Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 5755492 \ CV EXPL 17-1781
Uitspraakdatum: 8 november 2017
Vonnis in de zaak van:
1.[eiseres]
2. [eiser]
beiden wonende te [woonplaats 1]
eisers
hierna ook te noemen: kopers
gemachtigde: P.F.M. Deijkers, advocaat te Hoorn
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
hierna ook te noemen: verkopers
gemachtigde: I.A.M. van den Dungen, Klaverblad Rechtsbijstand Stichting
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 21 februari 2017 met producties van eisers;
- de conclusie van antwoord met producties van gedaagden;
- het tussenvonnis van 17 mei 2017;
- de schriftelijke aantekeningen van de griffier van de op 10 oktober 2017 gehouden comparitie van partijen, waar eisers en gedaagden zijn verschenen bijgestaan door hun gemachtigden, en de ter zitting door eisers overgelegde foto’s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Kopers hebben op 1 december 2015 de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) van verkopers gekocht tegen een koopprijs van € 175.000,00.
2.2.
De woning is een tussenwoning met bouwjaar omstreeks 1974. De woning stond te koop voor een vanafprijs van € 175.000,00 (verkoop per opbod).
2.3.
Voorafgaand aan de koop hebben kopers de woning tweemaal bezichtigd. Tijdens de eerste bezichtiging hebben kopers een bod van € 175.000,00 uitgebracht, welk bod een paar dagen later door verkopers is aanvaard.
2.4.
De tussen partijen gesloten koopovereenkomst (NVM model) houdt onder meer in:
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij horende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)
Artikel 21 Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
2.5.
In opdracht van eiser sub 2 heeft op 7 december 2015 een taxatie van de woning plaatsgevonden met als doel het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. In het taxatierapport is onder meer vermeld, zakelijk weergegeven, dat de woning per 7 december 2015 is getaxeerd op een marktwaarde van € 182.000,00, dat de badkamer en keuken zijn vernieuwd, dat in zijn algemeenheid de staat van onderhoud kan worden omschreven als goed, dat nadrukkelijk geen sprake is van een bouwkundige keuring en dat het oordeel van de taxateur derhalve geen garantie is voor het aan- of afwezig zijn van gebreken.
2.6.
De woning is op 15 januari 2016 door kopers geïnspecteerd en aan hen geleverd.
2.7.
Kopers zijn op 15 januari 2016 in de woning gaan wonen.
2.8.
Op 16 januari 2016 hebben kopers aan verkopers gemeld, zakelijk weergegeven, dat de afvoer van de wasmachine niet goed is.
2.9.
Bij e-mail van 10 februari 2016 heeft gedaagde sub 1 aan (de hypotheekadviseur van) kopers bericht - naar aanleiding van een ongedateerde e-mail van de hypotheekadviseur dat de vloer van de garage in circa 6 weken tijd 4 keer onder water heeft gestaan - dat de afvoer de grond in gaat met een buis en, als daar teveel druk op komt te staan, terugslag kan ontstaan en dat hij daar ook wel eens last van gehad heeft.
2.10.
Bij e-mail van 13 februari 2016 heeft gedaagde sub 1 aan (de hypotheekadviseur van) kopers bericht dat zij ook wel eens terugslag hebben gehad maar niet dat de hele garage blank zou staan en dat het lek bij de ketel voor de verkoop met kopers is besproken en in december 2016 is hersteld.
2.11.
Bij brief van 18 april 2016 heeft de gemachtigde van kopers aan verkopers bericht, zakelijk weergegeven, dat de woning negen gebreken vertoont, dat deze een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst opleveren, dat verkopers door de gebreken te verzwijgen hun mededelingsplicht hebben geschonden en dat kopers genoodzaakt zijn geweest de afvoer van de wasmachine te laten herstellen voor € 477,00. In de brief zijn verkopers verzocht deze kosten te vergoeden en in de gelegenheid gesteld de andere gebreken te herstellen. Bij brief van 26 mei 2016 heeft de gemachtigde van verkopers hierop gereageerd en, kort gezegd, de aansprakelijkheid afgewezen.
2.12.
Bij brief van 19 augustus 2016 heeft de gemachtigde van kopers aan de gemachtigde van verkopers bericht, zakelijk weergegeven voor zover van belang, dat de gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan en verkopers voor een laatste maal in de gelegenheid gesteld de schade ad € 7.851,95 te vergoeden. Bij brief van 8 september 2016 heeft de gemachtigde van verkopers hierop afwijzend gereageerd.
3.De vordering
3.1.
Eisers vorderen, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair: gedaagden veroordeelt tot betaling van € 7.579,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 april 2016;
subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de kosten van herstel van de gebreken en overige schade ad € 7.579,70 en gedaagden veroordeelt het teveel betaalde aan eisers terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 april 2016;
meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen te wijzigen, in die zin dat de door eisers betaalde koopprijs wordt verminderd met de kosten van herstel van de gebreken en overige schade ad € 7.579,70 en gedaagden veroordeelt tot betaling van dit bedrag aan eisers, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 april 2016;
en voortsgedaagden veroordeelt in de kosten van deze procedure en de eventuele nakosten/afwikkelingskosten;
engedaagden veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 767,60.
3.2.
Eisers leggen het volgende aan de vordering ten grondslag, zakelijk weergegeven.
De woning heeft vijf gebreken. De gebreken staan het normaal gebruik van de woning in de weg en leveren een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op. Gedaagden zijn wegens de levering van een non-conforme zaak aansprakelijk voor de door eisers daardoor geleden en nog te lijden schade.
Gedaagden hebben hun mededelingsplicht geschonden door, hoewel zij van de gebreken op de hoogte waren dan wel hadden moeten zijn, na te laten deze aan kopers te melden. Ook zijn gedaagden gehouden het nadeel te vergoeden dat eisers lijden doordat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Als bekend was geweest dat er zoveel lekkage en andere gebreken aanwezig waren, was de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) tot stand gekomen.
De herstelkosten van de afvoer van de wasmachine bedragen € 477,00. De kosten van herstel van de overige gebreken zijn begroot op € 7.102,70.
4.Het verweer
4.1.
Gedaagden voeren, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
De gestelde gebreken zijn na eigendomsoverdracht ontstaan en komen dus voor rekening en risico van eisers.
Eventuele gebreken komen op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van eisers.
De gestelde gebreken verhinderen niet het normaal gebruik van de woning als woonhuis zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Eventuele gebreken die het normaal gebruik van de woning wel in de weg staan, komen op grond van de ouderdomsclausule van artikel 21 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van eisers.
Gedaagden betwisten het bestaan van de gebreken. Zij zijn niet bekend (geweest) met de gebreken en hebben hun mededelingsplicht dus niet geschonden. De oorzaken van de gestelde gebreken zijn niet aangetoond, zodat niet vaststaat dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de schade.
De gevorderde schade is onvoldoende onderbouwd.
Eisers hebben niet voldaan aan hun onderzoeksplicht. Zij kunnen dus geen beroep doen op non-conformiteit.
Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming of dwaling. Voor zover er wel sprake is van dwaling behoort deze voor rekening van eisers te blijven omdat zij de gebreken bij het sluiten van de overeenkomst hebben aanvaard.
5.De beoordeling
Non-conformiteit
5.1.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt zoals bedoeld in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar - als hem ernaar wordt gevraagd - mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht). Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht). Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan (vgl. o.m. Rb Arnhem 19 januari 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AS6049; Rb Limburg 10 mei 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:4193).
5.2.
Kopers hebben gesteld dat de woning vijf gebreken vertoont, te weten 1) een niet functionerende afvoer van de wasmachine in de garage, 2) een lekkage in de badkamer, 3) een lekkage aan de regenpijp die het hemelwater afvoert, 4) een lekkende cv-installatie en 5) een niet naar behoren werkende thermostaatkraan van de douche. Ter zitting hebben kopers aangegeven dat het vijfde gebrek (de niet naar behoren werkende thermostaatkraan) niet zodanig is dat dit non-conformiteit van de woning oplevert. De kantonrechter laat dat gebrek hierna derhalve buiten beschouwing.
5.3.
Kopers hebbend de vier resterende gebreken als volgt toegelicht. 1) De afvoer van de wasmachine in de garage was verstopt en de vloer van de garage kwam daardoor na elke wasbeurt blank te staan. 2) Als meerdere personen na elkaar douchen, stroomt er een straaltje water langs het plafond en de muur van het toilet dat zich onder de badkamer bevindt. 3) Als het regent, sijpelt er water van buiten naar binnen langs de voordeur. Het kan niet anders zijn dan dat dit door de regenpijp komt. 4) Na het bijvullen van de cv-installatie komt er water bij de trap naar beneden, welke situatie zich om de twee dagen voordoet en waardoor ze de cv-installatie om de twee dagen moeten bijvullen. Verkopers hebben ten aanzien van alle vier gebreken gemotiveerd verweer gevoerd. Ondanks dit verweer hebben kopers nagelaten de aard en ernst van de genoemde gebreken voldoende te onderbouwen met bijvoorbeeld een rapport van een aannemer of loodgieter, waarin bijvoorbeeld wordt ingegaan op de oorzaken van de gebreken of staat van onderhoud. Ervan uitgaande dat de gestelde gebreken bestaan, hetgeen verkopers ook hebben betwist, kan op basis van de enkele stellingen van kopers niet worden aangenomen dat de aard en ernst van de gebreken zodanig zijn dat sprake is van een of meer wezenlijk(e) gebrek(en) aan de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, zoals hiervoor onder 5.1. bedoeld. In dit verband is mede van belang dat sprake is van een woning die ongeveer 41 jaar oud is en de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevat, waardoor kopers rekening moesten houden met het bestaan van gebreken. Voorts weegt mee dat kopers meteen tijdens de eerste bezichtiging, zonder nader onderzoek door of advies van een makelaar of andere deskundige, een bod hebben uitgebracht, dat gelijk is aan de minimumprijs die verkopers wensten, maar lager ligt dan de door taxateur in het kader van de hypotheekaanvraag geschatte marktwaarde. Van belang is verder dat kopers geen bouwtechnisch onderzoek hebben laten verrichten en daarmee het risico op zich hebben genomen dat zich na de koop gebreken openbaren. Ten slotte kan, nu niet is gebleken dat de gestelde gebreken zo wezenlijk zijn dat ze een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, niet worden gezegd dat verkopers, indien zij van de gebreken op de hoogte waren, daarover ongevraagd mededelingen moesten doen.
5.4.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vordering van kopers, voor zover gegrond op non-conformiteit, zal worden afgewezen.
Dwaling
5.5.
Kopers hebben voorts gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat zij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, hadden gesloten als zij van de door hen genoemde gebreken hadden geweten. De kantonrechter is van oordeel, daargelaten de vraag of sprake is van dwaling, dat die dwaling gelet op de hiervoor in 5.3. vermelde omstandigheden - waaronder in ieder geval de omstandigheid dat kopers er bewust voor hebben gekozen om geen bouwkundige inspectie te laten uitvoeren - voor rekening van kopers dient te blijven.
5.6.
De op dwaling gegronde vordering zal dus eveneens worden afgewezen.
Overige
5.7.
Gezien het voorgaande behoeven de verdere stellingen en verweren van partijen geen bespreking.
5.8.
Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van verkopers worden begroot op € 500,00 (2 punten à € 250,00) ter zake van salaris gemachtigde.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering van kopers af;
6.2.
veroordeelt kopers in de proceskosten aan de zijde van verkopers, tot op heden begroot op € 500,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter