Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 5146042 \ CV EXPL 16-4708 (rvk)
Uitspraakdatum: 25 januari 2017
Vonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Achmea Dutch Residential Fund
Stichting Achmea Dutch Residential Fund
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Achmea
gemachtigde: mr. J.A. van Emden, Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders
tegen
[naam gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: J.A. Klaver, Werkkollektief Hoorn
1.Het procesverloop
1.1.
Achmea heeft bij dagvaarding van 1 juni 2016 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 27 oktober 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
Tussen (de rechtsvoorganger van) Achmea en [vader van gedaagde] , is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot woning aan [adres] , met als ingangsdatum 1 november 2003.
2.2.
[vader van gedaagde] was de vader van [gedaagde] . [gedaagde] is in augustus 2005 bij haar vader in komen wonen.
2.3.
De vader van [gedaagde] is op 10 maart 2006 overleden. [gedaagde] is na het overlijden van haar vader in de woning blijven wonen.
2.4.
Op 1 april 2015 heeft [gedaagde] de woning ontruimd en verlaten.
3.De vordering
3.1.
Achmea vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 5.533,52.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] door in de woning te blijven wonen en de huur over te maken na het overlijden van haar vader, de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft overgenomen. [gedaagde] is daarom gehouden huur te betalen. Zij is echter in gebreke gebleven de huur over de maanden december 2014 tot en met maart 2015 van laatstelijk € 895,88 per maand (totaal: 3.583,52) te voldoen.
3.3.
Subsidiair legt Achmea aan de vordering ten grondslag dat, indien er vanuit gegaan moet worden dat er geen sprake is van een overname van de huurovereenkomst, [gedaagde] zonder recht of titel de woning bewoonde en uit hoofde van schadevergoeding een bedrag van € 895,88 per maand over de maanden december 2014 tot en met maart 2015 verschuldigd is.
3.4.
[gedaagde] is voorts in gebreke gebleven de declaratie (€ 1.499,19) van de advocaat van de rechtsvoorganger van Achmea in verband met de destijds tegen [gedaagde] opgestarte gerechtelijke procedure te voldoen.
3.5.
In mindering kan strekken een ontvangen bedrag van € 395,09 (incl. restant bankgarantie).
3.6.
Ondanks aanmaningen en sommatie is [gedaagde] met betaling in gebreke gebleven en daardoor in verzuim komen te verkeren. Na het intreden daarvan heeft Achmea buitengerechtelijke werkzaamheden verricht. Zij maakt aanspraak op vergoeding van de kosten daarvan (€ 718,45).
3.7.
Gelet op het verzuim maakt Achmea voorts aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente ad € 127,45, gerekend tot 23 mei 2016.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat er geen sprake was van een huurovereenkomst tussen haar en Achmea, zodat er ook geen grondslag is om huur te vorderen. Ook is er geen grondslag om de advocaatkosten te vorderen.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Achmea veroordeelt tot betaling van € 53.918,04. Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij al de jaren dat zij het huis bewoonde teveel aan bewaarvergoeding heeft betaald. Een redelijke vergoeding is € 400,- per maand aldus [gedaagde] . Dat betekent dat zij per maand € 495,88 teveel heeft betaald, zodat zij over hele periode van negen jaar dat zij in de woning woonde, een bedrag van € 53.555,04 teveel heeft betaald (12 maanden x € 495,88 per maand x 9 jaar). Op dit bedrag kan in mindering worden gebracht een bedrag van € 1.600,- aan achterstallige bewaarvergoeding (4 maanden x € 400,- per maand). Bij dit bedrag moet nog opgeteld worden de onterecht geïncasseerde huurgarantie van € 1.963,-, zodat het totaal te vorderen bedrag uitkomt op € 53.918,04.
4.3.
Achmea betwist de tegenvordering en stelt dat er geen sprake is van een overeenkomst van zaakbewaring, waaruit voortvloeit dat het door [gedaagde] betaalde maandelijkse bedrag niet onredelijk hoog is.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Achmea baseert haar vordering primair op de stelling dat er sprake is van een huurovereenkomst waaruit een betalingsverplichting voor [gedaagde] voortvloeit. [gedaagde] heeft het bestaan van een huurovereenkomst betwist. De kantonrechter stelt voorop dat een (huur)overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is geweest. Buiten een onduidelijk gesprek tussen (de makelaar van) Achmea en [gedaagde] over een mogelijke verkoop van de woning is er nooit contact geweest tussen Achmea en [gedaagde] . Achmea is ook niet op de hoogte gebracht van het overlijden van de vader van [gedaagde] en [gedaagde] heeft zich ook niet als bewoner gemeld bij Achmea, zo blijkt uit de stellingen van partijen. De omstandigheid dat [gedaagde] in de woning is blijven wonen na het overlijden van haar vader en de huur heeft betaald van diens (erven)rekening, maakt niet dat er tussen Achmea en [gedaagde] stilzwijgend een huurovereenkomst tot stand is gekomen, temeer daar Achmea van een en ander niet op de hoogte was. De stelling van [gedaagde] dat Achmea de zorgplicht heeft om op gezette tijden te onderzoeken wie haar woningen bewoont, vindt geen steun in het recht.
5.2.
Voorts heeft [gedaagde] nooit het medehuurderschap aangevraagd of via de rechter gevorderd dat zij als medehuurder de huurovereenkomst na het overlijden van haar vader, de hoofdhuurder, zou mogen voortzetten.
5.3.
Het voorgaande betekent dat er geen sprake is van (het voortzetten van) een huurovereenkomst tussen Achmea en [gedaagde] . De primaire grondslag van de vordering kan derhalve niet tot toewijzing leiden.
5.4.
Subsidiair legt Achmea aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] gehouden is een schadevergoeding te betalen ter hoogte van de huur. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat zij aanvoert dat er geen sprake kan zijn van schadevergoeding omdat zij de woning heeft bewoond op basis van een (stilzwijgend tot stand gekomen) overeenkomst van bruikleen – door haar genoemd ‘huisbewaarderschap’. De kantonrechter is van oordeel dat vanwege eenzelfde redenering als hiervoor onder 5.1. gegeven, er geen sprake kan zijn van het stilzwijgend tot stand komen van een overeenkomst van bruikleen.
5.5.
De conclusie is dat [gedaagde] vanaf het overlijden van haar vader, zonder recht of titel in de woning heeft verbleven. Dat is onrechtmatig. [gedaagde] is derhalve in beginsel gehouden de schade die Achmea daardoor leidt, te vergoeden. De kantonrechter zal deze schade – naar analogie van het bepaalde in artikel 7:225 van het BW, inhoudende dat de verhuurder van de huurder die het gehuurde na het einde van de huur onrechtmatig onder zich houdt, een schadevergoeding kan vorderen gelijk aan de huurprijs, begroten op de maandelijkse huurprijs. Aangezien [gedaagde] niet heeft betwist dat zij een betalingsachterstand had ter hoogte van vier maanden ‘huur’, is de vordering van Achmea tot betaling van een bedrag van € 895,88 per maand over de maanden december 2014 tot en met maart 2015 toewijsbaar, met dien verstande dat een ontvangen bedrag van € 395,09 in mindering dient te strekken.
5.6.
[gedaagde] betwist dat zij de gemaakte advocaatkosten van Achmea verschuldigd is. Achmea maakt niet duidelijk op grond waarvan [gedaagde] deze kosten verschuldigd zou zijn. Reeds daarom is de vordering op dit punt niet toewijsbaar.
5.7.
Achmea maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat Achmea voldoende heeft gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten waarop ingevolge het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten aanspraak kan worden gemaakt zal worden berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom. Dit betekent dat een bedrag van € 483,35 voor toewijzing in aanmerkingkomt komt.
5.8.
Gelet op de thans reeds toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, is de gevorderde gestelde vervallen rente van € 127,45 niet toewijsbaar. De rente zal worden toegewezen over voormeld bedrag aan hoofdsom vanaf de datum van de verschuldigdheid van de respectieve ‘huurtermijnen’ tot aan de dag der voldoening.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.
de tegenvordering
5.10.
Aangezien – zoals in de zaak van de vordering reeds is geoordeeld – er geen sprake is van een overeenkomst van bruikleen, is er geen grond om te oordelen dat [gedaagde] maandelijks een te hoog bedrag aan vergoeding heeft betaald. Dit betekent dat de vordering zal worden afgewezen. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat de omstandigheid dat [gedaagde] huurtoeslag is misgelopen, onder de gegeven omstandigheden op geen enkele wijze aan Achmea kan worden toegerekend.
5.11.
Achmea heeft de van de vader van [gedaagde] ontvangen bankgarantie verrekend met de achterstand. De vordering van [gedaagde] tot teruggave van die bankgarantie aan haar als erfopvolger van haar vader is niet toewijsbaar. Achmea was, gelet op de achterstand, gerechtigd de bankgarantie aan te spreken. Dat [gedaagde] ondertussen via erfrecht in de rechten en verplichtingen van haar vader is getreden, maakt dat niet anders. Van oneigenlijk gebruik is geen sprake.
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Deze worden vastgesteld op nihil omdat er geen werkzaamheden zijn verricht die een aparte vergoeding naast de zaak van de vordering rechtvaardigen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Achmea van € 3.671,78 te vermeerderen met de wettelijke rente over de vervaldata van de respectieve bedragen aan maandelijkse schadevergoeding, tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Achmea tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 96,03
griffierecht € 471,00
salaris gemachtigde € 500,00 ;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.5.
wijst de vorderingen af;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Achmea worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter