Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 5000706 EJ VERZ 16-176 (H.K.)
Uitspraakdatum: 28 september 2016
Beschikking op een verzoek ex art. 5:130 BW in de zaak van:
1.[naam verzoeker 1] en
2.
[naam verzoeker 2], beiden wonende te [woonplaats]
[naam verzoeker 2], beiden wonende te [woonplaats]
verzoekende partijen
verder ook te noemen: verzoekers
gemachtigde: mr. E.J. Loos, advocaat te Amsterdam
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam], gevestigd te [plaats 1]
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam], gevestigd te [plaats 1]
verwerende partij
verder ook te noemen: de VVE
vertegenwoordigd door de bestuursleden [bestuurslid1] en [bestuurslid 2] , respectievelijk voorzitter en secretaris.
1.Het procesverloop
Voor het verloop van de procedure verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
het verzoekschrift met producties, ingekomen op 11 april 2016 en de aanvulling hierop, ingekomen op 2 mei 2016;
het verweerschrift van de VVE, ingekomen op 30 mei 2016;
de aantekeningen van de griffier van de op 24 augustus 2016 gehouden mondelinge behandeling, alsmede de op die zitting door de gemachtigde van verzoekers overgelegde pleitnota;
uit de aantekeningen van de griffier blijkt dat ter zitting de volgende personen zijn verschenen:
aan de zijde van verzoekers: [verzoeker] , alsmede de gemachtigde van verzoekers;
aan de zijde van de VVE: [bestuurslid1] en [A] , respectievelijk voorzitter en 2e secretaris;
als leden/eigenaars: [Bestuurslid1] , [b] , [c] en [d] .
aan de zijde van verzoekers: [verzoeker] , alsmede de gemachtigde van verzoekers;
aan de zijde van de VVE: [bestuurslid1] en [A] , respectievelijk voorzitter en 2e secretaris;
als leden/eigenaars: [Bestuurslid1] , [b] , [c] en [d] .
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Tenslotte is heden uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VVE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het in appartementsrechten gesplitste recreatieterrein “ [Naam] ”, met daarop 26 recreatiewoningen, gelegen te [Plaats]
2.2.
De splitsingsakte is op16 oktober 2008 verleden voor notaris mr. H.J. de Jong te Schagerbrug. In die zelfde akte is de VVE opgericht en zijn de statuten vastgesteld.
Elke appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VVE.
2.3.
Verzoekers zijn sinds 2 mei 2012 eigenaar van het appartementsrecht bestaande uit een perceel grond met daarop een recreatiewoning, bestaande uit 1/26ste onverdeeld aandeel in de gemeenschap van het recreatieterrein “ [Naam] ” te [plaats 2] , met daarop het zelfstandig recht van opstal om daarop een recreatiewoning in eigendom te hebben, kadastraal bekend [gegevens] .
2.4.
In de splitsingsakte is een splitsingsreglement opgenomen. Dit reglement bepaalt onder meer het volgende:
“Artikel 33
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt nadat hij heeft verklaard dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.”
“Artikel 56
1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:b. het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten en de zich daaropbevindende opstallen.”
2.5.
Ten tijde van de eigendomsverkrijging door verzoekers gold een huishoudelijk reglement, dat ten aanzien van de verhuur van recreatiewoningen aan derden onder meer inhield dat de eigenaar ervoor moest zorgdragen dat de gebruikers het huishoudelijk reglement kenden en zouden naleven. Dit huishoudelijk reglement bevatte voor het overige geen restricties aan de verhuur aan derden.
2.6.
De VVE heeft een nieuw huishoudelijk reglement opgesteld. Hierin is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 8. Verhuur
Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt, nadat hij heeft verklaard de bepalingen van het huishoudelijk reglement na te leven. Deze verklaring moet schriftelijk afgegeven worden. (art 35 Splitsingsakte) Bij calamiteiten, situaties die de veiligheid aantasten, nalatigheid of overlast door huurders/andere tijdelijke gebruikers, moet de verhuurder of een vooraf bekend gemaakte plaatsvervanger, altijd bereikbaar zijn.
Een eigenaar mag zijn recreatiewoning maximaal 8 weken per jaar verhuren.”
2.7.
De VVE heeft tevens een nieuw beleidsplan opgesteld onder de naam “Beleidsplan voor de jaren 2016 tot en met 2021”. Hierin is in hoofdstuk 3 onder het kopje “Verhuren recreatiewoning” onder meer het volgende bepaald:
“(…) Wij willen de verhuur maximeren tot 8 weken per jaar.
Iedereen die zijn recreatiewoning verhuurt, ook indien dit aan familie is (uitgezonderd eigen kinderen), dient een parkbijdrage aan de Vereniging te betalen.
In het Huishoudelijk Reglement, artikel 8, staat vermeld dat u verplicht bent een formulier te laten tekenen door de huurder of gebruiker, anders dan uzelf. Dit formulier kan het bestuur gebruiken voor de zogenaamde “parkbijdrage” van uw huurders/gebruikers.
(…)
Toevoeging: de Parkbijdrage wordt voor 2016 vastgesteld op 1.-- euro per persoon per dag, met ingang van het nieuwe seizoen = 1 april 2016. (…)”
2.8.
Op de algemene ledenvergadering van de VVE van 12 maart 2016 is gestemd over het nieuwe huishoudelijk reglement en het nieuwe beleidsplan.
Punt 10van de notulen, onder het kopje Huishoudelijk Reglement, luidt:
“Het huishoudelijke reglement wordt aangenomen.”
Punt 11van de notulen, onder het kopie Concept beleidsplan en het sub-kopje Wat betreft de verhuur, luidt:
“Het punt wordt aangenomen met de volgende afspraak: Dit jaar volgen we de voorgestelde procedure van 1.-- euro p.p. per nacht. (…)”
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Verzoekers hebben in hun verzoek gevraagd om de besluiten van de VVE van 12 maart 2016 te vernietigen, waar het betreft de goedkeuring van het beleidsplan en de vaststelling van het huishoudelijk reglement,
althans deze besluiten te vernietigen voor zover daarbij is besloten de verhuur van recreatiewoningen op het park te beperken tot acht weken per jaar en daarbij van de eigenaars een bijdrage te verlangen van € 1,00 per huurder per dag, kosten rechtens.
3.2.
Voor de motivering van dit verzoek wordt verwezen naar het door verzoekers ingediende verzoekschrift en de ter zitting door de gemachtigde overgelegde pleitnota.
Op de stellingen van verzoekers zal bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.
3.3.
De VVE heeft gemotiveerd verweer gevoerd, op welk verweer – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet betwist is dat verzoekers tijdig, binnen een maand na kennisneming van het besluit, het onderhavige verzoek hebben ingediend, zodat zij ontvankelijk zijn in hun verzoek.
4.2.
In deze procedure is aan de orde de vraag of het besluit van de VVE, waarbij de verhuur van recreatiewoningen op het recreatieterrein “ [Naam] ” wordt beperkt tot acht weken per jaar en waarbij van de eigenaars een bijdrage wordt verlangd van € 1,00 per huurder per dag, moet worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Hierbij is tevens van belang de vraag in hoeverre bij huishoudelijk reglement (en beleidsplan) beperkingen kunnen worden gesteld aan de aan een appartementseigenaar toekomende bevoegdheden met betrekking tot het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel (het privé-gedeelte) te worden gebruikt.
4.3.
De kantonrechter overweegt hieromtrent het volgende.
Met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit behoort een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en een zodanige regeling moet dus in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik van de privé-gedeelten, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, kunnen
regels van ordeook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent ( art 5:112 lid 4 BW ).
Een regeling als de onderhavige, waarbij een appartementseigenaar wordt beperkt in zijn bevoegdheid met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten, kan naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts in het splitsingsreglement worden opgenomen.
Met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit behoort een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en een zodanige regeling moet dus in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik van de privé-gedeelten, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, kunnen
regels van ordeook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent ( art 5:112 lid 4 BW ).
Een regeling als de onderhavige, waarbij een appartementseigenaar wordt beperkt in zijn bevoegdheid met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten, kan naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts in het splitsingsreglement worden opgenomen.
4.4.
Weliswaar heeft de VVE betoogd, dat in artikel 56 van het splitsingsreglement de mogelijkheid wordt gegeven om dergelijke zaken bij huishoudelijk reglement vast te stellen, maar dit verweer wordt verworpen, nu het daarin genoemde gebruik betrekking heeft op feitelijk gebruik. Het gaat dan om een ordemaatregel. Daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake.
4.5.
Van een conform de wettelijke vereisten gewijzigd reglement van splitsing is niet gebleken. Stukken daaromtrent zijn niet overgelegd.
4.6.
Evenmin heeft de VVE haar stelling onderbouwd, dat het recreatiepark dusdanig uniek is dat om die reden de wijziging niet in het splitsingsreglement behoeft te worden opgenomen. Dit geldt ook voor de stelling van de VVE dat zij met de nieuwe regeling de overlast wil aanpakken die langdurige verhuur met zich meebrengt. Om overlast aan te pakken staan de VVE andere middelen ten dienste.
4.7.
De VVE heeft nog aangevoerd dat er met ruime meerderheid van stemmen is besloten en dat het besluit derhalve op democratische wijze tot stand is gekomen. Echter deze stelling kan niet afdoen aan de wettelijke eisen waaraan een besluit van een VVE dient te voldoen. De kantonrechter verwijst naar het bepaald in artikel 5:139 BW..
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat het besluit niet op de wettelijk vereiste wijze tot stand is gekomen en voorts dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en om die reden dient te worden vernietigd, als na te melden. De eigendomsrechten en de belangen van verzoekers zijn in verhouding tot het gestelde belang van de VVE te zeer geschonden.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat ook het besluit, om een bijdrage te verlangen van € 1,00 per huurder per dag, eveneens dient te worden vernietigd, nu dit besluit nauw verweven is met het besluit tot beperking van de verhuur van de recreatiewoning in tijd. Bovendien is niet, althans onvoldoende onderbouwd waarom voor sommige personen wel een bijdrage moet worden betaald en voor andere niet.
4.10.
Gelet op de uitkomst van de procedure zal de VVE in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
Vernietigt de besluiten van de VVE van 12 maart 2016, voor zover daarbij is besloten de verhuur van recreatiewoningen op het park “ [Naam] ” te beperken tot acht weken per jaar en daarbij van de eigenaars een bijdrage te verlangen van € 1,00 per huurder per dag.
5.2.
Veroordeelt de VVE in de proceskosten van verzoekers, die tot heden worden begroot op € 79,-- aan griffierecht en op € 500,-- aan salaris gemachtigde.
5.3.
Wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. S.B. Rip, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 28 september 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter