Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 5069288 \ EJ VERZ 16-215
Uitspraakdatum: 8 december 2016
Beschikking in de zaak van:
1.[verzoekers]
beiden wonende te [woonplaats]
2.
[Verzoekers]
[Verzoekers]
beiden wonende te [Woonplaats]
verzoekende partijen
verder ook te noemen: verzoekers
gemachtigde: mr. M. Bödicker
tegen
de Vereniging van Eigenaars van het recreatiepark [naam]
gevestigd te [plaats]
verwerende partij
verder ook te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. E.C.W. van der Poel
1.Het procesverloop
Voor het verloop van de procedure verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
- het verzoekschrift met producties, ingekomen op 4 mei 2016;
- het verweerschrift van de VvE met producties, ingekomen op 29 juli 2016;
- aanvullende producties van de VvE, ingekomen op 8 augustus 2016, 28 september 2016 en 27 oktober 2016;
- een brief van de heer [lid VvE] , een appartementseigenaar en lid van de VvE, waarin hij zijn standpunt naar voren brengt, ingekomen op 11 oktober 2016;
- aanvullende producties van verzoekers, ingekomen op 25 oktober 2016;
- de aantekeningen van de griffier van de op 3 november 2016 gehouden mondelinge behandeling, alsmede de op die zitting door beide gemachtigden overgelegde pleitnota’s;
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Tot slot is op vandaag uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Recreatiepark [Naam] bestaat uit 60 in appartementsrechten gesplitste percelen, met daarop 46 recreatiewoningen en 14 parkeerplaatsen, gelegen aan [adres] .
2.2.
In de splitsingsakte van 24 februari 1995 is de VvE opgericht en zijn de statuten vastgesteld. Voorts is van toepassing verklaard - voor zover in de splitsingsakte hiervan niet is afgeweken - het Modelreglement 1992 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: het Modelreglement).
2.3.
Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE.
2.4.
Verzoekers sub 1 zijn eigenaar van de recreatiewoning met nummer 31-26 en verzoekers sub 2 zijn eigenaar van de recreatiewoning met nummer 31-34.
2.5.
Gana Invest B.V. heeft 30 recreatiewoningen in eigendom. Gana Invest B.V. verhuurt deze recreatiewoningen aan buitenlandse uitzendkrachten die door Mondial Uitzend B.V. worden uitgezonden om seizoenswerk te verrichten in de regio.
2.6.
Ardiko B.V. is enig aandeelhouder en bestuurder van zowel Gana Invest B.V. als Mondial Uitzend B.V. Deze beide vennootschappen behoren tot het concern van Mondial, een uitzend- en detacheringsorganisatie in de bollenstreek. Mondial is eigendom van de familie [X] . De heer [x] is bestuurslid van de VvE.
2.7.
Artikel 17 van het Modelreglement bepaalt het volgende, voor zover hier relevant:
“
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen.
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
(…)”
2.8.
De bestemming is in de splitsingsakte op bladzijde 19 onder punt 8 als volgt omschreven:
“
elk van de appartementsrechten aangeduid met complex nummers 1 tot en met 16 en 18 tot en met 47 is bestemd als recreatiewoning en elk van de appartementsrechten aangeduid met complex nummers 17 en 48 tot en met 60 is bestemd als parkeerplaats.”
elk van de appartementsrechten aangeduid met complex nummers 1 tot en met 16 en 18 tot en met 47 is bestemd als recreatiewoning en elk van de appartementsrechten aangeduid met complex nummers 17 en 48 tot en met 60 is bestemd als parkeerplaats.”
2.9.
Artikel 24 lid 1 van het Modelreglement bepaalt het volgende:
“
Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven;”
Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven;”
2.10.
Onder punt 9 op bladzijde 19 van de splitsingsakte is het volgende bepaald:
“
het in artikel 24 lid 1 bepaalde geldt slechts bij ingebruikgeven aan een ander voor een aangesloten periode van meer dan twee maanden;”
het in artikel 24 lid 1 bepaalde geldt slechts bij ingebruikgeven aan een ander voor een aangesloten periode van meer dan twee maanden;”
2.11.
Artikel 44 van het Modelreglement bepaalt het volgende, voor zover hier relevant:
“
1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
(…)
b. het gebruik van privé gedeelten;
(…)
Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet-geschreven gehouden.
2. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.
(…)”
2.12.
De gemeente Schagen heeft Gana Invest B.V. op 5 februari 2016 aangeschreven met het voornemen een last onder dwangsom op te leggen omdat het gebruik of het laten gebruiken van recreatiewoningen ten behoeve van de huisvesting van seizoenarbeiders in strijd is met het vigerende bestemmingsplan.
2.13.
Bij brief van 23 maart 2016 heeft het bestuur van de VvE een extra ledenvergadering aangekondigd op 8 april 2016. De inhoud luidt als volgt, voor zover hier relevant:
“
(…) Aanleiding voor deze vergadering is dat het bestuur graag een einde wil maken aan de discussie rondom het in gebruik geven van recreatieverblijven aan niet toeristen. Wij hebben dit voorgelegd aan een notaris. Hij adviseert om een huishoudelijk reglement op te stellen (zie bijlage). Daarnaast heeft het bestuur een verzoek binnengekregen van GANA Invest B.V. voor ontheffing van artikel 24 (zie bijlage). Het bestuur kan dit niet zelfstandig beslissen en ligt dit hierbij voor aan de vergadering.(…)”
(…) Aanleiding voor deze vergadering is dat het bestuur graag een einde wil maken aan de discussie rondom het in gebruik geven van recreatieverblijven aan niet toeristen. Wij hebben dit voorgelegd aan een notaris. Hij adviseert om een huishoudelijk reglement op te stellen (zie bijlage). Daarnaast heeft het bestuur een verzoek binnengekregen van GANA Invest B.V. voor ontheffing van artikel 24 (zie bijlage). Het bestuur kan dit niet zelfstandig beslissen en ligt dit hierbij voor aan de vergadering.(…)”
2.14.
Op de extra ledenvergadering op 8 april 2016 is een concept huishoudelijk reglement aan de leden van de VvE voorgelegd en in stemming gebracht. Met 74,26% van de stemmen “voor” is het huishoudelijk reglement vastgesteld.
2.15.
Artikel 24 van het huishoudelijk reglement bepaalt:
“
De eigenaar casu quo gebruiker mag het recreatieverblijf niet gebruiken voor het verkopen van eet- en/of drinkwaren of voor het uitoefenen van een bedrijf of beroep. Ieder ander gebruik van het recreatieverblijf dan ten behoeve van verblijfsrecreatie is toegestaan.”
De eigenaar casu quo gebruiker mag het recreatieverblijf niet gebruiken voor het verkopen van eet- en/of drinkwaren of voor het uitoefenen van een bedrijf of beroep. Ieder ander gebruik van het recreatieverblijf dan ten behoeve van verblijfsrecreatie is toegestaan.”
2.16.
Artikel 26 (één na laatste streepje) van het huishoudelijk reglement bepaalt, voor zover hier relevant:
“
(…)
(…)
- Het is eigenaren toegestaan om het recreatieverblijf voor langere termijn te verhuren c.q. ter beschikking te stellen aan mensen die niet voor toeristische doeleinden daar verblijven mits de eigenaar aan de gebruiker een exemplaar van dit reglement ter hand stelt.
(…)”
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Verzoekers verzoeken de kantonrechter om het besluit van de VvE van 8 april 2016 tot het vaststellen van het huishoudelijk reglement, waarbij het eigenaren wordt toegestaan om hun recreatiewoning te laten gebruiken door mensen die niet voor toeristische doeleinden daar verblijven, te vernietigen c.q. nietig te verklaren.
3.2.
Primair stellen verzoekers zich op het standpunt dat het besluit in strijd is met het bepaalde in de akte van splitsing. Artikel 17 lid 4 van het Modelreglement verplicht iedere eigenaar en gebruiker de woning te gebruiken conform de in de akte gegeven bestemming, te weten als recreatiewoning. Het vastgestelde huishoudelijk reglement geeft de eigenaren de bevoegdheid de woning te gebruiken in strijd met deze bestemming. Op grond van de tweede zin van voornoemd artikel j˚ artikel 5:119 lid 2 BW kan een van deze bestemming afwijkend gebruik met toestemming van de vergadering geoorloofd zijn, maar daarbij gaat het om incidenteel en individueel afwijkend gebruik en daarvan is in dit geval geen sprake.
Subsidiair stellen verzoekers zich op het standpunt dat het besluit in strijd is met een wettelijke bepaling, althans met het geldende bestemmingsplan, dat het gebruik als huisvesting voor seizoenarbeiders uitdrukkelijk verbiedt.
Voorts beroepen verzoekers zich op de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid waarbij zij stellen dat de eigenaar van de meeste recreatiewoningen misbruik maakt van haar machtspositie binnen de VvE door op deze wijze het niet geoorloofde gebruik door middel van een huishoudelijk reglement door te drukken.
3.3.
De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd, op welk verweer – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter beoordeling ligt voor de vraag of het op 8 april 2016 genomen besluit, waarin – kort gezegd – bij huishoudelijk reglement is vastgesteld dat het de appartementseigenaar is toegestaan om zijn of haar recreatiewoning voor langere duur te verhuren aan mensen die niet voor toeristische doeleinden daar verblijven, vernietigbaar c.q. nietig is.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt dat regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoren te zijn en dus in het splitsingsreglement moeten worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen
regels van ordeook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.
regels van ordeook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.
4.3.
Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over de vraag of met dit besluit de in de splitsingsakte voorgeschreven bestemming is gewijzigd. Vaststaat dat de appartementsrechten van het recreatiepark [naam] aangeduid met complex 1 t/m 16 en 18 t/m 47 ingevolge de splitsingsakte zijn bestemd om als recreatiewoning te worden gebruikt. Volgens de VvE worden de woningen overeenkomstig hun bestemming gebruikt indien deze worden verhuurd aan werknemers van Mondial Uitzend B.V. Seizoenarbeiders kunnen immers ook recreëren. Er is slechts sprake van een verruiming c.q. nadere invulling van de regeling omtrent het gebruik van privé gedeelten, aldus de VvE.
De kantonrechter volgt de VvE niet in haar standpunt. Anders dan de VvE is de kantonrechter van oordeel dat de huisvesting van seizoenarbeiders naar zijn aard niet kan worden aangemerkt als recreatief verblijf. Het hoofddoel van de komst van de werknemers naar het recreatiepark is niet gelegen in ontspanning of vrijetijdsbesteding, maar op het verrichten van werkzaamheden in de nabije omgeving. Het verblijf in de recreatiewoningen kan naar het oordeel van de kantonrechter hiervan niet los worden gezien. Dat de seizoenarbeiders de woningen niet permanent bewonen maar gedurende een periode van 8 tot 12 weken maakt het gebruik van de recreatiewoning niet recreatief. Aldus is met het besluit de in de splitsingsakte voorgeschreven bestemming gewijzigd.
Het vorenstaande betekent dat het besluit van de VvE in dat opzicht in strijd is met de splitsingsakte.
4.4.
Artikel 17 lid 4 van het Modelreglement bepaalt dat de privégedeelten dienen te worden gebruikt overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming, maar voorziet in een afwijkend gebruik, mits de vergadering van eigenaren toestemming geeft voor dat afwijkend gebruik. Volgens de VvE moet het bestreden besluit worden gezien als een dergelijk besluit tot toestemming voor afwijkend gebruik, waarvoor een gewone meerderheid van stemmen is vereist. Dat standpunt van de VvE is onjuist. In voormeld artikel is weliswaar bepaald dat
een van de bestemming afwijkend gebruikmet toestemming van de eigenaren is toegestaan, maar die bepaling regelt niet dat
de bestemming zelfkan worden gewijzigd, waarvan in dit geval sprake is. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen had voor de door de VvE voorgestane wijziging van de bestemming de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. Het besluit betreft immers geen regel van orde die in een huishoudelijk reglement kan worden opgenomen.
een van de bestemming afwijkend gebruikmet toestemming van de eigenaren is toegestaan, maar die bepaling regelt niet dat
de bestemming zelfkan worden gewijzigd, waarvan in dit geval sprake is. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen had voor de door de VvE voorgestane wijziging van de bestemming de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. Het besluit betreft immers geen regel van orde die in een huishoudelijk reglement kan worden opgenomen.
Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan een wijziging van de splitsingsakte slechts geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. Ingevolge artikel 5:139 lid 2 BW kan een dergelijke wijziging ook tot stand worden gebracht met medewerking van het bestuur van de VvE en van 4/5de deel van het totaal aantal aan de appartementseigenaren toekomende stemmen. Vaststaat dat de VvE met betrekking tot het bewerkstelligen van de bestemmingswijziging niet de juiste route heeft bewandeld.
4.5.
Dit leidt tot de conclusie dat het bestreden besluit niet op de wettelijk vereiste wijze tot stand is gekomen zodat dit op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a BW dient te worden vernietigd.
4.6.
Gelet op de uitkomst van de procedure zal de VVE in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
vernietigt het besluit van de VvE van 8 april 2016, voor zover daarbij is besloten dat het eigenaren wordt toegestaan om hun recreatiewoning te laten gebruiken door mensen, die niet voor toeristische doeleinden daar verblijven;
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van verzoekers, die tot heden worden begroot op € 79,- aan griffierecht en op € 500,-- aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.C. van Rijn, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 8 december 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter