ECLI:NL:RBNHO:2016:6074

• Datum uitspraak: 20 juli 2016
• Publicatiedatum: 22 juli 2016
• Zaaknummer: 4827796
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.S. Reid
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding huurovereenkomst na brandschade en geschil over dringend eigen gebruik

In deze zaak heeft eiser [X] een vordering ingesteld tegen gedaagde [Y] met betrekking tot de ontbinding van een huurovereenkomst na brandschade aan de huurwoning van [X]. De huurovereenkomst was aangegaan op 1 augustus 2012, maar door een brand op 6 november 2015 was de woning onbewoonbaar geworden. [X] heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert nu dat de kantonrechter deze ontbinding bevestigt en [Y] veroordeelt tot ontruiming van de woning. [Y] heeft de vordering betwist en een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld voor verhuis- en inrichtingskosten.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [X] niet bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:210 lid 1 BW, omdat herstel van de woning mogelijk is en [X] verzekerd is voor de schade. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat [X] niet voldoende heeft aangetoond dat hij de woning dringend zelf nodig heeft, waardoor de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is afgewezen. De kantonrechter heeft ook de vordering van [Y] tot betaling van verhuis- en inrichtingskosten niet besproken, omdat de voorwaarde waaronder deze vorderingen zijn ingesteld niet is voldaan. Uiteindelijk zijn alle vorderingen van [X] afgewezen en is hij veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan [Y].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 4827796 \ CV EXPL 16-1398 (NE)

Uitspraakdatum: 20 juli 2016

Vonnis in de zaak van:

[naam]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [X]

gemachtigde: mr. L.F.A. Waters, advocaat
[toevoeging verleend onder nummer [Nummer] ]

tegen

[naam gedaagde]

wonende te [Woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [Y]

gemachtigde: mr. F.S. Cuperus, advocaat

1. Het procesverloop

1.1.

[X] heeft bij dagvaarding van 2 februari 2016 een vordering tegen [Y] ingesteld. [Y] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 21 juni 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [X] bij akte zijn eis gewijzigd en schriftelijk gereageerd in de zaak van de voorwaardelijke tegenvordering.

2. De feiten

2.1.

[X] is meer dan tien jaar eigenaar van de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). De woning werd door [X] bewoond, totdat hij wegens gezondheidsproblemen niet meer in staat was zelfstandig in de woning te wonen. [X] is bij zijn achterbuurvrouw, tevens zijn mantelverzorger, ingetrokken.

2.2.

Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten betreffende de woning ingaande op
1 augustus 2012. De huurtermijn bedraagt thans € 757,50 per maand en is exclusief gas, water en elektra.

2.3.

Op 6 november 2015 heeft in de woning een brand gewoed waardoor de benedenverdieping en het trappenhuis zijn uitgebrand. Door de brand is de woning onbewoonbaar. SCS Expertise heeft de kosten voor herstel beraamd op € 100.000,00.

2.4.

Bij brief van 16 november 2015 heeft [X] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, omdat het huurgenot door de brand onmogelijk is gemaakt.

2.5.

Bij brief van 1 december 2015 heeft [X] tevens, voor zover noodzakelijk, de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik.

3. De vordering

3.1.

[X] vordert primair dat de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Subsidiair vordert [X] dat de kantonrechter de huurovereenkomst als beëindigd verklaart. Primair en subsidiair vordert [X] dat de kantonrechter:
a. [Y] veroordeelt de woning na betekening van het vonnis te verlaten en te
ontruimen, met afgifte van de sleutels van de woning aan [X] , op straffe van
verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [Y] hiermee in strijd
handelt met een maximum van € 50.000,00;
b. [X] machtigt om, indien [Y] met die ontruiming in gebreke mocht blijven,
deze zelf op kosten van [Y] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo
nodig met behulp van de sterke hand;
c. [Y] veroordeelt tot betaling van € 657,50 aan [X] , te vermeerderen met de
wettelijke rente;
d. [Y] veroordeelt tot betaling aan [X] van de buitengerechtelijke
incassokosten van € 137,49 (inclusief btw);
e. [Y] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de
wettelijke rente met ingang van veertien dagen na betekening van het vonnis.

3.2.

[X] heeft bij akte, ingekomen op de griffie van de rechtbank op 8 juni 2016, zijn eis gewijzigd en vordert primair en subsidiair, naast het onder a tot en met e gevorderde dat de kantonrechter [Y] veroordeelt tot betaling aan [X] van € 10.859,75, dan wel een ander bedrag in goede justitie te bepalen, wegens het zonder toestemming van [X] veranderen van het gehuurde zonder deze veranderingen voor de ontruiming ongedaan te maken, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na betekening van het vonnis.

3.3.

[X] legt aan de vordering het volgende – kort weergegeven – ten grondslag. In de woning is als gevolg van een brand een gebrek ontstaan. Dit gebrek is [X] niet verplicht te verhelpen, nu als gevolg van de brand een substantieel deel van de woning dient te worden vernieuwd. Verhelpen van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is derhalve onmogelijk. Het genot van het gehuurde wordt door het gebrek geheel onmogelijk gemaakt. Op grond hiervan heeft [X] de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden. Subsidiair vordert [X] beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. [X] heeft de woning tijdelijk verhuurd, omdat hij daar door ziekte niet kon wonen. Thans is hij voldoende hersteld om weer in zijn eigen woning te kunnen wonen. [X] is gebonden aan de woning en de buurt. Hij heeft goed contact met de buren, waaronder zijn mantelverzorgster. Verder voert [X] aan dat [Y] de betalingsverplichtingen vanaf aanvang van de huurovereenkomst niet is nagekomen en dat zij overlast veroorzaakt. De vordering van [X] inzake achterstallige huur bedraagt thans € 657,50.

4. Het verweer en de voorwaardelijke tegenvordering

4.1.

[Y] betwist de vordering . Zij voert aan – samengevat – dat niet is voldaan aan de voorwaarden uit artikel 7:210 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij stelt dat weliswaar een brand heeft gewoed in de woning, maar dat de woning geenszins teniet is gegaan. Zij wijst er verder op dat [X] een opstalverzekering heeft, zodat kosten voor herstel geen belemmering vormen om de gebreken te verhelpen. Daarbij komt dat herstel van de woning binnen afzienbare termijn na het ontstaan van het gebrek mogelijk is. Verder betwist [Y] dat [X] een zodanig dringend belang heeft bij eigen gebruik van de woning dat van hem niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten. [Y] heeft zelf – als alleenstaande ouder met beperkte financiële middelen – een aanmerkelijk belang bij het voortbestaan van de huurovereenkomst. Zij voert verweer tegen het gestelde slecht huurderschap en betwist dat sprake is van een huurachterstand. [Y] heeft weliswaar de huur over oktober 2015 niet voldaan, maar wel de huur over november 2015, die zij niet verschuldigd was. Zij beroept zich dan ook op verrekening.

4.2.

[Y] vordert bij wijze van voorwaardelijke tegenvordering dat de kantonrechter [X] veroordeelt tot betaling van € 5.857,00. Dit bedrag betreft een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten en is gebaseerd op de regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. Indien en voor zover het beroep op verrekening niet slaagt, vordert [Y] voorts terugbetaling van [X] van de huur over november 2015 van
€ 757,50, nu zij deze niet was verschuldigd.

4.3.

[X] betwist de voorwaardelijke tegenvordering die ziet op de verhuis- en herstelkosten.

5. De beoordeling

de vordering

5.1.

In het arrest van het hof Leeuwarden van 27 maart 2012, waarnaar [X] verwijst, is bepaald dat partijen bij een huurovereenkomst met succes de huurovereenkomst kunnen ontbinden met een beroep op artikel 7:210 lid 1 BW als sprake is van een gebrek, de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht is dit gebrek te verhelpen en het genot van het gehuurde door het gebrek geheel onmogelijk wordt gemaakt.

5.2.

Volgens [X] dient een substantieel deel van de woning te worden vernieuwd, zodat geen sprake is van verhelpen van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:206 lid 1 BW. Het volgende wordt hierover overwogen.

5.3.

Van het ‘verhelpen’ van gebreken als bedoeld in voornoemd artikel is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake, indien door het herstel zaaksvervanging plaatsvindt. Dat is kort gezegd de strekking van genoemd arrest van het hof Leeuwarden. Die situatie is hier echter niet aan de orde; de woning hoeft niet te worden gesloopt om daarna te worden herbouwd. In deze zaak is sprake van het verhelpen van gebreken, terwijl herstel van de woning niet onmogelijk is. Integendeel, herstel van de woning vindt al plaats. Ook kan dit – gelet op het feit dat [X] onbetwist heeft gelaten dat hij was verzekerd voor deze schade – redelijkerwijs van [X] worden gevergd. De conclusie is dan ook dat [X] niet bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden op de voet van artikel 7:210 lid 1 BW.

5.4.

In geschil is verder de vraag of [X] de woning zo dringend zelf nodig heeft, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [Y] wordt verlengd (artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW). Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 23 oktober 1992 (NJ 1992/812) volgt dat deze bepaling zo moet worden uitgelegd, dat eerst de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk moet zijn. Als dat aannemelijk is, komt het aan op de vraag of [Y] over andere passende woonruimte kan beschikken en vindt een belangenafweging plaats.

5.5.

[X] heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde dringendheid van het eigen gebruik aangevoerd dat hij voldoende is hersteld en daarom weer in zijn eigen woning kan wonen. Bovendien stelt hij dat hij is gebonden aan de woning en de buurt, omdat zijn mantelverzorger daar woont en hij goed contact heeft met de buren. De kantonrechter vindt het begrijpelijk dat [X] opnieuw in de woning wil wonen, maar dit brengt echter nog niet zonder meer mee dat het gewenste eigen gebruik van de woning objectief dringend is. De enkele stelling dat het “veel beter” met hem gaat en dat hij is gebonden aan de woning en buurt zonder enige (medische) onderbouwing is daarvoor onvoldoende. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van dringend eigen gebruik. Aan een afweging van de wederzijdse belangen komt de kantonrechter derhalve niet toe. De gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst zal dan ook worden afgewezen.

5.6.

Gelet op het voorgaande worden de gevorderde ontruiming en machtiging om deze zelf te doen bewerkstelligen eveneens afgewezen.

5.7.

[X] vordert voorts betaling van de achterstallige huur. [Y] heeft een beroep op verrekening gedaan en heeft de door haar gestelde vordering op [X] onderbouwd met stukken. Door [X] is niet weersproken dat de huurtermijn over november 2015 is betaald en dat dit ten onrechte was. Dit betekent dat het beroep op verrekening van de onbetaald gelaten huur over de maand oktober 2015 met de door [Y] betaalde huur over november 2015 slaagt.

5.8.

Bij akte heeft [X] zijn eis gewijzigd. Zoals de kantonrechter [X] ter zitting heeft voorgehouden, wordt het verzoek van [X] tot vermeerdering van zijn eis afgewezen. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan [X] zijn eis of de gronden daarvan vermeerderen, tenzij de vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De bedoelde uitzonderingssituatie doet zich in het onderhavige geval voor. De gewijzigde eis houdt geen enkel verband met de bij dagvaarding ingestelde vordering en is bovendien minder dan twee weken voor de zittingsdatum ingediend. Naar het oordeel van de kantonrechter ontbreekt de mogelijkheid voor [Y] om adequaat verweer te voeren.

5.9.

De proceskosten komen voor rekening van [X] , omdat hij ongelijk krijgt.

de voorwaardelijke tegenvordering

5.10.

Nu aan de voorwaarde waaronder de tegenvorderingen zijn ingesteld niet is voldaan, behoeven deze vorderingen geen bespreking meer en kan een proceskostenveroordeling achterwege blijven.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.8.

wijst alle vorderingen af;

6.9.

veroordeelt [X] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [Y] worden vastgesteld op een bedrag van € 400,00 aan salaris van de gemachtigde van [Y] .

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter