ECLI:NL:RBNHO:2018:5080 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling waardebepaling onroerende zaak sportvelden vo...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 17/5373

uitspraak van de meervoudige kamer van 20 juni 2018 in de zaak tussen

Stichting [X] , gevestigd te [Z] , eiseres

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres] , sportvelden [X] sportvelden te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.008.000. In hetzelfde geschrift is ook de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.

Verweerder bij uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2017 de bezwaren gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar een waarde van € 924.000.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2018 te Haarlem.

Eiseres is vertegenwoordigd door [naam 1] , vergezeld van [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door A. Bruijn, vergezeld van V. Smits, taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is huurder van de onroerende zaak. Blijkens de door verweerder bij het waarderapport gevoegde taxatieopbouw bestaat de onroerende zaak uit de volgende onderdelen:

grond bij niet-woning: 35.000 m²;
hockeyveld kunstgras (semi water) (1988): 5.800 m²;
hockeyveld kunstgras (zand) (1998): 5.800 m²;
lichtmasten (1987): 18 stuks
hockeyveld kunstgras (water) (2007): 5.800 m²;
rijwielstalling (inclusief verharding): 350 m² en
hockeyveld (natuur)gras (1987) : 5.800 m².

2. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak in bezwaar verlaagd naar € 924.000. In het in opdracht van verweerder opgestelde waarde rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 948.000.

Geschil

3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor zover het betreft de hockeyvelden (semi water, zand, water en natuurgras) op de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum).

4. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde. Zij stelt daartoe het volgende. De grondwaarde bij de niet-woning (kunstgrasveld) is te hoog gewaardeerd. In haar hoedanigheid van huurder (van de velden) respectievelijk erfpachter (van het clubhuis) wordt de accommodatie door eiseres niet commercieel geëxploiteerd. Ook de gemeente exploiteert de accommodatie in haar hoedanigheid als eigenaar/verhuurder en eigenaar/verpachter niet commercieel. Bij de uitspraak op bezwaar ontbreekt een toelichting en een berekening waardoor niet kan worden nagegaan of het rekenmodel TIOX dat verweerder bij de vaststelling van de waarde heeft gebruikt, leidt tot representatieve uitkomsten. De accommodatie is niet langer geïsoleerd maar in een bebouwde omgeving, met nieuwe woningbouw op korte afstand gelegen. Niet begrepen wordt waarom met een dergelijke ontwikkeling geen rekening is gehouden in het kader van de waardevaststelling.

De in het taxatieverslag genoemde levensduur van 36, 23 en 18 jaar van de kunstgrasvelden is niet realistisch gezien de levensduur van de toplaag. Leveranciers van kunstgrasmatten en de KNHB gaan in het algemeen uit van een levensduur van een kunstgrasmat van 10 jaar, uitgaande van een bepaald aantal speeluren per jaar en een levensduur van 20 jaar voor de ondergrond. Als gevolg van planologische beperkingen is de “accommodatie” voor wat betreft het aantal kunstgrasvelden op slot gezet, terwijl sprake is van een grote hockeyvereniging met ca. 1.400 leden. Het door de KNHB opgestelde wedstrijdschema dient daarom op slechts drie kunst- en één natuurgrasveld te worden afgewikkeld. Datzelfde geldt voor trainingen en toernooien aan het eind van het seizoen. Een benadering op basis van historische kostprijzen leidt in dit geval tot reële taxatiewaarden, dat wil zeggen, dat veld 1 een waarde heeft van € 60.728, veld 2 een waarde van € 55.000 en veld 3 een waarde van € 127.700, hetgeen een totale waarde oplevert van € 243.428. Bij het bestemmingsplan is aan een deel van de velden de functieaanduiding landschapswaarde toegekend. Hierdoor is het niet langer mogelijk ten noorden van het natuurgrasveld een half kunstgrasveld aan te leggen.

5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder heeft daartoe gewezen op het op 11 april 2018 door V. Smits opgesteld waarderapport met taxatieopbouw. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 948.000.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het is aan verweerder bij betwisting van de waarde om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) rekening wordt gehouden met:

a. de aard van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt onder meer, dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

8. De rechtbank stelt voorop dat uit de wetsgeschiedenis en uit het Nieuwe-Kerkarrest (ECLI:NL:HR:1996:AA1799) van de Hoge Raad van 5 juni 1996 het volgende kan worden afgeleid. Waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft blijkens de wetsgeschiedenis als doel dat rekening kan worden gehouden met de (hogere) waarde die een incourante onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Hierbij is door de wetgever geen onderscheid gemaakt tussen zaken die wel of niet in de commerciële sfeer worden gebruikt. De hogere waarde voor de eigenaar zelf kan worden bepaald door uit te gaan van de veronderstelling dat voor de onroerende zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar niet alleen als verkoper, maar ook als koper, die de zaak zou willen verwerven met handhaving van de aard en bestemming ervan, zou optreden. Dit zou voor incourante onroerende zaken resulteren in een waarde gelijk aan de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting van de onroerende zaak is opgetreden. De gecorrigeerde vervangingswaarde is dus een technische uitwerking van de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Voor niet in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaken is bepaling van de omvang van de correcties voor technische en functionele veroudering aan de hand van de bedrijfswaarde niet bruikbaar. Voor die onroerende zaken kan de waarde voor de eigenaar zelf worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zo vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. De wetgever heeft met de introductie van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet een heffingsgrondslag willen invoeren die zich losmaakt zowel van de objectieve verkoopwaarde als van de (hogere) waarde voor de eigenaar zelf.

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een waarderapport met bijbehorende taxatieopbouw overgelegd. Ten aanzien van de bepaling van de waarde heeft verweerder zich gebaseerd op de Taxatiewijzer Sport waardepeildatum 1 januari 2016, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de taxatiewijzer). Eiseres heeft tegen de gehanteerde kengetallen zoals vermeld in deze taxatiewijzer geen grieven naar voren gebracht. Voor zover eiseres bezwaar heeft tegen het toepassen van een verlengde levensduur overweegt de rechtbank het volgende. Niet in geschil is dat de grasvelden op de waardepeildatum als zodanig in gebruik zijn. Verweerder heeft bij de vaststelling van de waarde van de kunstgrasvelden en het natuurgrasveld aangesloten bij het in de taxatiewijzer gehanteerde archetype S1201700 (Wetra/Stergrazo). Dit archetype heeft een vervangingswaarde per vierkante meter van gemiddeld slechts € 46,98. Verweerder heeft in dit verband onbetwist gesteld dat het kunstgrasveld (semi water) van een duurder type is. De voor dit grasveld gehanteerde vervangingswaarde van € 47,02 acht de rechtbank derhalve niet te hoog. Voor de verlengde levensduur heeft verweerder het gemiddelde genomen van de ruwbouw (39 jaar) en voor de afbouw (34 jaar), zijnde 36 jaar. Eiseres heeft dit laatste niet bestreden. Gelet op het door verweerder gehanteerde archetype acht de rechtbank de lengte van de verlengde levensduur niet te lang. Voor het kunstgrasveld (zand) is verweerder uitgegaan van de in bovengenoemd archetype genoemde minimale vervangingswaarde van (€ 13,48 + € 19,41 =) € 32,89. De levensduur van de ruwbouw is niet verlengd. De levensduur van de afbouw is verlengd met vijf jaar.
De levensduur van het kunstgrasveld (water) is niet verlengd. Na de waardepeildatum is dit veld voorzien van een nieuwe top- en onderlaag. Verweerder heeft bij de waardevaststelling desalniettemin geen toepassing gegeven aan het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Eiseres is hiermee niet tekort gedaan. Voor het natuurgrasveld heeft verweerder een verlengde levensduur gehanteerd van 39 jaar (ruwbouw) en 34 jaar (afbouw). Bovendien heeft verweerder, aangezien in bezwaar is gebleken dat in eerste instantie is uitgegaan van een te groot oppervlak, de waarde van het natuurgrasveld met € 26.000 verlaagd. De rechtbank acht dit juist. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder in beginsel aan zijn bewijslast heeft voldaan.

10. Het voorgaande laat onverlet dat eiseres feiten en/of omstandigheden kan aanvoeren die kunnen leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde.

11. Eiseres bepleit een waarde van de kunstgrasvelden en het natuurgrasveld van € 243.428. Eiseres is daarbij uitgegaan van de historische kostprijzen van elk van de velden. De rechtbank overweegt dat een dergelijke wijze van waardevaststelling zich niet verdraagt met het stelsel van de wet. Bovendien heeft verweerder met het hiervoor vermelde waarderapport met taxatieopbouw anders dan eiseres op duidelijke en goed controleerbare wijze per onderdeel van de onroerende zaak aangegeven op welk bedrag elk onderdeel volgens de taxatiewijzer binnen de bandbreedtes getaxeerd dient te worden. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben onder meer deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, een aantal met name genoemde gemeenten en taxatiebedrijven. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende deelobjecten is binnen de in de taxatiewijzer bepaalde bandbreedte steeds gebruik gemaakt van kengetallen. Gelet hierop kent de rechtbank aan de door eiseres gehanteerde onderbouwing door middel van historische kostprijzen niet de waarde toe die eiseres hieraan toegekend wenst te zien. Hierin ziet de rechtbank derhalve geen aanleiding tot verlaging van de waarde.

12. Dat geldt evenzeer voor de door eiseres gestelde slijtage van de velden als gevolg van het intensieve gebruik ervan en de door haar gestelde planologische beperkingen. Daartoe overweegt de rechtbank dat zoals hiervoor is overwogen verweerder bij de vaststelling van de waarde van de grasvelden, steeds is uitgegaan van een goedkoper archetype. Bovendien is de onroerende zaak door verweerders taxateur V. Smits € 24.000 hoger getaxeerd dan de vastgestelde waarde. Voor zover van de slijtage van de velden en van de planologische beperkingen een waardedrukkend effect uitgaat, wordt dit in het voorgaande geacht te zijn verdisconteerd. Bovendien heeft eiseres gesteld dat ten aanzien van de velden sprake is van regulier onderhoud (maaien, zaaien, bemesten, sproeien en het bijhouden van de belijning) en dat een deel van de velden reeds is vervangen. Hiermee is genoemd argument van de slijtage, naar het oordeel van de rechtbank, ondervangen. Ten slotte overweegt de rechtbank in dit verband dat ten aanzien het kunstgrasveld (semi-waterveld) sprake is van een verlengde levensduur. Deze laatste omstandigheid pleit tegen het argument van eiseres dat sprake is van grotere slijtage van de velden.

13. In de stelling van eiseres dat sprake is van licht- en geluidsoverlast voor de omwonenden ziet de rechtbank evenmin aanleiding tot verlaging van de waarde aangezien deze overlast los staat van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

14. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

15. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard. Voor een vergoeding van het door eiseres betaalde griffierecht ziet de rechtbank geen aanleiding.

Proceskosten

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. G.H. de Soeten en mr. D.J. Jansen, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.