ECLI:NL:RBNHO:2017:4548

• Datum uitspraak: 26 april 2017
• Publicatiedatum: 2 juni 2017
• Zaaknummer: C/15/231515 en C/15/244129
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: P.E. van der Veen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betalingsverplichting maatschap en maten voor kosten projectontwikkeling bij afblazen laatste fase wooncomplex

De zaak betreft een geschil tussen Duin Bouwbedrijf B.V., aannemer en mede-initiatiefnemer van een CPO-project voor seniorenwoningen, en de maatschap Woonstede Nesland met haar maten, de toekomstige bewoners. Het project bestond uit drie fasen, waarbij de eerste twee fasen niet kostendekkend waren en de laatste fase de kosten zou dekken. De maatschap besloot de laatste fase af te blazen.

Duin Bouwbedrijf vordert betaling van facturen voor kosten die zij heeft voorgeschoten voor het gehele project, stellende dat deze kosten voor rekening van de maatschap als projectontwikkelaar komen. De maatschap en maten betwisten dit en voeren aan dat zij slechts gehouden zijn tot betaling van individuele woningkosten en een vaste inleg, en dat de aannemer als projectontwikkelaar de risico’s van projectontwikkeling draagt.

De rechtbank oordeelt dat de maatschap als particuliere projectontwikkelaar fungeert binnen de CPO-constructie en dat Duin Bouwbedrijf niet als projectontwikkelaar kan worden aangemerkt. De financiële gevolgen van het afblazen van fase C, waaronder ongedekte kosten van fase A en B, moeten door de maatschap en maten worden gedragen. De aannemer heeft geen stemrecht gehad over het besluit tot afblazen en kan de kosten niet op zich nemen.

Verder wijst de rechtbank een aantal betwiste facturen af wegens onvoldoende onderbouwing, maar wijst de meeste facturen toe. De aannemer als achtervang-maat is niet mede aansprakelijk voor de schulden van de maatschap, omdat is afgesproken dat zij geen stemrecht heeft en niet draagt in de kosten en winst van de betreffende appartementen.

De vordering tot vrijwaring door de maten wordt afgewezen en de kostenveroordeling wordt uitgesproken ten gunste van Duin Bouwbedrijf.

Uitkomst: De maatschap en maten zijn gehouden tot betaling van de door Duin Bouwbedrijf voorgeschoten kosten van projectontwikkeling, met uitzondering van enkele facturen, en de aannemer als achtervang-maat is niet mede aansprakelijk.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie handel en insolventie

Zittingsplaats Alkmaar

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 26 april 2017

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/231515 / HA ZA 15-606 (hoofdzaak) van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DUIN BOUWBEDRIJF B.V. ,

gevestigd te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. E.R. Bakker te Alkmaar,

tegen

1. De maatschap MAATSCHAP WOONSTEDE NESLAND,gevestigd te [woonplaats]gedaagde,zonder advocaat,

2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

3. [gedaagde 3] , [woonplaats]

,
gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

4. [gedaagde 4] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

5. [gedaagde 5] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

6. [gedaagde 6] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

7. [gedaagde 7] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

8. [gedaagde 8] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

9.
[gedaagde 9] , wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

10. [gedaagde 10] , [woonplaats]

,
gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

11. [gedaagde 11] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

12. [gedaagde 12] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

13. [gedaagde 13] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

14. [gedaagde 14] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

15. [gedaagde 15] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

16. [gedaagde 16] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

17. [gedaagde 17] , wonende te [woonplaats] ,

gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

18. [gedaagde 18] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

19. [gedaagde 19] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

20. [gedaagde 20] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

21. [gedaagde 21] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

22. [gedaagde 22] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,

23. [gedaagde 23] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder.

en in de vrijwaringszaak zaaknummer/ rolnummer: C/15/244129/ HA ZA 16/358 van

A.
[eiser A] , wonende te [woonplaats] ,
eiser, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

B.
[eiseres B] , wonende te [woonplaats] ,
eiseres, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

C.
[eiseres C] , wonende te [woonplaats] ,
eiseres, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

D.
[eiser D] , wonende te [woonplaats] ,
eiser, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

E.
[eiseres E] , wonende te [woonplaats] ,
eiseres, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

F.
[eiser F] , wonende te [woonplaats] ,
eiser, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

G.
[eiseres G] , wonende te [woonplaats] ,
eiseres, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

H.
[eiser H] , wonende te [woonplaats] ,

eiser, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

I.
[eiseres I] , wonende te [woonplaats] ,
eiseres, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

J.
[eisers J] , wonende te [woonplaats] ,
eiseres, zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de maatschap Woonstede Nesland,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

tegen

DUIN BOUWBEDRIJF B.V.

gevestigd te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. E.R. Bakker te Alkmaar,

Eiseres in de hoofdzaak, tevens gedaagde in de vrijwaringszaak zal hierna “Duin Bouwbedrijf” worden genoemd.

Gedaagde 1 in de hoofdzaak zal hierna: “de maatschap” worden genoemd.

Gedaagden in de hoofdzaak 2, 3, 4, 5, 9, 10, 13, 14, 19, 20, 22 en 23 zullen hierna gezamenlijk “ [B] .” worden genoemd.

Gedaagden in de hoofdzaak 6, 7, 8, 11, 12, 15, 16, 17, 18 en 21 zullen hierna worden aangeduid als [A] .

Alle gedaagden in de hoofdzaak zullen gezamenlijk de Maten worden genoemd.

Eisers in de vrijwaringszaak (A tot en met J) zullen hierna gezamenlijk “ [a] .” worden genoemd.

1. De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het vonnis in incident tevens comparitievonnis van 11 mei 2016,
• het proces-verbaal van de comparitie van 27 oktober 2016 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het comparitievonnis van 3 augustus 2016
• het proces-verbaal van de comparitie van 27 oktober 2016 en de daarin genoemde stukken.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

3.1.

Duin Bouwbedrijf is een aannemersbedrijf. Haar directeur is dhr. [X ] (hierna: [X ] ). Dhr. [Y] is werkzaam als controller bij Duin Bouwbedrijf.

3.2.

In 2010 is op Texel door de afdeling Texel van de vereniging Anbo, die landelijk actief is voor ouderen op het terrein van activiteiten en belangenbehartiging (hierna: Anbo), een informatiemarkt “Lang zelfstandig wonen” georganiseerd. Duin Bouwbedrijf heeft initiatief genomen om te helpen met de organisatie hiervan.

3.3.

Vanwege de getoonde interesse uit de doelgroep is een projectgroep tot stand gekomen, bestaande uit Anbo, Duin Bouwbedrijf, Rabobank en Leenders Architecten. Deze partijen hebben op 23 februari 2011 een intentieovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

“ in aanmerking nemende:

- dat de ondergetekenden de intentie hebben te komen tot de realisatie van 24 tot 30 seniorenwoningen in een wooncomplex met centrale en/of gezamenlijke voorzieningen in Den Burg West.

- dat bij de realisatie van dit wooncomplex door de toekomstige bewoners gebruik zal worden gemaakt van Coöperatief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) dat zal worden vastgelegd in een maatschapsovereenkomst tussen de toekomstige bewoners als maten daarvan;

- dat de ondergetekenden binnen voormelde CPO de rol zullen vervullen van projectteam.

(…)

Artikel 5

De kosten die ieder van de ondergetekenden maakt in het kader van het samenwerkingsverband zullen door de betreffende ondergetekende zelf worden gedragen, behoudens nadere overeenkomst tussen partijen.

Artikel 6

De samenwerking zal worden beëindigd zodra haar taak als projectteam binnen het CPO is beëindigd (…).”

3.4.

Op 30 mei 2011 heeft de projectgroep, genaamd CPO-project Woonstede Nesland, bij notariële akte een plan van aanpak vastgelegd (hierna: het plan van aanpak). Het plan van aanpak vermeldt onder meer – voor zover relevant – :

“ Inleiding

Twintig december tweeduizend tien heeft de ANBO contact gezocht met Duin Bouwbedrijf over de mogelijkheden om met meerdere partijen een CPO-project van de grond te tillen voor het realiseren van seniorenwoningen. Dit initiatief is de start van een project dat al aanzienlijk is gevorderd en tot de instelling van een projectgroep heeft geleid.

(…)

Initiatief.

Dit heeft geleid tot de vorming van de projectgroep bestaande uit Duin Bouwbedrijf, Rabobank Noord-Holland Noord, Leenders Architecten en de ANBO afdeling Texel.

De projectgroep stelt zich tot doel om een Coöperatief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO-project) als pilot van de grond te tillen voor de realisatie van vierentwintig (24) tot dertig (30) seniorenwoningen. De kosten die een ieder van de deelnemers in het samenwerkingsverband maakt zullen door de deelnemers zelf worden gedragen. Op drieëntwintig februari tweeduizend elf hebben de deelnemers aan dit samenwerkingsverband een intentieverklaring ondertekend.

(…)

c) Voorfinanciering startkosten project. Dit is geregeld en hierover zijn de afspraken vastgelegd in een principe overeenkomst van het samenwerkingsverband.

(…)

m) Welke rechtspersoon wordt gekozen voor het project . Om het project structuur te geven is er voor gekozen om met toekomstige bewoners een maatschap te vormen waarbij zij samen de rol van opdrachtgever gaan uitvoeren. Iedereen kan in principe zelf bepalen hoe zijn woning eruit komt te zien, que grootte, indeling, prijs en voorzieningen. In juli tweeduizend elf zal aan kandidaten de vraag worden voorgelegd of zij deelnemer aan het project gaan worden en dit willen bekrachtigen door de ondertekening van een overeenkomst. De deelnemende maten aan het project stellen gezamenlijk een coördinatieteam aan die namens de maten als opdrachtgever gaat fungeren. Een vertegenwoordiging van het coördinatie team zal samen met de architect en de aannemer de basis van het bouwteam vormen. Door zelf als opdrachtgever te fungeren wordt bespaard op de projectkosten. Een projectstructuur waarvan het verleden heeft bewezen een goede structuur te zijn voor de realisatie van het project. (…) Tijdens de interviewronde met de kandidaat bewoners is gebleken dat er voldoende animo is om deel te nemen aan een coördinatieteam van de op te richten maatschap. De maatschapsakte zal in kopie aan deze akte worden gehecht.

(…)”

3.5.

Ook op 30 mei 2011 is bij notariële akte de maatschap opgericht. De in de akte opgenomen bepalingen van de maatschapsovereenkomst bevatten onder meer – voor zover relevant – de volgende bepalingen:

“ Doel

Artikel 2

De maatschap heeft ten doel het behartigen van de belangen van de maten bij de voor rekening van de maten te Den Burg te bouwen vierentwintig (24) tot dertig (30) woningen en alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De woningen worden gebouwd volgens de plannen van Leenders Architecten door Duin Bouwbedrijf B,.V., met wie de maten een overeenkomst aangaan.

(…)

Inbreng

Artikel 4

Iedere maat brengt in de maatschap in een bedrag groot vierduizend euro (€ 4.000,00) als werkkapitaal (hierna te noemen: inbrengbedrag).

Voorts zal door iedere maat worden ingebracht het bedrag dat nodig is voor de bouw van de voor hem bestemde woning en voorzieningen, waarvan zal blijken uit de tekeningen en een raming van de bouwkosten.

(…)

Bestuur

Artikel 5

1.
De maatschap wordt bestuurd door een coördinatiecommissie bestaande uit tenminste vijf (5) leden, gekozen door en uit de maten.

(…)

3.
De coördinatiecommissie is belast met de algehele leiding van de zaken van de maatschap en tot alle daden van beheer bevoegd mits binnen het doel van de maatschap.

(…)

Informatie en vergaderingen

Artikel 7

1.
De Coördinatiecommissie is verplicht één keer per maand de maten middels een informatiebulletin te informeren over de stand van zaken met betrekking tot de bouw.

(…)

Bouwkosten

Artikel 11

Alle kosten van het gehele bouwproject als bedoel in artikel 4 zullen door de maten worden gedragen.

De coördinatiecommissie is verplicht ieder kwartaal in een vergadering als bedoeld in artikel 7 tussentijds een financieel overzicht ten aanzien van de bouw te verstrekken.

(…)”

3.6.

Het project behelst drie fasen, hierna fase A, B en C. De grond voor alle drie fasen is door de maatschap gekocht van de gemeente Texel (hierna: de gemeente). Met de gemeente is daarbij overeengekomen dat de grond voor het gehele project niet in een keer, maar in fasen tegen een bepaalde datum per fase door de maatschap zou worden afgenomen. Onderdeel van de afspraken was verder dat er voor de maatschap geen consequenties zouden zijn indien zij een fase niet zou afnemen, maar dat de betreffende grond dan zou terugvallen aan de gemeente.

3.7.

In de grondafnameovereenkomst tussen de gemeente als verkoper en de maatschap als koper is voor zover van belang het volgende opgenomen:

“(…)

overwegende dat:


koper het voornemen heeft om een woningbouwproject ‘Woonstede Nesland’ met maximaal 37 woningen te realiseren onder collectief opdrachtgeverschap (het woningbouwproject).

(…)

De koop is gesloten onder de volgende bedingen:

Artikel 1 (…)

3. (…)
(…) Alle leveringen vinden plaats onder de voorwaarden zoals gesteld in deze overeenkomst. Koper kan voor maximaal 5 woningen/appartementen per fase een zogenaamde achtervang voorstellen die voorlopig als maat participeert tot er een definitieve koper/maat is gevonden voor de woning of het appartement. Voorwaarde is dat de achtervang dit, behoudens een normale rentvergoeding en vergoeding van de gemaakte kosten, zonder winstoogmerk doet.

(…)”

3.8.

Als eerste is fase B gerealiseerd, omdat daarvoor de meeste interesse bestond. Vervolgens is fase A gerealiseerd. In 2015 is bij besluit van de vergadering van de Maten fase C definitief afgeblazen. Op grond van dit besluit heeft de maatschap de termijn voor afname van de grond voor fase C per uiterlijk 1 juli 2016 onbenut laten verstrijken. Fase C is niet gerealiseerd.

3.9.

Voor iedere gerealiseerde individuele woning is steeds een schriftelijke aannemingsovereenkomst gesloten tussen Duin Bouwbedrijf als aannemer en de betreffende eigenaar tevens maat als opdrachtgever.

3.10.

Bij brief van 27 oktober 2011 is door de maatschap aan Duin Bouwbedrijf de opdracht verstrekt de administratie voor de maatschap te voeren tegen betaling van de werkelijke bestede uren tegen het dan geldende tarief. Duin Bouwbedrijf heeft de opdracht aanvaard en uitgevoerd.

3.11.

Het project zou volgens de plannen verwarmd worden met een zogeheten houtpalletkachel. Omdat bij oplevering van de eerste woningen half oktober 2013 deze kachel nog niet geïnstalleerd was, is een tijdelijke vervangende warmtevoorziening in gebruik genomen, waaraan huurkosten en benzinekosten verbonden zijn.

3.12.

Op 5 april 2014 is Duin Bouwbedrijf op de voet van artikel 1 lid 3 van de grondafnameovereenkomst toegetreden als achtervang-maat in de maatschap en eigenaar geworden van 2 appartementen en het ketelhuis.

3.13.

Duin Bouwbedrijf heeft aan de maatschap negen facturen verzonden – eerst op 2 oktober 2013 “pro forma” ter vooraankondiging met een soort uitstel van betaling en vanaf 10 juni 2014 “definitief” ter betaling - voor een totaalbedrag van € 249.763,20. Daarop is een betaling ontvangen van € 29.161,64. Voor het resterende deel van € 220.601,56 heeft Duin Bouwbedrijf op 25 november 2014 een aanmaning en op 12 december 2014 een sommatie aan de maatschap verzonden. Bij laatstgenoemde sommatie zijn tevens buitengerechtelijke incassokosten aangezegd. Op 17 juli 2015 is tevens een sommatie verzonden aan ieder van de Maten.

3.14.

Duin Bouwbedrijf heeft tevens voor vertragingsrente tegen een rentepercentage van 6,25% een tweetal facturen aan de maatschap verzonden; nummer 14-00653 d.d. 31 december 2014 voor een bedrag van € 5.987,05 en nummer 15-00205 d.d. 17 juni 2015 voor een bedrag van € 6.988,70. Na ontvangst van betaling daarop van € 1.096,73 staat daarvan nog open aan vertragingsrente tot en met 30 juni 2015 een totaalbedrag van € 11.879,02 .

4. De vordering

in de hoofdzaak

4.1.

Duin Bouwbedrijf vordert - na vermindering van eis ten aanzien van de hoofdelijkheid - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Ten aanzien van Maatschap Woonstede Nesland en de maten van Maatschap Woonstede Nesland in privé :

A. De maatschap Woonstede Nesland zal veroordelen tot betaling aan Duin Bouwbedrijf van een geldsom van € 232.480,58 en de gezamenlijke maten gedaagden sub 2 tot en met 23 in privé ieder van hen voor een bedrag van € 10.567,30 zijnde 1/22e deel van die hoofdsom, onder bepaling van hoofdelijke verschuldigdheid, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015 tot aan de dag der algehele voldoening aan Duin Bouwbedrijf, althans te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, aldus dat de maatschap betalende, de gedaagden sub 2 tot en met 23 ieder in evenredigheid voor gelijke delen tot een bedrag van € 10.567,30 te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015 tot aan de dag der algehele voldoening aan Duin Bouwbedrijf, althans te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, voor dat deel zullen zijn gekweten in hun afzonderlijke betalingsverplichting en aldus dat een van de gedaagden sub 2 tot en met 23 betalende, de maatschap voor dat deel zal zijn gekweten, maar de niet betalende gedaagden sub 2 tot en met 23 niet van hun afzonderlijke betalingsverplichting zullen zijn gekweten.

Ten aanzien van Maatschap Woonstede Nesland :

B. De Maatschap Woonstede Nesland zal veroordelen tot betaling aan Duin Bouwbedrijf van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.878,00;

C. De Maatschap Woonstede Nesland zal veroordelen in de kosten van de procedure.

Ten aanzien van de maten van Maatschap Woonstede Nesland in privé :

B. Gedaagden sub 2 tot en met 23 hoofdelijk, waarbij door betaling van de één de ander is

bevrijd, zal veroordelen tot betaling aan Duin Bouwbedrijf van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 750,00;

C. Gedaagden sub 2 tot en met 23 hoofdelijk, waarbij door betaling van de één de ander is

bevrijd, zal veroordelen in de kosten van de procedure.

4.2.

Duin Bouwbedrijf legt aan haar oorspronkelijke vordering het volgende ten grondslag. Primair zijn de door haar verzonden facturen zonder protest behouden en is daarmee de betalingsplicht van de maatschap erkend. Subsidiair gaat het om een CPO en is de maatschap de projectontwikkelaar. De maatschap heeft Duin Bouwbedrijf ingeschakeld als begeleider van de projectontwikkeling en aldus opdracht gegeven tot het verrichten van werkzaamheden althans verlenen van diensten. De kosten van de projectontwikkeling, waaronder de architectkosten, calculatiekosten en verdere bouw- en ontwikkelingskosten voor het deel dat niet valt onder de intentieverklaring, zijn door Duin Bouwbedrijf voorgeschoten, maar moet de maatschap als de projectontwikkelaar dragen. Die draagplicht volgt uit artikel 11 van de maatschapsakte en de wijze waarop Duin Bouwbedrijf en de maatschap met haar maten zaken met elkaar hebben gedaan. Indien fase C zou zijn voltooid, zou de daaruit te maken winst deze voorgeschoten kosten gedekt hebben. Door fase C af te blazen heeft de maatschap zichzelf de mogelijkheid hiertoe ontnomen, maar dit kan niet voor rekening van Duin Bouwbedrijf worden gebracht.

4.3.

Bij akte vermeerdering van eis vordert Duin Bouwbedrijf verder nog de kosten verbonden aan de onroerende zaken waarvoor zij als achtervang-maat tot de maatschap is toegetreden. Hieraan legt zij het volgende ten grondslag. In overeenstemming met de voorwaarde van de gemeente dat de achtervang-maat geen winstoogmerk mag hebben, zijn Duin Bouwbedrijf en de maatschap overeengekomen dat de maatschap de kosten verbonden aan de betreffende onroerende zaken draagt. Deze kosten belopen tot 31 augustus 2016 een bedrag van € 52.982,10 en bestaan uit rentekosten, kosten VvE, gemeentelijke belastingen en aanslagen, leges, energiekosten. Daarnaast is Duin Bouwbedrijf met de maatschap overeengekomen administratiewerkzaamheden te verrichten tegen een prijs van € 9.000,- exclusief btw per jaar. De twee deelfacturen over 2015 voor in totaal € 10.890,- inclusief btw heeft de maatschap evenwel onbetaald gelaten. De onder A. gevorderde hoofdsom moet worden verhoogd met € 63.872,10 tot een totaalbedrag van € 296.352,68. Ook hiervoor zijn alle maten aansprakelijk, ieder voor 1/22e deel, dus € 13.470,58.

4.4.

De Maten voeren gemotiveerd verweer, primair als volgt. De enige kosten die iedere maat moet dragen zijn de kosten voor de aankoop van de eigen woning en een vaste inleg in de maatschap. Overige kosten zijn niet voor rekening van de maten. De prospectus meldt immers dat voor een CPO-constructie kosten van een projectontwikkelaar niet van toepassing zijn. Er is de Maten altijd gezegd dat zij alleen de individuele kosten hoeven dragen en deze kosten hebben de Maten ook voldaan. De kosten die Duin Bouwbedrijf vordert zijn dus kosten van de projectontwikkeling, te weten de kosten van de voorfase en van fase C. Risico’s voor gemaakte kosten die niet door het project gedekt zijn, zijn niet voor rekening van de maten maar voor de CPO, zijnde de projectgroep met Duin Bouwbedrijf als de projectontwikkelaar. Blijkens de intentieovereenkomst zal ieder lid van de projectgroep de eigen kosten dragen. Er is niet een (mondelinge) overeenkomst gesloten op grond waarvan de Maten toch gehouden zijn tot betaling van de kosten van projectontwikkeling.

4.5.

Subsidiair voeren de Maten verweer tegen de verschillende facturen waarvan betaling wordt gevorderd. Meer subsidiair doen zij een beroep op verrekening met een tegenvordering ad minimaal € 173.319,10, bestaande uit betalingsplichten van Duin Bouwbedrijf voor grondposities waarvoor zij als achtervang-maat optreedt. Uiterst subsidiair voeren de Maten verweer tegen de gevorderde rente. Duin Bouwbedrijf heeft volgens hen onvoldoende gesteld dat verzuim voorafgaand aan de dagvaarding al was ingetreden. In elk geval is geen handelsrente verschuldigd, omdat alle maten als particulier hebben gekocht en de maatschap geen rechtspersoon is en niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf. Tot slot zijn geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd althans kunnen die niet van zowel de maatschap als de maten worden gevorderd. Voor hoofdelijke verschuldigdheid van proceskosten en buitengerechtelijke kosten bestaat geen grondslag.

4.6.

De Maten maken bezwaar tegen de vermeerdering van eis. Door deze slechts 2 weken voor de comparitie over te leggen, hebben de Maten geen reële gelegenheid tot bespreking hiervan gehad, laat staan tot het tijdig met inachtneming van de termijn van het procesreglement reageren met schriftelijke stukken. De Maten zijn door deze handelwijze in hun procesbelangen geschaad; wegens strijd met de goede procesorde dient de vermeerdering van eis geweigerd te worden. Het zelfde geldt voor de aanvullende producties 26 t/m 29, die pas een week voor de comparitie door Duin Bouwbedrijf zijn toegezonden. Subsidiair verzoeken de Maten bij akte op de vermeerdering van eis en op genoemde nadere producties te mogen reageren.

in de vrijwaringszaak

4.7.

[a] . vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Duin Bouwbedrijf in haar hoedanigheid van maat van de maatschap zal veroordelen aan elk van eisers te betalen het verschil tussen 1/22e deel en 1/23e deel van het toegewezen bedrag aan hoofdsom en proceskosten van de hoofdzaak, zodat iedere maat niet meer dan 1/23e deel van het in de hoofdzaak toegewezen bedrag zal dragen. Tevens vordert [a] . om Duin Bouwbedrijf te veroordelen in de proceskosten en nakosten.

4.8.

Duin Bouwbedrijf voert gemotiveerd verweer. Zij meent primair dat [a] . geen belang heeft bij de vordering, omdat het betreffende punt al in de hoofdzaak beslist zal moeten worden. Subsidiair bestrijdt zij draagplichtig te zijn als maat. Zij is slechts als achtervang-maat opgetreden om vertraging in de voortgang van het project te voorkomen, een en ander zoals in de grondafnameovereenkomst met de gemeente omschreven. Zij heeft nooit echt als maat gefunctioneerd, is nooit aangesproken op de inbreng voor iedere maat en heeft nooit stemrecht gekregen.

5. De beoordeling

in de hoofdzaak

5.1.

Bij de beoordeling van de zaak zal de rechtbank de weren en standpunten van de Maten tevens meenemen in de beoordeling van de vordering op de niet-verschenen maatschap, zoals ook door de Maten is bepleit.

5.2.

De vermeerdering van eis betreft de administratiekosten over 2015 en de kosten die Duin Bouwbedrijf als achtervang-maat voor de betreffende appartementsrechten heeft gedragen. De rechtbank zal de vermeerdering van eis toestaan ondanks het door de Maten daartegen geuite bezwaar. Er is geen sprake van strijd met de goede procesorde, omdat de vermeerdering in het verlengde ligt van het partijdebat zoals gevoerd tot en met de conclusie van antwoord en de vermeerdering van overzichtelijke omvang is. Tegen het (subsidiaire) verzoek bij akte nog te mogen reageren, heeft Duin Bouwbedrijf geen bezwaar. De rechtbank zal dit verzoek inwilligen. De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat de Maten bij akte kunnen reageren op de vermeerdering van eis en de daaraan ten grondslag gelegde aanvullende producties 24 en 25.

5.3.

De rechtbank ziet aanleiding nu over te gaan tot het beoordelen van de oorspronkelijk ingestelde hoofdvordering betreffende de kosten van de projectontwikkeling op de subsidiaire grondslag. Daarbij zal de rechtbank geen acht slaan op de aanvullende producties 18 tot en met 23 en aanvullende producties 26 tot en met 29 of op wat over die producties ter comparitie is gezegd, omdat de Maten ook tegen toelating van deze producties bezwaar hebben gemaakt en subsidiair hebben verzocht daarop bij akte te mogen reageren.

5.4.

Een kernvraag die partijen verdeeld houdt is of de maatschap in het kader van de CPO-constructie al dan niet gehouden is tot het dragen van deze kosten. Tussen partijen is daarbij niet in geschil dat er geen afzonderlijke schriftelijke afspraak is waarin die gehoudenheid is overeengekomen. Een tweede kernvraag die partijen verdeeld houdt, is voor wie de (financiële) gevolgen van het afblazen van fase C zijn.

5.5.

De rechtbank stelt het volgende voorop. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Verder geldt dat contractspartijen gehouden zijn zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid en met inachtneming van elkaars gerechtvaardigde belangen.

CPO-constructie

5.6.

Duin Bouwbedrijf stelt dat uit de CPO-constructie, de feitelijke gang van zaken en de gedragingen van partijen over en weer volgt dat de kosten van projectontwikkeling voor de maatschap als de projectontwikkelaar zijn en niet door Duin Bouwbedrijf gedragen moeten worden. Duin Bouwbedrijf is niet projectontwikkelaar geweest, maar door de maatschap ingeschakeld om het project te begeleiden. Daartegenover stellen de Maten dat er een onderscheid gemaakt moet worden tussen de CPO-fase en de maatschap-fase, welke fasen los van elkaar gezien moeten worden. De CPO bestond uit Duin Bouwbedrijf, Rabobank, Anbo en Leenders Architecten, met Duin Bouwbedrijf als projectontwikkelaar. De maatschap is niet meer dan een personenmaatschap. De maatschap noch haar maten hebben de rol van projectontwikkelaar kunnen of willen vervullen. Door de CPO-constructie konden de maten juist de kosten van projectontwikkeling en makelaarskosten besparen, zo werd gegadigden in de brochure ook gemeld. Duin Bouwbedrijf probeert dan ook ten onrechte de kosten van de CPO-fase naar de maatschap en haar maten door te schuiven, deze kosten behoren tot het ondernemersrisico van Duin Bouwbedrijf, aldus de Maten.

5.7.

De rechtbank volgt de Maten niet in hun standpunt. In het algemeen geldt ten aanzien van het karakter van een CPO het volgende. Kenmerkend is dat het daarbij gaat om
particulier opdrachtgeverschap. De wet Besluit Ruimtelijke Ordening (BRO) bevat sinds 1 juli 2008 een definitie van het begrip ‘particulier opdrachtgeverschap’, te weten de situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk – volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. In het onderhavige geval heeft de groep toekomstige bewoners zich georganiseerd in de vorm van een maatschap. Met het juistgeschetste CPO-karakter laat zich niet goed rijmen dat de CPO zou bestaan - naast ANBO - uit Duin Bouwbedrijf, Rabobank en Leenders Architecten, allen niet particuliere burgers maar rechtspersonen en bedrijfsmatig handelende partijen. Ook de door precies deze partijen gesloten intentieovereenkomst spreekt tegen dat juist zij de CPO zouden vormen. In die intentieovereenkomst wordt immers omschreven dat bij de realisatie van het project de toekomstige bewoners gebruik zullen maken van een Coöperatief Particulier opdrachtgeverschap, vast te leggen in een maatschapsovereenkomst met de toekomstige bewoners als maten, zoals ook is gebeurd. Deze omschrijving sluit wèl aan bij genoemde definitie volgens het BRO. Bij de visie van de Maten dat Duin Bouwbedrijf de projectontwikkelaar zou zijn, valt verder niet goed in te zien waartoe de oprichting van de maatschap nodig was. Desgevraagd hebben de Maten hiervoor ook geen (steekhoudende) reden gegeven. Zij hebben wel de mogelijkheid geopperd dat dit voor aankoop van de grond van de gemeente is geweest, maar dat de maatschap de grond voor het project aankocht zou evengoed juist kunnen aansluiten bij het optreden van de maatschap als projectontwikkelaar. Ook het gegeven dat de Maten van aanvang af is te kennen is gegeven dat zij zich de kosten van projectontwikkeling en makelaarskosten zouden besparen met een CPO, kan hun standpunt niet dragen. In tegenstelling tot de situatie dat het project door een bedrijfsmatig handelende projectontwikkelaar met winstoogmerk zou zijn uitgevoerd, heeft de maatschap ook daadwerkelijk geen makelaarskosten gemaakt en bevatte de prijs die de maten voor hun individuele woning betaalden geen winstmarge zoals een commerciële projectontwikkelaar zou hebben gehanteerd. Zoals een van de Maten ter comparitie heeft toegelicht, was een woning rond € 30.000,- goedkoper juist omdat de Maten gezamenlijk projectontwikkelaar waren. Ook het gestelde ontbreken van de expertise bij de Maten om als projectontwikkelaar te (kunnen) gelden, kan hun standpunt niet dragen. Ter comparitie is immers komen vast te staan dat een aantal maten, onder wie mw. Van Beek die in het bestuur van de coördinatiecommissie van de maatschap zat, eerder op Texel als maat in een maatschap als particuliere opdrachtgever een ontwikkeling van een onroerende zaak had gedaan. Dat dit een kleiner project was doet geen afbreuk aan de crux dat dit ook ging om een maatschap die als particulier ontwikkelaar optrad. Welke rol de maatschap in verhouding tot Duin Bouwbedrijf had wordt bepaald door wat bij de start van de samenwerking tussen de maatschap en Duin Bouwbedrijf tussen hen gold. Gelet op al het vorenstaande geldt dat van aanvang af in de samenwerking tussen de maatschap en Duin Bouwbedrijf de maatschap de volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid had voor de realisatie van het project en kan niet worden gezegd dat Duin Bouwbedrijf de rol had van risicodragend projectontwikkelaar.

5.8.

Dat wordt niet anders doordat Duin Bouwbedrijf aan de wieg van het hele project heeft gestaan en mede-initiatiefnemer is geweest (maar naar de maten stellen niet in staat was zelf het project te financieren). Ook wordt dat niet anders doordat na oprichting van de maatschap de actieve bijdrage aan de werkzaamheden van de maatschap van de allengs toetredende maten gaandeweg tegenviel, zoals ter comparitie is komen vast te staan. Het was aan ieder van de toetredende maten geweest om zich ervan te vergewissen wat toetreding tot de maatschap meebrengt, zoals het aan de maatschap was potentiële toetreders daarover te informeren. Waar dat niet is gebeurd, kan dat niet voor rekening van Duin Bouwbedrijf worden gebracht. Ter comparitie is komen vast te staan dat naar aanleiding van de tegenvallende activiteit van de toetredende maten de maatschap voor ondersteuning bij haar taken een toenemend beroep is gaan doen op Duin Bouwbedrijf. Dit heeft onder meer geleid tot de nadere afspraak dat Duin Bouwbedrijf (tegen betaling) de administratieve taken van de maatschap is gaan uitvoeren.

eerste tussenconclusie

5.9.

De tussenconclusie is dat niet gezegd kan worden dat de contractuele verhouding tussen Duin Bouwbedrijf en de maatschap en haar maten inhoudt dat Duin Bouwbedrijf als projectontwikkelaar is opgetreden en dat daarom kosten en risico van de project-ontwikkeling sowieso voor rekening van Duin Bouwbedrijf zijn. Het door de Maten aangevoerde schriftelijkheidsvereiste ( [a] . CvA punt 5.9 e.v.) is hierbij niet aan de orde. Er zal nu beoordeeld moeten worden wat ten aanzien van de gevolgen van het afblazen van fase C heeft te gelden tussen partijen.

afblazen fase C

5.10.

De rechtbank stelt op grond van de comparitie het volgende als onbestreden vast. De ontwikkeling van fase A en B was niet kostendekkend. Er is door alle betrokkenen steeds van uitgegaan dat fase C zou gaan leiden tot winst uit grondexploitatie. Deze winst uit fase C zou de maatschap aanwenden om de kosten van fasen A en B mee te dekken. Het winst-surplus dat hierna zou resteren zou tot het vermogen van de maatschap behoren. Ook zouden de kosten van Duin Bouwbedrijf voor fase C bij de verkoop van fase C in de aanneemsom per C-woningeenheid worden verwerkt. Dat Duin Bouwbedrijf kosten van projectontwikkeling heeft voorgefinancierd is als zodanig niet bestreden en sluit ook aan bij de door partijen omschreven en onder 3.12 omschreven wijze van eerst ‘pro forma’ factureren.

5.11.

Ter comparitie is komen vast te staan dat de maatschap en Duin Bouwbedrijf met het project van start zijn gegaan met de intentie dat alle fasen ervan zou worden ontwikkeld zoals deze in de prospectus staan, ook fase C. Waar de (schriftelijke) afspraken niet regelen wat tussen de maatschap en Duin Bouwbedrijf heeft te gelden bij het niet doorgaan van fase C, moet aan de hand van de eisen van redelijkheid en billijkheid worden vastgesteld wat de rechtsgevolgen hiervan zijn.

5.12.

De rechtbank stelt verder vast dat het eventueel afblazen van fase C onderwerp van bespreking is geweest op de vergadering van de Maten van 11 april 2015. De notulen van die vergadering (productie 7 bij dagvaarding) melden dat de secretaris van de maatschap de maten erop wijst dat zij
“zich goed moeten bedenken wat de consequenties zijn van het afblazen van bouwfase C. Elke maat moet wellicht rekenen op een bedrag van € 30.000,-- dat betaald zal moeten worden.” . Ter comparitie heeft [gedaagde 7] hierop nog toegelicht dat zonder fase C er geen surplus zou zijn en er dus een tekort op fase A en B zou zijn te delen door de Maten.

5.13.

Duidelijk is dat door het afblazen van fase C er in elk geval als kosten van de projectontwikkeling nog ongedekte kosten van fase A en fase B zijn. Deze constatering brengt mee dat de rechtbank de Maten niet volgt in het verweer dat de gevorderde kosten wel moeten zijn gemaakt voordat de maatschap werd opgericht en daarom onder het bereik van de intentieverklaring vallen of kosten van fase C moeten zijn. Daartoe voeren de Maten namelijk aan dat alles wat niet in de aanneemsom voor de eigen woning is begrepen dús een kostenpost van de voorfase of van fase C is. Deze redenering snijdt geen hout omdat dit de ongedekte kosten van fase A en B miskent. Dat er feitelijk ook al kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op fase C is uit het verhandelde ter comparitie voldoende komen vast te staan. Totdat fase C is afgeblazen gold tussen partijen het uitgangspunt dat ook deze fase zou worden ontwikkeld. Er zijn door de architect tekeningen gemaakt voor woningen in fase C. In de inlichtingen van [gedaagde 22] ter comparitie ligt de bevestiging besloten dat de kosten van tekeningen door de architect zouden worden terug ontvangen bij de verkoop van de fase C-woningen (ookal noemt [gedaagde 22] deze – volgens Duin Bouwbedrijf onjuist – artist-impressions). Ook is ter comparitie komen vast te staan dat gegadigden voor woningen van fase C een raming en een klein plan voor de woning kregen en de architect konden vragen en hebben gevraagd om naar hun wensen wijzigingen daarop aan te brengen.

5.14.

Dat de kosten die na afblazen van fase C niet zijn gedekt tot dusver door Duin Bouwbedrijf zijn gedragen bij wijze van voorfinanciering is onomstreden. Verder is niet in geschil dat de Maten voorafgaand aan het besluit tot afblazen van fase C hebben besproken dat aan het afblazen voor ieder van hen financiële consequenties zouden zitten. Ook staat als onbetwist vast dat Duin Bouwbedrijf zelf geen stemrecht had terzake het besluit tot afblazen. Tot slot staat vast dat de maatschap de positieve resultaten van fase C zou genieten indien het hele project voltooid zou zijn geweest.

5.15.

Bij deze stand van zaken eisen redelijkheid en billijkheid dat de negatieve financiële gevolgen van het afblazen van fase C door de maatschap gedragen moet worden, en in het verlengde daarvan door de Maten en niet kunnen worden afgewenteld op Duin Bouwbedrijf. Niet valt in te zien waarom het risico van de project-ontwikkeling bij een positief netto-resultaat ten goede zou komen aan de maatschap en de Maten, maar bij een negatief netto-resultaat ten laste van Duin Bouwbedrijf zou moeten komen. Dit klemt te meer daar Duin Bouwbedrijf over de beslissing die voor het netto-resultaat van wezenlijk belang was, namelijk realisatie van fase C, geen zeggenschap heeft gehad en zelfs als maat geen stemrecht heeft kunnen uitoefenen. Het zijn de Maten geweest die daartoe het besluit hebben genomen, dit na de duidelijke waarschuwing van de penningmeester over de financiële gevolgen van afblazen van fase C. Dat in de prospectus en bij toetreding van ieder Maat steeds is gezegd dat de Maten geen andere kosten zouden hebben dan hun inleg en aanneemsom maakt dit alles niet anders. Die mededeling werd immers gedaan in de veronderstelling dat fase C wel zou worden ontwikkeld en zou in dat geval bij de door allen verwachte winst ook daadwerkelijk juist zijn. Daarbij hebben de Maten onderbouwing van hun standpunt geen baat bij de door hen aangevoerde afgenomen verkoopbaarheid van woningen in fase C; zoals ook onder 3.4.1. bij antwoord van [a] . te lezen valt en door Duin Bouwbedrijf ter comparitie onbetwist is gesteld, was daaraan immers in elk geval zeker ook debet de tweespalt binnen de maatschap en de daaruit voortkomende gedragingen van sommige maten.

5.16.

Uit het vorenstaande volgt dat de subsidiaire grondslag voor de oorspronkelijke vordering stand houdt. De rechtbank zal daarom de primaire grondslag (erkenning van de vordering) en het door Duin Bouwbedrijf gedane beroep op niet tijdig klagen onbesproken laten.

tweede tussenconclusie

5.17.

De tweede tussenconclusie is dat de Maten in beginsel gehouden zijn tot betaling van de kosten die Duin Bouwbedrijf heeft voorgefinancierd. De rechtbank zal nu overgaan tot het bespreken van de weren die de Maten hebben aangevoerd tegen de concrete facturen waarvan Duin Bouwbedrijf oorspronkelijk bij dagvaarding betaling vordert, nog steeds zonder daarbij acht te slaan op de producties 18 tot en met 29.

facturen

5.18.

Daar waar de Maten tegen een aantal facturen als (subsidiair) verweer hebben aangevoerd dat Duin Bouwbedrijf geen onderliggende factuur van de betreffende derde partij en betalingsbewijs en/of urenspecificatie overlegt, faalt dit telkens. Met deze enkele constatering gevolgd door een betwisting bij gebrek aan wetenschap, hebben de Maten naar het oordeel van de rechtbank de betreffende facturen niet voldoende gemotiveerd betwist. Daarvoor is van belang dat bij uitbrengen van de dagvaarding de definitieve facturen al ruim een jaar bij de maatschap en de Maten bekend zijn en het debat tussen partijen tot dan toe zich toespitste op de vraag óf doorbelasting aan de maatschap en haar maten was toegestaan. Daarom was Duin Bouwbedrijf bij dagvaarding ter onderbouwing van haar vordering niet gehouden meer te overleggen dan haar eigen facturen ter doorbelasting, zoals zij ook heeft gedaan. Ook zonder deze onderliggende stukken konden de Maten niet volstaan met betwisting bij gebrek aan wetenschap, want blijkens het onder 5.12 aangehaalde citaat uit de vergadering van 11 april 2015 was er binnen de maatschap informatie om minst genomen globaal zicht te hebben op de door afblazen van fase C opkomende kosten. Daarbij moet worden geconstateerd dat de vordering van Duin Bouwbedrijf omgeslagen per maat op een aanzienlijk lager bedrag uitkomt dan daar als mogelijk genoemd.

5.19.

Daar waar de Maten tegen een aantal facturen het verweer voeren dat er geen grondslag is voor een betalingsplicht van de maatschap, doen zij dat als volgt. De maatschap heeft geen opdracht tot de betreffende werkzaamheden gegeven. De enige kosten die iedere maat gehouden was te dragen, betrof de in de aanneemsom begrepen kosten, welke kosten blijken uit de voorafgaand aan de individuele aannemingsovereenkomsten opgestelde individuele elementenramingen, waarin deze kosten zijn opgenomen. De gevorderde kosten moeten dus kosten betreffen die al zijn gemaakt voordat de maatschap werd opgericht en die dus vallen onder de bepaling van de intentieovereenkomst dat iedere ondertekenaar de eigen kosten draagt.

5.20.

Het onder 5.19 weergegeven verweer kan telkens niet slagen. De redenering die de Maten daarbij bezigen stuit af op wat hierboven onder 5.13 en 5.14 is overwogen. Zoals daaruit volgt geldt juist voor de niet gedekte kosten van fase A en B en de al gemaakte kosten van fase C dat die niet door de aanneemsommen gedekt zijn en evenmin onder de intentieovereenkomst vallen. Dat deze kosten voor rekening van de maatschap komen is gebaseerd op het hierboven weergegeven oordeel betreffende het afblazen van fase C, met als conclusie dat de niet gedekte kosten van de projectontwikkeling voor rekening van de maatschap zijn. Zonder argumenten voor het tegendeel, die niet door de Maten zijn aangevoerd, valt niet in te zien dat daartoe niet zouden behoren de gefactureerde kosten van calculatie, tekeningen, architect, bouw en ontwikkeling, advertenties, promotie, advocaat, notaris. Daarvoor is niet relevant of de opdracht tot de betreffende werkzaamheden door de maatschap zelf is gegeven of niet.

5.21.

Tegen bepaalde facturen hebben de Maten nog andere concrete weren naar voren hebben gebracht, die de rechtbank hieronder zal bespreken.

factuur nr. 13-00720 huur ketelhuis € 3.922,82 (incl. btw)

5.22.

De Maten voeren de volgende verweren - waarbij gezien de toelichting van mr. De Beurs ter comparitie (pagina 20 proces-verbaal van comparitie) op punt 19 van zijn schriftelijke aantekeningen deze vordering niet als door de Maten erkend kan gelden of punt 19 anderszins tegen de Maten kan werken -. Omdat er nog geen aansluiting op de geplande warmtevoorziening (houtpelletkachel) was gerealiseerd toen de eerste woningen werden opgeleverd, is vanaf begin 2013 door Duin Bouwbedrijf een olie gestookte kachel gehuurd. Er is nooit met de maatschap afgesproken dat de huurkosten aan de maatschap mochten worden doorbelast. Ook overigens komen deze kosten niet voor rekening van de maatschap, maar voor rekening van Duin Bouwbedrijf, want zij had als aannemer de plicht woningen op te leveren die verwarmd kunnen worden. Verder heeft de directeur van Duin Bouwbedrijf meermalen toegezegd dat de huurkosten gedragen zouden worden door de destijds nog op te richten Kachel-vennootschap Nessergy B.V.. Alleen de stookkosten zouden voor de maatschap en haar maten zijn.

5.23.

De rechtbank overweegt als volgt. Vaststaat dat de stookkosten door de Maten gedragen moesten worden en ook daadwerkelijk gedragen zijn. Het debat gaat over de huurkosten. In reactie op het verweer van de Maten heeft Duin Bouwbedrijf in de schriftelijke aantekeningen ter comparitie ter onderbouwing van haar vordering aangevoerd dat de huur van de oliekachel als noodkachel nodig was omdat de maatschap een financieringsprobleem had ten aanzien van de geplande houtpelletkachel. De rechtbank begrijpt dit aldus; omdat de oorzaak voor de noodzaak tot huur bij de maatschap was gelegen, zijn de kosten van de huur ook voor de maatschap. De Maten hebben evenwel ter comparitie het bestaan van een financieringsprobleem bestreden en Duin Bouwbedrijf heeft naar aanleiding daarvan haar stelling gewijzigd in de zin dat de kachel was gefinancierd met subsidie en er in zoverre geen financieringsprobleem was, maar dat de kachel nog niet aanwezig was bij de oplevering van de woningen (pagina 20 proces-verbaal). Aldus heeft Duin Bouwbedrijf onvoldoende onderbouwd dat de huurkosten voor rekening van de maatschap zijn. De vordering terzake zal worden afgewezen.

factuur betreffende de administratiekosten 2014

5.24.

Tegen de factuur betreffende de administratiekosten doen de Maten een beroep op verrekening (bij antwoord van [B] . onder randnummer 5.71). De verschuldigdheid van de administratiekosten ad € 10.890,- wordt niet betwist, maar de Maten menen dat dit bedrag de facto al aan Duin Bouwbedrijf is voldaan doordat Duin Bouwbedrijf op haar factuur van 2 juli 2014 met nummer 14-00313 betreffende calculatiekosten een bedrag van € 29.161,64 zou hebben ontvangen. In de optiek van de Maten was de maatschap niet gehouden tot voldoening van de factuur met nummer 14-00313. De betaling daarvan is dus in de woorden van de Maten niet rechtsgeldig ontvangen – de rechtbank begrijpt: althans onverschuldigd betaald – zodat de desbetreffende betaling volgens de Maten in mindering moet strekken op de verschuldigde administratiekosten. Kennelijk doen de Maten hiermee een beroep op verrekening. Dit beroep moet falen. Blijkens de aanmaningsfactuur van productie 9 bij dagvaarding, derde regel, heeft Duin Bouwbedrijf op de factuur met nummer 14-00313 van de maatschap een betaling van € 29.161,64 ontvangen en dit bedrag op de openstaande som in mindering gebracht. Deze betaling van factuur nummer 14-00313 voor calculatiekosten is – anders dan de Maten veronderstellen – niet onverschuldigd, blijkens het overwogene hierboven onder 5.24. Het beroep op verrekening van de Maten faalt dus, zodat betaling van de factuur betreffende administratiekosten toewijsbaar is.

factuur nr. 14.00320 arbeidsloon 260 uren Duin Bouwbedrijf € 4.956,26 (incl. btw)

5.25.

Bij conclusie van antwoord voeren de Maten verweer als volgt. Er is geen grondslag voor een betalingsplicht van de maatschap. De maatschap heeft geen opdracht gegeven aan Duin Bouwbedrijf om dit werk te verrichten. Dit ligt volgens de Maten ook niet voor de hand omdat het ziet op uren voor realisering van de woningen en Duin Bouwbedrijf daarvoor al werd betaald via de aanneemsom, van welke som het arbeidsloon van Duin Bouwbedrijf onderdeel was.

5.26.

Hoewel Duin Bouwbedrijf ter comparitie en met name in haar schriftelijke comparitieaantekeningen in reactie op de weren van de Maten een nadere onderbouwing geeft voor gevorderde kosten, laat zij dit na voor deze factuur. Het had op haar weg gelegen dit wel te doen, te meer omdat het hier niet een koppeling aan doorbelaste kosten van derden betreft maar een losse factuur voor enkel eigen uren van Duin Bouwbedrijf. Van haar mocht worden verlangd toe te lichten dat deze uren niet vielen onder het arbeidsloon als onderdeel van de aanneemsom. Nu zij dit heeft nagelaten moet de betreffende vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

rentenota’s nr. 14-00653 en 15-00205

5.27.

Duin Bouwbedrijf vordert betaling van vertragingsrente op grond van de 2 facturen zoals onder 3.13 weergegeven. Bij dagvaarding heeft zij dat als volgt onderbouwd. De definitieve facturen onder 3.12 vermelden een fatale betalingstermijn van 14 dagen, zodat de maatschap door achterwege laten van betaling van rechtswege in verzuim is geraakt. De maatschap heeft de verschuldigdheid van rente erkend en het gehanteerde rentepercentage van 6,25% zijn de maatschap en Duin Bouwbedrijf in overleg overeengekomen. Bij antwoord voeren de Maten als volgt verweer. Onvoldoende gesteld of gebleken zou zijn dat de maatschap in verzuim verkeert en zoja, per wanneer, zodat wettelijke rente pas is verschuldigd vanaf een veroordelend vonnis.

5.28.

Het verweer faalt. De rechtbank constateert dat de facturen bij dagvaarding overgelegd een betalingstermijn vermelden van 14 dagen. Ook staat vast dat partijen een rentepercentage van 6,25% zijn overeengekomen, dat dat percentage met de facturen in rekening is gebracht en dat daarop een bedrag van € 1.096,73 is voldaan. Dit alles is immers onbetwist gebleven. Dat voor de maatschap en de Maten niet duidelijk is geweest wanneer verzuim is ingetreden en niet duidelijk is geweest dat de betaaltermijn van 14 dagen een fatale termijn betrof, wordt door deze vaststellingen voldoende tegengesproken.

derde tussenconclusie

5.29.

Uit al het vorenstaande volgt dat de maatschap niet gehouden is tot betaling van de facturen nr. 14.00320 arbeidsloon 260 uren Duin Bouwbedrijf € 4.956,26 (incl. btw) en factuur nr. 13-00720 huur ketelhuis € 3.922,82 (incl. btw). Voor alle overige facturen geldt dat de maatschap in beginsel gehouden is tot betaling. Tot dit oordeel is de rechtbank gekomen zonder daarbij te hebben moeten betrekken de onder 5.3 genoemde aanvullende producties van Duin Bouwbedrijf (Voor de af te wijzen facturen: omdat Duin Bouwbedrijf ter onderbouwing daarvan daarop geen beroep heeft gedaan. Voor de toe te wijzen facturen: omdat daarvoor voldoende grondslag bestaat zonder acht te slaan op die producties). Er resteert nog te bespreken een verrekeningsverweer, maar in dat verband doet geen van partijen een beroep op de aanvullende producties. Er bestaat dan ook geen aanleiding de Maten nog bij akte op de onder 5.3 genoemde aanvullende producties te laten reageren. Ook brengt vorenstaand oordeel mee dat alle overige weren van de Maten met betrekking tot die gehoudenheid (zoals kort gezegd de status van de bij dagvaarding aangehaalde notulen, de bevoegdheden van de coördinatiecommissie en/of overschrijding daarvan, vermeende erkenningen of betalingstoezeggingen) onbesproken kunnen blijven. Waar voor het oordeel hierboven notulen zijn aangehaald of gedragingen met betrekking tot ontvangen facturen, is daaraan enkel betekenis toegekend als feitelijke gedragingen van betrokkenen die in het toetsingskader weergegeven onder 5.4 van belang zijn.

aandeel per maat in schuld van de maatschap

5.30.

Omdat Duin Bouwbedrijf ook een veroordeling vordert van iedere maat voor 1/22e deel van de hoofdsom waartoe de maatschap veroordeelt zal worden en de Maten dit breukdeel bestrijden en menen dat dit 1/23e deel moet zijn, zal in de hoofdzaak op dit punt beslist moeten worden. Daarbij gelden blijkens het proces-verbaal van comparitie (pagina 5) alle stellingen in de vrijwaringszaak als herhaald en ingelast in de hoofdzaak.

5.31.

[a] . stelt zich op het standpunt dat Duin Bouwbedrijf als maat is toegetreden tot de maatschap, blijkend uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel. Bij de vordering in de hoofdzaak gaat het om een vordering van een derde op de maatschap. Dat Duin Bouwbedrijf in dit geval zowel die derde is als maat in de maatschap doet niet terzake. In de externe verhouding zijn voor voldoening van een vordering van een derde op de maatschap alle maten naar evenredigheid aansprakelijk. [a] . stelt dat wat intern binnen de maatschap is afgesproken over de draagplicht van Duin Bouwbedrijf als maat, irrelevant is voor de externe verhouding tussen de maatschap en Duin Bouwbedrijf als schuldeiser van de maatschap. Duin Bouwbedrijf is als maat niet in een andere positie die rechtvaardigt dat zij niet hoeft mee te dragen in die externe aansprakelijkheid. Omdat er met inbegrip van Duin Bouwbedrijf 23 maten zijn, moet volgens [a] . iedere maat 1/23e deel van de vordering op de maatschap (en de proceskosten) dragen en niet 1/22e zoals Duin Bouwbedrijf vordert.

5.32.

Duin Bouwbedrijf stelt zich daartegenover op het standpunt dat zij als achtervang-maat niet mede aansprakelijk is voor schulden van de maatschap. Volgens haar zijn daarvoor de interne verhoudingen wel van belang. Er is volgens Duin Bouwbedrijf namelijk de afspraak gemaakt dat overwaarde voor de betreffende woningen voor de maatschap zou zijn, en de kosten voor de betreffende woningen dus ook. Verder is de afspraak gemaakt dat Duin Bouwbedrijf geen stemrecht als maat had. Ter onderbouwing hiervan wijst zij op punt 3 van de notulen van 2 juli 2015 (productie Z5 aan de zijde van Duin Bouwbedrijf), waarin staat vermeld:
“Volgens de maten, die mr. De Beurs vertegenwoordigd, kan Duin Bouw B.V. geen maat zijn. Hij is slechts achtervang tot de appartementen zijn verkocht (…) Na wat heen en weer gepraat is besloten de situatie te handhaven zoals hij nu is: Duin Bouw B.V. is geen maat en heeft geen stemrecht”. Verder wijst Duin Bouwbedrijf erop dat [B] . in lijn met het standpunt van Duin Bouwbedrijf claimt gerechtigd te zijn tot de verkoopopbrengst van de De Wit-woning, waarvoor Duin Bouwbedrijf als achtervang-maat eigenaar was. Ook wijst Duin Bouwbedrijf op de achtergrond van haar toetreding als maat tot de maatschap, namelijk dat de gemeente een tijdelijke achtervang-maat wilde voor de nog niet verkochte appartementen tot een koper als nieuwe maat zou toetreden, zodat de ontwikkeling van het project niet zou stoppen.

5.33.

De rechtbank overweegt als volgt. Gelijke aansprakelijkheid van alle maten is het uitgangspunt van artikel 7A:1680 BW. Deze bepaling is evenwel van regelend recht zodat afwijking daarvan mogelijk is door met een schuldeiser als derde in de externe verhouding af te spreken dat een maat voor een ander aandeel of zelfs geheel niet aansprakelijk is. Het verweer van Duin Bouwbedrijf komt feitelijk neer op een beroep op een dergelijke afspraak. Die afspraak is na het verhandelde ter zitting voldoende komen vast te staan als volgt. De achtergrond van de toetreding van Duin Bouwbedrijf als maat als achtervang is ter comparitie door gedaagden bevestigd. Ook blijkt deze uit de notulen hierboven onder 5.32 aangehaald. Ter comparitie is door de maten (door [gedaagde 7] en [gedaagde 8] op pagina 16 van het proces-verbaal) verder bevestigd dat Duin Bouwbedrijf als maat niets zou doen met de kosten en de winst van de betreffende appartementen, dat het een tijdelijke oplossing zou zijn totdat er een nieuwe maat zou komen die de kosten zou dragen en dat Duin Bouwbedrijf niets te zeggen zou hebben over verkoop van de betreffende woningen. Ter comparitie is door de Maten bevestigd dat bij verkoop van een appartement waarvoor Duin Bouwbedrijf als maat/eigenaar te boek staat eventuele winst niet aan Duin Bouwbedrijf ten goede komt, maar aan de maatschap. Dit brengt mee dat Duin Bouwbedrijf als maat niet draagplichtig is voor kosten van Duin Bouwbedrijf als bouwer en dat Duin Bouwbedrijf als schuldeiser terecht niet Duin Bouwbedrijf als maat heeft aangesproken. Hieruit volgt dat tot het bedrag waarvoor de maatschap schuldenaar is, voor de aansprakelijkheid van ieder van de Maten uitgegaan moet worden van 1/22e deel van een schuld (zijnde het volgens alle partijen toe te passen breukdeel ingeval niet ook Duin Bouwbedrijf als maat moet meedragen).

rolverwijzing

5.34.

De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat de Maten bij akte uitsluitend kunnen reageren op de vermeerdering van eis zoals onder 5.2 overwogen. De rechter zal de zaak daartoe met inachtneming van een termijn van 4 weken verwijzen naar de rolzitting van woensdag. Duin Bouwbedrijf krijgt in beginsel geen gelegenheid om een antwoordakte te nemen.

in de vrijwaringszaak

5.35.

Hier herhaalt de rechtbank wat in de hoofdzaak onder 5.30 tot en met 5.33 is overwogen. Daaruit volgt dat de vordering in vrijwaring moet worden afgewezen. [a] . zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van Duin Bouwbedrijf tot op heden begroot op € 904,- (2 punten tarief II € 452,- per punt).

6. De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 17 mei 2017 voor het nemen van een akte door de Maten waarbij zij uitsluitend kunnen reageren op de vermeerdering van eis en de daaraan ten grondslag gelegde aanvullende producties 24 en 25.

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in de zaak in vrijwaring

6.3.

wijst het gevorderde af,

6.4.

veroordeelt [a] . in de proceskosten van Duin Bouwbedrijf, tot op heden begroot op € 904,- aan salaris advocaat.

6.5.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. van der Veen en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2017.