaan dat het (niet-zakelijke) leven van [gedaagde] zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt.
5.3.
Rochdale heeft haar stelling dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft onderbouwd met, kortweg, drie stellingen:
- i) [gedaagde] wordt nooit bij of in het gehuurde gesignaleerd behalve wanneer zij eenmaal per week de post komt halen;
- ii) de zoon van [gedaagde] zit op school in Amsterdam-Noord en verblijft volgens de school op het adres van zijn vader;
- iii) het waterverbruik van [gedaagde] in het gehuurde is zodanig laag dat dit erop duidt dat in het gehuurde niet wordt gewoond.
5.4.
De kantonrechter is van oordeel dat uit hetgeen Rochdale heeft aangevoerd met voldoende zekerheid blijkt dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Zwaarwegend daarbij is dat het watergebruik van [gedaagde] en haar zoon in het gehuurde in de periode van 1 november 2016 tot 1 januari 2018 slechts 7 m³ bedroeg. Dit terwijl, zo heeft Rochdale onbetwist aangevoerd, volgens het Nibud het gemiddelde waterverbruik van een eenpersoonshuishouden 46 m³ per jaar bedraagt. [gedaagde] heeft geen geloofwaardige verklaring voor dit extreem lage waterverbruik gegeven. Zo is niet geloofwaardig dat zij in het gehuurde niet kon koken. Het blijkt ook niet dat het fornuis in het gehuurde defect was. Weliswaar heeft [gedaagde] in een e-mail van 1 maart 2017 (en wellicht daarvoor mondeling) bij Rochdale geklaagd over de staat van de keuken van het gehuurde, maar in het e-mailbericht staat niet vermeld dat het fornuis defect is. Dit terwijl ze wel klaagt over het niet goed kunnen sluiten van de vriezer en het niet helemaal vast zitten van het aanrechtblad. Indien ook het fornuis defect was geweest, had het voor de hand gelegen dat zij juist dáárover bij Rochdale zou klagen, maar dat heeft ze niet gedaan. Bovendien valt niet in te zien waarom [gedaagde] met haar zoontje bij haar vriend of bij haar zus in Amsterdam zou gaan douchen of de was zou doen terwijl ze in Purmerend woont. Het lage waterverbruik is, nu [gedaagde] daarvoor geen geloofwaardige verklaring heeft gegeven, alleen te verklaren door de vaststelling dat zij niet in het gehuurde heeft gewoond, althans, zij daar haar hoofdverblijf niet heeft gehad.
5.5.
Die verklaring wordt bovendien ondersteund door de door Rochdale naar voren gebrachte verklaringen van omwonenden die verklaren dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont en daarbij ook concreet aangeven dat [gedaagde] af en toe langs komt om de post op te halen en het gehuurde te stofzuigen. De door [gedaagde] overgelegde verklaring van [naam 4] is daarentegen zeer algemeen. De verklaring van [naam 5] is concreter, maar daaruit blijkt ook niet dat [gedaagde] in het gehuurde woont. Dat [gedaagde] geregeld langskomt voor een kop koffie, zegt niets over haar (hoofd)verblijf in het gehuurde. Dat [gedaagde] volgens [naam 5] ’s-ochtends steeds vroeg weg is en laat thuis komt, is slechts een algemene constatering, maar is te algemeen om tegenwicht te bieden tegen de verklaringen van de omwonenden die Rochdale naar voren heeft gebracht. De verklaring van de zus van [gedaagde] is ook te algemeen, gelet op het feit dat [gedaagde] ter zitting (desgevraagd) heeft meegedeeld dat zij in het weekend altijd samen met haar zoontje bij haar vriend in Amsterdam verblijft.
5.6.
Ook uit de verklaring van [gedaagde] ter zitting blijkt niet dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). [gedaagde] verklaarde ter zitting dat zij doordeweeks om 7.15 uur vanuit het gehuurde met haar zoontje vertrekt en vervolgens met de bus naar Amsterdam gaat om haar zoontje naar school (om de hoek bij de woning van vader) te brengen en dat ze, als ze niet hoeft te werken, rond 18.00 uur weer thuiskomt. Enig bewijsstuk daarvan, zoals registraties met haar OV-chipkaart, die deze stelling kan onderbouwen, heeft [gedaagde] echter niet overgelegd. Bovendien is deze stelling niet geloofwaardig omdat ze stelt dat ze, toen ze nog bij de Gamma werkte, op een aantal avonden in de week werkte tot 21.00 uur. Volgens [gedaagde] verbleef haar zoontje dan bij zijn vader en bracht die [gedaagde] en hun zoontje na het werk (dus na 21.00 uur) naar huis. Dit terwijl [gedaagde] de volgende ochtend weer om 7.15 uur naar Amsterdam zou vertrekken om haar zoon, om de hoek bij zijn vader, weer naar school te brengen. Dit terwijl haar vriend bovendien woont vlakbij de Gamma waar [gedaagde] werkte.
5.7.
Mede gelet op het extreem lage waterverbruik, de concrete verklaringen van omwonenden over het gebruik van het gehuurde door [gedaagde] (post ophalen en stofzuigen), houdt de kantonrechter het er voor dat [gedaagde] het grootste deel van haar tijd bij haar vriend verbleef. In ieder geval is voldoende aannemelijk geworden dat zij niet in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehad. Niet valt is te zien welk (tegen)bewijs [gedaagde] zal kunnen bijbrengen om de kantonrechter in een eventueel te starten bodemprocedure tot een ander oordeel te laten komen. Gelet op de ernst van de tekortkoming, is bovendien in hoge mate waarschijnlijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Gelet hierop weegt het spoedeisende belang van Rochdale om het gehuurde weer te verhuren aan mensen die daarvoor in aanmerking komen zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde.
5.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Rochdale zal toewijzen, zij het dat [gedaagde] een iets langere termijn wordt gegund. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding aan de veroordeling een dwangsom te verbinden. Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met de daarin vanwege haar aanwezige goederen en personen te ontruimen en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Rochdale tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 99,91
griffierecht € 119,00
salaris gemachtigde € 480,00 ;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter