Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/247775 / HA ZA 16-548
Vonnis van 25 oktober 2017
in de zaak van
[eiser/verweerder],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
verweerder in het incident,
advocaat aanvankelijk mr. P.R. de Roos te Amsterdam,
thans mr. C.L. Kock te Heemstede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ANTHEOS B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam en kantoor houdende te Bloemendaal,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
eiseres in het incident
advocaat mr. J.L.W. Nillesen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser/verweerder] en Antheos genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 december 2016
- het proces-verbaal van comparitie van 11 september 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser/verweerder] is eigenaar van 2/15e deel van het gebouw [adres], bekend onder de aanduiding [adres].
2.2.
Jili B.V. (hierna: Jili) was eigenaar van de rest van het gebouw (13/15e deel). Aandeelhouder/bestuurder van Jili is [A.] (hierna: [A.]).
2.3.
[eiser/verweerder] verhuurt [adres] als horecaruimte op (een deel van) de begane grond.
2.4.
Jili verhuurde haar deel op de begane grond en eerste verdieping eveneens als horecaruimte. In 2002 heeft Jili besloten een tweede verdieping op het pand te bouwen en de eerste verdieping te verbouwen tot appartementen voor de verhuur.
2.5.
Door dit bouwproject zijn aan de zijde van Jili financiële problemen ontstaan. Zij kon daardoor niet langer (volledig) voldoen aan haar aflossingsverplichting jegens haar financier, de Rabobank.
2.6.
De Rabobank heeft eind 2015 de financiering aan Jili opgezegd en aangezegd haar hypotheekrechten te zullen gaan uitoefenen. Zij was voornemens het pand te gaan veilen, tenzij Jili zelf een koper voor het pand zou vinden.
2.7.
[eiser/verweerder] heeft Jili aangeboden het pand [adres] te kopen. Daarbij bood hij aan om als onderdeel van die transactie een regeling te treffen voor de ontstane verbouwingsschade en de verplichtingen aan de VvE. Dit zou mogelijk zijn omdat [eiser/verweerder], na aankoop van het deel van Jili, eigenaar van het volledige pand [adres] en [adres] zou zijn.
Bij de onderhandelingen over de koop heeft [eiser/verweerder] zich laten bijstaan door makelaar Vleut, Jili door makelaar Rutte.
2.8.
Die onderhandelingen hebben er toe geleid dat er overeenstemming is bereikt tussen de makelaars over een afwikkeling tegen een koopprijs van € 1.030.000,-. Ook de Rabobank kon hiermee instemmen. Op basis van de bereikte overeenstemming is door notaris Janssens een concept koopakte opgesteld. Jili/[A.] zou de horecaruimte van ‘zijn’ deel van het pand huren van [eiser/verweerder].
2.9.
Jili is met de inhoud van die koopakte niet akkoord gegaan en heeft geweigerd de akte te tekenen. [A.] heeft zich op het standpunt gesteld dat de handtekening onder de bijbehorende huurvoorwaarden die tussen partijen zouden gaan gelden niet van hem afkomstig was. Naar de echtheid van de handtekening is nader onderzoek verricht.
2.10.
Omdat de discussie over de echtheid van die handtekening aan verdere afwikkeling van de koopakte in de weg bleef staan, heeft de advocaat van [eiser/verweerder] in juni 2016 contact gezocht met de Rabobank om de mogelijkheid tot onderhandse verkoop met machtiging van de voorzieningenrechter te verkennen en zo Jili/[A.] te bewegen om tot afwikkeling van de koop te komen. De Rabobank heeft hier instemmend op gereageerd.
2.11.
Op 7 juli 2016 heeft Antheos zich gemeld als gegadigde voor koop van het pand van Jili. Antheos heeft zich in dit verband laten voorlichten over de situatie met [eiser/verweerder] door Jili, haar raadsman mr. A.L.K. Blokland, en de notaris.
2.12.
Op 26 juli 2016 heeft [eiser/verweerder] [A.], in verband met de discussie die is ontstaan tussen [eiser/verweerder] en Jili over de vraag of er tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, gesommeerd tot terugbetaling van een lening van € 10.000,00 die door hem aan [A.] was verstrekt, in samenhang met de koopovereenkomst. [eiser/verweerder] heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat sprake is van een perfecte koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand.
2.13.
Op 2 augustus 2016 heeft Antheos met Jili een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van het pand ten overstaan van notaris Beumer te Velsen, de notaris van Antheos. Deze koopovereenkomst is diezelfde dag nog ingeschreven in de openbare registers.
De Rabobank heeft verklaard medewerking te zullen verlenen aan de verkoop aan Antheos.
2.14.
[eiser/verweerder] heeft op 3 augustus 2016 conservatoir beslag tot levering doen leggen op het pand. In verband met de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers op 2 augustus 2016 kon [eiser/verweerder] dit beslag niet inroepen tegen Antheos.
2.15.
Antheos heeft in kort geding opheffing van dit beslag gevorderd. De voorzieningenrechter heeft in een vonnis van 31 oktober 2016 de vorderingen van Antheos afgewezen. Daartoe is in het vonnis onder meer het volgende overwogen:
(…) 4.4 In casu vordert [eiser/verweerder] in de bodemprocedure nakoming van een - naar de stelling van [eiser/verweerder] - geldige koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tussen Jili en [eiser/verweerder].
Niet betwist is dat de makelaars van Antheos en Jili, na overleg de notaris beiden hebben verzocht om terzake de onroerende zaak een concept-koopovereenkomst op te stellen. Dat concept is daarop door de notaris aan alle partijen, alsmede aan de betrokken makelaars toegezonden. Na bespreking van het concept door partijen heeft de notaris vervolgens - op basis van de naar aanleiding daarvan doorgegeven aanpassingen/opmerkingen - een finaal concept opgesteld waarin een koopprijs van € 1.030.000,- is opgenomen. Uit de aanpassingen/opmerkingen op het concept, die door Vleut na bespreking daarvan met Rutte aan de notaris zijn doorgegeven, (…) blijkt - anders dan [eiser/verweerder] in punt 11 van haar pleitaantekeningen stelt – voorshands niet, dat de notaris zou zijn geïnstrueerd artikel 2.j aldus te formuleren dat het hebben van overeenstemming over de huurclausule een opschortende of ontbindende voorwaarde is voor de verkoop. Uit de door gedaagde overgelegde verklaring van de notaris over de gang van zaken (…) is eerder het tegendeel af te leiden, namelijk dat ook de notaris dit niet zo heeft begrepen, maar dat hem daarentegen is gecommuniceerd dat partijen over de verhuur reeds overeenstemming hadden.
Onder die omstandigheden concludeert de voorzieningenrechter dat niet summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door [eiser/verweerder] ingeroepen recht. Weliswaar kan niet worden uitgesloten dat in de bodemprocedure alsnog wordt geoordeeld dat uiteindelijk toch geen overeenkomst tot stand is gekomen of dat [eiser/verweerder] daarna wellicht alsnog van de overeenkomst heeft afgezien. Ook voor de beoordeling van die vragen, zal nadere bewijsvoering nodig zijn , waarvoor in deze kort geding procedure geen plaats is.
2.16.
Op 27 februari 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden van een verzoek tot goedkeuring van de onderhandse verkoop op basis van een koopovereenkomst tussen de Rabobank en [eiser/verweerder] met betrekking tot het pand voor een bedrag van
€ 1.030.000,-.. Nadat ter zitting aan de aanwezige bieders nog de gelegenheid is geboden tot het doen van een hoger bod, heeft Antheos een bedrag van € 1.300.000,- geboden. Aan [eiser/verweerder] is de gelegenheid geboden zich over deze hogere koopprijs te beraden. Na beraad heeft [eiser/verweerder] laten weten dit bedrag te willen evenaren waarna de advocaat van de Rabobank heeft verzocht de koopovereenkomst met [eiser/verweerder] op basis van dat hogere bedrag goed te keuren. De goedkeuring is verleend bij beschikking van de voorzieningenrechter van 1 maart 2017.
2.17.
Het pand is vervolgens ook aan [eiser/verweerder] geleverd.
2.18.
Hierna heeft [eiser/verweerder] de door hem in conventie ingestelde vorderingen ingetrokken.
3.Het geschil
in conventie
Zoals hiervoor reeds is vermeld is de vordering in conventie (welke zag op nakoming van de koopovereenkomst) door [eiser/verweerder] ingetrokken, zodat de standpunten van partijen in conventie geen bespreking behoeven.
in reconventie
3.1.
Antheos vordert na wijziging van eis samengevat – een verklaring voor recht dat [eiser/verweerder] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, alsmede een veroordeling van [eiser/verweerder] tot betaling van een bedrag van € 1.516.720,-, te vermeerderen met rente, een en ander met veroordeling van [eiser/verweerder] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[eiser/verweerder] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in het incident
4.1.
Bij akte van 9 augustus 2017 heeft Antheos onder meer een incidentele vordering ingesteld ex artikel 843a Rv. Zij heeft gevorderd dat [eiser/verweerder] wordt veroordeeld het rapport van het NFO omtrent het onderzoek naar de handtekening van [A.] in het geding te brengen.
4.2.
[eiser/verweerder] heeft bedoeld rapport van het NFO overgelegd voorafgaande aan de comparitie van partijen op 11 september 2017.
4.3.
Nu [eiser/verweerder] reeds aan de incidentele vordering heeft voldaan, behoeft deze geen nadere bespreking, behoudens ten aanzien van de proceskosten.
4.4.
De rechtbank ziet aanleiding de proceskosten in het incident te compenseren.
in de hoofdzaak
in reconventie
4.5.
Antheos heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd.
[eiser/verweerder] heeft onrechtmatig gehandeld jegens Antheos door een bodemprocedure te starten en daarin te stellen dat Antheos te kwader trouw is geweest bij het sluiten van de koopovereenkomst met Jili en dat er om die reden grond zou zijn om die koopovereenkomst te vernietigen. [eiser/verweerder] heeft de gestelde kwade trouw van Antheos echter op geen enkele wijze onderbouwd en heeft de bodemprocedure met geen andere reden aanhangig gemaakt dan de afname van het pand door Antheos te bemoeilijken. Antheos heeft als gevolg van voornoemd onrechtmatig handelen door [eiser/verweerder] en als gevolg van de omstandigheid dat het pand uiteindelijk niet aan haar is geleverd schade geleden, welke schade [eiser/verweerder] aan haar dient te voldoen. Deze schade bestaat er onder meer uit dat Antheos een koper voor (een deel van) het pand beschikbaar had, welke koop geen doorgang kon vinden.
[eiser/verweerder] had geen procedure moeten beginnen tegen Antheos maar had een vordering tot schadevergoeding moeten instellen tegen Jili/[A.] omdat deze het pand nogmaals verkocht hadden. Dit heeft hij echter niet gedaan omdat er bij Jili/[A.] niets te halen viel.
4.6.
[eiser/verweerder] heeft betwist dat hij onrechtmatig heeft gehandeld. Er was sprake van overeenstemming omtrent de verkoop van het pand tussen Jili/[A.] en [eiser/verweerder]. [A.] wilde echter dat de met hem overeengekomen huurvoorwaarden overdraagbaar zouden zijn aan derden. Toen [eiser/verweerder] daarmee niet wilde instemmen is [A.] zich op het standpunt gaan stellen dat de handtekening onder de huurvoorwaarden niet door hem gezet zou zijn. [eiser/verweerder] betwist dat sprake is van een valse handtekening en heeft voorts gesteld dat, wat daar ook van zij, die huurvoorwaarden feitelijk los gezien moeten worden van de koopovereenkomst. Er was geen sprake van een gemaakt voorbehoud of een ontbindende voorwaarde omtrent de huurvoorwaarden en [eiser/verweerder] heeft er nooit mee ingestemd om af te zien van de koop van het pand. Omdat Jili weigerde de koopakte te tekenen, waardoor er geen vooruitgang zat in de afwikkeling, heeft de Rabobank het executietraject dat zij eerder had aangekondigd weer opgestart.
[eiser/verweerder] benadrukt dat hij er nog steeds belang bij had om het pand van zijn buurman in eigendom te verkrijgen en dat hij om die reden heeft meegedaan in het executietraject om te komen tot een onderhandse verkoop van het pand.
Door Antheos is weliswaar verklaard dat zij zich voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft laten voorlichten, maar zij heeft daartoe geen contact opgenomen met personen/instellingen die voor die voorlichting cruciaal waren, te weten [eiser/verweerder], de Rabobank en de notaris die in het voortraject betrokken was geweest bij de afwikkeling en de conceptkoopakte met [eiser/verweerder] had opgesteld.
[eiser/verweerder] heeft erop gewezen dat Antheos bovendien meermalen de kans heeft gehad om het pand geleverd te krijgen. De eerste mogelijkheid daartoe was op 1 november 2016. Op die datum is het echter niet tot een levering gekomen. Antheos had toen een financiering want zij heeft geen beroep gedaan op het overeengekomen financieringsvoorbehoud. Dat zich in januari 2017 een tweede mogelijkheid tot levering voordeed blijkt uit de verklaring van de Rabobank in het kort geding dat [eiser/verweerder] aanhangig had gemaakt en dat op 19 januari 2017 werd behandeld. In die zitting heeft de Rabobank medegedeeld dat Antheos kon en wilde afnemen. Vervolgens is er op 22 januari 2017 aan [eiser/verweerder] een voorstel gedaan om het pand af te nemen en daarna is op 25 januari 2017 aan Antheos opnieuw een voorstel gedaan om te komen tot afname van het pand. Dit alles heeft niet tot afname geleid. Vervolgens is de voorzieningenrechter verzocht om goedkeuring van de door de bank gesloten onderhandse verkoopovereenkomst met [eiser/verweerder]. De voorzieningenrechter heeft de ter zitting verschenen bieders, waaronder [eiser/verweerder], in de gelegenheid gesteld om een bod uitbrengen en [eiser/verweerder] als degene met wie de koopovereenkomst was gesloten om het hoogste bod te matchen, hetgeen [eiser/verweerder] heeft gedaan. Het pand is op die basis gegund aan [eiser/verweerder].
4.7.
[eiser/verweerder] heeft voorts betwist dat Antheos schade heeft geleden en dat eventuele schade aan hem toe te rekenen zou zijn. Hij heeft benadrukt dat hij geen bewijsstukken heeft gezien van het gestelde afhaken door de beoogde koper, noch van een claim van die koper ten opzichte van Antheos. Ook van de bij akte door Antheos overgelegde facturen heeft [eiser/verweerder] de verschuldigdheid gemotiveerd betwist.
4.8.
In reactie op het verweer van [eiser/verweerder] heeft Antheos verklaard dat de koper niet is afgehaakt maar dat zijzelf het risico om het pand aan zich te laten leveren en door te leveren aan de beoogde koper niet wilde dragen omdat wel duidelijk was dat [eiser/verweerder] ook nog altijd aanspraak maakte op levering van het pand en zij dan vervolgens mogelijk niet in staat zou zijn het pand terug te leveren.
De rechtbank overweegt als volgt.
4.9.
Met het standpunt dat [eiser/verweerder] pretendeerde rechten te hebben uit een oudere koopovereenkomst terwijl hij wist dat die pretentie niet valide was, miskent Antheos dat [eiser/verweerder] pleitbare argumenten had voor zijn stelling dat hij een
ouderrecht op levering had, zoals die hiervoor in r.o. 4.6 zijn weergegeven.
ouderrecht op levering had, zoals die hiervoor in r.o. 4.6 zijn weergegeven.
De voorzieningenrechter heeft het betoog van [eiser/verweerder] geaccepteerd (zie hiervoor in r.o. 2.15) en de stellingen die Antheos in de onderhavige procedure heeft ingenomen vormen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weerlegging van dat betoog.
4.10.
Duidelijk is dat [eiser/verweerder], teneinde zijn aanspraak op levering geldend te maken, voor meerdere ankers is gaan liggen. Omdat [A.] aanvullende voorwaarden wenste te verbinden aan de huurvoorwaarden en [eiser/verweerder] zich door [A.] geïntimideerd voelde, heeft hij op enig moment mr. Kooijman ingeschakeld om voor hem als tussenpersoon op te treden. Deze heeft vervolgens intensief contact gehad met de Rabobank en met de advocaat van Jili. Omdat Rabobank niet bereid bleek een regeling te treffen en Jili/Van de Veldt [eiser/verweerder] beschuldigde van valsheid in geschrift, welke beschuldiging in de weg stond aan afwikkeling van de overeengekomen koop, heeft
mr. Kooijman overleg gevoerd met de Rabobank over de mogelijkheid van een onderhandse verkoop met machtiging van de voorzieningenrechter. Dit was in juni 2016. Vervolgens vernam [eiser/verweerder] dat op 2 augustus 2016 een koopovereenkomst zou zijn gesloten met Antheos. In reactie daarop heeft [eiser/verweerder], om zijn rechten te bewaren, conservatoir beslag tot levering doen leggen op het pand ten laste van Jili. Op dat moment had Antheos echter de door haar gesloten koopovereenkomst reeds laten registeren in de openbare registers zodat Antheos van dit beslag geen last had. Antheos had dus actie kunnen ondernemen om het pand aan zich te doen leveren.
4.11.
Uit het standpunt van Antheos blijkt dat Antheos niet het risico wilde lopen dat zij het pand mogelijk zou moeten terugleveren als de aanspraken van [eiser/verweerder] in rechte zouden komen vaststaan en er daarom geen werk van heeft gemaakt om het pand aan zich te doen leveren. Gelet op het vorenstaande wordt geoordeeld dat het verstorend effect van de procedure op de aanspraken van Antheos op levering niet anders zou zijn geweest als de vordering tegen Antheos niet mede was gebaseerd op de stelling dat Antheos niet te goeder trouw was toen zij de koopovereenkomst sloot. Er bestaat dan ook geen causaal verband tussen het innemen van die stelling en de schade die Antheos stelt te hebben geleden, zodat niet behoeft te worden onderzocht of [eiser/verweerder] die stelling op redelijke gronden heeft geponeerd.
4.12.
Door Antheos is nog betoogd dat uit het feit dat [eiser/verweerder] niet voordat Antheos op het toneel verscheen een vordering tot nakoming jegens Jili/[A.] heeft ingesteld, moet worden geconcludeerd dat [eiser/verweerder] daarmee zijn recht heeft verwerkt om zijn aanspraken op leveren te handhaven.
De rechtbank volgt Antheos niet in dit betoog. Uit het verloop van de gebeurtenissen tussen maart en juli 2016 zoals deze door de voorzieningenrechter in het meergenoemde kort geding vonnis van 31 oktober 2016 op een rij zijn gezet, volgt dat van stilzitten van [eiser/verweerder] geen sprake is geweest: hij is voortdurend bezig geweest met het vervolgen van zijn aanspraken. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is niet in te zien waarom hij daarmee niet mocht doorgaan nadat hij er lucht van had gekregen dat er een andere bieder op het toneel was verschenen. Ook de wijze waarop [eiser/verweerder] dat heeft gedaan is jegens Antheos niet onrechtmatig te achten. Bovendien kan het verwijt van Antheos dat [eiser/verweerder] niet eerder zijn aanspraken in rechte heeft ingesteld door bijvoorbeeld het aanhangig maken van een kort geding tot nakoming tegen Jili/[A.] ook aan Antheos zelf worden tegengeworpen. Als zou moeten worden aangenomen dat zij nog steeds een koper had voor het pand en derhalve belang had bij levering van het pand, valt niet in te zien waarom zij op het moment dat er niet aan haar werd geleverd, jegens Jili/[A.] geen kort geding tot nakoming heeft gevoerd.
4.13.
De rechtbank is al met al van oordeel dat het hier uitsluitend gaat om twee geïnteresseerde partijen die allebei een zo effectief mogelijke strategie hebben gevolgd om hun interesse in hetzelfde pand in eigenaarschap om te zetten. De positie van [eiser/verweerder] was sterker doordat de 3:268 BW procedure die de Rabobank heeft gevoerd, werd gevoerd op grond van een met hem gesloten koopovereenkomst. Door in die procedure te participeren heeft Antheos dat geaccepteerd, zodat ook op het gebruik van die positie geen onrechtmatigheidsverwijt kan worden gegrond. Antheos heeft vervolgens een faire kans gehad om het pand te verwerven. In de 3:268 BW-procedure is
door de rechtergeoordeeld dat, als [eiser/verweerder] bereid was het hogere bod van Antheos te evenaren, het pand op basis van dat bedrag aan [eiser/verweerder] gegund zou worden. [eiser/verweerder] heeft het bod vervolgens geëvenaard. Ook op dat gegeven stuit een onrechtmatigheidsverwijt af, onder meer omdat het causaal verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de beweerdelijk geleden schade door deze latere gebeurtenissen is doorbroken.
door de rechtergeoordeeld dat, als [eiser/verweerder] bereid was het hogere bod van Antheos te evenaren, het pand op basis van dat bedrag aan [eiser/verweerder] gegund zou worden. [eiser/verweerder] heeft het bod vervolgens geëvenaard. Ook op dat gegeven stuit een onrechtmatigheidsverwijt af, onder meer omdat het causaal verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de beweerdelijk geleden schade door deze latere gebeurtenissen is doorbroken.
4.14.
Nu het onrechtmatig handelen niet is komen vast te staan, behoeft de gestelde schade die het gevolg zou zijn van dit onrechtmatig handelen geen nadere bespreking meer. Aangezien de grondslag aan de vorderingen van Antheos is ontvallen, worden die vorderingen afgewezen. Antheos zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De rechtbank
in het incident
5.1.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in de hoofdzaak
in reconventie
5.2.
wijst het gevorderde af;
5.3.
veroordeelt Antheos in de kosten van dit geding aan de zijde van [eiser/verweerder] tot op heden begroot op nihil aan vastrecht en op € 3.211,-- (2,0 punten x 0.5 punten x € 3.211,--) aan salaris advocaat;
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2017. [1]