Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/266303 / HA ZA 17-778
Vonnis van 11 juli 2018
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. I.E. Moustaïne te Hoorn Nh,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. P. Feenstra te Zoetermeer.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2017, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 3 januari 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 31 mei 2018 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 5 juli 2017 hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop door [eiseres] aan [gedaagde] van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna de woning) tegen een koopsom van € 272.500,-.
2.2.
De voormalig partner van [eiseres] , de heer [naam] (hierna: [naam] ), wonende in de Verenigde Staten, was mede-eigenaar van de woning.
2.3.
Per e-mail van 6 juli 2017 heeft [naam] [eiseres] medegedeeld:
“To whom it may may concern.
I, [naam] understand the contract of the house sale, and give [eiseres] my authority to sign on my behalf any documents needed for final sale. I am currently in the united States and am unable to sign in person. I am able to skype or FaceTime if you need a face to face for this or you can email me at [e-mailadres] or call me me at the number below.”
2.4.
Per e-mail van 6 juli 2017 heeft de makelaar van [eiseres] [gedaagde] een concept-koopovereenkomst gestuurd.
2.5.
[eiseres] heeft de koopovereenkomst op 7 juli 2017 ondertekend, [gedaagde] op 8 juli 2017.
2.6.
In artikel 11 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:
“11.1. Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring van de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)”
2.7.
In artikel 23 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:
“Koper verklaart kennis te hebben genomen van de navolgende bij de koopakte behorende bijlagen, waarvan een exemplaar ter hand is gesteld aan koper:
(…)
Kopie volmacht ex-partner d.d. 6 juli 2017;
(…)
Voor akkoord koper:
[toevoeging rechtbank: handtekening [gedaagde] ]”
2.8.
Per sms-bericht van 12 juli 2017 heeft [gedaagde] [eiseres] medegedeeld:
“Dag Linda, sorry dat ik stoor: mijn hypotheekgever vraagt om handtekening vd medeverkoper. klopt het dat je enig verkoper bent? Groeten, [gedaagde] ”
[eiseres] heeft diezelfde dag op dit bericht gereageerd:
“Dag [gedaagde] , er zit een bijlage bij waarbij mijn ex mij de volmacht geeft. Hij woont nu in Amerika maar toevallig is hij in Nederland aankomende vrijdag en zal hij bij notaris ook volmacht kunnen tekenen en of op akte die jij nodig hebt? Gr”
2.9.
Per e-mail van 17 juli 2017 heeft [gedaagde] (onder meer) [eiseres] medegedeeld:
“bij deze maak ik gebruik van de wettelijke bedenktijd en trek ik mijn handtekening op de koopovereenkomst voor de [adres] te [plaats] in.
De door alle partijen getekende overeenkomst heb ik ontvangen op vrijdag 14 juli 2017.
Dat betekent dat ik gebruik kan maken van mijn bedenktijd, eindigend op dinsdag 18 juli 2017 tot 23.59 uur.”
2.10.
Per e-mail van 18 juli 2017 is [gedaagde] namens [eiseres] kort gezegd medegedeeld dat de door hem ingeroepen ontbinding effect mist en is [gedaagde] verzocht te bevestigen dat hij de koopovereenkomst alsnog zal nakomen.
2.11.
Partijen, althans hun gemachtigden, hebben vervolgens verder met elkaar gecorrespondeerd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert dat de rechtbank [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- zal veroordelen tot betaling van de wettelijke boete aan [eiseres] van een bedrag van
€ 27.250,-, een en ander te voldoen uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan [gedaagde] ;
- zal veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een schadebedrag van in totaal € 4.871,-, althans een in goede justitie te bepalen schadevergoeding;
- zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen de proceskosten en de nakosten, en voor zover [gedaagde] in gebreke blijft een en ander binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te voldoen, vanaf die datum te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag van voldoening.
3.2.
[eiseres] legt kort gezegd aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiseres] heeft daarom de koopovereenkomst conform artikel 11.1 daarvan ontbonden en maakt thans aanspraak op de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst genoemde contractuele boete van 10% van de koopsom. Daarnaast stelt [eiseres] dat zij doordat [gedaagde] de koopovereenkomst niet is nagekomen, de woning die zij op 3 juni 2017 had gekocht niet tijdig heeft kunnen afnemen, waardoor zij € 4.750,- aan schade heeft geleden. Bovendien heeft [gedaagde] € 121,- moeten betalen voor het opnieuw aanmelden van de aan [gedaagde] verkochte woning op Funda. Die kosten wil zij eveneens op [gedaagde] verhalen.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Primair voert [gedaagde] aan dat hij een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de in artikel 7:2 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) genoemde bedenktijd. Subsidiair betoogt [gedaagde] dat hij een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud van artikel 15 van Pro de koopovereenkomst heeft gedaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW Pro wordt de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. Dit schriftelijkheidsvereiste impliceert dat pas sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als alle partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend.
In artikel 7:2 lid 2 BW Pro is voorts bepaald dat voornoemde koper gedurende drie dagen na de terhandstelling van de tussen partijen opgemaakte schriftelijke koopovereenkomst het recht heeft de koop te ontbinden (bedenktijd).
4.2.
Partijen twisten over de vraag wanneer de hiervoor genoemde bedenktijd is aangevangen. Volgens [eiseres] was dit op 8 juli 2017, volgens [gedaagde] op 14 juli 2017, nadat alle partijen, dus ook [naam] , de koopovereenkomst hadden ondertekend.
4.3.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat op 8 juli 2017 een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Op dat moment was volgens haar aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan, aangezien zij voor het tekenen van de koopovereenkomst een uitdrukkelijke volmacht van [naam] heeft gekregen. Het bestaan van die volmacht is duidelijk aan [gedaagde] kenbaar gemaakt. [gedaagde] heeft door ondertekening van artikel 23 van Pro de koopovereenkomst expliciet verklaard kennis te hebben genomen van de bijlagen bij de koopakte, waaronder de “kopie volmacht ex-partner d.d. 6 juli 2017”. Dit levert dwingend bewijs op ten aanzien van de ontvangst van de volmacht door [gedaagde] , aldus [eiseres] .
4.4.
De rechtbank volgt [eiseres] in zoverre in haar standpunt dat [gedaagde] door ondertekening van artikel 23 van Pro de koopovereenkomst heeft verklaard kennis te hebben genomen van de in dat artikel genoemde bijlagen, waaronder de kopie van de volmacht. Tevens heeft hij hiermee verklaard dat de kopie volmacht aan hem ter hand is gesteld. Op grond van artikel 157 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) levert deze verklaring van [gedaagde] in beginsel tussen partijen dwingend bewijs op. Hiertegen is tegenbewijs mogelijk (art 151 lid 2 Rv Pro).
4.5.
[gedaagde] heeft echter bij conclusie van antwoord gemotiveerd gesteld dat hij de volmacht niet vóór ondertekening van de koopovereenkomst heeft ontvangen, maar pas in deze procedure voor het eerst heeft gezien, dat de inhoud van de koopovereenkomst voorafgaand aan ondertekening niet meer is besproken en dat hij de makelaar van [eiseres] expliciet heeft gevraagd of het voorliggende stuk overeenkwam met het concept, waarop de makelaar bevestigend heeft geantwoord. [gedaagde] heeft hierover ter zitting verder verklaard dat hij pas door het sms-bericht van [eiseres] van 12 juli 2017 op de hoogte raakte van het bestaan van de volmacht en dat hij tot op dat moment geen enkele aanwijzing had gehad waaruit volgt dat er een tweede verkoper was. Tevens heeft [gedaagde] er ter zitting op gewezen dat artikel 23 van Pro de koopovereenkomst afwijkt van artikel 23 van Pro de concept-koopovereenkomst in die zin dat in het rijtje met bulletpoints in artikel 23 van Pro het concept, anders dan in de ondertekende koopovereenkomst, de bulletpoint met de tekst “Kopie volmacht ex-partner d.d. 6 juli 2017” ontbreekt. [gedaagde] heeft bovendien verklaard dat hij de makelaar van [eiseres] voorafgaand aan ondertekening heeft gevraagd of de inhoud van de koopovereenkomst overeenkwam met die van het concept, waarop door de makelaar bevestigend is geantwoord, waardoor [gedaagde] ongezien heeft getekend
4.6.
[eiseres] heeft voornoemde verklaringen van [gedaagde] niet weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank had het, gelet op het betoog van [gedaagde] , op de weg van [eiseres] gelegen om hierover navraag bij haar makelaar te doen. Dit heeft [eiseres] nagelaten, althans van zodanige navraag is niet gebleken.
4.7.
De rechtbank overweegt dat de koopovereenkomst inderdaad, afgezien van de verwijzing daarnaar in artikel 23, niets vermeldt over het bestaan van een volmacht. Bovendien wijkt artikel 23 van Pro de door partijen ondertekende koopovereenkomst af van artikel 23 van Pro de concept-koopovereenkomst, welke overeenkomst in het geheel niets vermeldt over een volmacht. Daarbij komt dat [gedaagde] per e-mail van 12 juli 2017 aan onder meer de makelaar van [eiseres] het volgende schrijft: ‘De verkopende partij mevr [eiseres] gaf mij zojuist aan dat er een volmacht als aanhangsel bij de verkoopovereenkomst behoort. Die heb ik niet ontvangen’. Dat [gedaagde] desondanks de volmacht eerder had ontvangen is niet aannemelijk geworden.
4.8.
Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het door [gedaagde] in artikel 23 van Pro de ondertekende koopovereenkomst verklaarde weliswaar in beginsel dwingend bewijs oplevert, maar dat het tegendeel in dit geval in voldoende mate is komen vast te staan. Dit betekent dat de rechtbank als vaststaand aanneemt dat [gedaagde] vóór ondertekening van de koopovereenkomst op 8 juli 2017 niet op de hoogte was van het bestaan van de volmacht en deze niet had ontvangen.
4.9.
Gezien het voorgaande staat vast dat zowel de handtekening van [naam] als de volmacht op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst door [gedaagde] op 8 juli 2017 ontbraken. Dit betekent dat er op dat moment niet aan het schriftelijkheidsvereiste was voldaan, zodat er geen sprake was van een rechtsgeldige koopovereenkomst. De bedenktijd is dan ook niet op die datum aangevangen. Pas op 14 juli 2017 is aan [gedaagde] de door alle partijen ondertekende koopovereenkomst ter hand gesteld, zodat op dat moment aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan. De bedenktijd is daarom op 14 juli 2017 aangevangen en geëindigd op 18 juli 2017 om 23.59 uur. [gedaagde] heeft daarom op 17 juli 2017 tijdig een beroep gedaan op de bedenktijd en de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden.
4.10.
Nu [gedaagde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, is hij niet tekortgeschoten in de nakoming daarvan. [eiseres] kan daarom geen aanspraak maken op de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst genoemde boete en evenmin op het gevorderde bedrag van € 4.871,-.
4.11.
Gezien het voorgaande zal niet worden toegekomen aan de beoordeling van het subsidiaire verweer van [gedaagde] ten aanzien van zijn beroep op het financieringsvoorbehoud.
4.12.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
4.13.
Bij deze uitkomst van de procedure zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- griffierecht € 883,00
- salaris advocaat
1.390,00(2,0 punten × tarief III € 695,00)
1.390,00(2,0 punten × tarief III € 695,00)
Totaal € 2.273,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot op heden aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 2.273,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van Rijn en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2018. [1]