Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 5431876 \ VV EXPL 16-89
Uitspraakdatum: 23 november 2016
Vonnis in kort geding in de zaak van:
de stichting Stichting Parteon
gevestigd te Wormerveer
eiseres
verder te noemen: Parteon
gemachtigde: mr. D. de Vries
tegen
1.[x]
wonende te [woonplaats]
gedaagde onder 1
verder te noemen: [x1]
gemachtigde mr: mr. M.H. Schmidt
2.
[y]
[y]
wonende te [plaats]
gedaagde onder 2
verder te noemen: [y1]
gemachtigde: mr. W. Tijsseling
1.Het procesverloop
1.1.
Parteon heeft [x1] en [y1] op 28 oktober 2016 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 november 2016. De gemachtigde van Parteon en de gemachtigde van [x1] hebben het woord gevoerd aan de hand van respectievelijk een pleitnota en pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben de gemachtigde van [x1] en de gemachtigde van [y1] bij brief van 7 november 2016, respectievelijk bij e-mails van 1 en 2 november 2016 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[x1] en [y1] hebben een affectieve relatie gehad.
2.2.
Parteon heeft met [x1] en [y1] op 19 oktober 2005 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres1] (verder: de woning te [plaats] ).
2.3.
De relatie tussen [x1] en [y1] is verbroken, waarna [x1] met de minderjarige kinderen in augustus 2015 de woning te [plaats] heeft verlaten en bij haar ouders is ingetrokken. [y1] is in de huurwoning te [plaats] blijven wonen.
2.4.
[x1] heeft in het voorjaar 2016 aan Parteon verzocht in aanmerking te komen voor de huurwoning aan de [adres2 1] (verder: de woning te [woonplaats] ). [x1] heeft over de (verdere) gang van zaken hieromtrent contact gehouden met - ter zitting aanwezige - mevrouw [a] , verhuurmedewerker bij Parteon.
2.5.
Parteon heeft een op 17 mei 2016 gedateerde brief ontvangen, voorzien van een handtekening, met daaronder ‘
[y]", met onder meer de navolgende inhoud: "
Hierbij verklaar ik dat ik afstand doe van de aan mevrouw [x] aangeboden woning aan de [adres2a] ’.
[y]", met onder meer de navolgende inhoud: "
Hierbij verklaar ik dat ik afstand doe van de aan mevrouw [x] aangeboden woning aan de [adres2a] ’.
2.6.
Bij brief van 27 mei 2016 bericht Parteon [x1] onder meer: ‘
Graag nodigen wij u uit voor een opleveringsinspectie op 31 mei 2016 om 11.00 uur in de woning [adres2 1] . Tijdens de opleveringsinspectie stelt u samen met een woonmakelaar de staat van oplevering vast. Aansluitend tekenen we het huurcontract. Op dat moment gaat de huur van uw nieuwe woning in. Zoals vanmorgen afgesproken alles onder voorbehoud van de huuropzegging van [adres1a] getekend door u en uw ex-partner.’.
Graag nodigen wij u uit voor een opleveringsinspectie op 31 mei 2016 om 11.00 uur in de woning [adres2 1] . Tijdens de opleveringsinspectie stelt u samen met een woonmakelaar de staat van oplevering vast. Aansluitend tekenen we het huurcontract. Op dat moment gaat de huur van uw nieuwe woning in. Zoals vanmorgen afgesproken alles onder voorbehoud van de huuropzegging van [adres1a] getekend door u en uw ex-partner.’.
2.7.
Parteon heeft op 30 mei 2016 een digitale opzegging ontvangen, ter zake van de woning te [plaats] met als opzegdatum: ‘
01-07-2016’.
Onderaan deze opzegging staat onder het kopje ‘
Ondertekening’het BSN nummer van [x1] , alsmede: ‘
Naam partner/medehuurder: [y] ’, onder vermelding van zijn BSN-nummer.
01-07-2016’.
Onderaan deze opzegging staat onder het kopje ‘
Ondertekening’het BSN nummer van [x1] , alsmede: ‘
Naam partner/medehuurder: [y] ’, onder vermelding van zijn BSN-nummer.
2.8.
Bij brief van 31 mei 2016 heeft [y1] aan Parteon bericht: ‘
Zoals afgesproken zend ik u een schriftelijke bevestiging van mij [y] dat de huuropzegging niet digitaal door mij is verzonden zoals door mijn advocaat de heer W. Tijsseling bevestigd is. Mevrouw [x1a] heeft zonder mijn toestemming en mijn medeweten mijn sofinummer gebruikt als handtekening’.
Zoals afgesproken zend ik u een schriftelijke bevestiging van mij [y] dat de huuropzegging niet digitaal door mij is verzonden zoals door mijn advocaat de heer W. Tijsseling bevestigd is. Mevrouw [x1a] heeft zonder mijn toestemming en mijn medeweten mijn sofinummer gebruikt als handtekening’.
2.9.
Parteon heeft [x1] bij brief van 15 juli 2016 een voorstel gedaan, waarop [x1] en/of haar advocaat uiterlijk op 20 juli 2016 mocht(en) reageren.
Daarbij is onder meer door Parteon vermeld: ‘
Voor de volledigheid wijs ik u erop dat indien u niet binnen de gestelde termijn bevestigt dat u zich in het voorstel op hoofdlijnen kunt vinden, de eerder aangekondigde procedure tot ontruiming van de woning alsnog doorgang zal vinden.’
Daarbij is onder meer door Parteon vermeld: ‘
Voor de volledigheid wijs ik u erop dat indien u niet binnen de gestelde termijn bevestigt dat u zich in het voorstel op hoofdlijnen kunt vinden, de eerder aangekondigde procedure tot ontruiming van de woning alsnog doorgang zal vinden.’
2.10.
Bij brief van 13 oktober 2016 heeft Parteon [x1] onder meer bericht: ‘
Met deze brief vernietigt cliënte de met u gesloten huurovereenkomst. De huurovereenkomst die zij met u heeft gesloten voor het adres [adres2 1] is onder invloed van bedrog c.q. dwaling in de zin van de wet tot stand gekomen.(..)
Gevolg van de vernietiging van de huurovereenkomst is dat deze niet bestaat. Dat betekent dat u nu ten onrechte in de woning verblijft en dat u die woning dient te verlaten.’.
Met deze brief vernietigt cliënte de met u gesloten huurovereenkomst. De huurovereenkomst die zij met u heeft gesloten voor het adres [adres2 1] is onder invloed van bedrog c.q. dwaling in de zin van de wet tot stand gekomen.(..)
Gevolg van de vernietiging van de huurovereenkomst is dat deze niet bestaat. Dat betekent dat u nu ten onrechte in de woning verblijft en dat u die woning dient te verlaten.’.
3.De vordering
3.1.
Parteon vordert, bij wijze van voorlopige voorziening - kort weergegeven - ontruiming van de woning te [woonplaats] door [x1] en ontruiming van de woning te [plaats] door [y1] , onder verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van beiden in de kosten van de ontruimingen en de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2.
Parteon legt aan de vordering tegen [x1] ten grondslag – kort weergegeven – dat [x1] haar door middel van bedrog heeft bewogen tot het sluiten van een huurovereenkomst voor de woning te [woonplaats] , door een opzettelijk door haar gedane onjuiste mededeling, te weten de opzettelijk onjuiste vermelding op het opzegformulier dat die opzegging mede namens [y1] is gedaan. Daarmee is sprake van bedrog in de zin van artikel 3:44 Burgerlijk Wetboek (BW). Als geen sprake is van bedrog, dan is in ieder geval sprake van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW, omdat Parteon de huurovereenkomst voor de woning in [woonplaats] nooit zou hebben gesloten, indien zij had geweten dat de opzegging van de huurovereenkomst voor de woning in [plaats] alleen door [x1] was gedaan. Parteon heeft daarom bij brief van 13 oktober 2016 de vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen. [x1] gebruikt de woning te [woonplaats] zonder recht of titel.
3.3.
Parteon legt aan de vordering, gericht tegen [y1] ten grondslag - samengevat - dat, als [x1] in deze procedure het gelijk aan haar kant krijgt, dat tot gevolg heeft dat [y1] wordt geacht zijn medewerking te hebben verleend aan de opzegging van de huurovereenkomst voor de woning te [plaats] . In dat geval is de huurovereenkomst voor de woning te [plaats] ook in de relatie tussen Parteon en [y1] rechtsgeldig tot een einde gekomen en verblijft [y1] thans zonder recht of titel in die woning. Op die grond is dan jegens hem de vordering tot ontruiming toewijsbaar, aldus Parteon.
4.Het verweer
4.1.
[x1] en [y1] betwisten de vordering.
4.2.
Het verweer van [x1] strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Parteon in de kosten van het geding, subsidiair bij toewijzing de ontruimingstermijn te bepalen op acht weken na betekening van het vonnis. Volgens [x1] voert Parteon deze procedure onnodig, althans heeft Parteon geen spoedeisend belang. [x1] stelt – onder meer - dat een geldige huurovereenkomst tot stand is gekomen.
4.3.
Het verweer van [y1] strekt eveneens tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Parteon in de kosten van het geding. [y1] stelt dat hij na de relatiebreuk met [x1] - ondertussen een anderhalf jaar geleden - huurder is gebleven van de huurwoning te [plaats] . [y1] verblijft permanent in deze woning en hij betwist de huurovereenkomst te hebben opgezegd. Ook de onder 2.5. hiervoor bedoelde brief heeft hij nooit geschreven of ondertekend of doen uitgaan. [y1] is ook nooit voornemens geweest om de huurovereenkomst op te zeggen en hij heeft nooit gezegd dat hij de huurwoning te [plaats] zou opgeven. De opzegging van de woning te [plaats] is door [x1] gedaan, zonder dat [y1] hiervan wist. [y1] heeft, na ontdekking hiervan direct bij Parteon aan de bel getrokken.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Parteon daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om het belang van Parteon om, gelet op de krapte op de woningmarkt, zo snel mogelijk in ieder geval één van de sociale huurwoningen weer beschikbaar te krijgen om toe te wijzen aan personen die daar conform de toewijzingsregels recht op hebben. Anders dan [x1] en [y1] hebben aangevoerd is de kantonrechter van oordeel dat Parteon niet onnodig lang heeft gewacht met het aanhangig maken van de onderhavige procedure, nu zij heeft gesteld en onderbouwd getracht te hebben deze zaak in goed overleg tot een oplossing te brengen. Dit was naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de belangen van partijen, waaronder het belang van [x1] en [y1] bij een dak boven hun hoofd, een in rechte te respecteren streven, zodat haar niet kan worden tegengeworpen dat zij het onderhavige kort geding niet eerder aanhangig heeft gemaakt.
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
In volgorde van hetgeen Parteon bij dagvaarding heeft aangevoerd wordt hier eerst ingegaan op de vordering tot ontruiming van de woning te [woonplaats] door [x1] , omdat bij het aangaan van deze huurovereenkomst volgens Parteon sprake is geweest van bedrog aan haar zijde, op grond waarvan Parteon de huurovereenkomst heeft vernietigd.
5.4.
[y1] heeft de stelling van Parteon, dat sprake was van bedrog door [x1] onderschreven en heeft zijn standpunt onderbouwd met een verklaring in een e-mail van 13 oktober 2016 van de tante van [x1] , mevrouw [z] , gericht aan zijn gemachtigde. [y1] heeft tevens een ondertekend exemplaar van deze verklaring ingebracht, alsmede een kopie van het paspoort van mevrouw [z] , waarop haar handtekening is geplaatst.
[x1] heeft in reactie daarop twee verklaringen ingebracht. Zij heeft een verklaring van haar zus, [z1] , van 3 november 2016, ingebracht, waarin deze onder meer verklaart dat haar tante gestoord is en bij verschillende instellingen ingeschreven staat en een aantal jaren geleden bij de Jellinek kliniek liep wegens een alcohol- en drugsverslaving. Bovendien heeft zij een verklaring van haar moeder, [z2] van 3 november 2016, ingebracht, waarin deze onder meer verklaart dat [z] bij de Jellinek kliniek heeft gelopen, met welke verklaringen [x1] kennelijk de bedoeling heeft de door [y1] ingebrachte verklaring te ondermijnen of te relativeren.
Daargelaten de vraag of een verleden met een alcohol- en drugsverslaving in de weg staat aan het afleggen van een voor deze zaak relevante verklaring, wordt gelet op de uit deze verklaringen blijkende familieverhoudingen en het feit dat tussen [y1] en [x1] sprake is van een verbroken relatie door de kantonrechter geen bewijskracht toegekend aan de door [y1] ingebrachte verklaring.
Daargelaten de vraag of een verleden met een alcohol- en drugsverslaving in de weg staat aan het afleggen van een voor deze zaak relevante verklaring, wordt gelet op de uit deze verklaringen blijkende familieverhoudingen en het feit dat tussen [y1] en [x1] sprake is van een verbroken relatie door de kantonrechter geen bewijskracht toegekend aan de door [y1] ingebrachte verklaring.
5.5.
[x1] heeft ontkend dat sprak was van bedrog. [x1] heeft desgevraagd op de zitting verklaard dat zij degene was, die de digitale opzegging van de huurovereenkomst te [plaats] heeft ingediend. [x1] heeft echter gesteld dat zij namens [y1] mocht opzeggen, omdat sprake was van een afspraak met [y1] , dat hij de woning te [plaats] zou verlaten. Deze afspraak is, zo stelt zij, tussen hen gemaakt om haar en de kinderen in de gelegenheid te stellen de woning te [woonplaats] te betrekken.
[y1] heeft deze afspraak ontkend. Daarbij heeft [y1] erop gewezen dat [x1] de woning te [plaats] lang geleden heeft verlaten, dat het contact tussen hen voornamelijk telefonisch plaatsvond, waardoor een dergelijk ingrijpende afspraak ook niet aannemelijk is. [y1] heeft op de zitting verklaard dat [x1] in die telefoongesprekken herhaaldelijk heeft gevraagd om een regeling, die er toe zou leiden dat zij en de kinderen weer een eigen woning hadden, maar dat hij nimmer ergens mee akkoord is gegaan.
5.6.
Gelet op de betwisting van de door [x1] gestelde afspraak door [y1] is het aan [x1] , gelet op artikel 155 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) om voldoende concreet te stellen welke afspraak zij met [y1] heeft gemaakt en wanneer zij de door haar gestelde afspraak heeft gemaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft zij in dit verband onvoldoende concreet gesteld welke afspraak zij wanneer met [y1] heeft gemaakt. Zij heeft in dit verband geen datum of data genoemd, noch bijzonderheden met betrekking tot de omstandigheden.
[x1] heeft haar stelling onderbouwd door een verklaring in te brengen van haar moeder, [z2] . Ook deze verklaring bevat echter geen concrete informatie wanneer en/of onder welke omstandigheden de betreffende afspraak tussen [x1] en [y1] zou zijn gemaakt en waarom, wanneer en bij welke gelegenheid zij van [y1] zou hebben vernomen dat hij de woning zou verlaten en akkoord zou zijn gegaan met de opzegging, laat staan dat daarin concrete informatie is opgenomen over enig verzoek of de instemming met een concrete opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [plaats] .
Gelet hierop heeft [x1] in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake was van een afspraak tussen haar en [y1] , zodat als vaststaand moet worden aangenomen dat sprake is van het door Parteon gestelde en door [y1] bevestigde bedrog. Bij de beoordeling hiervan is niet relevant dat [x1] en [y1] beiden naar voren hebben gebracht dat Parteon deze situatie over zichzelf heeft afgeroepen door gebruik te maken van een systeem, waarbij digitale opzegging mogelijk is, zonder dat geverifieerd wordt of sprake is van een echte verklaring daarop gericht. Er is geen sprake van omstandigheden, die meebrengen dat het bedrog van [x1] voor rekening en risico van Parteon dient te komen. Parteon heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [woonplaats] dan ook kunnen vernietigen. Haar vordering tegen [x1] is toewijsbaar.
[x1] heeft haar stelling onderbouwd door een verklaring in te brengen van haar moeder, [z2] . Ook deze verklaring bevat echter geen concrete informatie wanneer en/of onder welke omstandigheden de betreffende afspraak tussen [x1] en [y1] zou zijn gemaakt en waarom, wanneer en bij welke gelegenheid zij van [y1] zou hebben vernomen dat hij de woning zou verlaten en akkoord zou zijn gegaan met de opzegging, laat staan dat daarin concrete informatie is opgenomen over enig verzoek of de instemming met een concrete opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [plaats] .
Gelet hierop heeft [x1] in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake was van een afspraak tussen haar en [y1] , zodat als vaststaand moet worden aangenomen dat sprake is van het door Parteon gestelde en door [y1] bevestigde bedrog. Bij de beoordeling hiervan is niet relevant dat [x1] en [y1] beiden naar voren hebben gebracht dat Parteon deze situatie over zichzelf heeft afgeroepen door gebruik te maken van een systeem, waarbij digitale opzegging mogelijk is, zonder dat geverifieerd wordt of sprake is van een echte verklaring daarop gericht. Er is geen sprake van omstandigheden, die meebrengen dat het bedrog van [x1] voor rekening en risico van Parteon dient te komen. Parteon heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [woonplaats] dan ook kunnen vernietigen. Haar vordering tegen [x1] is toewijsbaar.
5.7.
Op de zitting hebben partijen de mogelijkheid opgeworpen om in kort geding één of meer getuigen te doen horen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen bestaat daartoe geen aanleiding, nu [x1] de door haar gestelde afspraak niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.8.
[x1] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat sprake is van rechtsverwerking. Parteon heeft [x1] het vertrouwen gegeven dat zij na zoveel tijd niet meer met een ontruimingsvordering zou worden geconfronteerd. [x1] en vooral de kinderen zijn inmiddels gehecht geraakt aan hun nieuwe omgeving, waaronder school en vriendjes, dat niet meer van hen gevergd kan worden weer te verhuizen.
5.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet op hetgeen hiervoor onder 5.1. is overwogen geen sprake van rechtsverwerking. Dat [x1] en de kinderen inmiddels gedurende enige maanden in de woning te [woonplaats] verblijven en gehecht zijn geraakt aan hun nieuwe omgeving behoort een plaats te krijgen in het kader van de in kort geding noodzakelijke belangenafweging. De belangen van de kinderen wegen zwaar. Nu echter [x1] deze situatie zelf heeft gecreëerd door bedrog te plegen, weegt voor de kantonrechter het belang van Parteon bij een eerlijk verdeling van de sociale woningvoorraad in beginsel zwaarder, zij het dat aan [x1] een ruime termijn wordt gegund voor ontruiming.
5.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Parteon ten aanzien van [x1] zal toewijzen, met dien verstande dat aan [x1] - die alleen de zorg heeft voor minderjarige kinderen - een ruimere termijn voor de ontruiming zal worden vergund. Zij heeft onweersproken gevraagd om een termijn van acht weken na betekening van het vonnis, in welk verzoek zij wordt gevolgd.
5.11.
De op de ontruiming te stellen dwangsom wordt afgewezen, nu Parteon de ontruiming zelf kan bewerkstelligen, indien [x1] dat niet doet.
5.12.
De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van [x1] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [x1] ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Parteon worden gemaakt.
5.14.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, daargelaten de vraag of sprake is van een voorwaardelijke vordering, dat de vordering tegen [y1] wordt afgewezen. Hij heeft de huur van de woning te [plaats] nimmer opgezegd.
5.15.
De proceskosten aan de zijde van [y1] komen voor rekening van Parteon als de in het ongelijk gestelde partij.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [x1] om binnen acht weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres2 2] met daarin vanwege haar aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen;
6.2.
veroordeelt [x1] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Parteon tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 98,02
griffierecht € 117,00
salaris gemachtigde € 400,00 ;
en veroordeelt [x1] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Parteon worden gemaakt;
en veroordeelt [x1] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Parteon worden gemaakt;
6.3.
wijst af de gevraagde voorziening, voor zover gericht tegen [y1] ;
6.4.
veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [y1] tot en met vandaag vaststelt op € 200,00 aan salaris gemachtigde.
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter