ECLI:NL:RBNHO:2016:7554

• Datum uitspraak: 5 oktober 2016
• Publicatiedatum: 8 september 2016
• Zaaknummer: 4977800 CV EXPL 16-3533
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.S. Pieters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en opschorting van huurbetaling door gedaagde wegens ernstige overlast

In deze zaak heeft de stichting Ymere, eiseres, een vordering ingesteld tegen gedaagde, die haar huurbetalingen heeft opgeschort vanwege ernstige overlast van een andere huurder. De huurovereenkomst tussen partijen liep van 2013 tot en met 27 november 2014, met een maandelijkse huur van € 609,10. Gedaagde heeft in 2014 de huur over de maanden september, oktober en november niet betaald, in totaal € 1.786,69, waarvan € 709,10 in mindering is gebracht. Ymere heeft gedaagde een andere woning aangeboden, die door gedaagde is aanvaard, maar gedaagde heeft desondanks haar huurbetalingen niet hervat.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de vordering van Ymere tot betaling van huur in beginsel voor toewijzing gereed ligt, aangezien het bestaan van de huurovereenkomst en de huurachterstand door gedaagde wordt erkend. Gedaagde heeft zich beroepen op opschorting van haar betalingsverplichting, maar de rechter oordeelt dat Ymere door het aanbieden van een andere woning de eventuele aantasting van het huurgenot heeft opgeheven. Gedaagde had bovendien binnen zes maanden na het melden van de overlast een vordering tot huurprijsvermindering moeten instellen, wat zij niet heeft gedaan.

De kantonrechter heeft de vordering van Ymere toegewezen en gedaagde veroordeeld tot betaling van € 1.364,73, vermeerderd met wettelijke rente, en de proceskosten. Dit vonnis is uitgesproken door mr. T.S. Pieters op 5 oktober 2016.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 4977800 \ CV EXPL 16-3533

Uitspraakdatum: 5 oktober 2016

Vonnis in de zaak van:

de stichting Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Ymere

gemachtigde: Geerlings & Hofstede (Amsterdam)

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. Raaijmakers

1. Het procesverloop

1.1.

Ymere heeft bij dagvaarding van 4 april 2016 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. Op 2 september 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] op 1 september 2016 de bij zijn antwoord ontbrekende productie alsnog toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Ymere heeft aan [gedaagde] vanaf 2013 tot en met 27 november 2014 verhuurd de woning aan het adres [adres] (hierna “de woning”) tegen een maandelijkse huur van € 609,10, te voldoen bij vooruitbetaling.

2.2.

Tijdens deze huurperiode heeft [gedaagde] ernstige overlast ervaren door een andere huurder van Ymere, zijnde een groot gezin bestaande uit 8 tot 10 personen.

2.3.

Bij brief van 15 oktober 2013 heeft Ymere schriftelijk bevestigd aan [gedaagde] dat zij voor haar op zoek zou gaan naar een andere woning. Vervolgens heeft overleg plaats gevonden tussen Ymere en [gedaagde] met betrekking tot andere woonruimte. Nadat twee woningen door Ymere waren aangeboden en door [gedaagde] waren geweigerd, heeft Ymere uiteindelijk nog een derde woning aangeboden in [woonplaats] die door [gedaagde] is aanvaard.

2.4.

De huurovereenkomst met betrekking tot de woning is beëindigd met ingang van 29 november 2014.

2.5.

Bij brief van 22 mei 2014 heeft de gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan Ymere geschreven:
“(…)zal zij, nu Ymere niets doet aan het verhelpen van de overlast en het herstellen van het huurgenot, de betaling van de maandelijkse huur opschorten, indien niet binnen 1 week het huurgenot aan cliënte is teruggegeven. Er is thans immers geen sprake van huurgenot doch van huurderving. (…)”.

2.6.

[gedaagde] heeft de huur over de maanden september, oktober en november 2014 onbetaald gelaten, in totaal voor een bedrag van € 1.786,69, waarop € 709,10 in mindering is betaald door [gedaagde] .

3. De vordering

3.1

Ymere vordert dat de kantonrechter [gedaagde] uit hoofde van de reeds ontbonden huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning te [adres] , veroordeelt tot betaling van € 1.364,73, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.077,59. Dit bedrag is opgebouwd als volgt:
-€ 1.077,59 aan huurachterstand van september 2014 tot en met 28 november 2014;

-€ 195,58 aan buitengerechtelijke incassokosten

-€ 91,56 ter zake van afrekening seizoen 2013.

4. Het verweer

4.1

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij haar verplichting tot betaling van de paar laatste huurtermijnen heeft opgeschort wegens gederfd woongenot. Zodra Ymere met een passende oplossing kwam voor de bij Ymere bekende overlast, is zij weer gaan betalen.

5. De beoordeling

5.1.

Voorop gesteld moet worden dat de vordering van Ymere tot betaling van huur over de maanden september tot en met november 2014 in beginsel voor toewijzing gereed ligt. Het bestaan van de huurovereenkomst en van de achterstand wordt erkend door [gedaagde] .

5.2.

Blijkens de brief van 22 mei 2014 beroept [gedaagde] zich op opschorting van haar verplichting tot huurbetaling. De vraag of [gedaagde] terecht dan wel onterecht betaling van de
volledige huur heeft opgeschort kan in het midden blijven, nu vast staat dat Ymere door het aanbieden van een andere woning die door [gedaagde] is aanvaard, de eventuele aantasting van het huurgenot is opgeheven. Een (terecht) beroep op opschorting ontslaat [gedaagde] niet van haar betalingsverplichting.

5.3.

Dat had alleen anders kunnen zijn indien [gedaagde] tijdig, dat wil zeggen binnen 6 maanden nadat zij van het gestelde gebrek (de overlast) kennis had gegeven aan de verhuurder, een vordering had ingesteld tot huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 jo 7:257 lid 1 BW). Nu reeds in oktober 2013 (blijkbaar) bij Ymere bekend was dat [gedaagde] overlast ondervond, en in elk geval blijkens de brief van de raadsman van [gedaagde] op 22 mei 2014 duidelijk was dat [gedaagde] dit als een wezenlijke aantasting van haar huurgenot beschouwde, zodanig dat zij de huurbetaling heeft opgeschort, is deze 6 maanden termijn ten tijde van de onderhavige procedure ruimschoots verstreken. Overigens is het uiteraard de vraag of en tot welke hoogte de gestelde overlast in een dergelijke procedure zou hebben geleid tot vermindering van de huurprijs.

5.4.

Nu er geen grond meer bestaat voor opschorting en er ook overigens geen gronden zijn gesteld of gebleken die rechtvaardigen dat [gedaagde] de verschuldigde huur niet betaalt, zal de vordering van Ymere worden toegewezen.

5.5.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Ymere van € 1.364,73 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.077,59 vanaf 4 april 2016 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 97,74

griffierecht € 471,00

salaris gemachtigde € 300,00 ;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.S. Pieters en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter