Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Alkmaar
zaak/rolnr.: 4621292 CV EXPL 15-9903 (H.K.)
datum uitspraak 29 juni 2016
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[naam 1], wonende te [plaats]
eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie
hierna ook te noemen: [de verhuurder]
gemachtigde: F.J.M. van der Meer, gerechtsdeurwaarder te Alkmaar
tegen
1.[Naam] , wonende [adres 1]
gedaagde partij in conventie
hierna ook te noemen: [huurder 1]
niet in rechte verschenen
2.
[naam 2], wonende te [adres 2]
[naam 2], wonende te [adres 2]
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
hierna ook te noemen: [huurder 2]
gemachtigde: mr. F.R. Menso, advocaat te Alkmaar.
1.De procedure
in conventie en in reconventie
1.1.
[de verhuurder] heeft [huurder 1] en [huurder 2] gedagvaard op 17 november 2015.
[huurder 1] heeft niet gereageerd op de dagvaarding. Tegen haar is verstek verleend.
[huurder 2] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
1.2.
Na beraad heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 17 februari 2016 een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 31 mei 2016, waarbij zijn verschenen:
[de verhuurder] , bijgestaan door gemachtigde R.W.J. Geel (medewerker van deurwaarderskantoor F.J.M. van der Meer) en [huurder 2] , bijgestaan door gemachtigde mr. F.R. Menso.
Op de zitting hebben [de verhuurder] en [huurder 2] hun standpunten nader toegelicht. Van het ter terechtzitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de kantoorruimte [Adres] . De overeenkomst is aangegaan voor de minimale duur van drie jaar, ingaande op 1 september 2013 en lopende tot en met 31 augustus 2016. Na het verstrijken van deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van twee jaar, derhalve tot en met 31 augustus 2018. De overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar.
Beëindiging van de huurovereenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden.
2.2.
Tot de maand juli 2015 bedroeg de huur c.a. € 847,-- per maand en nadien € 1.089,-- per maand.
2.3.
[huurder 1] en [huurder 2] waren destijds een geregistreerd partnerschap met elkaar aangegaan en handelden onder de naam Comic Toys. Het geregistreerd partnerschap is inmiddels beëindigd.
2.4.
Medio maart 2015 waren de sloten van het gehuurde pand veranderd.
2.5.
Op Goede Vrijdag (3 april 2015) is [huurder 2] bij [de verhuurder] aan de deur geweest met het verzoek een sleutel van de nieuwe sloten van het gehuurde aan hem af te geven. [de verhuurder] heeft dit geweigerd.
2.6.
Inmiddels staat het pand leeg en heeft [de verhuurder] het wederom te huur aangeboden voor nieuwe huurders.
3.De vordering in conventie en het verweer in reconventie
3.1.
[de verhuurder] vordert (samengevat) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
ontbonden te verklaren de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de kantoorruimte gelegen aan het adres [Adres] , met hoofdelijke veroordeling van [huurder 1] en [huurder 2] om dit perceel met al de zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [de verhuurder] te stellen alsmede met veroordeling van [huurder 1] en [huurder 2] in de kosten van een eventueel noodzakelijke gedwongen ontruiming indien zij het perceel niet uit eigen beweging verlaten en ontruimen;
[huurder 1] en [huurder 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [de verhuurder] te betalen een bedrag van € 8.978,53, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 8.091,-- vanaf 13 november 2015 en verhoogd met een bedrag van € 1.089,-- per maand, ingaande 1 december 2015 voor elke maand of gedeelte daarvan, als gebruiksvergoeding, dat [huurder 1] en [huurder 2] met die ontruiming in gebreke mochten blijven, zulks tot aan de dag van ontruiming en vervolgens als schadevergoeding tot aan het einde van de overeenkomst voor zover eiser het gehuurde niet eerder onder minimaal dezelfde voorwaarden aan een derde heeft kunnen verhuren;
[huurder 1] en [huurder 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [de verhuurder] te betalen de kosten van dit geding, alsmede de nakosten.
3.2.
[de verhuurder] legt aan zijn vordering, zakelijk samengevat, het volgende ten grondslag.
Tussen [de verhuurder] als verhuurder en [huurder 1] en [huurder 2] als huurders is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de kantoorruimte [Adres] . Tot en met november 2015 is een achterstand in de huurbetaling ontstaan van € 8.091,--. Dit bedrag wordt hoofdelijk van beide gedaagden gevorderd, evenals de nadien verschuldigde huur en/of schade. Met de onderlinge problemen tussen [huurder 1] en [huurder 2] heeft [de verhuurder] geen bemoeienis. Daarom heeft [de verhuurder] [huurder 2] ook niet aan een andere sleutel willen helpen toen hij hier op Goede Vrijdag 4 april 2015 om vroeg. [de verhuurder] heeft op verzoek van [huurder 1] de sloten in de woning vervangen, omdat zij dat zelf niet kon. Omdat het pand inmiddels is verlaten, heeft [de verhuurder] het opnieuw in de verhuur gezet. Zijn vordering dient daarom ten aanzien van beide gedaagden te worden toegewezen en de vordering in reconventie van [huurder 2] dient te worden afgewezen.
Tussen [de verhuurder] als verhuurder en [huurder 1] en [huurder 2] als huurders is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de kantoorruimte [Adres] . Tot en met november 2015 is een achterstand in de huurbetaling ontstaan van € 8.091,--. Dit bedrag wordt hoofdelijk van beide gedaagden gevorderd, evenals de nadien verschuldigde huur en/of schade. Met de onderlinge problemen tussen [huurder 1] en [huurder 2] heeft [de verhuurder] geen bemoeienis. Daarom heeft [de verhuurder] [huurder 2] ook niet aan een andere sleutel willen helpen toen hij hier op Goede Vrijdag 4 april 2015 om vroeg. [de verhuurder] heeft op verzoek van [huurder 1] de sloten in de woning vervangen, omdat zij dat zelf niet kon. Omdat het pand inmiddels is verlaten, heeft [de verhuurder] het opnieuw in de verhuur gezet. Zijn vordering dient daarom ten aanzien van beide gedaagden te worden toegewezen en de vordering in reconventie van [huurder 2] dient te worden afgewezen.
4.Het verweer in conventie van [huurder 2] en zijn vordering in reconventie
4.1.
[huurder 2] betwist de vordering in conventie. Hij voert hiertoe, zakelijk samengevat, het volgende aan.
[huurder 2] ontkent niet dat een huurovereenkomst is gesloten tussen [de verhuurder] als verhuurder en [huurder 1] en [huurder 2] als huurders; er was destijds sprake van een geregistreerd partnerschap tussen [huurder 1] en [huurder 2] . Deze is beëindigd, maar tot een verdeling van de gemeenschap is het nog niet gekomen. De slechte verhouding tussen [huurder 1] en [huurder 2] zorgde ervoor dat [huurder 1] [huurder 2] uitsloot van alles wat betrekking had op het bedrijf Comic Toys. Medio maart 2015 kwam [huurder 2] het gehuurde pand niet meer in, de sloten waren veranderd. Vervolgens heeft [huurder 2] zich gewend tot [de verhuurder] – dit kan op Goede Vrijdag zijn geweest – met het verzoek te vernemen wat er gaande was met het gehuurde en met het verzoek om sleutels te krijgen. Dit werd door [de verhuurder] geweigerd, terwijl hijzelf de sloten van het pand had veranderd. Vanaf dat moment werd door [de verhuurder] geen huurgenot meer aan [huurder 2] verschaft. Het gevolg was dat zijn bedrijf ten onder ging. Hij kon nergens meer bij, niet bij de voorraden noch bij de administratie. [huurder 2] is daarom geen huur meer verschuldigd vanaf dat moment.
4.2.
Omdat vanaf Goede Vrijdag 2015 geen huurgenot meer aan [huurder 2] werd verschaft, is er sprake van een grond voor ontbondenverklaring van de huurovereenkomst per 1 maart 2015.
Dit wordt dan ook in reconventie door [huurder 2] gevorderd.
5.De beoordeling
in conventie ten aanzien van gedaagde [huurder 1]
5.1.
heeft de vordering van [de verhuurder] niet betwist. De vordering, die niet onrechtmatig of ongegrond is voorgekomen, dient daarom ten aanzien van [huurder 1] te worden toegewezen, met dien verstande:
- dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen, nu ter zitting is komen vast te staan dat het pand reeds is ontruimd;
- de gevorderde schadevergoeding zal worden toegewezen tot en met 31 augustus 2016, nu de kantonrechter aanneemt dat [de verhuurder] heeft bedoeld te vorderen de schadevergoeding tot en met de in de overeenkomst genoemde expiratiedatum van de huurovereenkomst. Nu het pand al enige tijd niet meer in gebruik is geweest bij de huurder(s) en [de verhuurder] het pand opnieuw voor verhuur heeft aangeboden, dient ervan te worden uitgegaan dat het voor [de verhuurder] duidelijk was dat huurder(s) geen verlenging van de huurovereenkomst wilde(n) na 31 augustus 2016.
5.2.
[huurder 1] dient als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te
worden veroordeeld; de meegevorderde nakosten zullen worden toegewezen als na te
melden.
in conventie ten aanzien van gedaagde [huurder 2]
5.3.
Onbetwist is door [huurder 2] gesteld, dat [de verhuurder] het slot van het gehuurde heeft vervangen, dat [de verhuurder] een reservesleutel had van dit nieuwe slot, dat [huurder 2] op Goede Vrijdag 4 april 2015 bij [de verhuurder] aan de deur is geweest met het verzoek om een sleutel van het nieuwe slot af te geven omdat hij in het gehuurde wilde wat hem na het vervangen van het slot onmogelijk was geworden en dat [de verhuurder] toen heeft geweigerd om hieraan mee te werken. Omdat Goede vrijdag in 2015 op 3 april viel en niet op 4 april, waar [de verhuurder] vanuit is gegaan, zal de kantonrechter 3 april 2015 aanhouden
5.4.
Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter komen vast te staan, dat [de verhuurder] aan [huurder 2] niet het huurgenot heeft verschaft wat hem op grond van de gesloten huurovereenkomst toekwam. Dat [de verhuurder] dit op verzoek van [huurder 1] heeft gedaan doet hier niet aan af. Dit is een aan [de verhuurder] toe te rekenen omstandigheid, nu hijzelf de sloten had vervangen en wist althans kon vermoeden dat [huurder 2] niet over nieuwe sleutels beschikte. Dit had [de verhuurder] in ieder geval duidelijk kunnen en moeten zijn op Goede Vrijdag, toen [de verhuurder] er niet aan wilde meewerken de sleutels aan [huurder 2] af te geven. [de verhuurder] dient aan beide huurders woongenot te verschaffen. Door de hiervoor beschreven handelwijze heeft [de verhuurder] er actief aan meegewerkt dat het huurgenot aan één van de huurders onthouden werd.
5.5.
[huurder 2] stelt dat hij vanaf dat hij vanaf die Goede Vrijdag geen huur meer verschuldigd is, omdat de huurovereenkomst per die datum op grond van het tekortschieten van [de verhuurder] dient te worden ontbonden, zoals in reconventie is gevorderd. In dit verband dient te worden beoordeeld of [de verhuurder] ten aanzien van [huurder 2] in verzuim is komen te verkeren. Voor verzuim is een ingebrekestelling vereist. Echter, in dit geval mocht [huurder 2] , overeenkomstig het bepaalde in art. 6:83 sub c BW, uit de mededeling van [de verhuurder] afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zou tekortschieten, zodat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. Immers, [de verhuurder] gaf op die 3e april 2015 aan [huurder 2] te verstaan, dat hij geen mededeling wenste te doen over de vervanging van de sloten en bovendien wenste [de verhuurder] geen sleutel aan [huurder 2] te overhandigen. Hierna gooide hij de deur dicht voor [huurder 2] , zo is ter zitting gebleken. Onder deze omstandigheden, zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn [huurder 2] hoofdelijk te veroordelen in de huurpenningen van een object waarvan hem het huurgenot door toedoen van verhuurder niet is verschaft.
5.6.
Het vorenoverwogene brengt met zich, dat [huurder 2] de openstaande huur verschuldigd is over de maand maart 2015 – onbetwist is door hem aangevoerd dat dit € 347,00 is – en naar rato over de maand april 2015. Van 1 tot en met 3 april 2015 wordt de achterstand berekend op een bedrag van € 84,70 (3/30e X € 847,--). De door [huurder 2] te betalen huurachterstand bedraagt in totaal € 431,70. Voor dit bedrag zal [huurder 2] hoofdelijk worden veroordeeld.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig om over dit bedrag buitengerechtelijke kosten toe te wijzen.
5.7.
[de verhuurder] dient als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij ten aanzien van [huurder 2] in de proceskosten te worden veroordeeld.
in reconventie
5.8.
Op grond van wat in rechtsoverwegingen 5.4 en 5.5 is overwogen, is de vordering in reconventie toewijsbaar.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [de verhuurder] , omdat hij in het ongelijk wordt gesteld. Deze kosten in reconventie zullen echter op nihil worden gesteld, gelet op de nauwe samenhang met de procedure in conventie.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie ten aanzien van [huurder 1]
6.1.
Ontbindt de tussen [de verhuurder] en [huurder 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte aan de [Adres] .
6.2.
Veroordeelt [huurder 1] , hoofdelijk, tot betaling aan [de verhuurder] van een bedrag van € 8.978,53, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 8.091,-- vanaf 13 november 2015 tot de dag van betaling en verhoogd met een bedrag van € 1.089,-- per maand als huur dan wel schadevergoeding, van 1 december 2015 tot en met 31 augustus 2016.
6.3.
Veroordeelt [huurder 1] , hoofdelijk, tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [de verhuurder] tot en met vandaag worden begroot op € 559,89 (griffierecht € 221,--, explootkosten € 88,89 en € 250,-- salaris gemachtigde), en veroordeelt [huurder 1] , hoofdelijk, tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [de verhuurder] worden gemaakt.
in conventie ten aanzien van [huurder 2]
6.4.
Veroordeelt [huurder 2] , hoofdelijk, om aan [de verhuurder] te betalen een bedrag van € 431,70, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf het moment van opeisbaarheid tot de dag van betaling.
6.5.
Veroordeelt [de verhuurder] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [huurder 2] tot en met vandaag worden begroot op € 500,-- aan salaris voor de gemachtigde van [huurder 2] .
in reconventie
6.6.
Verklaart de huurovereenkomst tussen [de verhuurder] en [huurder 2] met betrekking tot de kantoorruimte aan de [Adres] voor ontbonden per 3 april 2015.
6.7.
Veroordeelt [de verhuurder] in de proceskosten welke proceskosten in reconventie aan de zijde van [huurder 2] worden begroot op nihil.
in conventie en in reconventie
6.8.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
6.9.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van Rijn en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier, De kantonrechter,