ECLI:NL:RBNHO:2018:601

• Datum uitspraak: 31 januari 2018
• Publicatiedatum: 25 januari 2018
• Zaaknummer: C/15/257591 / HA ZA 17-274
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: L.J. Saarloos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak inzake nakoming koopovereenkomst landbouwgrond met bewijslevering

In deze zaak vordert eiser nakoming van een koopovereenkomst voor landbouwgrond die hij heeft gesloten met gedaagde. Gedaagde beroept zich op niet vervulde aanvullende voorwaarden en draagt de bewijslast hiervoor. De rechtbank heeft op 31 januari 2018 een tussenuitspraak gedaan waarin zij oordeelt dat gedaagde niet tot bewijs zal worden toegelaten voor de stelling dat er een meerwaardeclausule was overeengekomen. De rechtbank overweegt dat gedaagde de verplichting heeft om relevante feiten volledig en naar waarheid aan te voeren, en dat zij dit niet heeft gedaan. De rechtbank heeft gedaagde opgedragen te bewijzen dat de verkochte grond ten tijde van de koopovereenkomst verpacht was en dat zij dit voorafgaand aan de koop aan eiser heeft meegedeeld. De getuigenverhoren zijn gepland op 14 februari 2018, waarbij gedaagde verantwoordelijk is voor de oproeping van de getuigen. De zaak zal op 28 februari 2018 opnieuw op de rol komen voor verdere uitlating door gedaagde over het bewijs.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/257591 / HA ZA 17-274

Vonnis van 31 januari 2018

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. N. Lubach te Alkmaar,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. W.M. Bond-Stroek te Hoorn Nh.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• dagvaarding d.d. 29 maart 2017
• conclusie van antwoord
• het tussenvonnis van 7 juni 2017
• akte, houdende producties aan de zijde van [eiser]
• het proces-verbaal van comparitie van 7 december 2017 en de pleitaantekeningen van de zijde van [eiser] .

1.2.

Partijen hebben na beëindiging van de comparitie verzocht om een termijn van 14 dagen om nader overleg met elkaar te voeren. Op de rolzitting van 20 december 2017 hebben partijen vonnis gevraagd. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is eigenares van een stuk cultuurgrond bij [plaats 1] , aan de [adres 1] . Het is kadastraal bekend gemeente [adres 1] , sectie G, nummer 598 en groot 5 hectare, 55 are en 40 centiare. [gedaagde] heeft dit stuk grond te koop aangeboden.

[eiser] is eigenaar van een naastgelegen stuk grond en heeft een bod gedaan op de grond van [gedaagde] . Partijen zijn op 20 januari 2017 een koopprijs van € 394.334,- k.k. overeengekomen. Daarvan is een handgeschreven contract op Nikon notitiepapier geschreven. Dit luidt als volgt:

“Hoorn 20-01-2017

De verkoper N. [gedaagde] verkoopt de agrarische grond á + 5 ½ ha groot aan koper [eiser] .

De gebruiker [naam 1] die maakt een vergoeding over aan bedrijf [naam 2] en [naam 3] .

De vergoeding gaat over de wintertarwe.

Dit zijn verkoper en koper samen overeengekomen.

Verkoper Koper

(handtekening) (handtekening)”

2.2.

[gedaagde] heeft als productie een e-mailbericht van donderdag 12 januari 2017, 11:58 uur, in het geding gebracht. Dat bericht is verzonden van het adres [e-mailadres 1] aan [e-mailadres 2] en luidt als volgt:

“Onderwerp: Re:

Hoi [naam 4] ,

Hierbij de contactgegevens van de notaris. Zoals afgesproken: 71.000 per hectare

De meerwaarde clausule hierover moeten we nog even goed overleggen.

Groetjes,

[eiser] ”

Aan dit bericht ‘hangt’ een leeg e-mailbericht van eerder die ochtend van [email]@wfonotarissen.nl, ondertekend met [naam 5] , vestiging Grootebroek en de contactgegevens van notariskantoor WFO Netwerk Notarissen.

2.3.

Notaris mr. H.W. van der Horst te Stede Broec heeft een concept akte van levering opgesteld. Partijen zijn vervolgens op 8 februari 2017 bij de notaris verschenen, maar [gedaagde] heeft de leveringsakte niet willen tekenen.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat het de rechtbank moge behagen bij vonnis, indien mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen tot levering van het op 20 januari 2017 aan [eiser] verkochte perceel (cultuur)grond, te koop aangeboden aan [eiser] , gelegen nabij [plaats 1] , [adres 1] ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [adres 1] , sectie G, nummer 598, ter grootte van 05.55.40 ha,

primair

met bepaling dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering en in de

openbare registers kan worden ingeschreven indien het is betekend aan [gedaagde] en een termijn sedert de betekening van het vonnis is verstreken van veertien dagen of zoveel korter of langer als de rechtbank zal bepalen;

subsidiair

met veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte tot levering zulks op verbeurte van een onmiddellijk ten behoeve van [eiser] opeisbare dwangsom van € 5.000,- per dag of dagdeel tot een maximum van € 250.000,-;

II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten van de conservatoire beslaglegging, alsmede de nakosten van deze procedure voor een bedrag ad € 131,-, dan wel indien betekening van dit vonnis plaatsvindt voor een bedrag van € 199,- een en ander — voor het geval voldoening binnen de termijn niet plaatsvindt — te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag der algehele finale kwijting, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren.

3.2.

De vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] de gesloten koopovereenkomst moet nakomen.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.

4. De beoordeling

4.1.

Partijen zijn het eens over het verkochte en de koopprijs. Partijen verschillen echter van mening over eventuele aanvullende voorwaarden.

meerwaardeclausule

4.2.

[eiser] stelt dat [gedaagde] pas op 8 februari 2017 ten kantore van de notaris voor het eerst aan de orde heeft gesteld dat zij zou willen dat er in de akte van levering een meerwaardeclausule wordt opgenomen.

[gedaagde] stelt dat zij dat al op 12 januari 2017, voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst, aan de orde heeft gesteld. Zij stelt ook dat dit een onderdeel van de overeenkomst was. Zij wijst voor de onderbouwing van haar standpunt naar het hiervoor onder 2.2. opgenomen e-mailbericht. [gedaagde] stelt dat [eiser] dit bericht aan haar zoon heeft gestuurd.

[eiser] heeft echter ter zitting verklaard dat hij dit bericht nooit geschreven of verzonden heeft. Volgens [eiser] is het bericht verzonden met zijn telefoon, maar hij kan het daarin niet vinden. Wel heeft hij op 12 januari 2017 op enig moment zijn telefoon aan de zoon van [gedaagde] , de heer [naam 6] , afgegeven in verband met de adresgegevens van de notaris.

Ter zitting heeft de heer [naam 6] in tweede instantie erkend dat hij de telefoon van [eiser] inderdaad heeft gehad. Ook verklaarde hij dat hij het bericht gestuurd kan hebben.

4.3.

De bewijslast voor het bestaan van de aanvullende voorwaarde van de meerwaardeclausule berust bij [gedaagde] . Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] zou [gedaagde] haar stelling dienen te bewijzen.

De rechtbank overweegt echter het volgende.

[gedaagde] heeft bewust getracht de rechtbank op het verkeerde been te zetten door te doen voorkomen alsof [eiser] het e-mailbericht van 12 januari 2017 zou hebben gestuurd. Volgens artikel 21 Rv zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Als die verplichting niet wordt nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht. De gevolgtrekking die de rechter in deze zaak maakt is dat [gedaagde] niet tot het bewijs zal worden toegelaten.

De stelling dat zij een meerwaardeclausule met [eiser] zou zijn overeengekomen, wordt daarom verworpen.

verkochte grond verpacht?

4.4.

[eiser] betwist dat [gedaagde] hem heeft meegedeeld dat de verkochte grond verpacht zou zijn. Hij voert als verweer aan dat dat zelfs niet bij de bespreking op het kantoor van de notaris toen partijen de akte van levering zouden tekenen aan de orde is geweest, maar dat [gedaagde] dat pas bij de conclusie van antwoord naar voren heeft gebracht.

[gedaagde] stelt dat ook deze aanvullende voorwaarde op 12 januari 2017 met [eiser] is besproken en daarom onderdeel van de koopovereenkomst is. Zij stelt dat zij de leveringsakte ook niet kon ondertekenen, omdat daarin werd vermeld dat het verkochte vrij van huur en pacht moest worden geleverd. Daaraan kan zij niet voldoen. [gedaagde] wil de grond wel leveren, maar inclusief de daarop rustende pacht.

4.5.

De bewijslast voor het bestaan van deze aanvullende voorwaarde berust ook bij [gedaagde] .

4.5.1.

In dat kader heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat een medewerker van het notariskantoor, de heer [naam 7], op de dag van het transport haar echtgenoot heeft gebeld met de mededeling dat [gedaagde] bij de notaris niet moest zeggen dat de grond verhuurd was. Dat is ook de reden, waarom dit onderwerp bij de notaris niet aan de orde is geweest. Daarmee is echter het bewijs van deze aanvullende voorwaarde niet geleverd.

4.5.2.

[gedaagde] heeft ook een schriftelijke pachtovereenkomst in het geding gebracht. Hierin staat vermeld dat de desbetreffende grond met ingang van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2027 door haar aan [naam 2] & [naam 3] , wonende [adres 2] te [plaats 2] , is verpacht. [eiser] heeft de geldigheid van deze overeenkomst betwist en gesteld dat die uitsluitend ten behoeve van de onderhavige procedure is opgesteld en ook niet is ingeschreven. [gedaagde] heeft erkend dat de pachtovereenkomst niet is ingeschreven bij de grondkamer.

4.5.3.

In een en ander ziet de rechtbank aanleiding om aan [gedaagde] op te dragen te bewijzen dat het door haar verkochte land ten tijde van de koopovereenkomst was verpacht en dat zij dat voorafgaande aan de koop aan [eiser] heeft meegedeeld. Daarbij ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat in ieder geval de hiervoor bedoelde heren [naam 7] en Vriend als getuigen zullen worden gehoord.

4.6.

Partijen moeten erop voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [gedaagde] op te bewijzen dat het door haar verkochte land ten tijde van de koopovereenkomst was verpacht en dat zij dat voorafgaande aan de koop aan [eiser] heeft meegedeeld,

5.2.

bepaalt dat in ieder geval als getuigen zullen worden gehoord:

• de heer
• de heer

5.3.

bepaalt dat [gedaagde] zal zorgdragen voor oproeping van deze twee getuigen,

5.4.

bepaalt dat de verhoren zullen plaatsvinden op

woensdag 14 februari 2018, ’s morgens om 9.30 uur en 10.30 uur

op de terechtzitting van mr. L.J. Saarloos in het gerechtsgebouw te Alkmaar aan de Kruseman van Eltenweg 2,

5.5.

bepaalt dat de zaak vervolgens weer op de rol zal komen van
28 februari 2018 voor uitlating door [gedaagde] of zij nader bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.6.

bepaalt dat [gedaagde] , indien zij geen verder bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen op de rolzitting van 28 februari 2018,

5.7.

bepaalt dat [gedaagde] , indien zij
getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden maart tot en met juni 2018 moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.8.

bepaalt dat ook dat getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. L.J. Saarloos in het gerechtsgebouw te Alkmaar aan Kruseman van Eltenweg 2,

5.9.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2018. ^[1]

Voetnoten

1. type: