ECLI:NL:RBNHO:2018:1000

• Datum uitspraak: 24 januari 2018
• Publicatiedatum: 9 februari 2018
• Zaaknummer: 6522018 VV EXPL 17-103
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: P.J. Jansen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning in kort geding door een woningcoöperatie wegens niet-bewoning en huurachterstand

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 24 januari 2018 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Parteon, een woningcoöperatie, en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. Parteon vorderde de ontruiming van de woning van [gedaagde] en betaling van huurachterstand. De zaak kwam voort uit een huurovereenkomst die op 4 januari 2016 was gesloten, waarbij [gedaagde] verplicht was de woning als zijn hoofdverblijf te gebruiken. Parteon stelde dat [gedaagde] deze verplichting niet nakwam, omdat hij de woning niet bewoonde en er een huurachterstand van drie maanden was ontstaan.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er voldoende aanwijzingen waren dat [gedaagde] de woning niet als woonruimte gebruikte. Dit werd onderbouwd door getuigenverklaringen van omwonenden, die aangaven [gedaagde] nooit te zien, en door het extreem lage energieverbruik in de woning. [gedaagde] voerde aan dat hij wel degelijk in de woning verbleef, maar de rechter oordeelde dat zijn verklaringen niet voldoende onderbouwd waren. De kantonrechter concludeerde dat er een spoedeisend belang was voor Parteon om de woning te ontruimen, gezien de schaarste aan sociale huurwoningen.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vordering van Parteon toegewezen. [gedaagde] werd veroordeeld om de woning binnen drie dagen te ontruimen en de huurachterstand van € 1.336,17 te betalen. De rechter wees ook de vordering tot betaling van ontruimingskosten af, omdat deze niet voldoende onderbouwd waren. De proceskosten werden aan [gedaagde] opgelegd, omdat hij ongelijk kreeg in deze procedure.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 6522018 \ VV EXPL 17-103

Uitspraakdatum: 24 januari 2018

Vonnis in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Parteon

gevestigd te Wormerveer

eiseres

verder te noemen: Parteon

gemachtigde: mr. D. de Vries

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.L.M. Vreeswijk

1. Het procesverloop

1.1.

Parteon heeft [gedaagde] op 29 december 2017 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 januari 2018. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Parteon bij brief van 5 januari 2018 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Parteon is een woningcoöperatie en eigenaar van een woning aan de [adres] Zaandijk (hierna: de woning).

2.2.

Op 4 januari 2016 heeft [gedaagde] met Parteon een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Artikel II van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Bestemming

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. (...)ˮ

2.3.

Door Parteon zijn Algemene Huurvoorwaarden overgelegd. Artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden bepaalt:

“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (...).”

2.4.

Op 4 augustus 2017 heeft Parteon een melding ontvangen van een elektricien, die erop neerkwam dat de elektricien niemand in de woning had aangetroffen, dat de ramen van de woning waren dichtgeplakt en dat de brievenbus vol post zat.

2.5.

In een e-mail van 17 oktober 2017 heeft Parteon de volgende informatie vermeld over het energieverbruik in de woning:

“Wij hebben bij aanvang huurcontract (04-01-2016) de volgende meterstanden opgenomen.

Electra: 78404 kWh, Gas: 12848 m3 (...) Afgaande op de actuele meterstanden kunnen we

met zekerheid stellen dat huurder amper verbruik heeft. Althans te weinig voor een

éénpersoonshuishouden, per jaar gemiddeld het volgende: Electra 1840 kWh, Gas 940 m3”.

2.6.

Op 17 oktober 2017 hebben medewerkers van Parteon een onaangekondigd huisbezoek aan de woning afgelegd en hierna het volgende gerapporteerd:

“Wij troffen niet de huurder aan. We hebben met de buurvrouw links onder gesproken die gaf aan dat ze nooit iemand ziet. Wel bij aanvang huurcontract maar daarna niet meer. Hij kwam toen met een ford Sierra en die auto ziet ze nooit meer. Ze is de hele dag thuis en houd alles in de gaten.ˮ

2.7.

Medewerkers van Parteon hebben op 7 november 2017 een gesprek gehad met [gedaagde] , en op diezelfde dag de woning bezocht. Daarover is onder meer het volgende gerapporteerd:

“Wij zijn met de huurder mee geweest naar de woning. niks op de vloeren in huis behalve in de keuken. de ijskast bevatte drinken en wat etenswaren. 1 slpkmr leeg 1 slpkmr een paar tassen met en schoenen. 1 slpkmr een wat klein bed voor grote man. in de kasten bevond zich wat kleding vooral jasjes colberts. andere kast wat shirts ik zag geen ondergoed. en heb daar 3x naar gevraagd meneer kon mij dat niet laten zien. in de woonkamer een tafel met 2 stoelen. een tv een bank gordijnen en eea aan de wand. (...) heeft een partner in Amsterdam West is later in gesprek een goede vriendin hij verblijft daar regelmatig. heeft ook een ex in Amsterdam Noord waar hij kinderen mee heeft ook daar verblijft hij regelmatig. hij brengt iedere dag de kinderen naar voetbaltraining. Hij reist dan met de trein en bus van Zaandijk naar Amsterdam. hij kan ons geen kaartjes oid overhandigen hij heeft een OV zegt hij maar kan geen uitdraai daarvan geven. Pingedrag is allemaal in Amsterdam. ook zijn verbruik is zeer laag. Hij reist ook vaak met een vriend mee die een auto heeft en ook kinderen die trainen bij de voetbalclub. was in augustus op vakantie in Groningen alleen. daarom was zijn brievenbus vol. hij wil verhuizen naar Amsterdam want hij heeft ene zere knie en de trap op valt niet mee. hij wil beneden wonen. hij vertrekt s'morgens om 11:00 uur naar Amsterdam en komt rond 22.30 weer thuis. Hij kan niet bij zijn vriendin wonen .ˮ

2.8.

Op 16 november 2017 en 21 november 2017 hebben medewerkers van de gemeente Zaanstad, in het kader van een onderzoek naar de bewoning van de woning en het recht op uitkering van [gedaagde] op grond van de Participatiewet, gesprekken gevoerd met vijf omwonenden. Op vragen over de woonsituatie in de woning verklaren de omwonenden onder meer:

“Ik heb geen idee wie er woont. Ik heb de buurman nooit gezien. Ik woon naast hem maar weet niet wie het is. Geen leven hiernaast. (...) Ik heb hem vorig jaar, rond Hemelvaart/ Pinksteren gezien. Dit was de enige keer. Ik hoor of zie nooit iemand. (...) Toen de buurman er kwam wonen zagen we hem wel ns lopen met spullen, begin vorig jaar was dat. (...) Hij kwam zich ooit een keer voorstellen als nieuwe buurman, vorig jaar. Nou, het is heel stil boven. Er zit niemand volgens mij. (...) Ik hoor niets, volgens mij gebeurt er weinig.”

2.9.

De gemeente Zaanstad heeft op 23 november 2017 een onderzoeksrapport opgesteld. In dat rapport staat onder meer:

“Zakelijk weergegeven verklaarde belanghebbende (...) het volgende:

• Zegt meestal in het weekend de post te openen (...).
• Nieuwe koelkast (gekocht bij Cool Blue) staat aangesloten, afgelopen vrijdag gebracht. Er ligt niets in de koelkast, meneer zegt altijd buiten te eten.
• Geen wasmachine (wasserij in Wormerveer);
• Vanaf de middag verblijft hij in Amsterdam;
• Meneer slaapt alle dagen thuis. (...)

Het is koud in de woning. De vloeren in de woning zijn niet afgewerkt. Geen etenswaren en drinken in de koelkast. Geen wasmachine. Auto van [gedaagde] zou al twee maanden bij de garage Buurman staan. Bij onderzoek is de auto aangetroffen bij de woning van zijn ex partner. Op verschillende parkeer plekken, dus er wordt mee gereden.ˮ

3. De vordering

3.1.

Parteon vordert dat de kantonrechter [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening veroordeelt om de woning te ontruimen en tot betaling van een bedrag van € 1.336,17 aan huurachterstand. Parteon heeft daarnaast de kosten van ontruiming gevorderd.

3.2.

Parteon legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als goed huurder, omdat hij de woning niet bewoont en daar niet zijn hoofdverblijf heeft. Die verplichtingen zijn volgens Parteon neergelegd in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), in de huurovereenkomst en in artikel 6.5 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden. Daarnaast heeft Parteon aan de vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een huurachterstand van drie maanden. Parteon meent dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming, omdat zij als woningbouwvereniging verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen en zij erop moet toezien dat die woningen worden toegewezen aan en daadwerkelijk bewoond door personen die er volgens de geldende criteria recht op hebben.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. [gedaagde] voert aan – samengevat – dat Parteon geen spoedeisend belang heeft bij de vordering en dat hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] woont hij in de woning en heeft hij daar ook zijn hoofdverblijf. Overigens meent [gedaagde] dat hij niet gehouden is om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben, omdat een contractuele verplichting daartoe ontbreekt. De gestelde huurachterstand is volgens [gedaagde] onvoldoende onderbouwd.

4.2.

Wat betreft zijn verblijf in de woning heeft [gedaagde] toegelicht dat hij pas 's avonds laat thuiskomt, vanwege zijn vrees voor onder andere incassobureau’s. Om die reden zullen buurtbewoners hem niet vaak horen of zien, aldus [gedaagde] . De door medewerkers van de gemeente Zaanstad aangetroffen lege koelkast laat zich verklaren, doordat [gedaagde] weinig geld heeft en vaak gaat eten bij kennissen en vrienden in Amsterdam. Het energieverbruik in de woning is zo laag, doordat [gedaagde] simpelweg weinig energie verbruikt. [gedaagde] stelt dat hij geen wasmachine nodig heeft, omdat hij zijn wasgoed naar een wasserij brengt. [gedaagde] bestrijdt de juistheid van de verklaringen van de buurtbewoners over zijn woonsituatie en zou die bewoners zelf vragen willen stellen.

5. De beoordeling

5.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of de door Parteon gevorderde ontruiming van de woning in dit kort geding moet worden toegewezen.

5.2.

De kantonrechter stelt voorop dat de door Parteon in kort geding gevorderde ontruiming van de woning een ingrijpende maatregel is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding zal dan ook alleen maar plaats zijn als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een gewone procedure (de bodemprocedure) de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] daarbij zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Verder moet Parteon een spoedeisend belang hebben bij ontruiming. Daarbij moet ook het belang van Parteon bij ontruiming worden afgewogen tegen het belang van [gedaagde] om de woning te behouden.

5.3.

Daarnaast is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.4.

Parteon heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat zij snel moet kunnen optreden tegen onrechtmatig gebruik van schaarse sociale huurwoningen, zoals de woning van [gedaagde] .

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Daarbij is het volgende van belang.

5.6.

Uit artikel II van de huurovereenkomst volgt dat de woning uitsluitend bestemd is om als woonruimte te worden gebruikt door [gedaagde] , terwijl uit artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden volgt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben. Blijkens de huurovereenkomst maken de Algemene Huurvoorwaarden een
“onverbrekelijk geheel” uit van de huurovereenkomst en zijn deze voorwaarden dus van toepassing. [gedaagde] stelt dat de Algemene Huurvoorwaarden hem niet ter hand zijn gesteld. Naar de kantonrechter begrijpt, doet [gedaagde] daarmee een beroep op de vernietigbaarheid van artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden, zoals bedoeld in artikel 6:233 onder b BW. Dat beroep kan niet slagen. Op de zitting heeft Parteon toegelicht dat de huurovereenkomst door een medewerker van Parteon altijd persoonlijk aan de huurder wordt overhandigd bij ondertekening daarvan en dat daarbij steeds een map wordt verstrekt, waarin onder andere de Algemene Huurvoorwaarden zijn opgenomen. [gedaagde] heeft erkend dat hem in de woning bij ondertekening van de huurovereenkomst de betreffende map is overhandigd en hij heeft niet betwist dat de Algemene Huurvoorwaarden daarvan deel uitmaken. Gelet daarop moet worden aangenomen dat de Algemene Huurvoorwaarden ter hand zijn gesteld en dat [gedaagde] daarvan heeft kunnen kennisnemen. Er is dus geen reden voor vernietiging van artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden. Overigens is de kantonrechter van oordeel dat ook uit de algemene verplichting van [gedaagde] om zich als goed huurder te gedragen, zoals bedoeld in artikel 7:213 BW, voortvloeit dat hij de woning daadwerkelijk moet bewonen en daar zijn hoofdverblijf moet hebben.

5.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] de woning niet of nauwelijks gebruikt als woonruimte en daar ook niet zijn hoofdverblijf heeft. Op de zitting heeft [gedaagde] , daarnaar gevraagd, verklaard dat hij van vrijdag tot en met zondag niet in de woning slaapt en overnacht, maar daar wel slaapt van maandag tot en met donderdag. Ook heeft hij verklaard dat hij pas ‘s avonds laat in de woning komt en overdag vaak in Amsterdam verblijft. Daaruit volgt dat [gedaagde] in feite slechts hoofdzakelijk vier nachten per week in de woning verblijft, en overigens steeds ’s avonds laat thuiskomt en overdag doorgaans afwezig is. Uitgaande van de eigen verklaring van [gedaagde] moet daarom al worden aangenomen dat hij zodanig beperkt in de woning aanwezig is, dat hij niet geacht kan worden de woning als woonruimte te gebruiken en daar in ieder niet zijn hoofdverblijf heeft.

5.8.

Daarbij komt dat ook uit de door Parteon overgelegde stukken voldoende blijkt dat [gedaagde] de woning niet of nauwelijks bewoont en geen hoofdverblijf heeft in de woning. Er is al van aanvang van de huur af sprake van een extreem laag jaarlijks energieverbruik, namelijk ongeveer 302 kWh elektra en 197 m3 gas, terwijl het gemiddelde gebruik van een vergelijkbare woning met een huishouden van één persoon 1.840 kWh en 940 m3 gas is. Daarnaast volgt uit de door Parteon overgelegde foto’s en rapporten dat de woning een kale en onbewoonde indruk maakt, onder andere door vloeren zonder vloerbedekking, een ontbrekende wasmachine, een bij gelegenheid lege koelkast en ontbrekende voedingsmiddelen. Verder zijn de schriftelijke verklaringen van de omwonenden, waarvan een aantal direct naast of onder [gedaagde] woont, duidelijk en eenduidig. Alle omwonenden verklaren dat zij [gedaagde] in 2017 niet hebben gezien of gehoord in de woning. [gedaagde] is bij onaangekondigde huisbezoeken ook niet thuis aangetroffen. Deze gegevens rechtvaardigen eveneens de conclusie dat [gedaagde] niet in de woning woont en er niet zijn hoofdverblijf heeft.

5.9.

[gedaagde] heeft daartegenover geen gegevens of argumenten ingebracht die zijn standpunt kunnen ondersteunen. [gedaagde] stelt dat hij bijna dagelijks met het openbaar vervoer vanuit Amsterdam naar de woning reist, maar hij heeft die stelling niet onderbouwd. Met name heeft [gedaagde] geen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat hij daadwerkelijk per trein, bus of metro reist. De verklaring van [gedaagde] dat de koelkast leeg is, omdat hij geen geld heeft, is niet aannemelijk. [gedaagde] heeft immers ook verklaard dat hij wel geld heeft om in de supermarkt eten te kopen en zijn kleding te laten wassen in een wasserij.

5.10.

De conclusie van het voorgaande is dat met een zo grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, dat het gerechtvaardigd is om vooruitlopend daarop [gedaagde] in dit kort geding te veroordelen om de woning te ontruimen. Het door [gedaagde] gestelde belang bij behoud van de woning weegt daarom niet op tegen het belang van Parteon bij ontruiming. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet ook worden aangenomen dat [gedaagde] voornamelijk elders verblijft en ook elders onderdak heeft of kan krijgen. Daar komt nog bij dat [gedaagde] op de zitting heeft erkend dat hij onveranderd een huurachterstand heeft van drie maanden, zodat daarin temeer reden is gelegen om de gevorderde ontruiming toe te wijzen.

5.11.

[gedaagde] zal dus worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ook de gevorderde huurachterstand wordt toegewezen, tot een bedrag van € 1.336,17 (€ 445,39 maal 3).

5.12.

De vordering om [gedaagde] te veroordelen de huur te voldoen totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, wordt afgewezen, omdat de huur van februari 2018 en de daaropvolgende maanden ten tijde van dit vonnis in kort geding nog niet opeisbaar is.

5.13.

De gevorderde dwangsom voor het geval [gedaagde] weigert de woning te verlaten, wordt afgewezen. Parteon heeft de vordering op dit punt onderbouwd door te wijzen op organisatorische en logistieke beperkingen bij ontruimingen. Die omstandigheden komen echter voor rekening en risico van Parteon.

5.14.

De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen. De met de ontruiming gemoeide kosten zijn slechts toewijsbaar als zij in redelijkheid zijn gemaakt. Of dat zo is, kan nu nog niet worden beoordeeld en vastgesteld.

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Parteon worden gemaakt. Uitgangspunt voor de vaststelling van de hoogte van het griffierecht is de waarde van de vordering en daarmee het financiële belang van de zaak, zodat het griffierecht wordt vastgesteld op een bedrag van € 476,00.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] Zaandijk, met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en personen, te verlaten, en met overgifte aan Parteon van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de huurachterstand te voldoen, een totaalbedrag van € 1.336,17;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Parteon tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 99,21

griffierecht € 476,00

salaris gemachtigde € 400,00

en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Parteon worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter