ECLI:NL:RBNHO:2018:1404

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 6577778 / VV EXPL 18-4

Uitspraakdatum: 30 januari 2018

Vonnis in verzet in kort geding in de zaak van:

[opposant]

te [woonplaats]

opposante

verder te noemen [opposant]

gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib, advocaat te Amsterdam

tegen

de stichting
Stichting Parteon

te Wormerveer

geopposeerde

verder te noemen: Parteon

gemachtigde: mr. D. de Vries, advocaat te Amsterdam

1.Het procesverloop

1.1.

Parteon heeft [opposant] op 29 november 2017 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2017. [opposant] is toen niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend. Bij verstekvonnis van 22 december 2017 is de vordering van Parteon toegewezen, zoals in dat vonnis is vermeld.

1.3.

Bij dagvaarding van 9 januari 2018 is [opposant] in verzet gekomen tegen voormeld verstekvonnis en heeft zij verweer gevoerd tegen de vordering van Parteon.

1.4.

De mondelinge behandeling van het verzet heeft plaatsgevonden op 17 januari 2018. Beide gemachtigden hebben bij die gelegenheid het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door en namens partijen verder naar voren is gebracht.
Voorafgaand aan de zitting is op 15 januari 2018 van de gemachtigde van Parteon een brief ontvangen. Voorts hebben beide partijen nog stukken toegezonden, [opposant] bij brief van haar gemachtigde van 15 januari 2018 en Parteon bij brief van haar gemachtigde van
16 januari 2018.

2.De feiten

2.1.

Parteon verhuurt sinds 24 februari 2015 de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] (verder: de woning) aan [opposant]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] van 31 januari 2007.

2.2.

Artikel II (‘
Bestemming’) van de huurovereenkomst luidt: ‘
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. Eventuele toebehoren van het gehuurde zoals schuren, boxen, e.d. dienen conform hun bestemming te worden gebruikt.’.

2.3.

Artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden bepaalt: ‘
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.(…)’.

2.4.

Artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden bepaalt: ‘
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (...) Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (...)’.

2.5.

Op 26 juli, 17 augustus, 19 oktober en 24 oktober 2017 hebben medewerkers van Parteon onaangekondigd een bezoek gebracht aan de woning van [opposant]. Zij hebben haar steeds niet thuis getroffen.

2.6.

Bij brief van 22 augustus 2017 heeft Parteon aan [opposant] onder meer meegedeeld: ‘
Parteon heeft een melding over u ontvangen. Het betreft een melding over uw woonsituatie. Hierover willen wij met u praten. Tijdens dit gesprek krijgt u de gelegenheid om op de melding te reageren en uw kant van de melding toe te lichten. Indien nodig maken wij graag afspraken met u om de situatie in de toekomst te verbeteren. Wij nodigen u uit voor dit gesprek opdinsdag 29 augustus 2017 om 14:00 uur’.
(…)[opposant] is toen niet verschenen.

2.7.

Bij brief van 29 augustus heeft Parteon aan [opposant] onder meer meegedeeld:
‘
Op29 augustus 2017bent u zonder afmelding niet op de afspraak verschenen die wij met u gemaakt hadden. Tijdens dit gesprek wilden wij met u praten over uw bewoning van de door u gehuurde woning aan de [adres] [woonplaats]. Wij hebben het vermoeden dat u niet woonachtig bent op dit adres. Dit is een wanprestatie jegens Parteon. U heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst ook de Algemene Huurvoorwaarden getekend. Daarin staat dat u uw hoofdverblijf dient te hebben in het gehuurde. Omdat u niet verschenen bent op de afspraak, versterkt ons vermoeden dat u niet woonachtig bent op het adres. Om een juridische procedure te voorkomen, stellen wij u nog eenmaal in de gelegenheid om met ons een gesprek te voeren. Wij verzoeken u om opdinsdag 05 september 2017 om 10:00op het kantoor van Parteon aan de Marktstraat 52 te Wormerveer te verschijnen’. (...) [opposant] is toen niet verschenen.

2.8.

Op 29 september 2017 heeft [opposant] telefonisch contact opgenomen met Parteon en hebben partijen een afspraak gemaakt voor een gesprek bij Parteon op 6 oktober 2017 om 10.00 uur, welk gesprek toen ook heeft plaatsgevonden.

2.9.

Bij brief van 9 oktober 2017 heeft Parteon aan [opposant] onder meer meegedeeld: ‘
Middels deze brief willen wij op de hoogte stellen van het volgende. Parteon is van mening dat u met de onrechtmatige woonsituatie een ernstige wanprestatie heeft gepleegd. Dit kan en wenst Parteon niet te accepteren. Parteon dient in te staan voor het rustig woongenot van haar huurders. (...) Op basis van de wanprestatie die door u gepleegd is ten aanzien van de bewoning van uw woning willen wij eenmalig aanvullende voorwaarden met u afspreken voor het kunnen vervolgen van uw huurcontract. Deze voorwaarden worden door ons vast gelegd in een zogenaamde ‘gele kaart’. Deze willen wij met u tekenen bij ons op kantoor. (...) Wij nodigen u uit opmaandag 16 oktober 2017 om 16:00 uurop het kantoor van Parteon(...). [opposant] is toen niet verschenen.

2.10.

Per brief en e-mail van 17 oktober 2017 heeft Parteon [opposant] gesommeerd om binnen toen dagen na dagtekening van die brief de huur van de woning op te zeggen. [opposant] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.

2.11.

Bij e-mail van 18 oktober 2017 heeft [opposant] aan Parteon onder meer bericht: ‘
Hierbij de bewijsstukken dat ik gewoon verblijf op mijn woning in [woonplaats]. En hoop dat ik dat hierbij goed aan kan tonen. En ik zal de komende tijd wekelijks bewijsstukken blijven sturen zodat jullie zien dat ik hier woon met mijn dochter. Ik ga er van uit dat dit voldoende is om mijn woning niet uit te hoeven.’. (...)

2.12.

Op 24 oktober 2017 heeft [belanghebbende] (bewoner van [adres] schriftelijk aan Parteon verklaard: ‘
Mijn onderbuurvrouw van nr. 4 woont niet in haar woning. Zij is hier in mei 2015 komen wonen. In al die tijd heb ik haar hooguit 5 x gezien. Wel is er af en toe een man in de woning die de hele nacht wakker is, waardoor ik niet kan slapen. Hij rijdt een mercedes met duits kenteken. Ze heeft een dochtertje die voortdurend bij haar moeder woont. Ik weet precies wanneer ze thuis is want de woningen zijn erg gehorig en hoor het kind. Haar brievenbus is vaak vol. Sinds kort niet meer, ik denk omdat Parteon nu contact met haar heeft’.

2.13.

Per e-mail van 10 januari 2018 heeft [belanghebbende] in reactie op de vraag van [werknemer] van Parteon of hij kon aangeven wanneer hij overlast heeft van de [adres] en of zij zijn reactie op haar mail zou mogen gebruiken in de rechtszaak meegedeeld: ‘
Ik heb gezegd dat ik haar bijna nooit zag. Ook heeft die man maar één keer zitten mixen snachts. Het is beter dat ik me er verder niet mee ga bemoeien. Dit leid tot onplezierige situaties’.

3.Het geschil en de standpunten van partijen

3.1.

Parteon heeft bij inleidende dagvaarding van 29 november 2017 gevorderd dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [opposant] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijft, alsmede dat de kantonrechter [opposant] veroordeelt de kosten van de ontruiming aan Parteon te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder. Tevens vordert Parteon dat [opposant] wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten.

3.2.

Parteon heeft aan haar vordering het navolgende ten grondslag gelegd. Op 28 juni 2017 heeft [medewerker], medewerker (complexbeheerder) van Parteon, aan [medewerker2] van de afdeling sociaal beheer van Parteon gemeld dat zij 27 juni 2017 bij het complex [adres] was en daar had gesproken met de postbezorger, die meldde dat de brievenbus van nummer [adres] al maanden vol zat, de bewoonster niet bereikbaar was en post daardoor vaak retour moest worden gestuurd. Medewerkers van Parteon hebben op 26 juli, 17 augustus en 19 oktober 2017 een huisbezoek bij [opposant] afgelegd, maar zij hebben geen enkele keer iemand thuis aangetroffen. Aan uitnodigingen voor een gesprek over de door haar ontvangen melding heeft [opposant] geen gevolg gegeven. Evenmin is zij op 16 oktober 2017 verschenen om de gele kaart te tekenen. Uit door [opposant] op Facebook geplaatste berichten en foto’s blijkt dat alle belangrijke gebeurtenissen in het leven van [opposant] en haar dochter zich niet afspelen (in de woning van [opposant]) in [woonplaats], maar (in en rond de woning van de moeder van [opposant]) in [woonplaats2]. Op 17 oktober 2017 heeft Parteon [opposant] per brief en per e-mail gesommeerd om de huur op te zeggen. [opposant] heeft in reactie daarop bij e-mail van 18 oktober 2017 laten weten de huurovereenkomst niet te zullen opzeggen. Op 24 oktober 2017 heeft Parteon van een bovenbuurman van [opposant] ([belanghebbende]) een melding ontvangen dat [opposant] niet in de woning zou wonen. Sinds [opposant] in mei 2015 in het complex was komen wonen is zij hooguit vijf keer door [belanghebbende] gezien. Wel verblijft er met enige regelmaat een man in de woning, die door zijn nachtelijke activiteiten ervoor zorgt dat [belanghebbende] niet kan slapen. Deze man rijdt in een auto met Duits kenteken.Tijdens een diezelfde dag door medewerkers van Parteon uitgevoerd huisbezoek was niemand in de woning aanwezig. Ter zitting heeft Parteon - onder verwijzing naar de door haar overgelegde productie 13 - nog aangevoerd dat [opposant] op 6 oktober 2017 in een gesprek met haar medewerker [medewerker2] heeft verklaard dat zij niet in de woning zou wonen.

