ECLI:NL:RBNHO:2016:10234

• Datum uitspraak: 9 november 2016
• Publicatiedatum: 12 december 2016
• Zaaknummer: 5294935 CV EXPL 6531
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.S. Reid
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en afwijzing schadevergoeding voor waterschade

In deze zaak heeft Woningbouwvereniging Beter Wonen een vordering ingesteld tegen de gedaagden, [X] en [Y], wegens huurachterstand van drie maanden. De huurovereenkomst betreft een woning die door Beter Wonen aan [Z] wordt verhuurd voor een maandelijkse huurprijs van € 403,59. De gedaagden hebben de huur niet tijdig voldaan, wat heeft geleid tot een achterstand van € 1.210,77. Beter Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsook betaling van de achterstallige huur en buitengerechtelijke incassokosten. De gedaagden hebben de vordering gedeeltelijk betwist en doen een beroep op hun persoonlijke omstandigheden en de vermeende waterschade die door Beter Wonen zou zijn veroorzaakt.

Tijdens de zitting op 14 september 2016 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Beter Wonen niet in verzuim is geraakt, omdat er geen ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. De gedaagden hebben onvoldoende bewijs geleverd voor hun verweer en de kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter heeft de vordering van Beter Wonen toegewezen, inclusief de ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, en de gedaagden zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en bijkomende kosten.

De kantonrechter heeft de vordering in reconventie van de gedaagden afgewezen, omdat zij niet hebben aangetoond dat Beter Wonen tekort is geschoten in haar verplichtingen. De proceskosten zijn voor rekening van de gedaagden, die in het ongelijk zijn gesteld. Het vonnis is uitgesproken door mr. J.S. Reid op 9 november 2016.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 5294935 \ CV EXPL 16-6531

Uitspraakdatum: 9 november 2016

Vonnis in de zaak van:

de vereniging
Woningbouwvereniging Beter Wonen

gevestigd en kantoorhoudende te Hippolytushoef

eiseres

verder te noemen: Beter Wonen

gemachtigde: L.V. Snijder

tegen

1. [X]2. [Y]beide wonende te [woonplaats]

gedaagden

procederend zonder gemachtigde
hierna te noemen: [Z]

1. Het procesverloop

1.1.

Beter Wonen heeft bij dagvaarding van 8 augustus 2016 een vordering tegen [x] ingesteld. [x] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 14 september 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

1.3.

Naar aanleiding van de zitting heeft de kantonrechter de zaak aangehouden en partijen de mogelijkheid geboden om uiterlijk op de terechtzitting van 12 oktober 2016 bij akte te reageren. Beide partijen hebben voor 12 oktober 2016 een akte in het geding gebracht ter verduidelijking van hun standpunt.

2. De feiten

2.1.

Beter Wonen verhuurt aan [Z] de woning aan [adres] , gemeente [gemeente] , tegen een prijs van laatstelijk € 403,59 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

[Z] hebben de maandelijkse huur niet (tijdig) voldaan waardoor er een bedrag aan huurachterstand is ontstaan.

3. De vordering

3.1.

Beter Wonen vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1) de voormelde tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt;
2a) gedaagden hoofdelijk veroordeelt om binnen drie dagen, na de betekening van het in deze te wijzen vonnis, het gehuurde te verlaten en te ontruimen met al de hunnen en al het hunne, en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Beter Wonen te stellen;
2b) gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan Beter Wonen te voldoen een bedrag ad
€ 1.286,47 aan achterstallige huurpenningen tot en met oktober 2016 inclusief buitengerechtelijke invorderingskosten met B.T.W., met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.210,77 vanaf 8 augustus 2016 tot de dag der algehele voldoening;

2c) gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan Beter Wonen te voldoen een bedrag ad
€ 403,59 per maand, althans het bedrag dat krachtens de (ontbonden) overeenkomst op elk tussenliggend moment door indexering, dan wel een andere wettelijke of contractuele bepaling, per maand verschuldigd zou zijn, te rekenen vanaf 1 september 2016 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden;

2d) gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan Beter Wonen te voldoen een bedrag ad
€ 403,59 per maand terzake van schadevergoeding, althans het bedrag dat krachtens de (ontbonden) overeenkomst op elk tussenliggend moment door indexering, dan wel een andere wettelijke of contractuele bepaling, per maand verschuldigd zou zijn te betalen vanaf het tijdstip dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot de dag der algehele ontruiming toe;

3) veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding, daaronder begrepen een bedrag voor salaris en verschotten van de gemachtigde van Beter Wonen.

3.2.

Beter Wonen stelt ter onderbouwing van haar vordering – kort weergegeven – dat [Z] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenis door in gebreke te blijven met de stipte betaling van de huurpenningen en zij aldus wanprestatie plegen. Het bedrag aan achterstallige huurpenningen bedroeg tot en met oktober 2016 een bedrag van € 1.210,77, (wat neerkomt op drie maanden aan achterstallige huurpenningen), dat vermeerderd dient te worden met € 2,45 aan rente en een bedrag van € 73,25 aan buitengerechtelijke incassokosten incl. B.T.W.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[Z] betwisten de vordering gedeeltelijk. Zij voeren aan – samengevat – dat zij niet betwisten dat er een huurachterstand is, doch doen zij een beroep op hun persoonlijke en financiële omstandigheden. Voorts maken zij verweer tegen de ontbinding van de huurovereenkomst alsmede de kosten die in rekening worden gebracht door de gemachtigde van Beter Wonen.

4.2.

Met betrekking tot de huurachterstand stelt [y] dat, doordat hij op werkreis was in India, hij niet eerder kon ontdekken dat de periodieke afschrijving aan Beter Wonen was gestopt en [Z] daardoor twee maanden achterstand hadden opgelopen. Toen [y] hier achter was gekomen, heeft hij direct een regeling getroffen met de gemachtigde van Beter Wonen. De eerste maand huurachterstand is door [Z] voldaan, echter toen de tweede maand aan achterstallige huurpenningen door [Z] betaald zou worden, bleek er een storing te zijn bij de bank van [Z] waardoor de betalingsopdracht niet volledig was uitgevoerd. [Z] stellen dat de huur van september 2016 zal worden voldaan op 31 augustus 2016.

4.3.

Voorts zijn [Z] van mening dat Beter Wonen verantwoordelijk is voor een deugdelijke woning en dat het onderhoud van het gehuurde hierin tekort schiet. Zij eisen in reconventie dat een schadevergoeding wordt toegekend ad € 1.100,00 voor geleden waterschade die door een door Beter Wonen ingeschakeld installatiebedrijf is veroorzaakt. Volgens [Z] mag deze schade verrekend worden met de achterstand inzake huurpenningen.

5. De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

De kantonrechter stelt vast dat beide partijen een beroep doen op tekortkoming in de nakoming van een verbintenis. Beter Wonen stelt dat er aan de zijde van [Z] sprake is van achterstallige huurpenningen en vordert ontbinding van de huurovereenkomst. [Z] stelt dat Beter Wonen de op haar als verhuurder uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet is nagekomen en vordert vergoeding van de door haar geleden schade.

5.3.

Ten aanzien van de vordering in conventie overweegt de kantonrechter het volgende. Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen (wanprestatie) aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op de tekortschietende partij rust de stelplicht en de bewijslast dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt.

5.4.

Of de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, hangt in dit geval samen met de vraag of de eis in reconventie toewijsbaar is. De kantonrechter oordeelt als volgt.
[Z] stellen zich op het standpunt dat Beter Wonen de op haar als verhuurder uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet, althans onvolledig, is nagekomen en dat [Z] daardoor schade heeft geleden.

5.5.

Op een (gestelde) tekortkoming in de nakoming van een verbintenis kan eerst een beroep worden gedaan indien sprake is van een verzuim (artikel 6:74 jo. 6:81 en 6:82 van het Burgerlijk Wetboek – hierna: BW). Er is geen beroep gedaan op de laatste zin van artikel 6:81 BW noch op het tweede lid van artikel 6:82 BW, zodat de vraag moet worden beantwoord of Beter Wonen in verzuim is geraakt doordat hij in gebreke is gesteld door [Z] Uit de overgelegde stukken blijkt dat [Z] brieven heeft gestuurd naar Beter Wonen waarin concreet wordt gevraagd om herstel van de waterschade. Nu er wel brieven zijn overgelegd waarin staat wat van Beter Wonen in het kader van nakoming wordt geëist, maar hiervoor geen termijn wordt gesteld, is er geen sprake van ingebrekestellingen. Beter Wonen is daarom niet in verzuim is geraakt.

5.6.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering in reconventie niet kan worden toegewezen en er dus ook geen plaats is voor compensatie van de vordering van [Z] met de vordering van Beter Wonen. De opschorting door [Z] is dus onterecht. De kantonrechter gaat verder met de vordering van Beter Wonen.

5.7.

De hoogte van de huurschuld rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. De huurachterstand beloopt immers een periode van drie maanden. Dat is zoveel dat van Beter Wonen niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [Z] nog langer voortzet. Partijen hebben na de comparitie de mogelijkheid gekregen om bij akte duidelijkheid te verschaffen over de huurachterstand. Hierop heeft Beter Wonen een akte genomen waarin zij gemotiveerd onderbouwt dat [Z] een huurachterstand van € 1.210,77 (zonder rente en kosten) hebben. Aan [Z] is verzocht om ten bewijze van daadwerkelijke betaling van de huur, rekeningafschriften over te leggen met een debet-credit stand erop vermeld. Hieraan is door [Z] niet voldaan. Voorts zijn er door [Z] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat zij niet de gestelde achterstand hebben. De ontbinding en ontruiming wordt dan ook toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming op 14 dagen na betekening van dit vonnis wordt gesteld.
5.8. Beter Wonen maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ad € 73,25. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Beter Wonen heeft aan [Z] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag van € 73,25 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
5.9. De gevorderde en niet betwiste rente is toewijsbaar, met dien verstande dat de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2016 wordt toegekend over de hoofdsom van € 1.210,77.
5.10. De proceskosten komen voor rekening van [Z] , omdat zij ongelijk krijgen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] , gemeente [gemeente] ;

6.2.

veroordeelt [Z] hoofdelijk om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met al de hunnen en al het hunne, en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Beter Wonen te stellen;
6.3. veroordeelt [Z] hoofdelijk om aan Beter Wonen te voldoen een bedrag ad
€ 1.286,47 aan achterstallige huurpenningen tot en met oktober 2016 (inclusief een bedrag aan buitengerechtelijke invorderingskosten met B.T.W. van € 73,25 en een bedrag van € 2,45 aan wettelijke rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.210,77 vanaf 8 augustus 2016 tot de dag der algehele voldoening.
6.4. veroordeelt [Z] hoofdelijk om aan Beter Wonen te voldoen een bedrag ad
€ 403,59 per maand, althans het bedrag dat krachtens de (ontbonden) overeenkomst op elk tussenliggend moment door indexering, dan wel een andere wettelijke of contractuele bepaling, per maand verschuldigd zou zijn, te rekenen vanaf 1 september 2016 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden;
6.5. veroordeelt [Z] hoofdelijk om aan Beter Wonen te voldoen een bedrag ad
€ 403,59 per maand terzake van schadevergoeding, althans het bedrag dat krachtens de (ontbonden) overeenkomst op elk tussenliggend moment door indexering, dan wel een andere wettelijke of contractuele bepaling, per maand verschuldigd zou zijn te betalen vanaf het tijdstip dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot de dag der algehele ontruiming toe;
6.6. veroordeelt [Z] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Beter Wonen begroot op € 97,96 aan dagvaardingskosten, € 471,00 aan griffierecht en € 200,00 aan salaris gemachtigde;
6.7. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.8. wijst het meer of andere gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter