Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 5742584 \ CV EXPL 17-1656
Uitspraakdatum: 12 juli 2017
Vonnis in de zaak van:
[naam eiser1]en
[naam eiser2]
[naam eiser2]
beiden wonende te [plaats]
eiseressen
verder te noemen: [eiseressen]
gemachtigde: mr. A.H. Vermeulen
tegen
[naam gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. C.C. Janssens
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseressen] hebben bij dagvaarding van 14 februari 2017 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 13 juni 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseressen] bij brief van 6 juni 2017 nog een schriftelijke reactie toegestuurd in de zaak van de tegenvordering.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] verhuurt met ingang van 16 oktober 2014 aan [eiseressen] de woning op het adres [adres] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van
€ 699,00 per maand.
€ 699,00 per maand.
2.2.
Aan [gedaagde] is bij besluit van 7 oktober 2014 door burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik vergunning verleend op grond van de Leegstandwet voor tijdelijke verhuur van de woning, voor een periode van maximaal vijf jaar.
2.3.
In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“Huurovereenkomst Leegstandswet(...)
In overweging nemende dat:(...)
B. verhuurder van burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik vergunning heeft verkregen tot het aangaan van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 15 Leegstandwet;
C. huurder deze woning van verhuurder met inachtneming van het bepaalde in voormelde vergunning wenst te huren en verhuurder bereid is tot verhuur aan huurder (...)
1.2.
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. (...)
Burgemeester en wethouders van Medemblik hebben in gevolge art. 15 Leegstandwet op ........ aan verhuurder vergunning verleend voor het aan gaan van deze huurovereenkomst voor een tijdvak van 5 jaar. (...)
Artikel 4 Looptijd van deze overeenkomst
4.1.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de onbepaalde tijd doch minimaal (6)maanden, ingaande op 16 oktober 2014. (...)
4.2.
Beëindiging van deze huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging (...)
Bijzondere bepalingen
De woning staat ten tijde van de huurperiode in de verkoop, huurder zal meewerken om bezichtigingen te kunnen laten plaatsvinden. (...)”.
2.4.
Met een brief van 25 februari 2016 heeft [gedaagde] de huur opgezegd tegen 1 juni 2016.
2.5.
In een vonnis in kort geding van de rechtbank Noord-Holland van 24 oktober 2016 zijn [eiseressen] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Dit vonnis is bekrachtigd door een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 15 november 2016, waarbij [eiseressen] zijn veroordeeld om de woning uiterlijk 29 november 2016 te ontruimen.
2.6.
Bij dagvaarding van 19 januari 2017 hebben Kettings c.s. gevorderd dat het hiervoor genoemde arrest van 15 november 2016 wordt herroepen en dat de zaak wordt heropend.
2.7.
In een vonnis in kort geding van de rechtbank Noord-Holland van 30 januari 2017 is een vordering van [eiseressen] om eerdergenoemd vonnis van 24 oktober 2016 te schorsen, geweigerd. Dit vonnis is vernietigd in een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 11 april 2017, waarbij [gedaagde] is veroordeeld de verdere tenuitvoerlegging van eerdergenoemd vonnis van 24 oktober 2016 te staken en gestaakt te houden totdat het hof in de herroepingsprocedure heeft beslist over het al dan niet heropenen van het geding.
2.8.
Bij besluit van 24 januari 2017 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik de hiervoor genoemde vergunning van [gedaagde] op grond van de Leegstandwet ingetrokken, omdat [gedaagde] als eigenaar onjuiste informatie had verstrekt bij de aanvraag.
3.De vordering
3.1.
[eiseressen] vorderen dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is zonder enige beperkingen op grond van de Leegstandwet en dat evenmin sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van kort duur is. Ook wordt gevorderd voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade die het gevolg is van zijn pogingen om [eiseressen] te ontruimen en de procedure te verwijzen naar de schadestaat ter begroting van de schade.
3.2.
[eiseressen] leggen aan hun vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de vergunning op grond van de Leegstandwet is ingetrokken, zodat de huurbescherming als bedoeld in artikel 7:272 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing is en de opzegging door [gedaagde] niet kan leiden tot het einde van de huurovereenkomst. Verder stellen [eiseressen] dat de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur is.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij stelt dat weliswaar de Leegstandvergunning is ingetrokken, maar dat de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard van korte duur is, zodat [eiseressen] gelet op artikel 7:232 lid 2 BW geen beroep kunnen doen op huurbescherming. De opzegging van de huur is volgens [gedaagde] daarom rechtsgeldig. Voor zover nodig stelt [gedaagde] dat het beroep van [eiseressen] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard van kort duur is en rechtsgeldig is opgezegd, en dat [eiseressen] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. [eiseressen] betwisten de tegenvordering, onder verwijzing naar hun standpunt in de zaak van de vordering.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of voor recht moet worden verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is zonder enige beperkingen op grond van de Leegstandwet en dat evenmin sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van kort duur is.
5.2.
Vast staat dat burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik bij besluit van 24 januari 2017 de eerder aan [gedaagde] op grond van de Leegstandwet verleende vergunning hebben ingetrokken. Ook staat vast dat [gedaagde] geen bezwaar of beroep heeft ingediend tegen die intrekking. Die intrekking heeft dus (formele) rechtskracht gekregen en de kantonrechter moet daarom van de juistheid van die intrekking uitgaan. Dat betekent dat achteraf bezien [gedaagde] geen vergunning had in de zin van artikel 15 lid 1 Leegstandwet voor het aangaan van een huurovereenkomst waarop – kort gezegd – de huurbescherming van artikel 7:272 e.v. BW niet van toepassing is. De vordering van [eiseressen] dat voor recht moet worden verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is zonder enige beperkingen op grond van de Leegstandwet, moet dus worden toegewezen.
5.3.
Ook de vordering van [eiseressen] om voor recht te verklaren dat geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van kort duur is, moet worden toegewezen. Daarover wordt het volgende overwogen.
5.4.
Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat de huurbescherming van artikel 7:272 e.v. BW niet van toepassing is, in geval van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
5.5.
Zoals hiervoor al is geoordeeld, staat vast dat de huurovereenkomst niet is aangegaan op basis van een voorafgaande vergunning voor verhuur op grond van de Leegstandswet. Dit betekent niet dat de huurovereenkomst daarom niet naar zijn aard van korte duur kan zijn. De Leegstandswet bevat geen exclusieve regeling op dit punt en ook bij het ontbreken van een vergunning op grond van die wet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW (zie: HR 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628, NJ 2012/496).
5.6.
Omdat artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering is op de dwingende huurbescherming, mag niet snel worden aangenomen dat een gebruik van een huurwoning naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Daarbij moet mede worden gelet op de aard van het gebruik van de woning en op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (zie: HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182, NJ 1999/495).
5.7.
In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de woning wordt gehuurd voor onbepaalde tijd en minimaal zes maanden, dat de beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging, en dat de woning bestemd is om te worden gebruikt als woonhuis. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Partijen hebben immers een verhuur van een woning voor onbepaalde tijd afgesproken. Dat laat zich niet verenigen met gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.
5.8.
Dat bij de bijzondere bepalingen is opgenomen dat de woning ten tijde van de huurperiode in de verkoop staat, levert geen aanwijzing op dat het gaat om huur betreffende gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De woning kan immers ook in verhuurde staat worden verkocht en in de huurovereenkomst is niet bepaald dat de huur zal eindigen zodra de woning verkocht is. Overigens volgt uit artikel 7:226 BW dat verkoop van de woning op zichzelf niet betekent dat de huur eindigt. Verder is door [gedaagde] op de zitting erkend dat bij het aangaan van de huurovereenkomst niet was te voorzien wanneer de woning zou worden verkocht en dat de woning op dat moment ook al enige tijd te koop stond. Het tijdstip van een mogelijke verkoop van de woning was dan ook onzeker en de daarmee gepaard gaande tijdsduur van de huur dus ook niet naar zijn aard van korte duur.
5.9.
[gedaagde] heeft gesteld dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk de bedoeling zouden hebben gehad een huurovereenkomst aan te gaan die naar zijn aard van kort duur is. Die stelling treft geen doel. Van een dergelijke partijbedoeling is de kantonrechter niet gebleken en met name komt deze niet tot uitdrukking in de schriftelijke huurovereenkomst. Ook als [eiseressen] zouden hebben verklaard dat zij wilden uitproberen of de regio rondom [Plaats] iets voor hen was, zoals door [gedaagde] is gesteld en door [eiseressen] is betwist, volgt daaruit niet dat partijen de bedoeling zouden hebben gehad een huurovereenkomst aan te gaan die naar zijn aard van kort duur is. De genoemde verklaring is daarvoor te vaag en te algemeen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [eiseressen] wisten dat de woning te koop stond en dat er een te-koop-bord in de tuin van de woning stond. De kantonrechter verwijst in dit verband ook naar hetgeen hiervoor onder 5.8 is overwogen.
5.10.
De verwijzing door [gedaagde] naar een aantal uitspraken waarin wel is aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van kort duur is, geeft de kantonrechter geen aanleiding voor een ander oordeel. In de door [gedaagde] genoemde uitspraken was tussen partijen uitdrukkelijk een korte huurperiode voor bepaalde tijd overeengekomen of was in de huurovereenkomst expliciet bepaald dat verkoop van de woning op betrekkelijk korte termijn werd voorzien, zodat geen sprake is van omstandigheden die vergelijkbaar zijn met deze zaak.
5.11.
De kantonrechter ziet geen grond om te oordelen dat het beroep van [eiseressen] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. [gedaagde] heeft daarvoor ook geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd. Dat [gedaagde] een particuliere eigenaar is en de woning wil verkopen, en dat hij de woning verhuurt voor een huur onder de liberalisatiegrens, is geen reden om te oordelen dat een beroep op huurbescherming onaanvaardbaar is.
5.12.
De vordering om voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade die het gevolg is van zijn pogingen om [eiseressen] te ontruimen en de procedure te verwijzen naar de schadestaat ter begroting van de schade, wordt afgewezen. Naar de kantonrechter begrijpt, gaat de vordering van [eiseressen] uit van de situatie waarin een ontruiming heeft of zal plaatsvinden. Een dergelijke ontruiming heeft echter nog niet plaatsgevonden en op basis van de uitspraak in deze zaak gaat die ontruiming ook niet plaatsvinden. [gedaagde] kan niet aansprakelijk worden gehouden voor schade door een situatie die zich thans nog niet heeft voorgedaan en op basis van deze uitspraak ook niet valt te verwachten. Voor zover [eiseressen] doelen op al geleden immateriële schade is de vordering onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd en is ook de mogelijkheid van schade niet aannemelijk gemaakt. Wat betreft gestelde schade in de vorm van proceskosten (-veroordelingen) in andere procedures geldt dat een beslissing daarover is voorbehouden aan de rechter die in die procedures uitspraak doet of heeft gedaan.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij overwegend ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseressen] worden gemaakt.
de tegenvordering
5.14.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de tegenvordering moet worden afgewezen. De huurovereenkomst is immers niet rechtsgeldig opgezegd, nu de huurbescherming van artikel 7:272 e.v. BW van toepassing is. De opzegging door [gedaagde] vermeldt overigens ook geen opzeggingsgrond en is daarmee op grond van artikel 7:271 lid 4 BW nietig, terwijl er evenmin een vordering is van [gedaagde] om een tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW. Er is dus geen grond om [eiseressen] te veroordelen om de woning te ontruimen.
5.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Ook hier wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseressen] worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiseressen] en [gedaagde] van kracht is zonder enige beperkingen op grond van de Leegstandwet en dat evenmin sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van kort duur is;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseressen] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 97,31
griffierecht € 78,00
salaris gemachtigde € 400,00 ;
en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseressen] worden gemaakt;
6.3.
verklaart de veroordeling onder 6.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
6.5.
wijst de vordering af;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseressen] worden vastgesteld op een bedrag van € 200,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiseressen] ;
en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseressen] worden gemaakt;
6.7.
verklaart de veroordeling onder 6.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter