Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7090364 \ CV EXPL 18-6177
Uitspraakdatum: 19 december 2018
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: C.W.M. Stam
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F.J. ten Seldam
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 17 juli 2018 een vordering tegen [eiser] ingesteld. [eiser] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 19 oktober 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds 1965 eigenaar van een pand staande en gelegen aan de [a-straat] [huisnummer 1] ( [postcode] ) te [woonplaats] , hierna te noemen: ‘het pand’. De begane grond had [eiser] tot voor kort zelf in gebruik als garage en de twee woonlagen daarboven verhuurt hij sinds 1966 aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft deze ruimtes sinds 1966 in gebruik als woonruimte, hierna te noemen: ‘het gehuurde’. [gedaagde] heeft zelf voorzieningen in het gehuurde aangebracht. [gedaagde] betaalt [eiser] maandelijks een bedrag van € 140,26 aan huur.
2.2.
[gedaagde] is sinds 1978 eigenaar van het pand staande en gelegen aan de [a-straat] [huisnummer 2] te [woonplaats] . Voor 1978 huurde [gedaagde] ook dit pand. [gedaagde] heeft dit pand in gebruik als atelier en opslagruimte. In dit pand van [gedaagde] zijn maar beperkt voorzieningen aanwezig (alleen water en verwarming). Voor de overige voorzieningen, waaronder een wc, is hij aangewezen op het gehuurde in het naastgelegen pand van [eiser] .
2.3.
[gedaagde] heeft een opening in de muur op de eerste etage van het gehuurde en van zijn eigen pand gemaakt, zodat hij van zijn eigen pand via deze doorgang naar het gehuurde pand kan gaan en aldaar gebruik kan maken van alle voorzieningen. Voordat hij deze doorgang gerealiseerd had, bereikte hij beide panden uitsluitend via buitenom en een trap op de begane grond naar de eerste etage van het gehuurde.
2.4.
[eiser] heeft een aspirant koper voor het pand, die als eist stelt dat de door [gedaagde] gemaakte doorgang wordt dichtgezet.
2.5.
Door [gedaagde] is een schriftelijke, door [betrokkene 1] ondertekende verklaring overgelegd, gedateerd op 17 juli 2018, die inhoudt:
‘
Ondertekende [betrokkene 1] ,
Ondertekende [betrokkene 1] ,
verklaart dat hij samen met [gedaagde] , [a-straat] [huisnummer 1] , in 1979, natuurlijk met vooraf gevraagde toestemming aan de eigenaar, de heer [eiser] , op de 1e verdieping van [a-straat] [huisnummer 1] , een doorgang heeft gemaakt naar de eerste verdieping van het naastgelegen pand [huisnummer 2] , dat als atelieerruimte dienst deed en doet
[betrokkene 1] (…)’
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert (samengevat) dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot het deugdelijk gaan herstellen of doen herstellen van het gat in de muur, binnen twee maanden na betekening van het vonnis, onder overlegging van een deskundigenbericht waaruit het deugdelijk herstel blijkt. Verder vordert [eiser] dat de kantonrechter hem toestemming verleent de hiervoor bedoelde reparatie in eigen beheer te doen verrichten en [gedaagde] in de kosten daarvan te veroordelen, indien [gedaagde] weigert tot herstel over te gaan. Ook vordert [eiser] dat de kantonrechter beveelt dat [gedaagde] de toegang verleent tot het gehuurde aan [eiser] met een aannemer voor het opnemen van eventuele schade en deze te herstellen. [eiser] vordert ten slotte de oplegging van een dwangsom voor deze veroordelingen en vordert de kosten rechtens.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij er niet eerder dan in 2014 is achter gekomen dat [gedaagde] een doorgang van 1,50 x 3 meter tussen de twee panden heeft gemaakt. [eiser] heeft hiervoor geen toestemming gegeven. Er is geen bouwvergunning voor gegeven. [gedaagde] is gevraagd de opening dicht te maken, maar weigert dit te doen. Er is sprake van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst, dan wel van onrechtmatig handelen aan de kant van [gedaagde] ..
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij de opening in 1979 met toestemming van [gedaagde] heeft gemaakt. De opening is 0,80 bij 1,80 meter en deze verkeert in goede staat. Het betreft volgens [gedaagde] een tussendeur. [gedaagde] heeft destijds in 1978/79 (toen hij het naast gelegen pand in eigendom verwierf) uitdrukkelijk toestemming gevraagd aan [eiser] en gekregen voor het maken van de doorgang. Hierbij was de afspraak tussen partijen dat bij vertrek van [gedaagde] uit het gehuurde hij de muur weer dicht zou maken. Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser] al geruime tijd afweet van de tussendeur en daartegen nooit geprotesteerd heeft. Omdat hij dit niet heeft gedaan, heeft hij niet tijdig geklaagd. Daarbij is de vordering van [eiser] volgens [gedaagde] verjaard. Hierop stuiten de vordering van [eiser] af.
5.De beoordeling
5.1.
De kern van het geschil tussen partijen is of de doorgang tussen het door [gedaagde] van [eiser] gehuurde en het pand in eigendom van [gedaagde] , moet worden dichtgemaakt.
5.2.
De kantonrechter merkt op dat de inhoud van de dagvaarding op de volgende punten niet juist is. [eiser] stelt in de dagvaarding dat sprake is van de huur van een garage c.q. een kale ruimte, terwijl hij ter zitting erkent dat sprake is van de huur van woonruimte en dat [gedaagde] in 1966 alle voorzieningen hiervoor heeft aangelegd. Ook stelt [eiser] in de dagvaarding dat [gedaagde] hem de toegang tot het pand weigert, maar dit is gemotiveerd betwist door [gedaagde] en ter zitting heeft [eiser] dit standpunt niet langer ingenomen, zodat ook dit standpunt in de dagvaarding niet juist is gebleken. Ten slotte stelt [eiser] in de dagvaarding dat het om een grote opening van een aantal meters gaat, terwijl [gedaagde] onderbouwd heeft gesteld (met de overlegging van een verklaring van [betrokkene 1] ) dat het gaat om een doorgang en dat het gat de afmetingen heeft van een tussendeur. Het lag op de weg van [eiser] om een nadere onderbouwing te geven van de door hem genoemde afmetingen, maar dat heeft hij niet gedaan. Als vaststaand neemt de kantonrechter dan ook aan dat het om een gat ter grootte van een tussendeur gaat en niet om een veel grotere opening, zoals door [eiser] is gesteld.
5.3.
Door [eiser] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat de doorgang er al zeer geruime tijd zit. [gedaagde] heeft namelijk als onderbouwing van deze stelling een schriftelijke verklaring van [betrokkene 1] overgelegd, waaruit blijkt dat hij [gedaagde] in 1979 heeft geholpen met het maken van de deur in de muur. Ook heeft [gedaagde] diverse concrete voorbeelden gegeven waaruit blijkt dat hij gebruik maakte van de tussendeur (waaronder een bezoek van zijn moeder aan het atelier, waarbij ze met stoel en al via de tussendeur naar de wc is getild in het gehuurde). Daarbij heeft [eiser] zelf in zijn brief van 24 januari 2018 aan [gedaagde] geschreven dat de huur in 1966 is begonnen en dat enige tijd later de tussendeur is gemaakt. De kantonrechter neemt dan ook als vaststaand feit aan dat de tussendeur sinds 1979 aanwezig is in het gehuurde.
5.4.
De vraag of er al dan niet toestemming voor het maken van het gat is gegeven, kan in het midden blijven indien het verweer van [gedaagde] opgaat, dat de vordering van [eiser] tot herstel van het gat is verjaard. Uit artikel 3:311 lid 1 BW volgt dat een rechtsvordering tot herstel van een tekortkoming verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden en in ieder geval twintig jaren nadat de tekortkoming is ontstaan.
5.5.
De kantonrechter zal hierna beoordelen of de verjaringstermijn van vijf jaar is verstreken. Ter zitting is door [gedaagde] een brief van [eiser] aangehaald, waarin [eiser] bezwaar maakt tegen de tussendeur en de huur opzegt tegen 1 april 2018. Deze brief is van 24 januari 2018. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] op een daarvoor gelegen datum, [gedaagde] erop heeft gewezen dat volgens hem sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal daarom de datum van deze brief aanhouden als eerste moment waarop door [eiser] aanspraak is gemaakt op herstel van de (door hem gestelde) tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . Voor de verjaringstermijn van vijf jaar is dan vervolgens relevant of [eiser] op enig moment voor 24 januari 2013 wist van de tussendeur.
5.6.
[eiser] stelt dat hij niet eerder dan in 2014 bekend werd met het bestaan van de tussendeur, toen hij voorbereidingen trof voor de verkoop van zijn pand, zodat hij binnen vijf jaar zijn vordering heeft ingesteld. [gedaagde] voert aan dat [eiser] al veel eerder wist van de tussendeur: hij had hiervoor in 1978/79 zijn mondelinge toestemming gegeven. Volgens [gedaagde] vond [eiser] het allemaal prima en werd het pas in 2018 een discussiepunt tussen partijen, nadat [eiser] recent een koper voor zijn pand gevonden had, die als eis stelde dat het gat werd dichtgemaakt. Verder heeft [gedaagde] ter zitting een aantal momenten genoemd, waaruit volgt dat [eiser] al ruim voor 2013 wist van de tussendeur.
5.7.
Op de zitting heeft [gedaagde] hiervoor de volgende voorbeelden gegeven:
- [eiser] heeft vanuit de garage kunnen horen dat [gedaagde] via de tussendeur van het ene naar het andere pand ging;
- in 2004/2006 is het zink op het dak gerepareerd en heeft de door [eiser] ingeschakelde loodgieter de werkbank van [gedaagde] in het atelier gebruikt om het zink te zetten. [eiser] heeft toen zelf ook de tussendeur gebruikt en de loodgieter kan hierover getuigen;
- in de brief van 24 januari 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat hij onzelfstandige woonruimte heeft verhuurd aan [gedaagde] zonder enige voorziening en dat [gedaagde] enige tijd later de muur heeft doorgebroken. Volgens [gedaagde] volgt uit de zinsnede ‘enige tijd later’ dat [eiser] er zelf ook vanuit gaat dat de muur al in 1979 is doorgebroken. Hieruit blijkt wetenschap van de tussendeur.
5.8.
[eiser] heeft weliswaar betwist dat hij in 2004/2006 zelf de tussendeur gebruikt heeft, maar hij heeft wel erkend dat hij wel eens in het gehuurde is geweest, waaronder met een aannemer in verband met bouwplannen. [eiser] heeft daarbij niet betwist dat hij in 2004/2006 op de eerste etage van het pand is geweest toen er zinkwerkzaamheden door de loodgieter zijn verricht. Op de zitting heeft hij hierover niets gezegd, maar vertelde hij in reactie op hetgeen [gedaagde] over de zinkwerkzaamheden vertelde, over het zetten van een steiger in verband met schilderwerkzaamheden, waarmee hij niet inging op hetgeen door [gedaagde] over de loodgieter en de aanwezigheid van [eiser] was verklaard. Evenmin heeft [eiser] een verklaring gegeven waarom hij in de brief van 24 januari 2018 geschreven heeft dat enige tijd later, na aanvang van de huur in 1966, door [gedaagde] de muur is doorgebroken. Dat – zoals [eiser] aanvoert – [gedaagde] altijd buitenom ging, kan ook slaan op de periode 1966 – 1978, toen [gedaagde] het pand huurde dat hij vanaf 1978 in eigendom verkreeg en de tussendeur nog niet gemaakt was, zodat de kantonrechter aan die opmerking van [eiser] geen waarde hecht.
5.9.
Uit de voorgaande overweging volgt dat [eiser] erkent dat hij in het gehuurde is geweest (naar de kantonrechter begrijpt: na 1979) en dat hij niet of onvoldoende heeft betwist dat hij in 2004/2006 op de eerste etage van het pand is geweest. Daarbij vindt de kantonrechter het ook veelzeggend dat [eiser] zelf in zijn brief van 24 januari 2018 schrijft dat [gedaagde] enige tijd na aanvang van de huur, de tussendeur heeft gemaakt. Deze bewoordingen passen bij eigen wetenschap en onderstrepen daarmee dat [eiser] wist van de deur maar daar zelf kennelijk geen problemen mee had, totdat er een koper kwam die als voorwaarde stelde dat de deur werd dichtgemaakt. Toen is door [eiser] ook geprobeerd om de huurovereenkomst per 1 april 2018 te beëindigen, maar daarop is [eiser] (terecht) teruggekomen. De kantonrechter vindt dan ook dat [gedaagde] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat [eiser] voor 2013 wist van het bestaan van de tussendeur en dat dit onvoldoende gemotiveerd is betwist door [eiser] , zodat dit vaststaat.
5.10.
De conclusie is dan ook dat [eiser] (ruim) voor 2013 wist van de tussendeur maar de situatie heeft gelaten tot begin 2018. Dat heeft nu tot gevolg dat zijn vordering tot herstel van het gat, inmiddels is verjaard. Daarbij merkt de kantonrechter op dat er ook al ruim twintig jaar zijn verstreken nadat de deur in 1979 is gemaakt, zodat ook die verjaringstermijn die genoemd staat in artikel 3:311 lid 1 BW is verstreken.
5.11.
Omdat het beroep op verjaring slaagt, is een beoordeling of [eiser] destijds in 1978/79 zijn mondelinge toestemming heeft gegeven voor het maken van de tussendeur, niet meer nodig.
5.12.
[eiser] noemt in de dagvaarding dat sprake is van een onrechtmatige daad, maar heeft deze stelling niet nader ingekleed, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.
5.13.
De conclusie is dan ook dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] afwijst.
5.14.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. De gemachtigde van [eiser] heeft niet de conclusie van antwoord geschreven, zodat zijn werkzaamheden worden gewaardeerd op 1 punt van het toepasselijke tarief.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 200,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter