Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummers: HAA 16/324
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 augustus 2016 in de zaak tussen
[X]wonende te [Z] , eiser,
gemachtigde: M.F. Rupert (WOZ-Deskundigen te Venhuizen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uitgeest, verweerder.
14/228
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [A ADRES] (hierna: de woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 308.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2015 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2015 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 298.000 en de daarop gebaseerde aanslag in de onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft tegen de hiervoor vermelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een nader stuk ingediend, gedagtekend 25 juni 2016. Een afschrift hiervan is naar verweerder gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2016. Namens eiser is gemachtigde verschenen en namens verweerder zijn verschenen H.J.M. van der Meij-Vester en P.C. Wubbenhorst.
Overwegingen
Feiten
1. Belanghebbende is sinds 1986 eigenaar en bewoner van de woning.
2. In een bij het verweerschrift ingebracht en in de beroepsfase in opdracht van verweerder opgemaakt taxatierapport zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen, zowel van de woning als van woningen in de naaste omgeving:
Adres
type
Bouwjr.
m²
m³
m³ bijgebouw/
garage
waardepeil-
datum
waarde €
[A ADRES]
2˄1kap
1974
248
430
85
1 jan. 2014
€ 298.000
verkoopdatum
verkoopprijs
[B ADRES]
2˄1kap
1974
298
430
250
18 nov. 2013
€ 325.000
[C ADRES]
2˄1kap
1974
197
430
105
2 mrt. 2015
€ 276.000
[D ADRES]
rij
1974
191
430
55
30 aug. 2012
€ 260.000
[E ADRES]
rij
1974
144
430
37
1 apr. 2014
€ 262.000
In het taxatierapport is voorts een zogenoemde matrix opgenomen met onder meer de volgende gegevens:
adres
waarde
per m²
waarde per m³
hoofdgebouw
waarde bijgebouwen
correctie
onderh/afwerking
[A ADRES]
554
357
19
12
[B ADRES]
298
357
27
[C ADRES]
627
357
16
24
[D ADRES]
333
635
12
14
[E ADRES]
748
333
8000
Geschil
3. In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ naar de waardepeildatum 1 januari 2014.
Beoordeling van het geschil
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 298.000 gewezen op het taxatierapport en de daarin opgenomen verkoopcijfers van de woningen aan de [A STRAATNAAM] en [B STRAATNAAM] die, naar verweerder stelt, goed vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft desgevraagd verklaard dat de waarden per m² en per m³ zoals vermeld in de eveneens in het taxatierapport opgenomen matrix zijn berekend op basis van het model waarbij de verkoopprijzen van de vergelijkbare woningen worden ingevoerd waarna een geïndexeerde verkoopwaarde wordt berekend. Deze waarde wordt vervolgens aan de diverse onderdelen van de woning en de verkochte woningen toegerekend. De ligging is een factor die geacht wordt te zijn meegenomen in de waarde per m³. Voor zover onderscheid bestaat tussen 2^1kapwoningen en rijwoningen komt dit onderscheid tot uiting in de waarde van de grond, omdat een 2^1kapwoning relatief meer m² grond heeft. Verweerder heeft ter zitting erop gewezen dat de onderhavige 2^1kapwoningen door middel van garages aan elkaar geschakelde woningen zijn en daarom geen sprake is van een waardeverhogend effect ten opzichte van de rijwoningen, anders dan resulterend in een hogere totale grondwaarde.
6. Eiser heeft betwist dat bij de vergelijking in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen; naast de uit het taxatierapport blijkende verschillen in oppervlakte, inhoud en type woningen, stelt eiser dat ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging in verband met het uitzicht op de parkeerplaats en de supermarkt en in verband met de aard en intensiteit van het verkeer. Dit heeft ook te gelden voor het verschil in onderhoud en afwerking. Met betrekking tot dit laatste aspect heeft verweerder ter zitting desgevraagd verklaard dat de in de matrix gebruikte correctiefactor wordt bepaald aan de hand van een bedrag dat de taxateur in zijn hoofd heeft. Dit bedrag wordt ook gebaseerd op basis van informatie verkregen van bewoners. Na die vaststelling, zo verklaarde verweerder, vindt de toerekening van de waarde aan de inhoud plaats. Dat de correctiefactor bij de ene woning hoger uit kan vallen dan bij de andere woning kan, zo stelt verweerder, ook het gevolg zijn van het verschil in WOZ-waarde, nu die factor vaak een percentage is van de WOZ-waarde. Met betrekking tot de aard en intensiteit van het verkeer heeft verweerder verklaard dat op de dag vóór de zitting onderzoeken ter plaatse zijn uitgevoerd en dat gedurende deze onderzoeken van respectievelijk 20 en 30 minuten bij het onderzoek van 20 minuten één vrachtauto voor de bevoorrading van de supermarkt is geteld die vanuit de [A STRAATNAAM] kwam aanrijden en bij het onderzoek van 30 minuten twee auto’s zijn geteld. Dat in de uitspraak op bezwaar is vermeld dat de [C STRAATNAAM] een drukke doorgaande weg is, is niet juist, zo stelt verweerder. Het overgrote deel van de klanten van de supermarkt rijdt niet langs de woning van eiser doch vanaf de andere kant de parkeerplaats op.
7. Aan verkoopprijzen die meer dan een jaar vóór of na de waardepeildatum tot stand zijn gekomen kent de rechtbank onvoldoende bewijskracht toe ingeval er verkopen zijn die dichter bij de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Nu gelet op de verkoop van [B ADRES] en [E ADRES] dit laatste het geval is, gaat de rechtbank voorbij aan de verwijzing naar de verkoopcijfers van de [C ADRES] en [A NUMMER] . De stukken van het geding wijzen er verder op dat de door verweerder gestelde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn. Eiser heeft het tegendeel ook niet gesteld. Om die reden gaat de rechtbank uit van de vergelijkingsobjecten [B ADRES] en [E ADRES] . Hierover oordeelt de rechtbank als volgt.
8. Met betrekking tot het uitzicht staat vast dat vanuit de woning mede uitzicht is op een parkeerplaats, behorende bij een grote supermarkt. Uit het taxatierapport blijkt niet dat de taxateur bij de waardering van de woning hiermee rekening heeft gehouden. Een zodanig uitzicht is naar het oordeel van de rechtbank van invloed op de waarde. Nu de woning aan de [A STRAATNAAM] een vrijer uitzicht heeft en de woning aan de [B STRAATNAAM] in een omsloten woonerf staat, heeft de woning een minder goed uitzicht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur dit verschil in uitzicht ten onrechte niet in de waardering tot uitdrukking gebracht.
9. Met betrekking tot de aard en intensiteit van het verkeer over de [A STRAATNAAM] en over de [C STRAATNAAM] op het gedeelte waar de woning staat, heeft verweerder gemotiveerd gesteld dat beide lanen in dit opzicht vergelijkbaar zijn. Nu eiser voor zijn andersluidende stelling onvoldoende onderbouwing heeft gegeven, volgt de rechtbank verweerder op dit punt. Uit de ter zitting getoonde foto’s en de gegeven toelichtingen blijkt dat zowel de woning aan de [A STRAATNAAM] als de woning last heeft van het voorbij rijdende vrachtverkeer ten behoeve van de supermarkt en geen last hebben van het verkeer van de klanten van de supermarkt. Wel acht de rechtbank aannemelijk dat de ligging van de woning aan de [E ADRES] rustiger en dus beter is, omdat die woning aan een woonerf ligt. Uit het taxatierapport blijkt niet dat de taxateur bij de waardering van de woning met dit waardedrukkend effect ten opzichte van de woning aan de [E ADRES] rekening heeft gehouden.
10. Met betrekking tot de verschillen in onderhoud en afwerking tussen de woning en de vergelijkingspanden heeft verweerder verwezen naar de door de taxateur toegepaste correctiefactor. Nu de rechtbank de gegeven uitleg over de berekening van die factor volstrekt onvoldoende acht, is niet inzichtelijk gemaakt dat de verschillen ter zake in voldoende mate in de waardering tot uitdrukking zijn gebracht. Daarbij is van belang dat de woningen [B ADRES] een betere kwaliteit heeft, doch in de matrix een zelfde waarde per m³ heeft als de woning. Verder heeft de woning [E ADRES] een iets betere kwaliteit en toch een lagere waarde per m³ dan de woning. Gelet op de toelichting van verweerder met betrekking tot het verschil in type woning (2^1kapwoningen en rijwoningen) is dit laatste verschil niet te verklaren door het feit dat [E ADRES] een rijwoning is. Verweerder heeft onvoldoende onderbouwd dat met voornoemde verschillen in voldoende mate rekening is gehouden door de correctie van negatief € 12.000.
11. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [B ADRES] overweegt de rechtbank ten slotte als volgt. Deze woning heeft 50 m² oppervlakte en 165 m³ meer inhoud aan bijgebouwen. Dat deze verkoop voor € 325.000 een voldoende onderbouwing vormt voor de waarde van de woning ad € 298.000 is gelet op de geconstateerde verschillen niet aannemelijk.
12. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank verweerder niet geslaagd acht in het door hem te leveren bewijs dat de waarde van de woning niet lager is dan € 298.000.
13. Eiser heeft ter zitting een waarde van € 265.000 bepleit. Hij beroept zich op de verkoop van de woning [F ADRES] voor € 250.206 op 11 december 2014. Verweerder heeft erop gewezen dat het bouwjaar van deze woning 1955 is, dat de inhoud van deze woning groter is en dat de woning in een ander gedeelte van de gemeente staat. Namens eiser is ter zitting verklaard dit niet te willen betwisten. Gelet hierop acht de rechtbank deze vergelijking onvoldoende bewijs voor de stelling dat de waarde niet hoger is dan € 265.000.
14. Nu uit het vorenoverwogene volgt dat geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank, rekening houdend met hetgeen partijen over een weer hebben aangevoerd, de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 280.000.
15. De slotsom is dat het beroep gegrond dient te worden verklaard.
Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Eiser heeft ter zitting zijn verzoek tot vergoeding van kosten voor de bezwaarfase ingetrokken, zodat de rechtbank aan dat verzoek voorbij kan gaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 280.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2015 tot een berekend naar een waarde van € 280.000;
- veroordeelt verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van het beroep gemaakte kosten ten bedrage van € 992 en
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46 vergoedt
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van mr. E.G. van der Laan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.