Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 5239964 \ CV EXPL 16-5793 (H.K.)
Uitspraakdatum: 7 december 2016
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap ICTS B.V.
gevestigd te Alkmaar
opposante in conventie
eiseres in reconventie
verder te noemen: ICTS
gemachtigde: mr. X.M. Koning, werkzaam bij De Hooge Waerder Juristen B.V. te Alkmaar
- t e g e n -
de besloten vennootschap Klaver Projectontwikkeling VIII B.V.
gevestigd te Alkmaar
geopposeerde in conventie
gedaagde in reconventie
verder te noemen: Klaver
gemachtigde: mr. R.A. Kaatee, advocaat te Amsterdam.
1.Het procesverloop
In oppositie/conventie en in reconventie
1.1.
Klaver heeft bij dagvaarding van 1 februari 2016 – gevolgd door een herstelexploot van 23 februari 2016 – een vordering tegen ICTS ingesteld. Deze vordering is bij verstekvonnis d.d. 20 april 2016 toegewezen.
1.2.
ICTS heeft bij verzetdagvaarding van 8 juli 2016 geconcludeerd haar te ontheffen van de veroordeling bij verstek uitgesproken en de oorspronkelijke vordering van Klaver af te wijzen. Tevens heeft ICTS bij deze verzetdagvaarding een reconventionele vordering ingesteld tegen Klaver.
1.3.
Op 3 november 2016 heeft een zitting plaatsgevonden, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van Klaver heeft ter zitting schriftelijke aantekeningen overgelegd.
2.De feiten
In oppositie/conventie en in reconventie
2.1.
Tussen Klaver als verhuurder en ICTS als huurster is met ingang van 1 september 2012 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Edisonweg 14C te Alkmaar. De overeenkomst is gesloten voor een periode van 5 jaar, ingaande 1 september 2012 en eindigende 31 augustus 2017, tegen een aanvangshuur van € 24.000,-- per jaar. Het gehuurde is bestemd als kantoor- en lesruimte.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder art. 8.1 de volgende breakoptie opgenomen :
“Huurder heeft de mogelijkheid de huur tussentijds te beëindigen, te weten per 1 september 2015 met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.”
2.3.
Met betrekking tot de te betalen huurprijs is in art. 8.2 van de huurovereenkomst de volgende bijzondere bepaling opgenomen.
“8.2 Omzetafhankelijke huur
Voor de eerste huurperiode van 5 jaar bedraagt de vaste huurprijs op jaarbasis € 12.000,-- (exclusief btw, prijspeil 1 september 2012) plus een omzetafhankelijke huur van 10% van de omzet van ICTS B.V. (inclusief omzet van Net-Academie) met een maximum huur van € 12.000,-- (exclusief btw, prijspeil 1 september 2012). Deze bedragen worden overeenkomstig punt 4.5 van deze huurovereenkomst jaarlijks aangepast per 1 september voor het eerst met ingang van 1 september 2013. (…)”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”.
2.5.
Bij aangetekende brief van 4 juni 2013 heeft ICTS, met gebruikmaking van de breakoptie, de huur van de bedrijfsruimte opgezegd tegen 1 september 2015.
2.6.
Bij mail van 11 oktober 2013 heeft Klaver aan ICTS een voorstel gedaan voor betaling van de huur in termijnen en uitstel verleend voor het stellen van een bankgarantie. Ook zijn er afspraken gemaakt met betrekking tot door ICTS te betalen omzetafhankelijke huur. Dit alles is gedaan onder de voorwaarde dat ICTS de huuropzegging per 1 september 2015 intrekt.
2.7.
Op 31 oktober 2013 heeft ICTS aan Klaver bericht, dat zij de huuropzegging intrekt.
2.8.
Bij aangetekende brief van 18 februari 2015 heeft ICTS, met gebruikmaking van de breakoptie, de huur van de bedrijfsruimte wederom opgezegd tegen 1 september 2015.
2.9.
In een brief van 26 februari 2015 heeft Klaver zich op het standpunt gesteld dat ICTS geen gebruik meer kan maken van de breakoptie, omdat deze zou zijn uitgeruild tegen de betalingsvoorwaarden als gemeld in de mail van 11 oktober 2013.
2.10.
Bij verstekvonnis van 20 april 2016 (zaak/rolnr. 4881674 CV EXPL 16-1994) is de huurovereenkomst ontbonden per 1 februari 2016 en is ICTS onder meer veroordeeld tot betaling van € 12.828,52 aan huurachterstand. Voorts is zij veroordeeld tot betaling van schadevergoeding over de periode van 1 februari 2016 tot en met 31 augustus 2017, op te maken bij staat.
3.De standpunten van partijen
In oppositie/conventie en in reconventie
3.1.
ICTS is het niet eens met de veroordeling bij verstek en komt daarom in verzet.
Klaver heeft zich niet correct gedragen door de oorspronkelijke dagvaarding te laten betekenen op het adres van het gehuurde, wetende dat had pand per 1 september 2015 door ICTS was verlaten in verband met de huuropzegging tegen die datum.
Na de eerste huuropzegging door ICTS hebben partijen met elkaar gesproken en heeft Klaver op 11 oktober 2013 een voorstel aan ICTS gedaan. Om die reden heeft ICTS de huuropzegging ingetrokken. Bij de intrekking heeft zij niet haar recht prijsgegeven om nogmaals gebruik te maken van de breakoptie. De tweede huuropzegging van 18 februari 2015 is dan ook rechtsgeldig gedaan en wel binnen een half jaar na einde huurovereenkomst.
Om die reden dient het verstekvonnis te worden vernietigd en de oorspronkelijke vordering van Klaver alsnog te worden afgewezen.
In reconventie vordert ICTS veroordeling van Klaver tot:
- betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 726,--;
- betaling van € 70,-- wegens de kosten van het door Klaver bij ICTS onterecht gelegde bankbeslag;
- het doen verstrekken van de facturen inzake de omzetafhankelijk huur over de periode 2013/2014, alsmede van de maand augustus 2015, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
- betaling van de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2.
Het standpunt van Klaver is dat het verzet van ICTS ongegrond dient te worden verklaard. Na de eerste tussentijdse huuropzegging zijn er onderhandeling gevoerd tussen partijen. De afspraken zijn neergelegd in de mail van Klaver aan ICTS van 11 oktober 2013. Vanwege de door Klaver gedane toezeggingen heeft ICTS haar intrekking ongedaan gemaakt. De interpretatie van de tussen partijen gemaakte afspraken kan niet anders luiden dan dat ICTS de breakoptie definitief heeft prijsgegeven in ruil voor de diverse voordelen die haar door Klaver zijn toegezegd. De tweede tussentijdse huuropzegging is daarom niet rechtsgeldig. De huur loopt door na 1 september 2015. De vordering van Klaver in de oorspronkelijke dagvaarding is mild te noemen. Zij heeft de ontbinding gevorderd per 1 februari 2016, dus een half jaar na het vertrek van ICTS.
ICTS noemt geen grondslag voor haar tegenvordering. Deze dient daarom te worden afgewezen, aldus Klaver.
4.De beoordeling
In oppositie/conventie
4.1.
Onbetwist staat vast dat ICTS op tijd in verzet is gekomen, zodat de zaak opnieuw moet worden beoordeeld.
4.2.
De te beantwoorden kernvraag in dit geding is, of ICTS als huurder op of rond 31 oktober 2013 afstand heeft gedaan van het recht om gebruik te maken van de breakoptie als genoemd in art. 8.1 van de huurovereenkomst, of dat zij slechts de gedane huuropzegging ongedaan heeft gemaakt, met instandhouding van de breakoptie. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
Kennelijk hebben partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst er bewust voor gekozen om in het belang van de huurder een breakoptie in de huurovereenkomst op te nemen, die de mogelijkheid biedt de huur tussentijds op te zeggen. Om die reden dienen er naar het oordeel van de kantonrechter zware eisen te worden gesteld aan het prijsgeven van dat recht door de huurder. Met andere woorden, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig dient te blijken dat ICTS afstand van dit recht heeft gedaan.
Uit de stukken blijkt dat ICTS op 4 juni 2013 de huur tussentijds heeft opgezegd tegen 1 september 2015 en dat zij naar aanleiding van de mail van 11 oktober 2015 en gesprek(ken) tussen partijen uiteindelijk op 31 oktober 2013 deze huuropzegging heeft ingetrokken.
In de mail van 11 oktober 2015 van Klaver noch in het bericht van 31 oktober 2015 van ICTS valt te lezen dat ICTS (uitdrukkelijk) afstand doet van het recht om (nogmaals) gebruik te maken van de breakoptie. Er wordt in die stukken in het geheel niet gerept over de breakoptie. Ook ter zitting is niet gebleken dat partijen destijds hebben gesproken over het doen van afstand door ICTS van de breakoptie. Dat Klaver ervan uitging dat deze afstanddoening voor beide partijen duidelijk moest zijn, is in dit verband onvoldoende en bovendien gemotiveerd betwist door ICTS. Ook het argument van Klaver dat de breakoptie zou zijn ingeruild voor toezeggingen aan de zijde van Klaver is hiertoe onvoldoende. Daarom dient ervan te worden uitgegaan, dat ICTS geen afstand heeft gedaan van haar recht om nogmaals gebruik te maken van de breakoptie, zodat de huuropzegging van 18 februari 2015 tegen 1 september 2015 rechtsgeldig, met inachtneming van een termijn van zes maanden, is gedaan. De huurovereenkomst is derhalve geëindigd op 31 augustus 2015.
4.3.
Gelet op het vorenoverwogene is ontbinding van de huurovereenkomst per 1 februari 2016 niet aan de orde, nu de huurovereenkomst reeds is geëindigd per 31 augustus 2015. Een schadevergoeding vanaf 1 september 2016 is om die reden evenmin aan de orde. Ook de vordering met betrekking tot het afleggen van rekening en verantwoording aan Klaver ter zake van de maandelijkse omzetcijfers dient naar het oordeel van de kantonrechter te worden afgewezen. Ofschoon deze verplichting in de huurovereenkomst is vermeld, is onbetwist door ICTS aangevoerd, dat Klaver altijd genoegen heeft genomen met de verlies- en winstrekening van ICTS.
4.4.
De conclusie is, dat het verzet gegrond dient te worden verklaard en het verstekvonnis dient te worden vernietigd. Klaver dient in oppositie/conventie als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Daarbij wordt Klaver ook veroordeeld tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door ICTS worden gemaakt.
In reconventie
4.5.
Het hiervoor in oppositie/conventie overwogene wordt in reconventie overgenomen.
Gelet hierop zijn de kosten ad € 70,-- wegens het onterecht gelegde bankbeslag toewijsbaar; het beslag is immers ten onrechte gelegd.
4.6.
Voorts is als niet betwist toewijsbaar de vordering met betrekking tot het verstrekken van de facturen over de periode 2013/2014, alsmede van de maand augustus 2015. Omdat Klaver ter zitting heeft toegezegd hier op de kortst mogelijk termijn aan te zullen voldoen, ziet de kantonrechter geen aanleiding hier een dwangsom aan te verbinden.
4.7.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om de buitengerechtelijke kosten ad € 726,-- toe te wijzen, nu hier geen althans onvoldoende grondslag voor is gegeven. Voor zover het gaat om salaris van de gemachtigde van ICTS, worden deze kosten meegenomen in de gewone proceskostenveroordeling. Toewijzing van deze kosten geschiedt aan de hand van een staffel.
4.8.
Gelet op de uitslag van de procedure, zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd als na te melden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In oppositie/conventie
5.1.
Verklaart het verzet gegrond en vernietigt het verstekvonnis op 20 april 2016 tussen Klaver als eisende partij en ICTS als gedaagde partij gewezen, inclusief de daarbij uitgesproken proceskostenveroordeling en opnieuw rechtdoende:
5.2.
Wijst de vordering van Klaver alsnog af.
5.3.
Veroordeelt Klaver in de proceskosten van zowel de verstek- als de verzetzaak, welke kosten tot op heden aan de zijde van ICTS worden begroot op: € 85,54 aan kosten van de verzetdagvaarding en € 300,-- wegens salaris gemachtigde aan de zijde van ICTS,
en veroordeelt Klaver tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door ICTS worden gemaakt.
In reconventie
5.4.
Veroordeelt Klaver om aan ICTS tegen kwijting te betalen de som van € 70,-- wegens de kosten van het door Klaver onterecht gelegde bankbeslag.
5.5.
Veroordeelt Klaver tot het doen verstrekken van de facturen inzake de omzetafhankelijke huur over de periode 2013/2014, alsmede van de maand augustus 2015.
5.6.
Compenseert de proceskosten tussen partijen aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
In oppositie/conventie en in reconventie
5.7.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
5.8.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Liefting-Voogd, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.
De griffier De kantonrechter