ECLI:NL:RBNHO:2016:1370

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 4272606 \ CV EXPL 15-5610 (H.K.)

Uitspraakdatum: 24 februari 2016

Vonnis in de zaak van:

de coöperatie Coöperatieve Vereniging Esonstad U.A.,statutair gevestigd te Anjum, gemeente Dongeradeel en kantoorhoudende te Anjum

eiseres in de hoofdzaak en in de voorlopige voorziening

verder te noemen: Esonstad, dan wel de Coöperatieve Vereniging Esonstad

gemachtigde: mr. A. van der Wielen, advocaat te Groningen

tegen

[Naam], wonende te [woonplaats]

gedaagde in de hoofdzaak en in de voorlopige voorziening

verder te noemen: [de koper]

gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt, verbonden aan Catch Legal te Amsterdam.

1.Het procesverloop

1.1.

Esonstad heeft bij dagvaarding van 30 juni 2015 een vordering tegen [de koper] ingesteld. [de koper] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Bij tussenvonnis van 30 september 2015 is een comparitie van partijen gelast. Vooruitlopend op de comparitiezitting heeft Esonstad producties ingediend, alsmede een verzoek ex art. 223 Rv tot het treffen van een voorlopige voorziening.

1.3.

Op 14 januari 2016 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij beide partijen zijn verschenen met hun gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide gemachtigden hebben hun pleitaantekeningen overgelegd.

2.De feiten

2.1.

Het vakantiepark Esonstad is gelegen op de grens van het Nationaal Park Lauwersmeer en biedt diverse faciliteiten om het verblijf te veraangenamen, zoals een zwembad, tennisbaan, strand en pitch & putt baan. Esonstad heeft als taak het beheer en het onderhoud van het vakantiepark.

2.2.

Op 22 november 20014 heeft [de koper] een tweetal woningen en opstalrechten ter zake een ligplaats in de haven en een aanlegsteiger op het park gekocht. Als verkopende partij trad op Eson Stad B.V. en als kopende partij [de koper] (en zijn echtgenote [echtgenote van de koper] ).

2.3.

In de koop-/ aannemingsovereenkomst(en) is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 16 lid 1:“De verkrijger verbindt zich ertoe alle verplichtingen in de onderhavige overeenkomst en alle verplichtingen die eruit voorvloeien, in het bijzonder het beheersreglement, alsook de afspraken die door of namens hem met de beheerder zijn overeengekomen, de statuten van de Coöperatieve vereniging Esonstad, de beheersovereenkomst en verhuurbemiddelings-overeenkomst te eerbiedigen en te doen eerbiedigen en de bedingen ervan op te leggen aan zijn opvolgers en rechtsverkrijgers ten welke titel ook, solidair en ondeelbaar verbonden. (…).”

Artikel 17 lid 1:“De verkrijger zal bij het verkrijgen van de eigendom van de grond en de woning lid worden van de coöperatieve vereniging Esonstad. De verkrijger erkent dat het lidmaatschap onlosmakelijk verbonden is met de woning op het park. (…).

2.4.

In de akte(n) van levering d.d. 28 december 2004 is onder meer opgenomen:

“Eson Stad B.V. zal successievelijk, namelijk na gereedkoming van de infrastructurele werken en de opstallen voor gemeenschappelijke voorzieningen binnen een deelgebied of op enig moment dat Eson Stad B.V. en de coöperatie dit zullen overeenkomen, de eigendom van deze openbare private ruimte binnen dat deelgebied overdragen aan te noemen coöperatie. (…)”

“Koper is verplicht om als lid toe te treden en om gedurende de periode dat hij eigenaar is van een of meer recreatiewoningen al of niet met opstalrechten van een ligplaats binnen Esonstad, lid te blijven van de (…) coöperatieve vereniging “Esonstad” U.A., welke ondermeer ten doel heeft, het beheer en onderhoud, alsmede de exploitatie van het gemeenschappelijke gedeelte van het recreatiepark nadat deze is verkregen van Eson Stad B.V., en van het voor gemeenschappelijke gebruik door en ten nutte van de eigenaren/gebruikers van de recreatiewoningen al of niet met een ligplaats bestemde gemeenschappelijke voorzieningen, welke aanwezig zijn op of in het gemeenschappelijk terrein.Onder gemeenschappelijke voorzieningen zijn ondermeer begrepen de waterpartijen, de wegen op de terpen (…).”

“De koper zal gebonden zijn aan:

de statuten van coöperatie. Uit dien hoofde zal koper verplicht zijn om de door de coöperatie opgelegde omslagen, verband houdende met haar doeleinden, prompt te voldoen. (...)

het beheersreglement “Esonstad, welk reglement een reglement is als bedoeld in artikel 24 van voormelde statuten

het beheersreglement “Lig-/Havenplaats Esonstad (...)Koper is ermee bekend dat de coöperatie, volgens het bepaalde in artikel 5 lid 7 van haar statuten, een beheersovereenkomst heeft gesloten met de besloten vennootschap Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. (...)Koper verklaart van de statuten van de coöperatie en van voormelde beheersovereenkomsten een exemplaar te hebben ontvangen en zich daaraan te onderwerpen. (...)“

“Koper stemt nu voor alsdan in met overdracht door Eson Stad B.V. aan de coöperatie van de openbare private ruimten en infrastructuur binnen het plangebied.”

“Koper komt met voornoemde coöperatie overeen (...) zich te zullen onderwerpen aan de statuten en reglementen van de coöperatie en de rechtsgeldig vastgestelde bijdragen en contributie te voldoen.

Voormelde verplichtingen verklaren koper en de coöperatie, namens wie de comparant sub 1 als voormeld bij deze handelt, als een kwalitatieve verplichting bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek, te vestigen. (…)”

2.5.

In artikel 2 lid 1 van de statuten van de Coöperatieve Vereniging Esonstad is het volgende bepaald:

“De coöperatie heeft ten doel de behartiging en het bevorderen van de stoffelijk belangen van al haar leden, dit in de ruimste zin des woords, in het bijzonder op het gebied van het beheer, het onderhoud en eventuele vernieuwingen van de gemeenschappelijke ruimten en andere voorzieningen op het recreatiepark.”

2.6.

Bij e-mail van 28 november 2014 heeft [de koper] zijn lidmaatschap van de

Coöperatieve vereniging Esonstad opgezegd. Als reden voor deze opzegging heeft [de koper] onder meer aangegeven:
“de onjuiste handelwijze van het bestuur tot het oprichten van een pitch & putt baan en een camping in de vorm een van een B.V. (…) heeft voor mij geresulteerd in een jaarlijks verlies van 10.000 euro voor beide huisjes (…)”

2.7.

Met ingang van 1 januari 2016 heeft Esonstad een nieuwe beheersovereenkomst gesloten met Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V.

3.De vorderingen in de hoofdzaak en in de voorlopige voorziening

3.1.

Esonstad vordert in de hoofdzaak, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:

I voor recht verklaart dat [de koper] gehouden is om de verplichtingen voortvloeiende uit de statuten, het beheersreglement en het reglement van de ligplaats/jachthaven van Esonstad, alsmede de beheersovereenkomst met Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. (hierna te noemen: Landal Greenparks) na te komen en alle daarin opgenomen bepalingen te eerbiedigen;

II bepaalt dat de inhoud van de hiervoor onder I genoemde stukken aan het te wijzen vonnis worden gehecht en hiervan deel uitmaken;

III [de koper] veroordeelt tot betaling van de (jaarlijks en per kwartaal) vastgestelde contributies en bijdragen;

IV [de koper] veroordeelt tot betaling van € 6.932,04;

V [de koper] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over het onder IV genoemde bedrag;

VI [de koper] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 721,60, met de wettelijke rente;

VII [de koper] veroordeelt tot betaling van de reeds verschenen boete van € 10.000,--;

VIII voor recht verklaart dat [de koper] :
- de huidige door Esonstad gesloten verhuurbemiddelingsovereenkomst met Landal Greenparks dient te eerbiedigen en
- de in de toekomst door Esonstad te sluiten verhuurbemiddelingsovereenkomsten met derden, indien [de koper] gedurende de duur van die overeenkomst zijn woning(en) wil verhuren, dient te eerbiedigen voor de gehele duur ervan;

IX [de koper] verbiedt om zonder tussenkomst van een door Esonstad aan te wijzen verhuurbemiddelaar zijn woning(en) te huur aan te bieden, te verhuren of doen verhuren;

X [de koper] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 10.000,-- per overtreding van het onder IX gevorderde verbod, te vermeerderen met € 100,-- per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 50.000,-- per overtreding;

XI [de koper] veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten, met de wettelijke rente daarover bij te late betaling.

3.2.

Esonstad vordert in de voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:

I. [de koper] verbiedt om zonder tussenkomst van een door Esonstad aan te wijzen verhuurbemiddelaar – zijnde Landal Greenparks – zijn woning(en) te huur aan te bieden, te verhuren of doen verhuren;

II. [de koper] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 10.000,-- per overtreding van het onder I in de voorlopige voorziening gevorderde verbod, te vermeerderen met € 100,-- per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 50.000,-- per overtreding;

III [de koper] te veroordeling tot betaling van de proceskosten en de nakosten;

IV althans een zodanige beslissing neemt als zij in goede justitie juist acht.

3.3.

Esonstad legt aan haar vorderingen in de hoofdzaak en in de voorlopige voorziening

– kort weergegeven – het volgende ten grondslag.

Partijen zijn in geschil over de vraag of [de koper] na opzegging van zijn lidmaatschap van Esonstad nog gehouden is om mee te delen in de kosten voor het beheer en onderhoud van het vakantiepark en haar voorzieningen, waaronder de nutsvoorzieningen. Esonstad is van mening dat dit het geval is. Alle woningeigenaren zijn bij de levering van hun woning lid geworden van Esonstad en hebben zich contractueel verplicht om diverse overeenkomsten en reglementen omtrent onderhoud, beheer en verhuur na te leven. In de akte van levering staat dat [de koper] gebonden is aan de verplichtingen uit de statuten en reglementen en dat deze verplichting als een kwalitatieve verplichting wordt beschouwd.

Subsidiair, voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat Esonstad niet rechtstreeks partij is bij (een deel van) de akte van levering, stelt Esonstad dat sprake is van een derdenbeding waar [de koper] aan gebonden is (art. 6:253 BW).

Meer subsidiair stelt Esonstad dat [de koper] ongerechtvaardigd is verrijkt door de aangebrachte voorzieningen waar [de koper] gebruik van kan maken, maar waarvoor hij niet heeft betaald.

[de koper] is derhalve gehouden de parkbijdrage te betalen. Voor het jaar 2015 is dat € 4.345,00; per kwartaal is de bijdrage derhalve € 1.086,25.

4.Het verweer

4.1.

[de koper] betwist de vorderingen. Hij voert – kort samengevat – het volgende aan.

[de koper] heeft 2 recreatiewoningen (nrs. [nummers] ) gekocht op resp. 3 en 22 november 2004. Zij zijn geleverd op 28 december 2004. [de koper] werd op deze koopmogelijkheid geattendeerd door een advertentie in het Leidsch Dagblad. [de koper] werd een hoog rendement voorgeschoteld en er zou geen huurverplichting bestaan. Ook op een website van het Friesch Dagblad bleek dat een rendement van 6 tot 9% haalbaar was.

[de koper] maakt momenteel alleen maar verlies, omdat (het bestuur van) Esonstad flink is gaan investeren en risicovol is gaan ondernemen, hetgeen heeft geresulteerd in de exploitatie van een camping en een golfbaan. Kortom, Esonstad onderneemt in allerlei zaken die ver buiten het oorspronkelijk doel van de coöperatie liggen. Bovendien heeft Esonstad zonder toestemming van haar leden zichzelf tot medeschuldenaar verbonden, terwijl deze toestemming statutair verplicht is.

In 2013 was het negatief resultaat voor [de koper] € 13.458,81 en in 2014 € 10.420,33.

[de koper] wilde simpelweg van zijn recreatiewoning genieten en heeft nooit de intentie gehad om als mede-eigenaar en lid van de coöperatie een camping, een golfbaan en straks ook een overdekte speelhal te gaan exploiteren.

5.De beoordeling

in de hoofdzaak

5.1.

Esonstad vordert onder meer van [de koper] betaling van voorschotten parkbijdrage en voorschotten gas, water en elektra, alsmede dat het aan [de koper] wordt verboden via een ander te verhuren dan de bemiddelaar waarmee Esonstad gecontracteerd heeft, in ieder geval tot 1 januari 2016.
De grondslag van de vordering is dat [de koper] zich contractueel heeft verbonden om de verplichtingen uit de statuten, reglementen en beheersovereenkomsten na te komen.
Het verweer van [de koper] is drieledig.

Nu hij zijn lidmaatschap van Esonstad heeft opgezegd, heeft hij ten aanzien van haar geen verplichtingen meer anders dan een bijdrage in de kosten die alleen zien op de oorspronkelijke voorzieningen. Hij betwist dat Esonstad partij is, nu er geen sprake is van gebondenheid op grond van een derdenbeding. [de koper] betaalt een te hoge parkbijdrage, omdat een deel van zijn bijdrageplicht verband houdt met een camping en een golfbaan en deze voorzieningen buiten het projectplangebied staan, waardoor Esonstad zich niet houdt aan de oorspronkelijke statutaire doelstelling.

5.2.

Met betrekking tot het door Esonstad aangevoerde ten aanzien van het derdenbeding in de akte van levering overweegt de kantonrechter het volgende.

De omstandigheid dat [de koper] zijn lidmaatschap van de Coöperatieve Vereniging Esonstad heeft opgezegd impliceert weliswaar dat daarmee de verenigingsrechtelijke rechten en plichten van [de koper] tegenover de vereniging geëindigd zijn, doch dat geldt niet zonder meer voor de verplichtingen uit hoofde van de koop- en aannemingsovereenkomst.

Uitgangspunt daarbij is dat aan Esonstad een vorderingsrecht toekomt op grond van genoemd derdenbeding. Artikel 6:253 BW stelt geen bijzondere eisen aan (de geldigheid van) een derdenbeding. Voldoende is dat de ene partij (de “stipulator” in dit geval Eson Stad B.V.) het recht ten behoeve van de derde bedingt, dat zijn wederpartij (de “promissor” in dit geval [de koper] ) zich dienovereenkomstig jegens de derde (in dit geval de Coöperatieve Vereniging Esonstad) verbindt en dat de derde het beding aanvaardt. Gelet op de bewoordingen in de akte van levering heeft de Coöperatieve Vereniging Esonstad het derdenbeding aanvaard en is daarbij partij geworden bij de koop- en aannemingsovereenkomst. Op grond daarvan is [de koper] gehouden tot nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koop- en aannemingsovereenkomst jegens de Coöperatieve Vereniging Esonstad, zoals onder meer opgenomen in art. 16 en 17 van de koop-/ aannemingsovereenkomst(en).

5.3.

In het kader van de uitleg van de koop- aannemingsovereenkomst dient in ogenschouw te worden genomen, dat het ook in het belang van de eigenaren van de woningen is dat het vakantiepark op adequate wijze wordt geëxploiteerd en onderhouden, juist om de continuïteit te waarborgen. In deze context is verklaarbaar dat het kettingbeding in de overeenkomsten is opgenomen, zodat de kopers dat bij verkoop van hun eigendom deze verplichtingen ook weer aan hun rechtsopvolgers moeten opleggen.

5.4.

Nu is vastgesteld, dat [de koper] op grond van het derdenbeding gebonden is, dient vervolgens te worden vastgesteld waaraan hij gebonden is.

Artikel 16 lid 1 van de koop-/ aannemingsovereenkomst vermeldt, dat de verkrijger zich ertoe verbindt
alle verplichtingenin de onderhavige overeenkomst en alle verplichtingen die eruit voorvloeien, in het bijzonder het beheersreglement, alsook de afspraken die door of namens hem met de beheerder zijn overeengekomen, de statuten van de Coöperatieve vereniging Esonstad, de Beheersovereenkomst en verhuurbemiddelingsovereenkomst te eerbiedigen en te doen eerbiedigen.

Voor zover [de koper] betoogt, dat de gerealiseerde camping en golfbaan buiten de verplichtingen vallen die hij op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst is aangegaan, overweegt de kantonrechter dat de statutaire doelstelling dermate ruim is geformuleerd, dat niet valt in te zien waarom zonder nadere onderbouwing deze beide faciliteiten hier niet onder zouden vallen. Ook van belang in dit verband is artikel 2 lid 1 van de statuten van de Coöperatieve Vereniging Esonstad, waarin is vermeld het bevorderen van de stoffelijke belangen van al haar leden, dit in de ruimste zin des woords.

Of de golfbaan en camping buiten het projectplan vallen, is in deze niet relevant, omdat door de leden is ingestemd met deze realisatie, ook door [de koper] toen hij nog lid was van de coöperatieve vereniging. Dat het niet de “gemeenschappelijke delen” van het park in enge zin betreft, doet hier niet aan af.

Op een eventueel te realiseren speelhal – waarmee bedoeld wordt een overdekte speeltuin – behoeft in dit geding niet te worden ingegaan, omdat onbetwist is gesteld dat deze faciliteit nog niet gerealiseerd is.

5.5.

Voor zover [de koper] betoogt dat hij zijn te verwachten rendement niet haalt omdat zijn kosten te hoog zijn, is de kantonrechter van oordeel dat [de koper] dit onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft niet gesteld dat hij meer zou moeten betalen dan op grond van de aangeboden voorzieningen zou mogen worden verwacht. Er is niet nader onderbouwd, dat de exploitatiekosten te hoog zouden zijn in verhouding tot de aangeboden voorzieningen. Bovendien is het rendement voor [de koper] mede afhankelijk van persoonlijke omstandigheden, te weten de door hemzelf aangegane hypothecaire verplichtingen.

5.6.

Ook van misleiding van [de koper] is geen sprake, want voor [de koper] bestaat op zich geen huurverplichting, zo is komen vast te staan.

5.7.

Gelet op het vorenoverwogene is de vordering in de vordering in de hoofdzaak toewijsbaar als na te melden.

De onder I gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar.

De onder II gevorderde aanhechting van stukken zal niet worden toegewezen nu de stukken partijen genoegzaam bekend zijn.

De onder III gevorderde contributie is eveneens toewijsbaar.

Het onder IV gevorderde bedrag ad € 6.932,04 is toewijsbaar, nu de kantonrechter [de koper] niet volgt in zijn betoog dat hij maar een beperkte bijdrage hoeft te voldoen.

De onder V en VI gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten zijn eveneens toewijsbaar, als na te melden.

Met betrekking tot de onder VII gevorderde boete ad € 10.000,-- komt de kantonrechter tot het volgende oordeel. Tot het einde van zijn lidmaatschap – dat wil zeggen tot het moment dat [de koper] zich gebonden achtte – heeft hij contributie betaald. Nu tussen partijen verschil van mening bestond over de vraag of en in hoeverre [de koper] gebonden was aan de in de statuten opgelegde verplichtingen en thans in de onderhavige procedure deze duidelijkheid wordt verkregen, komt het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onjuist voor om [de koper] met terugwerkende kracht te veroordelen in de gevorderde boete. Daarom wordt deze post afgewezen.

De posten onder VIII en IX zijn toewijsbaar.

De onder X gevorderde dwangsom zal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid worden gematigd tot een bedrag van € 500,-- per overtreding van het gevorderde verbod, te vermeerderen met € 100,-- per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 25.000,-- per overtreding.

5.8.

Gelet op het vorenoverwogene behoeven de overige aangevoerde punten geen verdere bespreking.

5.9.

De proceskosten komen voor rekening van [de koper] , omdat hij ongelijk krijgt.

Daarbij wordt [de koper] ook veroordeeld tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.

in de voorlopige voorziening

5.10.

Nu de vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, is het belang aan de gevorderde voorlopige voorziening komen te vervallen. Deze dient daarom te worden afgewezen, met veroordeling van Esonstad in de kosten. Echter, gelet op de nauwe samenhang van deze vordering met de hoofdzaak worden de kosten in de voorlopige voorziening op nihil gesteld.

6.De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak6.1.

- verklaart voor recht dat [de koper] gehouden is om de verplichtingen voortvloeiende uit de statuten, het beheersreglement en het reglement van de ligplaats/jachthaven van Esonstad, alsmede de beheersovereenkomst met Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. na te komen en alle daarin opgenomen bepalingen te eerbiedigen;

veroordeelt [de koper] tot betaling aan Esonstad van de (jaarlijks en per kwartaal) vastgestelde contributies en bijdragen;

veroordeelt [de koper] tot betaling aan Esonstad van € 6.932,04, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 30 juni 2015 tot de dag der voldoening;

veroordeelt [de koper] tot betaling aan Esonstad van de buitengerechtelijke kosten ad € 721,60;

verklaart voor recht dat [de koper] de huidige door Esonstad gesloten verhuurbemiddelingsovereenkomst met Landal Greenparks dient te eerbiedigen;

verklaart voor recht dat [de koper] de in de toekomst door Esonstad te sluiten verhuurbemiddelingsovereenkomsten met derden, indien [de koper] gedurende de duur van die overeenkomst zijn woning(en) wil verhuren, dient te eerbiedigen voor de gehele duur ervan;

verbiedt [de koper] om zonder tussenkomst van een door Esonstad aan te wijzen verhuurbemiddelaar zijn woning(en) te huur aan te bieden, te verhuren of doen verhuren;

veroordeelt [de koper] tot betaling aan Esonstad van een dwangsom van € 500,-- per overtreding van het hiervoor onder toegewezen verbod, te vermeerderen met € 100,-- per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 25.000,-- per overtreding.

6.2.

Veroordeelt [de koper] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Esonstad tot en met vandaag vaststelt op € 1.526,19, te weten:

dagvaarding € 94,19

griffierecht € 932,00

salaris gemachtigde € 500,00 ,

6.3.

Veroordeelt [de koper] tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Esonstad worden gemaakt;

6.4.

Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

Wijst de vordering voor het overige af.

in de voorlopige voorziening6.6. Wijst de vordering af.

6.7.Veroordeelt Esonstad tot betaling van de proceskosten in de voorlopige voorziening, die worden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç, kantonrechter en op 24 februari 2016 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter