ECLI:NL:RBNHO:2018:11087

• Datum uitspraak: 21 december 2018
• Publicatiedatum: 18 december 2018
• Zaaknummer: AWB - 16 _ 5927
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: J. Gooijer; M.W. Koenis; B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Voordeel uit aanmerkelijk belang bij overdracht van onroerend goed tussen aandeelhouder en vennootschap

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 21 december 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen eiser, de directeur en enig aandeelhouder van [A BEDRIJF] B.V., en de inspecteur van de Belastingdienst. Het geschil betreft de vraag of eiser een voordeel uit aanmerkelijk belang heeft genoten bij de aankoop van een pand van zijn vennootschap en het ontvangen van sleutelgeld van een nieuwe huurder. De rechtbank oordeelt dat de vennootschap en de aandeelhouder zich bewust waren van de bevoordeling. De inspecteur had eerder een navorderingsaanslag opgelegd, die door eiser werd bestreden. De rechtbank concludeert dat de waarde van het pand op het moment van overdracht hoger was dan de verkoopprijs, en dat eiser het sleutelgeld heeft ontvangen in zijn hoedanigheid van aandeelhouder. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en ziet geen aanleiding voor proceskostenvergoeding.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 16/5927

uitspraak van de meervoudige kamer van 21 december 2018 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: mr.drs. L.A.L.M. Sturm),

en

de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Amsterdam, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft aan eiser met dagtekening 7 januari 2009 voor het jaar 2006 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 2.085 negatief.

Verweerder heeft aan eiser met dagtekening 20 december 2012 voor het jaar 2006 een navorderingsaanslag IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 682.132, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 2.925.000 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 29.032. Tevens is bij beschikking van gelijke datum heffingsrente in rekening gebracht tot een bedrag van € 251.967.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2016 de navorderingsaanslag verminderd en de navorderingsaanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 2.300, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 1.025.000 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.032. De heffingsrente is verminderd tot € 58.995.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft een conclusie van repliek genomen. Verweerder heeft een conclusie van dupliek genomen.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 september 2018 te Haarlem. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde, vergezeld van [A] , [B] en mr. [C] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door F.H.M. van Hooff, M.F. Kok RT en mr. B.J.E. Lodder.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is directeur en enig aandeelhouder van [A BEDRIJF] B.V.

2. Verweerder heeft op 8 mei 2012 bij eiser een boekenonderzoek ingesteld naar de aanvaardbaarheid van de aangiften IB/PVV voor de jaren 2006 tot en met 2010 en omzetbelasting over het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2010. De bevindingen zijn neergelegd in een rapport van 31 juli 2014. Naar aanleiding van deze bevindingen is voor het jaar 2006 een navorderingsaanslag IB/PVV opgelegd.

3. Bij het boekenonderzoek is geconstateerd dat [A BEDRIJF] B.V. het woon/winkelpand aan de [A ADRES] op 29 november 2006 aan eiser heeft overgedragen tegen een koopsom van € 2.600.000. Dit pand was door [A BEDRIJF] B.V. aangekocht op 14 juni 2002 voor € 2.268.901.

4. De verkoopprijs van € 2.600.000 is gelijk aan de door de heer [D] van makelaarskantoor [E] per 28 juni 2006 vastgestelde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Uit het door de heer [D] opgestelde taxatierapport volgt dat de vastgestelde waarde mede is gebaseerd op recente verkopen van vergelijkbare objecten in de omgeving. Ook volgt uit het taxatierapport dat volgens de opgave van [A BEDRIJF] B.V. het object onbewoond wordt opgeleverd.

5. Op taxatiedatum zijn de woningen en de winkel voor onbepaalde tijd verhuurd. Het winkelgedeelte van het pand is verhuurd aan [F] , een handelsonderneming van mevrouw [G] , voor een bedrag van € 86.000 per jaar. De twee bovenwoningen zijn verhuurd voor een totaal bedrag van € 28.000 per jaar.

6. [A BEDRIJF] B.V. heeft de kantonrechter te Amsterdam verzocht de huurovereenkomst met mevrouw [G] tussentijds te beëindigen omdat eiser voornemens was het pand zelf te gaan exploiteren. Bij vonnis van 28 juni 2006 is het tijdstip van de beëindiging van de huurovereenkomst tussen mevrouw [G] en [A BEDRIJF] B.V. vastgesteld op 1 oktober 2006. Tevens heeft de kantonrechter bepaald dat [A BEDRIJF] B.V. aan mevrouw [G] € 250.000 moet betalen als zou blijken dat de intentie om het winkelpand duurzaam in eigen gebruik te nemen, niet aanwezig is geweest.

7. In augustus 2006 komen [A BEDRIJF] B.V. en mevrouw [G] overeen af te wijken van het vonnis van de kantonrechter en de huurovereenkomst uiterlijk per 1 juni 2007 te beëindigen. Na beëindiging van de huurovereenkomst heeft [A BEDRIJF] B.V. de vrijheid het winkelpand te gebruiken voor ieder doel dat haar goeddunkt.

8. In september en oktober 2006 heeft makelaarskantoor [B BEDRIJF] in opdracht van eiser een nieuwe huurder voor het winkelpand gezocht. Voorafgaand aan 29 november 2006, de datum waarop het woon/winkelpand aan eiser werd geleverd, werd met [H] overeenstemming bereikt over een huurovereenkomst, ingaande op 1 oktober 2007, voor een huur van € 200.000 per jaar. [H] was bij aanvang van de huur tevens een bedrag van € 175.000 aan sleutelgeld verschuldigd. Dit sleutelgeld is betaald aan eiser. De schriftelijke huurovereenkomst is door eiser op 18 december 2006 en door [H] op 9 januari 2007 ondertekend. Het huurcontract vermeldt een ingangsdatum van 1 juni 2007.

9. Eiser heeft over het jaar 2006 aangifte IB/PVV gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 2.085 negatief.

10. Verweerder heeft de aanslag conform de aangifte opgelegd.

11. Bij vaststelling bij de navorderingsaanslag heeft verweerder het belastbaar inkomen uit werk en woning verhoogd naar een bedrag van € 682.132, het belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang verhoogd naar een bedrag van € 2.925.000 en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen verhoogd naar een bedrag van € 29.032.

12. Naar aanleiding van het bezwaar van eiser tegen de navorderingsaanslag heeft verweerder het belastbaar inkomen uit werk en woning verlaagd naar een bedrag van € 2.300, het belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang verlaagd naar een bedrag van € 1.025.000 en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen verlaagd naar een bedrag van € 9.032.

13.
Het bij de navorderingsaanslag vastgestelde belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 1.025.000 bestaat uit het verschil tussen € 3.450.000 (zijnde de door verweerder vastgestelde waarde in het economisch verkeer in verhuurde staat van het woon/winkelpand op 29 november 2006, waarvan € 600.000 voor de woningen en € 2.850.000 voor het winkelpand) en de gehanteerde verkoopprijs van € 2.600.000, vermeerderd met het door eiser ontvangen sleutelgeld van € 175.000.

14.
Bij de vaststelling van de waarde van het winkelpand van € 2.850.000 heeft verweerder de volgende uitgangspunten gehanteerd:

- verhuurbaar vloeroppervlak: begane grond 111 m2 en souterrain 64 m2;

- zonering van het vloeroppervlak op basis van gebruiksnut: 100% van 97m2 (begane grond/winkel), 50% van 14 m2 (begane grond/kantoor) en 70% van 64 m2 (souterrain).

- herzieningshuurwaarde: € 750 per m2.

- bruto aanvaringsrendement (hierna: BAR): 3,75% van de herzieningshuurwaarde.

- kapitaalcorrecties in verband met de contante waarde van de huur, een uitkoopsom van de huurder, de courtage van de makelaar en een huurvrije periode.

- kosten in verband met de overdracht van 6,20% van de waarde in het economisch verkeer.

15. De herzieningshuurwaarde van € 750 per m2 en het BAR van 3,75% is door verweerder vastgesteld aan de hand van gegevens van referentiepanden aan de [A ADRES] met eveneens een winkelbestemming.

16. Verweerder heeft, op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten, de waarde in het economisch verkeer van het winkelpand als volgt berekend.

Omschrijving

Verhuurbare m2

Weging

Dure meters (m2)

Herzieningshuurwaarde per m2

Herzieningshuurwaarde per jaar

Begane grond/winkel

97

100%

97

€ 750

€ 72.750

Begane grond (kantoor/pantry)

14

50%

7

€ 750

€ 5.250

Tussenverdieping

64

20%

13

€ 750

9.6

Totalen oppervlakte en huur

175

117

€ 87.600

17. Op basis van een herzieningshuurwaarde van € 87.600 en een BAR van 3,75%, is de waarde van het winkelpand voor kapitaalscorrecties door eiser vastgesteld op € 2.336.000. Daarop heeft verweerder de volgende correcties aangebracht.

Waarde voor kapitaalcorrecties (op basis van de huurzieningwaarde per jaar en een BAR van 3,75%)

€ 2.336.000

Kapitaalscorrecties:

Contante waarde huur

€ 920.000

Uitkoopsom huurder

€ 125.000

Courtage makelaar

€ 50.000

Huurvrije periode (3 maanden)

€ 50.000

€ 695.000

Subtotaal

€ 3.031.000

Kosten van overdracht (6,20%)

€ 176.951

Waarde in het economisch verkeer

€ 2.850.000

De correcties resulteren in een waarde in het economisch verkeer van het winkelpand van € 2.850.000.

Geschil

18. In geschil is of eiser ter zake van de koop van het pand gelegen aan de [A ADRES] een voordeel uit aanmerkelijk belang heeft genoten. Het overige in de navorderingsaanslag begrepen inkomen is niet in geschil.

19. Eiser stelt primair dat de overdracht van de economische eigendom van het pand plaatsvond eind juni 2006. De waarde van het pand op die datum is gelijk aan de gehanteerde verkoopprijs, zodat geen sprake is van een voordeel uit aanmerkelijk belang. Subsidiair stelt eiser dat, indien moet worden uitgegaan van een overdracht van de economische eigendom van het pand op 29 november 2006, de waarde van het pand per die datum eveneens gelijk was aan de gehanteerde verkoopprijs van € 2.600.000. Meer subsidiair stelt eiser zich op het standpunt dat, als de waarde van het pand op 29 november 2006 hoger zou zijn geweest dan € 2.600.000, hij en [A BEDRIJF] B.V. zich op het moment van verkoop niet bewust waren van het voordeel, zodat ook dan geen sprake is van een voordeel uit aanmerkelijk belang. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de navorderingsaanslag.

20. Verweerder stelt dat bij het bepalen van de verkoopprijs ten onrechte geen rekening is gehouden met de op 29 november 2006 bij eiser en [A BEDRIJF] B.V. aanwezige kennis ten aanzien van de met [H] overeengekomen huur. Gezien de nieuwe huurprijs van € 200.000 per jaar kan niet worden uitgegaan van een waarde van € 2.600.000. Met inachtneming van de waarde van vergelijkbare objecten en de bouwkundige staat van het woon/winkelpand, dient te worden uitgegaan van een waarde van € 3.450.000 op 29 november 2006. Ook heeft [A BEDRIJF] B.V. zich het door eiser in 2007 ontvangen bedrag aan sleutelgeld van € 175.000 bewust laten ontgaan zodat ook voor wat betreft dat bedrag een vermogensverschuiving heeft plaatsgevonden die geldt als een regulier voordeel uit aanmerkelijk belang. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

21. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

22. Een regulier voordeel uit aanmerkelijk belang is aanwezig indien sprake is van een vermogensverschuiving van de vennootschap naar de aandeelhouder als zodanig, leidend tot een verarming van de vennootschap, waarbij de onttrekking van vermogen plaatsvindt uit winst of winstreserves, dan wel uit binnen afzienbare tijd te behalen winst. Hierbij dient zowel de vennootschap als de aandeelhouder zich bewust te zijn van de bevoordeling van de aandeelhouder als zodanig. Op verweerder rust de bewijslast om een en ander aannemelijk te maken.

Overdracht pand

23. Bij de beoordeling of sprake is van een door eiser genoten regulier voordeel ter zake van de overdracht van het pand, is ten eerste van belang het moment waarop de (economische) eigendom van het pand is overgegaan van [A BEDRIJF] B.V. naar eiser. Eiser stelt dat die overgang eind juni 2006 heeft plaatsgevonden. Dit volgt volgens eiser uit het feit dat op 28 juni 2006 de onderhandse verkoopwaarde van het pand is vastgesteld door makelaarskantoor [E] .

24. Verweerder stelt dat de overdracht van de (economische) eigendom heeft plaatsgevonden op het moment van de juridische levering van het pand op 29 november 2006. Er zijn geen schriftelijke stukken noch andere objectieve gegevens waaruit blijkt dat de overdracht op een eerder gelegen moment heeft plaatsgevonden. De akte van levering refereert aan een mondeling gesloten koopovereenkomst.

25. Bij gebreke van overtuigende aanwijzingen voor het tegendeel, volgt de rechtbank verweerder in zijn stelling dat voor wat betreft het moment van overgang van de economische eigendom, aangesloten moet worden bij het moment van de juridische levering van het pand, 29 november 2006. Daarbij overweegt de rechtbank als volgt. Uit het enkele feit dat op 28 juni 2006 de onderhandse verkoopwaarde is vastgesteld, kan niet worden afgeleid dat (kort daarna) de economische eigendom van het pand is overgedragen. Dat kan eveneens niet worden afgeleid uit het feit dat op diezelfde datum de kantonrechter heeft beslist dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2006 eindigt. Het vonnis van de kantonrechter is aanleiding geweest tot nadere onderhandelingen tussen [A BEDRIJF] B.V. en mevrouw [G] , resulterend in van het vonnis afwijkende afspraken, zodat het onaannemelijk is dat het pand direct na het vonnis is overgedragen. Als niet van het vonnis zou zijn afgeweken, zou een overdracht een risico op een boete van € 250.000 hebben opgeleverd. Dit was, zoals eiser ook ter zitting heeft verklaard, een voor [A BEDRIJF] B.V. onverwachte clausule, zodat niet aannemelijk is dat de overdracht van de economische eigendom al in juni 2006 heeft plaatsgevonden.

26. Uitgaande van de overdracht van de (economische) eigendom van het pand op 29 november 2006 dient vervolgens te worden beoordeeld of op die datum sprake is van een vermogensverschuiving van [A BEDRIJF] B.V. naar eiser. Daarbij is tussen partijen de in aanmerking te nemen waarde van de woningen niet in geschil.

27. Eiser stelt zich op het standpunt dat voor de waardering van het winkelpand aangesloten kan worden bij de taxatie van 28 juni 2006. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn betoog. Nog daargelaten het feit dat in de taxatie van 28 juni 2006 een onderbouwing van de vastgestelde waarde ontbreekt, kan aan deze taxatie geen betekenis worden toegekend vanwege de ontwikkelingen in de periode tussen 28 juni 2006 en 29 november 2006. In deze periode heeft [A BEDRIJF] B.V. met mevrouw [G] immers overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst zonder boetebeding en is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen eiser en [H] met een substantieel hogere jaarhuur. Het (mogelijke) effect van deze ontwikkelingen op de waarde van het pand zouden ten onrechte buiten beschouwing blijven indien uitsluitend de taxatie van 28 juni 2006 als uitgangspunt zou worden genomen.

28. Verweerder stelt dat de waarde van het winkelpand op 29 november 2006 € 2.850.000 bedroeg. De rechtbank acht verweerder geslaagd in het bewijs van deze stelling, mede bij gebreke van overtuigende aanwijzingen voor het tegendeel. Daarbij overweegt de rechtbank als volgt. Volgens eiser is bij de waardering onvoldoende rekening gehouden met de bouwkundige toestand van het pand, met name met achterstallig onderhoud aan de fundering. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. De door eiser overgelegde offerte van [C BEDRIJF] B.V. ziet op werkzaamheden in verband met de aanleg van een nieuwe kelder. Dat in de offerte werkzaamheden zijn begrepen voor achterstallig onderhoud aan de fundering van het pand, kan daaruit niet worden afgeleid. Ook overigens heeft eiser geen stukken overgelegd op basis waarvan het bestaan van achterstallig onderhoud aannemelijk kan worden geacht.

29. Ten aanzien van de waardering van het winkelpand door verweerder, stelt eiser dat een aantal panden ten onrechte als referentiepanden is aangemerkt (hoekpanden, dubbele panden, herontwikkelingsobjecten en panden die zijn verkocht als onderdeel van een portefeuille). Als deze panden niet als referentie zouden worden meegenomen, zou de herzieningshuurwaarde € 750 per m2 bedragen en het BAR 4,43%. Verweerder heeft deze stelling ter zitting gemotiveerd weersproken en naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de betreffende panden voor de waardering van het winkelpand niet relevant zijn dan wel dat met relevante (bouwkundige) verschillen door middel van de zonering (de weging van de beschikbare vierkante meters) in onvoldoende mate rekening is gehouden.

30. Eiser stelt dat verweerder bij de kapitaalcorrecties ten onrechte is uitgegaan van een huurvrije periode van drie maanden, resulterend in een aftrek van € 50.000. Er is sprake van een huurvrije periode van vier maanden, zodat rekening moet worden gehouden met een aftrek van € 66.666. De rechtbank kan eiser echter niet volgen in zijn betoog. Hoewel uit de gesloten huurovereenkomst inderdaad een huurvrije periode van vier maanden volgt, valt het verschil met de door verweerder in aanmerking genomen correctie binnen de onzekerheidsmarge die een waardering van onroerende zaken meebrengt. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding tot bijstelling van de in aanmerking te nemen waarde.

31. Nu de rechtbank aannemelijk acht dat de waarde van het pand op de datum van overdracht (29 november 2006) hoger was dan de gehanteerde verkoopprijs, dient de vraag te worden beantwoord of eiser dit voordeel heeft genoten in zijn hoedanigheid van aandeelhouder van [A BEDRIJF] B.V. en of eiser en [A BEDRIJF] B.V. zich van deze bevoordeling in die hoedanigheid bewust waren. Naar het oordeel van de rechtbank is dat aannemelijk. Daarbij acht de rechtbank van belang dat eiser (in persoon en als bestuurder en enig aandeelhouder) betrokken is geweest bij de onderhandelingen met mevrouw [G] over de beëindiging van de huurovereenkomst, opdracht heeft gegeven tot het vinden van een nieuwe huurder en betrokken is geweest bij de onderhandelingen met [H] .

Sleutelgeld

32. Ten aanzien van het sleutelgeld van € 175.000 is tussen partijen niet in geschil dat dit bedrag is genoten door eiser. Wel aan de orde is de vraag of aannemelijk is dat eiser dit sleutelgeld heeft genoten in zijn hoedanigheid van aandeelhouder van [A BEDRIJF] B.V. en, zo ja, of hij en [A BEDRIJF] B.V. zich van enige bevoordeling in die hoedanigheid bewust waren. Eiser stelt zich op het standpunt dat het sleutelgeld, als tegemoetkoming voor een lagere huurprijs, aan hem als koper van het pand ten goede moet komen. Het sleutelgeld komt [A BEDRIJF] B.V. niet toe, aldus eiser. De rechtbank kan eiser niet volgen in dit betoog. De huurovereenkomst met [H] is tot stand gekomen in de bezitsperiode van [A BEDRIJF] B.V. [A BEDRIJF] B.V. moet zich bewust zijn geweest van het feit dat ten gevolge van de overdracht niet zij, maar eiser het sleutelgeld zou ontvangen. Uit niets volgt dat met het recht op het sleutelgeld rekening is gehouden bij het bepalen van de overdrachtsprijs van het pand, wat onafhankelijk handelende partijen wel zouden hebben gedaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het aannemelijk is dat eiser het sleutelgeld in zijn hoedanigheid van aandeelhouder van [A BEDRIJF] B.V. heeft ontvangen. Gezien de betrokkenheid van eiser, bestuurder en enig aandeelhouder van [A BEDRIJF] B.V., bij de totstandkoming van de huurovereenkomst met [H] is tevens aannemelijk dat zowel eiser als [A BEDRIJF] B.V. zich hiervan bewust waren.

33. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

34. De rechtbank ziet geen aanleiding tot een proceskostenvergoeding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Gooijer, voorzitter, mr. M.W. Koenis en mr. B. van Walderveen, leden, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 december 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.