3.3.

Parteon is van mening dat [opposant] in strijd met haar wettelijke en contractuele verplichtingen jegens Parteon haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, daar niet feitelijk woont en de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Deze tekortkomingen kunnen niet meer ongedaan worden gemaakt, ook niet als [opposant] nu weer de woning gaat bewonen en/of haar hoofdverblijf daar zal hebben. De tekortkomingen geven Parteon het recht op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een vordering in te stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst en (vooruitlopend daarop in dit kort geding) de ontruiming van het gehuurde.

3.4.

Parteon heeft haar spoedeisend belang als volgt toegelicht. Zij is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 45 van de Woningwet en zij is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen. Parteon ziet er streng op toe dat zij haar woningen toewijst aan mensen die er volgens de geldende criteria recht op hebben. De handelwijze van [opposant] doorkruist deze rechtvaardige verdeling. Anderzijds is het spoedeisend belang van Parteon gelegen in de signaalwerking ten opzichte van andere huurders van Parteon. Indien een huurder in aanmerking komt voor een sociale huurwoning dient hij die woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben en daarvan is bij [opposant] geen sprake.

3.5.

Bij verstekvonnis van 22 december 2017 is [opposant], kort gezegd, veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de proceskosten.

3.6.

Bij verzetdagvaarding van 9 januari 2018 vordert [opposant] haar te ontheffen van de tegen haar bij verstekvonnis van 22 december 2017 uitgesproken veroordelingen en de vorderingen van Parteon alsnog af te wijzen, met veroordeling van Parteon tot betaling van de proces- en nakosten. Zij heeft, onder verwijzing naar haar standpunt ondersteunende verklaringen en andere producties, betwist dat zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, deze niet feitelijk zelf bewoont en de woning onderverhuurt. [opposant] heeft erkend dat zij enige tijd uit angst voor wat ze daarin aan zou treffen de brievenbus niet heeft geleegd, nadat zij eerder was geconfronteerd met hondenpoep en verbrande post in haar brievenbus. Na hierop in een gesprek op 6 oktober 2017 door Parteon te zijn aangesproken is er geen sprake meer geweest van een volle brievenbus. In het betreffende gesprek met Parteon heeft [opposant] uiteengezet dat zij haar gewelddadige ex-vriend van een en ander verdenkt en heeft zij de processen-verbaal getoond van aangiftes, die zij tegen die ex-vriend heeft gedaan. Aan het verzoek om op 16 oktober 2017 op het kantoor van Parteon de ‘gele kaart’ te komen tekenen, heeft [opposant] op advies van haar toenmalige advocaat geen gevolg gegeven. Op diens aanraden heeft zij alle van Parteon ontvangen post doorgestuurd naar die advocaat, ervan uitgaande dat die namens haar zou reageren.

3.7.

[opposant] heeft niet betwist dat zij op de tijdstippen van de (onaangekondigde) huisbezoeken door Parteon niet thuis is aangetroffen: op 26 juli 2017 om 10.45 uur was zij aan het werk, op 17 augustus 2017 was zij bij haar moeder, die op haar dochtertje zou passen, zodat zij met haar vader naar Ajax kon gaan, op 19 oktober 2017 was zij van 14.45 tot 15.00 uur niet thuis omdat zij toen haar dochter van school aan het halen was en daarna, zoals gewoonlijk, bij haar zus is gaan eten en op 24 oktober 2017 was zij naar “Kinderen voor kinderen” in Rotterdam en daarom tussen 18.00 en 19.00 uur niet thuis. [opposant] heeft erop gewezen dat zij als alleenstaande ouder een druk leven heeft, terwijl van haar, gelet op haar leeftijd, niet gevergd kan worden dat zij haar wereld beperkt tot haar woning. Naast haar (vrijwilligers)werk overdag, werkt zij drie avonden in de week in het café van haar ouders en heeft zij de zorg voor haar moeder, die lijdt aan COPD en die ondersteuning behoeft. Dat zij haar hoofdverblijf in [woonplaats] heeft, blijkt ook uit de door haar overgelegde bewijzen van pintransacties ter zake betalingen voor boodschappen, die zij om de dag en op verschillende tijdstippen doet bij de vlak bij de woning gelegen (enige) Deen supermarkt in [woonplaats]. [opposant] heeft er voorts op gewezen dat zij in het gesprek met Parteon op 6 oktober 2017 haar mannelijke gesprekspartner kennis heeft laten nemen van haar bankgegevens, die toen heeft geconstateerd dat de aangetoonde betalingen bij Deen alle van haar bankrekening zijn gedaan.

3.8.

[opposant] heeft betwist dat zij de woning zou onderverhuren. Het is juist dat er wel eens een auto met een Duits kenteken voor de deur heeft gestaan. Deze was van haar goede kennis [vriend], die (tot hij in juli 2017 een vriendin kreeg, waar hij sindsdien overnacht) vanwege zijn werk de nacht van maandag op dinsdag doorbracht in haar woning. [opposant] heeft eveneens erkend dat zij een kennis onderdak heeft geboden toen die haar woning in verband met een muizenplaag tijdelijk moest verlaten. Van onderverhuur of van het feitelijk in gebruik geven van de woning aan die kennis was echter geen sprake.

3.9.

Het feit dat Parteon heeft geconstateerd dat zij belangrijke gebeurtenissen buitenshuis (bij haar moeder thuis) viert, heeft [opposant] aldus verklaard dat zij een hechte relatie heeft met haar familie en belangrijke gebeurtenissen met hen wil delen, maar dat haar (kleine) drie-kamerwoning niet geschikt is voor grotere gezelschappen. Met betrekking tot de door Parteon (nader) overgelegde informatie van Facebook, heeft [opposant] erop gewezen dat veel van die informatie geen betrekking heeft op de hier in het geding zijnde periode (en zelfs dateert uit 2015 en 2016), zodat deze producties buiten beschouwing dienen te blijven.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem/haar wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.

4.2.

De kantonrechter overweegt allereerst dat de leefwijze en het functioneren van [opposant] in de maatschappij in deze procedure niet beoordeeld wordt, evenmin als de vraag of uit hetgeen op Facebook staat vermeld moet worden afgeleid dat [opposant] veelvuldig in [woonplaats] dan wel in [woonplaats2] te vinden is.

4.3.

Of inderdaad moet worden aangenomen dat [opposant] niet (langer) haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, kan in dit kort geding (waar geen plaats is voor uitvoerig feitenonderzoek en/of het horen van getuigen), gelet op de gemotiveerde betwisting door [opposant], onvoldoende worden beoordeeld. Op Parteon rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [opposant] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft en daar niet feitelijk zelf woont, zodat zij tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Hetgeen Parteon heeft aangevoerd legt echter onvoldoende gewicht in de schaal, nu [opposant] voor hetgeen Parteon aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd (de volle brievenbussen tot half oktober 2017, de huisbezoeken waar [opposant] nimmer thuis is aangetroffen, de brieven van Parteon waarop niet is gereageerd, verklaringen van (anonieme) buren die aangeven [opposant] nimmer te zien) een in het kader van deze procedure afdoende (door schriftelijke bescheiden onderbouwde) verklaring heeft gegeven. Daarnaast wordt verwezen naar het hiervoor onder 4.2. overwogenene.

4.4.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat voorshands de juistheid van de grondslag van de vordering van Parteon onvoldoende is komen vast te staan om te kunnen oordelen dat de vordering in een bodemprocedure met een hoge mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. Dit betekent dat het verzet gegrond wordt verklaard, hetgeen met zich brengt dat het verstekvonnis dient te worden vernietigd met inbegrip van de daarbij uitgesproken proceskosten-veroordeling.

4.5.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Parteon in de kosten van deze verzetprocedure worden veroordeeld, zij met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding. Deze blijven voor rekening van [opposant] nu niet is gesteld of gebleken dat haar niet-verschijnen in de verstekprocedure het gevolg is geweest van een nietige dagvaarding. Daarbij wordt Parteon ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [opposant] worden gemaakt.

4.6.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart het verzet gegrond en vernietigt het vonnis dat op 22 december 2017 door de kantonrechter tussen Parteon als eisende partij en [opposant] als gedaagde partij bij verstek is gewezen, met inbegrip van de daarbij uitgesproken veroordeling van [opposant] in de proceskosten;

opnieuw rechtdoende:

5.2.

wijst de vorderingen van Parteon alsnog af;

5.3.

veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [opposant] tot en met vandaag vaststelt op € 400,00 aan salaris gemachtigde;

5.4.

veroordeelt Parteon tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [opposant] worden gemaakt.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij, kantonrechter en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter