Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/273394 / HA ZA 18-293
Vonnis van 29 augustus 2018 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BINO B.V.,
gevestigd te Assendelft, gemeente Zaanstad,
eiseres,
advocaat mr. G.C.M. Schipper te Hoofddorp,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Bino en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juni 2018
- het proces-verbaal van comparitie van 2 augustus 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bino is sinds 26 januari 2016 eigenaar van het perceel aan de [adres], kadastraal bekend [nummer] en van de appartementsrechten gevestigd op het perceel [adres] te [nummer]. Bino heeft perceel [nummer] en de op perceel [nummer] gevestigde appartementsrechten gekocht van de Coöperatieve Rabobank Zaanstreek U.A. (hierna: de Rabobank).
2.2.
Bino is de houdstervennootschap van Babino Kinderopvang (hierna: Babino). Het hoofdkantoor van Babino is gevestigd op de benedenverdieping van de bedrijfsruimte op de percelen [nummer] en [nummer]. Boven de bedrijfsruimte bevindt zich een woning die wordt verhuurd. Tot 2002 woonde de familie [A.] in de bovenwoning.
2.3.
Het naastgelegen perceel aan de [adres], thans kadastraal bekend [nummer], is in 1974 in eigendom verkregen door van [B.] (hierna: [B.]), de toenmalige echtgenote van [gedaagde]. [B.] en [gedaagde], die niet in gemeenschap van goederen waren gehuwd, zijn in 1980 gescheiden. [gedaagde] is in de voormalige echtelijke woning blijven wonen. Bij onderhandse akte van 20 juni 1980 heeft [B.] het economische eigendom van het huidige perceel [nummer] overgedragen aan [gedaagde]. In de akte heeft [B.] een onherroepelijke volmacht aan [gedaagde] verleend tot levering van het juridische eigendom van perceel [nummer]. Bij notariële akte van 28 januari 2013 is het juridisch eigendom van perceel [nummer] door [B.] alsnog aan [gedaagde] overgedragen.
2.4.
De percelen van Bino en [gedaagde] zijn als volgt ten opzichte van elkaar gelegen:
2.5.
Tussen de percelen [nummer] (voorheen 2918) en [nummer] bevindt zich een strook grond (hierna: “de strook”), op de tekening hiervoor met rode lijn aangegeven). Volgens de kadastrale gegevens behoort de strook tot perceel [nummer] van Bino. De strook grenst aan de zijgevel van de bedrijfsruimte van Bino.
2.6.
[C.], voormalig directeur van de vestiging van de Rabobank aan de [adres] heeft de volgende schriftelijke verklaring afgelegd:
“[…]
Op de strook grond van Tanger B.V. bevond zich een brandtrap, die na een inbraakpoging bij [A.] is gesloopt. De strook grond is door [A.] en later door [D.] uiteraard voor meerdere doeleinden gebruikt.
Nadat de Rabobank het gehele perceel met bebouwing had gekocht bleven de bewoners van de bovenwoning [adres] de strook gebruiken. De strook grond was voor de bewoners van veel waarde, daar zij alleen maar een kleine berging hadden onder de trapopgang.
In het jaar 2002 wilde de Rabobank ook de bovenwoning [adres] bij de bank betrekken. De heer [D.] heeft toen het pand verlaten.
Met de Heer [gedaagde] is nooit over gebruik gesproken.”
2.7.
In de zomer van 2016 heeft Bino – met vergunning – een nooddeur aangebracht in de gevel van het bedrijfspand. De nooddeur komt uit op de strook.
2.8.
Onderstaande foto’s geven de situatie ter plaatse nu en in het verleden weer:
3. Het geschil
3.1.
Bino vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
1. primair:
I. voor recht te verklaren dat Bino eigenaar is van de strook;
II. voor recht te verklaren dat Bino het recht heeft de huidige nooddeur op de huidige locatie te hebben en te gebruiken bij calamiteiten en brandoefeningen, alsmede dat deze deur geen inbreuk als bedoeld in artikel 5:50, eerste lid BW vormt;
III. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te verbieden om
a. goederen die hem toebehoren te plaatsen en geplaatst te houden op de strook;
b. de toegang tot de strook te belemmeren;
2. subsidiair, indien en voor zover de primaire vordering I niet voor toewijzing in aanmerking kan komen, [gedaagde] te veroordelen om medewerking te verlenen aan teruglevering van de strook, op straffe van een dwangsom;
3. meest subsidiair, indien en voor zover de primaire vordering I en de subsidiaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking kunnen komen, [gedaagde] te veroordelen medewerking te verlenen aan het vestigen van het recht van erfdienstbaarheid van vluchtweg ten laste van de strook, op straffe van een dwangsom;
4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat de strook volgens de kadastrale gegevens tot het perceel van Bino behoort. De vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de strook, zoals hij stelt.
4.2.
Artikel 3:99 BW bepaalt dat bezit te goeder trouw van een stuk grond na verloop van 10 jaar leidt tot eigendomsverkrijging (verkrijgende verjaring). De bezitter die als niet te goeder trouw moet worden aangemerkt verkrijgt eigendom na 20 jaar. Artikel 3:105 BW bepaalt dat diegene die een goed bezit op het moment dat de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit verjaart het goed verkrijgt, ook al was hij niet te goeder trouw (bevrijdende verjaring). Volgens artikel 3:306 BW verjaart die vordering na verloop van 20 jaar.
4.3.
Voor beide vormen van verjaring is bezit van een goed vereist. De vraag of sprake is van bezit dient – ook naar oud recht – te worden beantwoord aan de hand van artikel 3:107 BW e.v. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed houdt voor zichzelf, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting. Deze maatstaven wijken niet af van het vereiste onder het tot 1992 geldende oude recht dat sprake moest zijn van ‘niet dubbelzinnig’ bezit. Van bezit is aldus sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dat dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Nodig daarvoor is een voor anderen zichtbare uitoefening van macht over een goed waaruit de pretentie van eigendom blijkt, zodat de rechthebbende tijdig maatregelen kan nemen om verjaring te voorkomen.
4.4.
Volgens [gedaagde] is hij vanaf 1975 bezitter van de strook, omdat hij vanaf dat jaar de feitelijke macht over de strook uitgeoefend alsof hij rechthebbende was. Bino betwist dat [gedaagde] bezitter van de strook is geweest en verwijst ter onderbouwing van die stelling naar het arrest van 21 juni 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA6254) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat bij een overdracht van de eigendom van een goed in economische zin, maar niet in juridische zin, een rechtsverhouding ontstaat krachtens welke de verkrijger dat goed houdt voor de juridische eigenaar, maar niet voor zichzelf, zodat hij niet kan worden aangemerkt als bezitter in de zin van artikel 3:107, lid 1 BW. Aangezien [gedaagde] tot 2013 economisch eigenaar was, was hij tot dat moment geen bezitter van het perceel en kan hij ook niet bezitter van de strook zijn geweest, aldus Bino. Dit verweer faalt. In het arrest van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een dergelijke opvatting in haar algemeenheid niet kan worden aanvaard, omdat zich gevallen kunnen voordoen dat een koper krachtens de rechtsverhouding met een verkoper jegens deze gemachtigd is zich, vooruitlopend op de levering van het verkochte, de feitelijke macht over het verkochte te verschaffen en deze macht op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte. Een dergelijk geval doet zich naar het oordeel van de rechtbank ook in deze zaak voor. Na de echtscheiding in 1980 is [gedaagde] in de woning blijven wonen. In de onderhandse akte waarbij [B.] in 1980 de economische eigendom van het perceel aan [gedaagde] heeft overgedragen heeft [B.] een onherroepelijke volmacht aan [gedaagde] verleend tot levering van het juridische eigendom van het perceel. [gedaagde] kon dus op elk door hem gewenst moment de juridische eigendom van de woning verkrijgen en daarmee eigenaar van het perceel worden. De volmacht en de daaruit voortvloeiende rechtsverhouding tussen [gedaagde] en [B.] brengt mee dat [gedaagde] was gemachtigd om zich vooruitlopend op de levering van de feitelijke macht over het perceel te verschaffen en deze macht op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen [gedaagde] wel degelijk als bezitter van het perceel kan worden beschouwd.
4.5.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of [gedaagde] ook daadwerkelijk bezitter was van de aan het perceel grenzende strook en zo ja vanaf wanneer. [gedaagde] stelt dat hij de strook vanaf 1975 onafgebroken in bezit heeft gehad en hij heeft ter onderbouwing van ie stelling een aantal foto’s overgelegd. Volgens [gedaagde] hebben hij en [B.] de strook in 1975 bij hun tuin getrokken en hun perceel inclusief de strook omheind met een hekwerk (zie 2.8 foto’s 1, 2 en 3). De toegang naar de achter op het perceel gelegen garage is verhard en het perceel is voorzien van twee rijstroken naar de garage en van groen, inclusief de strook (zie foto’s 3 en 4). Ter hoogte van de garage heeft [gedaagde] de strook middels een deur afgesloten (zie foto’s 4 en 7). Achter die deur heeft [gedaagde] o.a. bouwmaterialen opgeslagen. Omstreeks 2003/2004 heeft [gedaagde] het perceel inclusief de strook betegeld (zie foto’s 5 en 6). Thans gebruikt [gedaagde] de strook voornamelijk om vuilcontainers op te slaan (zie foto 7).
4.6.
Bino betwist dat [gedaagde] de strook al langer dan 20 jaar in bezit heeft en stelt dat de familie [A.], die tot 16 jaar geleden de bovenverdieping huurde, al die tijd gebruik heeft gemaakt van de strook. Bino verwijst ter onderbouwing van die stelling naar de schriftelijke verklaring van [C.] (zie 2.6) en naar hetgeen H. [A.] tegenover Bino heeft verklaard, namelijk dat hij en zijn familie gebruik maakten van een brandtrap om van de bovenwoning naar de straat te komen en dat zij de strook gebruiken om fietsen, brommers en een skelter te stallen. Volgens Bino was de brandtrap gevestigd aan de zijkant van het pand en kwam deze trap uit op de strook.
4.7.
[gedaagde] betwist dat er goederen van de familie [A.] op de strook hebben gestaan en stelt dat de brandtrap sinds 1975 niet meer is gebruikt en kort daarna is verwijderd. Die stelling van [gedaagde] wordt ondersteund door de onder 2.8 weergegeven foto’s. Op foto 1, die in 1975 is gemaakt, is aan de zijkant nog een brandtrap te zien, maar op latere foto’s niet meer. Uit de verklaringen van Hos en [A.] volgt ook niet dat de brandtrap later dan 1975 is weggehaald. Op geen van de door [gedaagde] overgelegde foto’s zijn goederen van de familie [A.] op de strook te zien. Dat er goederen, zoals fietsen en brommers, op de strook zouden zijn neergezet is verder ook niet aannemelijk, omdat de tuin van [gedaagde] en de strook vanaf 1975 waren omheind door een hekwerk en de familie [A.] dus altijd (met fietsen en brommers) via de tuin van [gedaagde] naar de openbare weg zou hebben moeten gaan. Bovendien is op de foto’s 3 en 4 te zien dat de strook een periode begroeid is geweest. De stelling van Bino dat de familie [A.] tot 2002 gebruik heeft gemaakt van de strook door er goederen op te stallen is tegenover het verweer van [gedaagde] en de door hem overgelegde foto’s onvoldoende onderbouwd en zal daarom worden gepasseerd.
4.8.
Op de onder 2.8 weergegeven foto’s is duidelijk zichtbaar dat de strook vanaf 1975 volledig bij het perceel van [gedaagde] is getrokken en dat de strook en de tuin als een geheel zijn gebruikt en omheind met een hekwerk. De uiterlijke omstandigheden zoals die uit de foto’s en de toelichting van [gedaagde] daarop blijken maken naar het oordeel van de rechtbank dat naar verkeersopvatting sprake is van inbezitneming van de strook door [gedaagde] in 1975 en dat het bezit sindsdien onafgebroken is voortgezet. Dat betekent dat in 1995 de verjaringstermijn van 20 jaar (art. 3:105 jo. 3:306 BW) is voltooid. In het midden kan dus blijven of [gedaagde] als bezitter al dan niet te goeder trouw was, want ook als hij niet te goeder trouw was, is hij in ieder geval in 1995 door verjaring eigenaar van de strook geworden. De Rabobank heeft het eigendom van de strook in dat jaar verloren en heeft de strook in 2016 dus niet in eigendom (kunnen) overdragen, zodat Bino daarvan nooit eigenaar is geworden. De primair onder I gevorderde verklaring voor recht dat Bino eigenaar is van de strook zal dan ook worden afgewezen.
4.9.
Primair onder II vordert Bino voor recht te verklaren dat de nooddeur die door haar in de zijmuur is aangebracht en die uitkomt op het perceel van [gedaagde] geen inbreuk op artikel 5:50 BW, eerste lid vormt en dat zij het recht heeft de nooddeur op deze locatie te hebben en gebruiken. De rechtbank overweegt als volgt. Niet in geschil is dat Bino de nooddeur zonder toestemming van [gedaagde] heeft geplaatst. Uit het bepaalde in artikel 5:50 BW in combinatie met het arrest van de Hoge Raad van 20 januari 1984 (NJ 1985, 399) volgt dat de aanwezigheid van een deur in een muur op de erfgrens zonder toestemming van de eigenaar van het andere erf niet is toegestaan. Daaraan doet niet af dat het hier een volledig blinde nooddeur betreft, omdat een deur naar zijn aard nu eenmaal bedoeld is om te kunnen worden geopend (vergelijk LJN CA0516, LJN AU0587 en KG 1994, 35). De nooddeur is dus wel in strijd met artikel 5:50 BW en Bino heeft dan ook niet het recht om deze deur op de huidige locatie te hebben en te gebruiken. Dat [gedaagde] zich – nu hij voor een voldongen feit is geplaatst – niet langer verzet tegen de aanwezigheid van de nooddeur heeft niet tot gevolg dat Bino (tegenover een ieder) ook het recht heeft op deze locatie een nooddeur te hebben. De gevorderde verklaring voor recht dat dit anders is, zal dan ook worden afgewezen. Met het gedogen van de nooddeur heeft [gedaagde] niet meer dan een persoonlijk recht aan Bino verleend. Rechtsopvolgers van [gedaagde] hoeven daar in beginsel en behoudens bijzondere omstandigheden niet aan gebonden te zijn.
4.10.
Het primair onder III onder a. gevorderde verbod voor [gedaagde] om goederen op de strook te plaatsen zal ook worden afgewezen. Hiervoor is immers geoordeeld dat [gedaagde] eigenaar is van de strook en daarom bestaat voor het verbod geen juridische grondslag. Als eigenaar is [gedaagde] evenmin gehouden om Bino onbelemmerd toegang tot de strook te verschaffen. Wel dient [gedaagde] op basis van het door hem verleende persoonlijke recht de toegang tot de nooddeur vrij te houden. Dat hij dat niet doet en de vluchtweg op enige wijze belemmert of dat de vrees gerechtvaardigd is dat hij dat in de toekomst zal doen, is echter niet gesteld of gebleken. Voor een verbod om de toegang tot de nooddeur te belemmeren ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding. Het onder b. gevorderde verbod zal daarom ook worden afgewezen.
4.11.
Nu het primair onder I gevorderde niet wordt toegewezen, komt de rechtbank toe aan de subsidiair gevorderde veroordeling tot teruglevering van de strook aan Bino. Bino baseert die vordering op het arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat degene die zijn eigendom door de werking van art. 3:105 BW heeft verloren een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen degene die het eigendom heeft verkregen en bij wijze van schadevergoeding kan vorderen de wederrechtelijk in bezit genomen zaak weer aan hem in eigendom over te dragen. Deze vordering tot teruglevering zal worden afgewezen. Voor zover [gedaagde] door inbezitneming van de strook al onrechtmatig heeft gehandeld, is Bino niet degene die door die onrechtmatige daad schade heeft geleden, maar de Rabobank. Op het moment van verstrijken van de verjaringstermijn was de Rabobank immers nog eigenaar van de strook en niet Bino. Daar komt bij dat [gedaagde] terecht betoogt dat de vordering tot schadevergoeding in natura is verjaard. Artikel 3:310 lid 1 BW bepaalt immers dat een vordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaar vanaf het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies en dat de verjaring in elk geval is voltooid twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van art. 3:314 lid 2 BW, zijnde de gebeurtenis waardoor de schade – het verlies van de eigendom – is veroorzaakt. Die termijn van 20 jaar is in 2015 al verstreken.
4.12.
De rechtbank komt vervolgens toe aan de meer subsidiaire vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het vestigen van een erfdienstbaarheid van vluchtweg ten laste van de strook. Kennelijk bedoelt Bino hier een erfdienstbaarheid van het recht van overpad waarvan het gebruik beperkt is tot noodgevallen.
4.13.
De rechtbank stelt voorop dat een erfdienstbaarheid naar haar aard inbreuk maakt op het eigendomsrecht een ander. Voor bevel tot het meewerken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid moet dan ook een gegronde reden bestaan en die ontbreekt hier. Bino legt aan haar vordering niet meer ten grondslag dan dat het onevenredig belastend voor haar is om de bestaande praktijk te wijzigen en een nieuwe nooddeur op een nieuwe locatie aan te brengen. Dat belang weegt niet op tegen het recht van [gedaagde] om ongestoord gebruik te kunnen maken van zijn eigendomsrecht. Uit de stelling van Bino blijkt dat zij alternatieve locaties heeft voor een nooddeur. Het enkele feit dat verplaatsing van de deur aanzienlijke kosten met zich meebrengt is onvoldoende om een inbreuk op het eigendomsrecht van [gedaagde] te rechtvaardigen, te meer nu Bino er zelf voor heeft gekozen deze deur op deze locatie zonder overleg met [gedaagde] in zijn vakantie te plaatsen. De vordering van Bino zal dan ook bij gebrek aan een deugdelijke grondslag worden afgewezen.
4.14.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het feit dat [gedaagde] zich niet langer verzet tegen de aanwezigheid van de nooddeur slechts impliceert dat hij het gebruik van die deur bij calamiteiten en brandoefeningen toestaat. De rechtbank gaat er daarbij wel vanuit dat Bino [gedaagde] voorafgaand aan het houden van brandoefeningen [gedaagde] daarvan in kennis zal stellen.
4.15.
Bino zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 291,00
- salaris advocaat
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.377,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Bino in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.377,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Bino in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Bino niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2018. [1]