ECLI:NL:RBNHO:2018:1401

• Datum uitspraak: 17 januari 2018
• Publicatiedatum: 21 februari 2018
• Zaaknummer: 6526387 / VV EXPL 17-106
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.J. Jansen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering in kort geding door verhuurder wegens gebrek aan bewijs van hoofdverblijf huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, op 17 januari 2018 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Parteon en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. Parteon had de gedaagde gedagvaard op 22 december 2017, met als doel de ontruiming van de woning die aan hem verhuurd was. De mondelinge behandeling vond plaats op 3 januari 2018, waarbij beide partijen hun standpunten naar voren brachten. Parteon stelde dat de gedaagde zijn hoofdverblijf niet in de woning had, wat in strijd zou zijn met de huurovereenkomst. Dit was de tweede keer dat Parteon een vordering tot ontruiming indiende, nadat een eerdere vordering op 6 april 2017 was afgewezen.

De kantonrechter overwoog dat er grote terughoudendheid moet worden betracht bij het toewijzen van een ontruimingsvordering in kort geding. De rechter stelde vast dat de argumenten van Parteon niet voldoende onderbouwd waren. De gedaagde had gemotiveerd betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning had en voerde aan dat hij daar feitelijk woonde. De rechter concludeerde dat Parteon niet had aangetoond dat de gedaagde ernstig tekort was geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Uiteindelijk wees de kantonrechter de vordering van Parteon af en veroordeelde Parteon tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gedaagde. De uitspraak benadrukt het belang van voldoende bewijs in ontruimingszaken en de bescherming van huurdersrechten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 6526387 / VV EXPL 17-106

Uitspraakdatum: 17 januari 2018

Vonnis in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Parteon

te Wormerveer

eiseres

verder te noemen: Parteon

gemachtigde: mr. D. de Vries, advocaat te Amsterdam

tegen

[gedaagde]

te Krommenie

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. C.A.F. Visser, advocaat te Wormerveer.

1. Het procesverloop

1.1.

Parteon heeft [gedaagde] op 22 december 2017 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 januari 2018. Beide gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door en namens partijen verder naar voren is gebracht.
Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden, Parteon bij brieven van haar gemachtigde van 29 december 2017 en 2 januari 2018 en [gedaagde] bij brief van zijn gemachtigde van 2 januari 2018.

2. De feiten

2.1.

Parteon verhuurt sinds 25 juli 2014 de woning [adres] (verder: de woning) aan [gedaagde]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] d.d. 31 januari 2007 (verder: de algemene huurvorwaarden).

2.2.

Artikel II (‘
Bestemming ’) van de huurovereenkomst luidt: ‘
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. Eventuele toebehoren van het gehuurde zoals schuren, boxen, e.d. dienen conform hun bestemming te worden gebruikt.’.

2.3.

Artikel VI (‘
Algemene Huurvoorwaarden ’) van de huurovereenkomst luidt: ‘
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de algemene huurvoorwaarden d.d. 31 januari 2007, waarvan de huurder kennis heeft genomen(…) .’.

2.4.

Artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden bepaalt: ‘
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.(…) ’.

2.5.

Bij dagvaarding van 29 november 2016 heeft Parteon een vordering ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] en tot ontruiming van de woning door [gedaagde]. Aan die vordering heeft Parteon ten grondslag gelegd, dat [gedaagde] in strijd met zijn wettelijke en contractuele verplichtingen jegens Parteon zijn hoofverblijf niet in het gehuurde (een sociale woning, waarvoor potentiële huurders jarenlang op een wachtlijst moeten staan) heeft, terwijl hij het gehuurde ook niet heeft gestoffeerd en gemeubileerd, zijnde tekortkomingen, die ontbinding van de huurderovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.

2.6.

Bij vonnis van 6 april 2017 heeft de kantonrechter de vordering van Parteon afgewezen en is Parteon veroordeeld in de proceskosten. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

2.7.

Op 5 juli 2017 heeft Parteon met betrekking tot het adres [adres] een telefoontje ontvangen, waarover zij in haar administratie de navolgende melding heeft gemaakt:
iemand van [adres] belde over dit adres dat de bewoonster er al 3 jaar niet meer woont ...mw. wou niet zeggen op welk nummer ze woont.

2.8.

Bij brief van 22 september 2017 heeft Parteon aan [gedaagde] onder meer meegedeeld:
Hoewel de rechter in april 2017 onze vordering tot het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning heeft afgewezen, zijn er op uw adres nog altijd aanwijzingen dat u de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. Volgens de door u ondertekende huurovereenkomst bent u dit wel verplicht. Daarom hebben wij wederom een onderzoek ingesteld. Parteon heeft in deze brief [gedaagde] tevens uitgenodigd voor een gesprek bij haar op kantoor op 29 oktober 2017 om 10.00 uur, aan welke uitnodiging [gedaagde] gevolg heeft gegeven. Bij het gesprek was tevens aanwezig de contactpersoon van [gedaagde] bij het Sociaal Wijkteam Zaanstad ([contactpersoon]).

2.9.

Parteon heeft de woning onaangekondigd bezocht op 1, 7, 14, 21 en 28 november 2017, alsmede op 5, 12 en 19 december 2017.

2.10.

Op 7 december 2017 heeft Parteon een e-mail ontvangen met als onderwerp: ‘Re: onderzoek adres [adres]’, waarin haar onder meer wordt bericht:
In verband met mijn bovenbuurman en u vraag aan mij, verklaar ik hierbij dat ik mijn bovenbuurman nooit zie. Ik heb gehord dat het een man is, maar ik weet niet hoe hij er uit ziet en ik hoor vrijwel niets boven. 1 keer in de maand of 2 maanden hoor ik de wc weleens doortrekken. De buizen lopen bij mij door de gangkast heen. En dan denk ik, he er is nu blijkbaar iemand. Dan weer helemaal niets en ik hoor ook verder geen geluiden boven. Hoor niemand lopen enzovoorts. Geen stofzuiger enz. helemaal niets. Ik heb de indruk dat de woning niet wordt bewoond .

3. De vordering

3.1.

Parteon vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat hij daarmee in gebreke blijft, alsmede dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt de kosten van de ontruiming aan Parteon te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder. Tevens vordert Parteon dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten.

3.2.

Parteon is van mening dat [gedaagde] in strijd met zijn wettelijke en contractuele verplichtingen jegens Parteon zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft en daar niet feitelijk woont. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt, ook niet als [gedaagde] nu weer de woning gaat bewonen en/of zijn hoofdverblijf daar zal hebben. De tekortkoming geeft Parteon het recht op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een vordering in te stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst en (vooruitlopend daarop in dit kort geding) de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

Parteon heeft haar spoedeisend belang als volgt toegelicht. Zij is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 45 van de Woningwet en zij is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen. Parteon ziet er streng op toe dat zij haar woningen toewijst aan mensen die er volgens de geldende criteria recht op hebben. De handelwijze van [gedaagde] doorkruist deze rechtvaardige verdeling. Anderzijds is het spoedeisend belang van Parteon gelegen in de signaalwerking ten opzichte van andere huurders van Parteon. Indien een huurder in aanmerking komt voor een sociale huurwoning dient hij die woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben en daarvan is bij [gedaagde] geen sprake.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] heeft ter zitting, onder verwijzing naar op voorhand toegezonden producties, gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van Parteon in haar vordering dan wel tot integrale afwijzing van de vordering. Op het verweer zal, voor zover nodig, hieronder bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem/haar wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.

5.2.

[gedaagde] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat Parteon niet-ontvankelijk is in haar vordering, althans dat die vordering moet worden afgewezen, omdat het vonnis van de kantonrechter van 6 april 2017 kracht èn gezag van gewijsde heeft.

5.3.

Of sprake is van gezag van gewijsde dient te worden beoordeeld aan de hand van het bepaalde in artikel 236 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). In dit artikel is bepaald dat beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben.

5.4.

Een vonnis gaat in kracht van gewijsde wanneer het niet meer kan worden aangetast met een “gewoon” rechtsmiddel (verzet, hoger beroep of cassatie. Dat doet zich in het onderhavige geval voor, nu tegen het vonnis van 6 april 2017 geen gewoon rechtsmiddel is aangewend, terwijl de termijn daarvoor inmiddels is verstreken.

5.5.

Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter bij zijn beslissing het vonnis van 6 april 2017 als uitgangspunt nemen, behoudens voor zover sprake is van feiten en/of omstandigheden, die in de tot dat vonnis leidende procedure niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na dat vonnis hebben voorgedaan, zogenaamde “nova”.

5.6.

De stellingen die Parteon aan haar vordering ten grondslag legt, zijn exact dezelfde als die welke zij in de bodemprocedure, die heeft geleid tot het vonnis van 6 april 2017, heeft aangevoerd en waaromtrent de kantonrechter toen heeft geoordeeld dat die voldoende feitelijke onderbouwing ontbeerden en dat niet (voldoende) was komen vast te staan dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde zou hebben. Als “nova” heeft Parteon naar voren gebracht een door haar op 5 juli 2017 ontvangen telefonische mededeling en een op 7 december 2017 door haar ontvangen e-mail (zoals hiervoor vermeld bij de feiten onder 2.8 en 2.10), alsmede de bevindingen van [medewerker] (medewerker van Parteon), die op 1 november 2017 een papiertje tussen de deur van de woning heeft gestoken. Parteon heeft in dit verband aangevoerd dat [medewerker] op 8, 15, 22 en 29 november 2017 heeft geconstateerd dat het papiertje nog steeds tussen de deur zat en dat hij daarvan foto’s heeft gemaakt. Op 5 december 2017 bleek het papiertje weg en heeft [medewerker] een nieuw papiertje tussen de deur gedaan, dat er op 12 december 2017 nog steeds zat, maar op 19 december 2017 weg bleek te zijn.

5.7.

[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hetzelfde papiertje er de gehele maand november 2017 heeft gezeten. Hij heeft uiteengezet dat hij vanaf 1 november 2017 een week elders heeft verbleven om voor een zieke vriendin te kunnen zorgen, maar dat hij de rest van de maand november 2017 in de woning heeft verbleven en daar iedere dag heeft overnacht. Na terugkomst van het verblijf bij de zieke vriendin op 8 november 2017 heeft hij het papiertje opgemerkt. Hij heeft het toen opgepakt en weggegooid. Andere keren heeft hij de papiertjes ook gezien en ze dan laten hangen of weggegooid.

5.8.

De kantonrechter overweegt als volgt. Voor zover hetgeen Parteon nu aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd hetzelfde is als zij in de eerdere procedure tussen partijen heeft gedaan, behoeft daarop niet te worden beslist, nu de kantonrechter in zijn vonnis van 6 april 2017 daarover reeds een definitief oordeel heeft gegeven. Ter beoordeling liggen thans voor de door Parteon mede aan haar vordering ten grondslag gelegde feiten en/of omstandigheden, die zich eerst na het vonnis van 6 april 2017 hebben voorgedaan en waarmee de kantonrechter aldus geen rekening heeft kunnen houden in voormeld vonnis, te weten met name een door Parteon op 5 juli 2017 ontvangen telefonische mededeling en een op 7 december 2017 door haar ontvangen e-mail (zoals hiervoor vermeld bij de feiten onder 2.8 en 2.10), alsmede de bevindingen van haar medewerker [medewerker].

5.9.

Of inderdaad moet worden aangenomen dat [gedaagde] niet (langer) zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, kan in dit kort geding, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] van de nova, onvoldoende worden beoordeeld. Op Parteon rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [gedaagde] niet (langer) zijn hoofdverblijf in de woning heeft en daar niet feitelijk zelf woont, zodat hij tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Hetgeen Parteon heeft aangevoerd legt echter, mede gezien de gebrekkige onderbouwing daarvan in de vorm van een anonieme melding en anonieme verklaringen van omwonenden die aldus niet te verifiëren zijn, tegenover de betwisting daarvan door [gedaagde] onvoldoende gewicht in de schaal. Voor uitvoerig feitenonderzoek en/of het horen van getuigen, zoals bijvoorbeeld het horen als getuige van voormelde [medewerker], is in dit kort geding geen plaats. Er moet dan ook voorshands vanuit worden gegaan dat [gedaagde] niet toerekenbaar ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst ter zake van het hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde en het feitelijk bewonen daarvan.

5.10.

Dit alles brengt mee dat de vraag of sprake is van dusdanig ernstige feiten dat thans met spoed een voorziening is vereist en een (nieuwe) bodemprocedure bij de kantonrechter niet kan worden afgewacht, in dit geval ontkennend moet worden beantwoord. Parteon heeft natuurlijk een belang om een woning, indien een huurder daarin niet zijn hoofdverblijf heeft, beschikbaar te kunnen stellen aan een volgende huurder die op grond van de wachtlijst voor de woning in aanmerking komt, maar in dit geval kan van Parteon worden verwacht dat zij daartoe eerst (wederom) een bodemprocedure start en de afloop van die bodemprocedure afwacht. De gevorderde voorziening tot ontruiming zal derhalve worden afgewezen, waardoor de nevenvorderingen hetzelfde lot treft.

5.11.

Gelet op de uitslag van de procedure dient Parteon met de proceskosten te worden belast.

5.12.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering van Parteon af;

6.2.

veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op € 200,00 aan salaris gemachtigde;

6.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter