Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/244791 / KG ZA 16-456
Vonnis in kort geding van 1 augustus 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VILLEX VASTGOEDBESCHERMING B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
advocaat mr. C.M. Malipaard te 's-Gravenhage,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H.A. de Graaf te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Villex en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 18 juli 2016
- de pleitnota van Villex
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ter zitting zijn verschenen:
- [A] , directeur en [B] , vastgoedadviseur, werkzaam bij Villex, bijgestaan door mr. Malipaard voornoemd,
- [gedaagde] , bijgestaan door mr. De Graaf voornoemd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Villex is een bemiddelings- en dienstverleningsbureau dat leegstand van panden tracht tegen te gaan.
2.2.
Van 28 oktober 2008 tot 31 januari 2011 heeft [gedaagde] een woning aan [adres 1] gehuurd van Villex krachtens een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet. Zij heeft eerder ook een bedrijfsruimte in Amsterdam op grond van een bruikleenovereenkomst met Villex in gebruik gehad.
2.3.
Op 5 juli 2007 hebben de gemeente Zandvoort en Villex een raamovereenkomst gesloten met als titel “Raamovereenkomst antikraak Middenboulevard”. In die overeenkomst heeft de gemeente Villex opdracht gegeven tot het beheer van een aantal aan de gemeente in eigendom toebehorende leegstaande panden waaronder de woning aan [adres 2] .
2.4.
De woning [adres 2] (hierna: “de woning”) is eigendom van de gemeente Zandvoort. De woning staat al ongeveer 9 jaar te koop.
2.5.
Op 12 april 2011 hebben Villex en [gedaagde] een overeenkomst getiteld “Bruikleenovereenkomst” gesloten. De overeenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“
Bruiklener:
Naam: [gedaagde]
Voornaam: [voornaam]
[…]
Bruikleengever:Villex Vastgoedbescherming BV […] is eigenaar of namens deze gevolmachtigd, of op last vertegenwoordiger met betrekking tot het pand en toebehoren gelegen te [woonplaats] met het adres [adres 2] Hierna te noemen “hhet pand”.
Overwegende
Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
Dat Bruikleengever, althans de eigenaar, ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder recht of titel, genegen is het pand voor bepaalde tijd, of voor onbepaalde tijd tot wederopzegging, om niet aan een gegadigde in al dan niet gedeelde bruikleen te geven, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden;
[…]
- Dat Bruiklener aan Bruikleengever slechts een vergoeding wegens haar diensten is verschuldigd in het geval en zolang er daadwerkelijk een bruikleenovereenkomst tot stand komt en voortduurt;
- Dat Bruikleengever uit deze vergoeding onder andere haar organisatie- en secretariaatskosten voldoet, alsmede haar algemene beheerskosten, al welke kosten aldus periodiek over al haar cliënten/bruikleennemers worden omgeslagen, vermeerderd met een opslag wegens risico en winst;
- Dat deze vergoeding niet als huur of daarmee vergelijkbare vergoeding kan worden gelijkgesteld;
- Dat Bruiklener bereid is – en dat zijn woon- en leefsituatie zulks toelaten – zijn woonrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn door Bruikleengever,
- Dat Bruiklener zich ermee akkoord verklaart dat deze bruikleen korte tijd na opzegging zal moeten eindigen, en zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogde gebruik van het pand naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan Bruikleengever verschuldigd is of zal worden voldaan;
[…]
Komen overeen
Bruikleengever geeft hierbij het pand en toebehoren voornoemd om niet in bruikleen aan Bruiklener om daarin tijdelijk verblijf te houden, met in achtneming van het navolgende:
[…]
Opzegtermijn
Deze Bruikleenovereenkomst loopt voor onbepaalde tijd en kan steeds door beide partijen schriftelijk worden opgezegd met in acht name van een opzegtermijn van twee weken.
Beperkte duur
Bruiklener is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst. Bruiklener realiseert zich dat uit de aard der zaak geen zekerheid kan worden verschaft over de duur van een af te sluiten Bruikleenovereenkomst en dat de Bruikleenovereenkomst voor een in tijd weliswaar onbekende, maar in ieder geval beperkte tijdsduur zal zijn, welke van rechtswege eindigt bij opzegging
[…]
Plichten Bruiklener
[…]
Bruiklener verplicht zich de in de Overwegingen aangehaalde vergoeding à € 350,00 welke maandelijks verschuldigd is, telkens voor het begin van de betreffende maand via automatische incasso aan Bruikleengever te voldoen […] onder vermelding van Servicekosten” HAR698, voor het eerst na 30 april 2011 en is exclusief voorschot servicestookkosten à € 200,- waarvan één keer per jaar een verrekening plaatsvindt naar aanleiding van het verbruik.
[…]
Huisreglement
Op deze Bruikleenovereenkomst is het Huisreglement van toepassing. Bruiklener verklaart kennis genomen te hebben van het Huisreglement en verklaart zich hiermee akkoord.
[…]”
2.6.
[gedaagde] heeft tevens een exemplaar van het document getiteld “Huisregels / uitleg Bruikleenovereenkomst” ondertekend. Dit document houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“Hieronder staat een uitleg bij de bruikleenovereenkomst die je ondertekent op het moment dat je voor Villex Vastgoedbescherming gaat wonen. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend, het dient alleen als uitleg bi] de overeenkomst. Je kunt hier in wat minder juridische taal lezen wat de afsprakenzijn die je met Villex Vastgoedbescherming maakt en wat er van jou als oppasser verwacht wordt.
Waarom een bruikleenovereenkomst?
De manier van wonen via Villex Vastgoedbescherming houdt in dat je geen huurder wordt, maar oppasser. Je kunt dus geen beroep doen op de huurbescherming en je moet je duidelijk realiseren dat de bewoning van tijdelijke aard is. In een normale situatie weten wij ruim van tevoren, 4 tot 6 weken, dat het pand schoon en leeg moet worden opgeleverd, maar het kan ook voorkomen dat deze opzegtermijn beduidend korter is. Er wordt dus een grote mate van flexibiliteit van je verwacht, maar
daar krijg je natuurlijk veel voor terug; over het algemeen woon je in ongewone panden. De maandelijkse vergoeding, zeker vergeleken met de prijzen van een studentenkamer, zeer laag. […]
[…]
Wat zijn de kosten?
Maandelijks betaal je een vergoeding tussen de € 100,- en € 150,- aan Villex. Voor de kosten bij aanvang en vertrek, kijken we naar het aantal bewoonde dagen van de betreffende maand. De vergoeding is inclusief het gebruik van gas, water en licht. Met uitzondering van woningen en appartementen. Telefoon-, en kabelaansluiting vallen hier niet onder. […]
[…]
Kortom:
- Je bent oppasser en geen huurder en je hebt dus geen huurrechten;
- Je bewoont een pand altijd tijdelijk, soms enkele weken, soms vele maanden achtereen;
- Het kan voorkomen dat je vaak en snel moet verhuizen;
[…]
Je betaalt een lage maandelijkse vergoeding;
[…]”.
2.7.
Aanvankelijk betaalde [gedaagde] een vergoeding van € 350,- per maand aan Villex alsmedeeen voorschot servicestookkosten van € 200,-. Sinds 1 september 2013 betaalt [gedaagde] een maandelijkse vergoeding van € 265,-.
2.8.
De gemeente Zandvoort heeft aan Villex kenbaar gemaakt dat de overeenkomst met [gedaagde] dient te worden beëindigd, omdat de gemeente de woning geheel vrij van gebruik te koop wil aanbieden.
2.9.
Bij brief van 26 januari 2016 heeft Villex de overeenkomst met [gedaagde] opgezegd en meegedeeld dat [gedaagde] de woning op 28 april 2016 verlaten dient te hebben.
2.10.
Op 28 april 2016 heeft [gedaagde] Villex per e-mail laten weten dat zij zich beroept op huurbescherming en de woning niet zal verlaten.
2.11.
Bij e-mail van dezelfde datum heeft Villex aan [gedaagde] een andere woning aan [adres 2] aangeboden op basis van de Leegstandwet.
3.Het geschil
3.1.
Villex vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
[gedaagde] te veroordelen om de door haar gebruikte woonruimte aan [adres 2] , binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en daar niet terug te keren, onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van Villex te stellen;
[gedaagde] te veroordelen om aan Villex tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 265,- zijnde de door [gedaagde] aan Villex [verschuldigde] vergoeding te rekenen vanaf 1 juli 2016 tot aan het tijdstip van daadwerkelijke ontruiming van de woning;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Villex heeft onweersproken gesteld dat zij door het uitblijven van de ontruiming van de woning haar verplichting jegens de gemeente niet nakomt en dat Villex door de gemeente mogelijk aansprakelijk gesteld zal worden. Daarmee heeft Villex naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de verzochte voorlopige voorziening.
4.2.
Aan de orde is de vraag of [gedaagde] gehouden is de woning te ontruimen. Bij deze beoordeling geldt als uitgangspunt dat voor toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming slechts plaats is als in hoge mate waarschijnlijk is te achten dat de vordering in een eventueel aan te spannen bodemprocedure zal worden toegewezen.
4.3.
Villex stelt ter onderbouwing van haar vorderingen dat de tussen partijen gesloten bruikleenovereenkomst door opzegging rechtsgeldig is geëindigd en dat [gedaagde] de woning daarom dient te verlaten. Tot het moment waarop [gedaagde] dat daadwerkelijk heeft gedaan, is zij de overeengekomen gebruiksvergoeding verschuldigd.
4.4.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij de woning niet hoeft te verlaten, omdat sprake is van een huurovereenkomst en zij een beroep kan doen op huurbescherming. [gedaagde] voert hiertoe aan dat de vergoeding die zij maandelijks aan Villex betaalt hoger is dan de kosten die Villex voor de woning maakt. De vergoeding moet daarom worden aangemerkt als een financiële tegenprestatie voor het gebruik van de woning, zodat sprake is van huur.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het kenmerkende verschil tussen een gebruiksovereenkomst en een huurovereenkomst is dat het bij bruikleen gaat om het in gebruik geven om niet, terwijl in geval van huur de gebruiker zich tot (betaling van) een tegenprestatie heeft verbonden. Voor de vraag hoe de overeenkomst tussen Villex en [gedaagde] moet worden gekwalificeerd is bepalend wat de inhoud en strekking is van de overeenkomst in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen stond.
4.6.
Uit de tussen partijen gesloten overeenkomst volgt dat het gebruik van de woning tijdelijk was, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere ontwikkeling, dat [gedaagde] bereid was haar woonrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn en dat zij zich realiseerde dat geen sprake was van huur, zodat zij geen beroep kon doen op huurbescherming. Verder blijkt uit de overeenkomst dat Villex uit de door [gedaagde] te betalen vergoeding onder andere haar organisatie- en secretariaatskosten zou voldoen, alsmede haar algemene beheerskosten. Uit deze bepalingen volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat partijen niet beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten.
4.7.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vergoeding die zij maandelijks aan Villex betaalt, moet worden aangemerkt als een financiële tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek, zodat toch sprake is van huur. [gedaagde] voert daartoe aan dat zij gedurende 2,4 jaar € 350,- per maand aan Villex betaalde exclusief € 200,- service stookkosten per maand. Per 1 september 2013 betaalt [gedaagde] € 265,- per maand aan Villex. De kosten van gas, licht en water van € 107,69 per maand betaalt [gedaagde] rechtstreeks aan E-on. Gemiddeld heeft [gedaagde] dus maandelijks € 303,- voor haar woning betaald. Dat is een veel hoger bedrag dan de norm van € 165,- van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB). Villex heeft ten onrechte niet inzichtelijk gemaakt welke kosten zij zelf maandelijks aan de woning van [gedaagde] uitgeeft. Uit het overzicht dat Villex heeft overgelegd, blijkt in ieder geval dat de werkelijke kosten die Villex maandelijks voor de woning van [gedaagde] betaalt veel lager ligt dan de door Villex geraamde € 181,99 per maand. Ten onrechte brengt Villex bovendien maandelijks bemiddelingskosten in rekening, terwijl die kosten slechts eenmalig zijn gemaakt. De maandelijkse vergoeding ziet dus niet alleen op door Villex gemaakte onkosten, maar omvat ook een vergoeding voor het gebruik van de woning, aldus [gedaagde] .
4.8.
Villex betwist dat de maandelijkse vergoeding van € 265,- moet worden aangemerkt als financiële tegenprestatie. Villex wijst op het door overgelegde overzicht van de kosten en betoogt dat na aftrek van de maandelijkse VvE bijdrage van € 100,- die Villex aan de VvE doorbetaalt de overige kosten voor de woning van [gedaagde] € 181,69 per maand bedragen. Villex ontvangt geen bijdrage van de gemeente Zandvoort in de kosten. Voorts stelt Villex dat in het bedrag van € 350,- dat [gedaagde] aanvankelijk maandelijks betaalde de kosten voor gas, licht en water waren inbegrepen. Anders dan [gedaagde] stelt, betaalde zij een voorschot voor de service-stookkosten van € 200,- per jaar en niet € 200,- per maand, aldus Villex.
4.9.
De voorzieningenrechter overweegt het volgende. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] per maand thans € 265,- exclusief gas, water en licht betaalt. Dat [gedaagde] tot 1 september 2013 € 350,- exclusief stookkosten betaalde, is niet aannemelijk. Villex heeft onweersproken gesteld dat de woningen in het gebouw op die datum een eigen ketel hadden en niet meer gebruik werd gemaakt van een centrale ketel. Dat betekent dat [gedaagde] ten onrechte rekent met een gemiddelde vergoeding van € 303,- per maand. In plaats daarvan gaat de voorzieningenrechter uit van het bedrag van € 265,- dat [gedaagde] sinds 1 september 2013 betaalt. [gedaagde] heeft onvoldoende betwist dat in dit bedrag € 100,- aan VvE bijdrage is begrepen, zodat de feitelijke maandelijks vergoeding € 165,- bedraagt. Uit het door Villex overgelegde overzicht blijkt dat de kosten voor de 13 woningen aan [adres 2] maandelijks in totaal € 2.365,81 bedragen. Deze kosten hebben betrekking op beheer, communicatie, acquisitie, onderhoud en reparaties en bemiddeling. Gemiddeld bedragen de kosten voor een woning aan [adres 2] daarmee € 181,69 plus € 100,- aan VvE bijdrage die Villex maandelijks aan de VvE afdraagt. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat alleen kosten die rechtstreeks aan haar woning zijn te koppelen in rekening mogen worden gebracht. Het is reëel dat een leegstandbeheerder zijn werkzaamheden niet voor niets verricht en een vergoeding voor bemiddeling ontvangt. Daarnaast acht de voorzieningenrechter het voorshands niet onredelijk dat Villex de gemiddelde kosten voor de 13 woningen aan [adres 2] die onder haar beheer vallen in rekening brengt en dus ook de gemiddelde bemiddelingskosten. Een andere opvatting zou ertoe leiden dat Villex maandelijks per woning exact de kosten moet uitrekenen hetgeen niet alleen praktisch onuitvoerbaar is (en tot hogere kosten leidt), maar zou bovendien tot gevolg hebben dat gebruikers vooraf niet weten hoeveel zij elke maand moeten betalen. Gelet op de opsomming van de kosten die Villex heeft gegeven is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat Villex voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vergoeding van € 265,- per maand kan worden toegerekend aan kosten die ten behoeve van (het beheer) van de woning van [gedaagde] worden gemaakt en dat in dat bedrag geen vergoeding voor het gebruik van de woning is inbegrepen.
4.10.
Op grond van het vorenstaande is voorshands voldoende aannemelijk dat de tussen Villex en [gedaagde] gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst die door Villex rechtsgeldig is opgezegd tegen 28 april 2016. Dat brengt mee dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.11.
Voor een belangenafweging is bij deze stand van zaken in beginsel geen plaats. Slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden, zoals bijvoorbeeld feiten die tot een noodtoestand voor [gedaagde] zou leiden, zou een op misbruik van recht gebaseerd verweer in aanmerking kunnen worden genomen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet op zeer korte termijn een betaalbare woning kan vinden en dat zij evenmin op zeer korte termijn haar bedrijf elders kan onderbrengen, zodat zij dakloos zal worden en haar bedrijf financieel ten onder zal gaan. Deze door [gedaagde] gestelde omstandigheden zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet als zeer uitzonderlijk te kwalificeren. [gedaagde] heeft er bewust voor gekozen een gebruiksovereenkomst te sluiten met een korte opzegtermijn en zij wist dus dat deze situatie zich zou kunnen voordoen.
4.12.
Gelet op het vorenstaande is met de vereiste mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat de bodemrechter, mocht hij over het voorliggende geschil komen te oordelen, de vordering tot ontruiming zal toewijzen. De vordering van Villex tot ontruiming zal daarom worden toewezen. De voorzieningenrechter ziet in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd echter wel aanleiding om de termijn waarbinnen de ontruiming dient plaats gevonden op drie maanden na betekening van dit vonnis te stellen. Hiermee wordt voldoende tegemoet gekomen aan de belangen van [gedaagde] en Villex c.q. de gemeente wordt niet onevenredig in haar belangen geschaad, nu er geen acute noodzaak bestaat om over de woning te beschikken. Partijen kunnen de termijn van 3 maanden uiteraard ook gebruiken om eventueel een nieuwe gebruiksovereenkomst voor een andere betaalbare woning te sluiten.
4.13.
Gedurende de periode dat [gedaagde] nog van de woning gebruikt maakt, is zij gehouden de overeengekomen gebruiksvergoeding aan Villex te voldoen. De daartoe strekkende vordering van Villex zal dan ook worden toegewezen.
4.14.
[gedaagde] heeft verzocht de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat haar belang bij het gevrijwaard blijven van acute dakloosheid zwaarder weegt dan het belang van Villex. Met het spoedeisend belang dat voor het treffen van een voorziening in kort geding aanwezig moet zijn en dat in dit geval ook aanwezig is, is in beginsel echter niet verenigbaar dat een toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het is immer niet wenselijk dat een verleende voorlopige voorziening aanwending van een rechtsmiddel de tenuitvoerlegging van een kortgedingvonnis kan opschorten. De voorzieningenrechter ziet in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd geen aanleiding van vorenstaand uitgangspunt af te wijken en de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, te meer nu haar een redelijke termijn wordt gegeven om de woning te ontruimen. Binnen die termijn kan [gedaagde] eventueel hoger beroep instellen en bij het gerechtshof om schorsing van de uitvoerbaarverklaring vragen.
4.15.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Villex worden begroot op:
- dagvaarding € 77,75
- griffierecht 619,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.512,75
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 3 (drie) maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige zaken en ontruimd te houden en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van Villex te stellen, onder overgave van de sleutels aan Villex,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Villex tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 265,- per maand, zijnde de door [gedaagde] aan Villex verschuldigde gebruiksvergoeding te rekenen vanaf 1 juli 2016 tot aan het tijdstip van daadwerkelijke ontruiming van de woning;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Villex tot op heden begroot op € 1.512,75,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Smit en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.C.C. Kaal op 1 augustus 2016. [1]
Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.
Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.