Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 6138134 CV EXPL 17-6153 en 6290604 CV EXPL 17-7988
Uitspraakdatum: 3 oktober 2018
Vonnis in de navolgende gevoegde zaken:
de zaak met zaaknummer/rolnummer 6138134 CV EXPL 17-6153 van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres zaak 1]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres zaak 1]
gemachtigde: eerst mr. M.D. van den Brink, thans mr. M.M.N.C. Schellekens
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Heineken Nederland B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
verder te noemen: Heineken
gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons
en in de zaak met zaaknummer/rolnummer 6290604 CV EXPL 17-7988 van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Heineken Nederland B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Heineken
gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde zaak 2]
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde zaak 2] dan wel de “onderhuurder”
gemachtigde mr. P.A.J. Stevens
De zaak met zaaknummer/rolnummer 6138134 CV EXPL 17-6153 zal hierna “zaak 17-6153” en de zaak met zaaknummer/rolnummer 6290604 CV EXPL 17-7988 zal hierna “ zaak 17-7988” genoemd worden.
1.
Het procesverloop
Het procesverloop
in zaak 17-6153:
1.1. [eiseres zaak 1] heeft bij dagvaarding van 4 juli 2017 een vordering tegen Heineken ingesteld. Heineken heeft op 25 oktober 2017 schriftelijk geantwoord.
1.2. [eiseres zaak 1] heeft op 10 januari 2018 een conclusie van repliek genomen, waarna Heineken op 7 maart 2018 een conclusie van dupliek heeft genomen. Op 2 mei 2018 heeft [eiseres zaak 1] nog een akte eiser inhoudende uitlating producties genomen.
en in zaak 17-7988:
1.3. Heineken heeft bij dagvaarding van 4 augustus 2017 een vordering tegen [gedaagde zaak 2] ingesteld. Heineken heeft op 6 september 2017 een incidentele conclusie tot voeging genomen. [gedaagde zaak 2] heeft schriftelijk geantwoord in het incident tot voeging en een conclusie van antwoord in de hoofdzaak genomen.
1.4. Bij incidenteel vonnis van 1 november 2017 heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rol van 8 november 2017 voor voeging met zaaknummer 6138134 CV EXPL 17-6153.
1.5. Heineken Nederland heeft op 11 juli 2018 een conclusie van repliek genomen, waarna [gedaagde zaak 2] op 5 september 2018 een conclusie van dupliek heeft genomen.
1.6. Tenslotte is in beide gevoegde zaken vonnis bepaald op 3 oktober 2018.
2.De feiten
2.1.
[eiseres zaak 1] is eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [a-straat] [nummer] te [plaats A] . Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond met een opslagruimte in de kelder en twee aparte woningen op de eerste en tweede verdieping.
2.2.
[eiseres zaak 1] heeft het pand vanaf 1 januari 2007 verhuurd aan Heineken. De contractuele bestemming van het pand is horecabedrijfsruimte met bedrijfswoning. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar met een optie tot eenmalige verlenging van vijf jaar. Heineken heeft van die optie gebruik gemaakt. De tweede huurperiode is op 31 december 2016 geëindigd. Vanaf 1 januari 2017 wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet.
2.3.
Heineken verhuurt het pand aan [gedaagde zaak 2] (de “onderhuurder”).
2.4.
De bedrijfsruimte in het gehuurde betreft bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW. De onderhuurder exploiteert in de bedrijfsruimte een café/restaurant met de naam “ [naam café/restaurant] ”. De woningen gelegen op de eerste en tweede verdieping worden, nadat zij door de onderhuurder zijn verbouwd tot zelfstandige woningen, door de onderhuurder als woonruimte verhuurd aan derden. In de relatie tussen [gedaagde zaak 2] en haar huurders van die woonruimte is het huurrecht woonruimte van toepassing. In de relatie tussen [eiseres zaak 1] en Heineken en in de relatie tussen Heineken en [gedaagde zaak 2] gelden de woningen als afhankelijke woningen in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW Pro.
2.5.
De huurprijs voor het gehele pand bedraagt € 37.302,- (exclusief BTW). Afgezien van de jaarlijkse indexatie is de huurprijs sinds het aangaan van de huurovereenkomst niet herzien.
2.6.
[eiseres zaak 1] is van mening dat de huurprijs voor het pand niet marktconform is omdat deze te laag is. [gedaagde zaak 2] is daarentegen van mening dat de huurprijs te hoog is. Op verzoek van [gedaagde zaak 2] in de onderhuurverhouding respectievelijk op verzoek van Heineken in de hoofdhuurverhouding heeft de kantonrechter bij beschikking van 2 december 2016 de heer P. Haavekost van Hanson Bedrijfsmakelaars benoemd tot deskundige voor het geven van een advies omtrent de nadere huurprijs. De kantonrechter heeft de deskundige daarbij opgedragen zijn rapport op te stellen ten behoeve van zowel de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst, waarbij de kale huurprijs gesplitst dient te worden in de huurprijs die geldt voor respectievelijk de woningen, de bedrijfsruimte en de installaties.
2.7.
De deskundige heeft op 26 april 2017 zijn advies verstrekt. Het rapport is opgesteld door de deskundige. Als controlerend taxateur heeft opgetreden de [controlerend taxateur] , bedrijfsmakelaar en taxateur te [plaats A] .
2.8.
Voorafgaand aan het opstellen van het rapport heeft de deskundige partijen in de gelegenheid gesteld om ten behoeve van het advies vergelijkingspanden aan te dragen. Voorts heeft de deskundige partijen een concept gestuurd van zijn berekeningen van de nadere huurprijs en partijen in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De gemachtigden van [eiseres zaak 1] en van Heineken hebben op het concept gereageerd. Per e-mail van 20 maart 2017 heeft de deskundige partijen medegedeeld dat de reacties hem geen aanleiding gaven om zijn berekeningen aan te passen.
2.9.
De deskundige heeft de huurwaarde van de bedrijfsruimte per december 2016 berekend op € 25.657,01 (exclusief BTW) en de huurwaarde voor de woonruimte in het pand op
€ 27.015,50. De totale nadere huurprijs voor het gehele pand bedraagt volgens de deskundige dus € 52.652,52.
€ 27.015,50. De totale nadere huurprijs voor het gehele pand bedraagt volgens de deskundige dus € 52.652,52.
2.10.
Na de totstandkoming van het advies hebben [eiseres zaak 1] en Heineken overleg gevoerd over een huurprijsherziening. Zij hebben daarbij geen overeenstemming kunnen bereiken.
3.De vordering
3.1.
In
zaak 17-6153vordert [eiseres zaak 1] :
primair:
zaak 17-6153vordert [eiseres zaak 1] :
primair:
I. de kale huurprijs van het pand gelegen aan de [a-straat] [nummer] te [plaats A] met ingang van 14 oktober 2016 nader vast te stellen op € 52.652,52 per jaar, te vermeerderen met BTW, althans de kale huurprijs nader vast te stellen op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, met ingang van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum; althans
subsidiair:
II. de kale huurprijs van de bedrijfsruimte gelegen aan de [a-straat] [nummer] te [plaats A] met ingang van 14 oktober 2016 nader vast te stellen op € 25.657,01 per jaar, te vermeerderen met BTW, althans de kale huurprijs nader vast te stellen op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, met ingang van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum; en
III. te verklaren voor recht dat de tussen [eiseres zaak 1] en Heineken geldende kale huurprijs van de woonruimte gelegen aan de [a-straat] [nummer] te [plaats A]
€ 27.015,50 bedraagt;
€ 27.015,50 bedraagt;
primair en subsidiair:
IV. Heineken te veroordelen om aan [eiseres zaak 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 9.594,08, althans te veroordelen tot betaling van een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren ter zake van de achterstallige huur;
V. Heineken te veroordelen in de kosten van dit geding, het nasalaris voor de advocaat daarbij conform het liquidatietarief te begroten, onder de bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente is verschuldigd.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering voert [eiseres zaak 1] aan – samengevat – dat de door de deskundige conform artikel 7:303 lid 2 BW Pro berekende nadere huurprijs voor het pand ruim € 15.000 per jaar hoger ligt dan de huidige huur. [eiseres zaak 1] vordert daarom dat de rechtbank op de voet van artikel 7:303 BW Pro de huurprijs nader zal vast stellen op het door de deskundige berekende bedrag..
3.3.
In
zaak 17-7988vordert Heineken:
zaak 17-7988vordert Heineken:
primair:
I. de kale huurprijs van het pand gelegen aan de [a-straat] [nummer] te [plaats A] met ingang van
5 september 2016 nader vast te stellen op € 52.652,52 exclusief BTW per jaar, althans de kale huurprijs nader vast te stellen op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum; althans
5 september 2016 nader vast te stellen op € 52.652,52 exclusief BTW per jaar, althans de kale huurprijs nader vast te stellen op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum; althans
subsidiair:
II. de kale huurprijs van de bedrijfsruimte gelegen aan de [a-straat] [nummer] te [plaats A] met ingang van 5 september 2016 nader vast te stellen op € 25.657,01 per jaar, te vermeerderen met BTW, althans de kale huurprijs nader vast te stellen op een zodanig hoger bedrag dan de laatst geldende huurprijs als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum; en
III. te verklaren voor recht dat de tussen Heineken en [gedaagde zaak 2] geldende kale huurprijs van de woonruimte gelegen aan de [a-straat] [nummer] te [plaats A]
€ 27.015,50 bedraagt;
€ 27.015,50 bedraagt;
primair en subsidiair:
IV. [gedaagde zaak 2] te veroordelen om aan Heineken te betalen het verschil tussen de door haar vanaf 5 september 2016 aan Heineken betaalde huur en de ingevolge de onderhavige uitspraak door [gedaagde zaak 2] vanaf 5 september 2016 verschuldigde huur voor het gehuurde, een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag des volledige voldoening.
V. [gedaagde zaak 2] te veroordelen in de kosten van dit geding, het nasalaris voor de advocaat daarbij conform het liquidatietarief te begroten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak.
3.4.
Heineken voert ter onderbouwing van haar vordering aan – kort weergegeven – dat zij, ten einde te verzekeren dat de huurprijs voor het gehuurde in haar rechtsverhouding met [gedaagde zaak 2] gelijk blijft met de huurprijs die Heineken in haar rechtsverhouding met [eiseres zaak 1] verschuldigd zal zijn, op dezelfde grondslagen dezelfde vaststelling van de huurprijs voor het gehuurde vordert als de huurprijzen waarvan [eiseres zaak 1] in haar rechtsverhouding met Heineken vaststelling vordert.
4.Het verweer
4.1.
In zaak 71-6153 voert Heineken als verweer dat het deskundigenadvies op een groot aantal punten gebrekkig is en gebrekkig tot stand is gekomen en daardoor niet kan dienen voor de vaststelling van de voor het gehuurde te gelden nadere huurprijs. Heineken voert aan – samengevat – dat de uitgangspunten van het rapport onjuist zijn en dat het rapport gebaseerd is op onjuiste vergelijkingsobjecten en dat onjuiste vergelijkingsmaatstaven worden gehanteerd. Aangezien de vorderingen niet kunnen worden onderbouwd door het deskundigenadvies, dienen deze te worden afgewezen, aldus Heineken.
4.2.
In zaak 17-7988 voert [gedaagde zaak 2] in grote lijnen hetzelfde verweer als Heineken in zaak 71-6153. Ook [gedaagde zaak 2] komt tot de conclusie dat het deskundigenadvies zoveel verkeerde informatie en onjuiste uitgangspunten bevat, dat het niet kan dienen ter onderbouwing van de vorderingen van Heineken, zodat deze moeten worden afgewezen.
4.3.
het pand op basis van onjuiste uitgangspunten heeft gewaardeerd. Het gehuurde is een horecabedrijfsruimte met afhankelijke bedrijfswoning, welke in 1 huurovereenkomst is verhuurd en onderverhuurd. De (onder)verhuur van de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning zijn derhalve onverbrekelijk en ondeelbaar met elkaar verbonden. De deskundige had de afhankelijke woning daarom als onderdeel van het totaal gehuurde dienen te vergelijken met andere (horeca)detailhandelshuren met afhankelijke woning en hij had het gehuurde met gebruikmaking van de methodiek van zonering moeten beoordelen en vergelijken met de prijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten gedurende de referentieperiode. De deskundige heeft de huurprijzen van de bedrijfsruimte en de woningen echter afzonderlijk gewaardeerd en heeft daarbij de bedrijfswoningen getaxeerd als zelfstandige woningen met een geliberaliseerde huurprijs en vergeleken met recente huurtransacties van – naar zijn zeggen – vergelijkbare woonruimten ter plaatse. Dat is een onjuist toetsingskader voor een afhankelijke bedrijfswoning. De deskundige heeft bovendien ook referentieobjecten gekozen die op geen enkele wijze vergelijkbaar zijn met de onderhavige bedrijfswoning. De deskundige heeft ten slotte nagelaten om de door [gedaagde zaak 2] aangebrachte verbeteringen aan de bedrijfswoning buiten beschouwing te laten.
4.4.
Ook zijn voor de bedrijfsruimte verkeerde referentieobjecten gebruikt, aldus Heineken en [gedaagde zaak 2] . Voor het advies had moeten worden gezocht naar vergelijkingsobjecten die bestaan uit (horeca)bedrijfsruimte met afhankelijke bedrijfswoning. De deskundige heeft echter alleen verhuurde bedrijfsruimten zonder een bijbehorende bedrijfswoning als referentieobject gebruikt. Twee van de referentieobjecten zijn bovendien verhuurd onder het regime van artikel 7:230a BW. In beginsel zijn dergelijke huren niet goed vergelijkbaar met de huur van detailhandelsruimten of horecaruimten. De deskundige heeft geen vergelijkbare horecabedrijfsruimte als referentieobject gebruikt, hoewel deze in de omgeving volop te vinden zijn, en ook door Heineken bij de deskundige zijn aangedragen.
5.De beoordeling
5.1.
Het meest verstrekkende verweer in beide gevoegde zaken is dat het deskundigenrapport zodanig gebrekkig is dat het niet kan dienen voor de vaststelling van de voor het (onder)gehuurde te gelden nadere huurprijs. De kantonrechter zal eerst ingaan op dit meest verstrekkende verweer.
5.2.
De kantonrechter heeft in de beschikking ex artikel 7:304 lid 2 BW Pro van 2 december 2016 de deskundige opgedragen zijn rapport op te stellen ten behoeve van zowel de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst, waarbij de kale huurprijs gesplitst dient te worden in de huurprijs die geldt voor respectievelijk de woningen, de bedrijfsruimte en de installaties. Deze opdracht om de kale huurprijs te splitsen betekent niet meer of minder dan dat de deskundige inzichtelijk had moeten maken welk deel van de totale nadere huurprijs van het (gehele) pand op de bedrijfsruimte ziet, welk deel op de afhankelijke bedrijfswoningen en welk deel op de verhuurde installaties (waarvan [eiseres zaak 1] overigens inmiddels heeft aangegeven dat die er niet zijn). Het betekent niet dat de bedrijfswoningen afzonderlijk hadden moeten worden getaxeerd als zelfstandige huurwoningen. Want dat zijn het immers niet, althans niet in de onderhavige (onder)huurrelatie gelet op het bepaalde in lid 3 van artikel 7:290 BW Pro. De bedrijfswoningen hadden niet moeten worden gewaardeerd onder het huurprijzenregime woonruimte, maar hadden moeten worden gewaardeerd onder het huurprijzenregime bedrijfsruimte als onderdeel van de berekening ex artikel 7:303 BW Pro. De door [gedaagde zaak 2] aangebrachte verbeteringen hadden daarbij buiten beschouwing moeten worden gelaten. De deskundige heeft zich hiermee dus niet gehouden aan de opdracht van 2 december 2016.
5.3.
Ook de keuze van de referentieobjecten voor de bedrijfsruimte is naar het oordeel van de kantonrechter weinig gelukkig. Geen der referentieobjecten heeft een afhankelijke bedrijfswoning en geen van allen zijn het horecabedrijfsruimten. Dit laatste is alleen relevant indien het verschil in bestemming (horeca- of winkelpand) tot uitdrukking komt in de bouwkundige aard van het gehuurde, maar of dat wel of niet het geval is, blijkt niet uit het rapport. Bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW is in beginsel niet geschikt als referentieobject voor een horecabedrijfsruimte met afhankelijke bedrijfswoning. De kantonrechter is het met Heineken en [gedaagde zaak 2] eens dat bij voorkeur gezocht had moeten worden naar (horeca)bedrijfsruimte met afhankelijke bedrijfswoning, bij voorkeur in de directe omgeving van de [a-straat] en nabij station [plaats A] . Dergelijke vergelijkingsobjecten zijn zeker te vinden: Heineken heeft bijvoorbeeld al enkele referentieobjecten aan de [b-straat] aangedragen die aan de gewenste kenmerken voldoen.
5.4.
Gezien het voorgaande is het deskundigenrapport in de huidige vorm niet bruikbaar voor de gevorderde nadere huurprijsvaststelling. Het verweer van Heineken en [gedaagde zaak 2] is op dit punt dus gegrond. De vraag is hoe nu verder te gaan.
5.5.
Verweerders hebben zich op het standpunt gesteld dat de vordering moet worden afgewezen omdat het rapport niet voldoet. Het uitgangspunt van artikel 7:304 lid 1 BW Pro is dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling alleen ontvankelijk is als er een deskundigenrapport ligt. Aan dat vereiste is voldaan, al kan op basis van het rapport in de huidige vorm de huurprijs niet worden vastgesteld. De vordering is daarmee wel ontvankelijk en er zijn voldoende aanknopingspunten voor nader onderzoek.
5.6.
Partijen mogen zich daarom bij akte uit te laten over de vraag of de deskundige opdracht moet krijgen zijn rapport aan te passen of dat een andere deskundige moet worden benoemd. De aanpassing van het rapport zou er uit moeten bestaan dat de deskundige een advies opstelt over de totale nadere huurprijs van het (gehele) pand [a-straat] [nummer] waarbij de afhankelijke bedrijfswoning wordt gewaardeerd onder het huurprijzenregime bedrijfsruimte als onderdeel van de berekening ex artikel 7:303 BW Pro en waarbij als referentieobjecten (horeca)bedrijfsruimten met afhankelijke bedrijfswoning in de directe omgeving van de [a-straat] [nummer] en nabij station [plaats A] worden gebruikt, waaronder de door Heineken aangedragen panden aan de [b-straat] [nummer] en [nummer] te [plaats A] . Het aangepaste rapport moet inzichtelijk maken welk deel van de huur betrekking heeft op de bedrijfsruimte en welk deel op de bedrijfswoning. Indien de voorkeur uitgaat naar benoeming van een andere deskundige, dienen partijen op te geven naar welke deskundige(n) hun voorkeur uitgaat. Voor zover partijen aanvullende suggesties betreffende de (aanvullende) opdracht aan de deskundige hebben of specifieke vragen wensen te stellen, dienen zij daarvoor, bij voorkeur na overleg met de andere partijen, concrete (tekst)voorstellen te doen.
5.7.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verwijst de zaken met rolnummers 17-6153 en 17-7988 naar de rol van
31 oktober 2018voor akte uitlating door alle partijen zoals bedoeld in overweging 5.6;
31 oktober 2018voor akte uitlating door alle partijen zoals bedoeld in overweging 5.6;
6.2.
en houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.
De griffier De kantonrechter