Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 4136088 \ EJ VERZ 15-198 (H.K.)
Uitspraakdatum: 16 november 2015
[naam verzoeker], wonende te [adres]
verzoeker (hierna te noemen: [verzoeker] ),
gemachtigde: mr. M.A. Theuns, juridisch medewerker van ARAG Rechtsbijstand te Leusden
tegen
de VERENIGING VAN APPARTEMENTS-EIGENAARS [het complex]
statutair gevestigd [Adres]
verweerster (hier te noemen: de VVE)
gemachtigde: mr. L.I. Boes, advocaat te Amsterdam.
1.Het procesverloop
[verzoeker] heeft 19 mei 2015 een verzoekschrift met producties ingediend.
Daarop heeft de VVE bij verweerschrift, ingekomen op 7 juli 2015, gereageerd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2015, waarbij zijn verschenen verzoeker in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde en de VVE bij haar secretaris [A] , bijgestaan door haar gemachtigde. Ter gelegenheid van deze mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten nader toegelicht en heeft [verzoeker] kopieën van foto’s overgelegd. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden. De inhoud van de stukken geldt als hier ingelast. Vervolgens heeft de kantonrechter uitspraak bepaald, nader vastgesteld op vandaag.
2.De uitgangspunten
2.1.
Het onderhavige appartementencomplex, genaamd [het complex] , is in 2001/2002 opgeleverd. Het complex omvat 29 appartementsrechten: 26 woningen gelegen op de begane grond tot en met de 12e verdieping en 3 losse parkeerplaatsen. Het complex maakt deel uit van de “ [Naam] ”.
2.2.
[verzoeker] is vanaf de bouw appartementseigenaar. Zijn appartement bevindt zich op de begane grond. Als enige bewoner van het complex [het complex] heeft hij een tuin, welke tuin grenst aan het water en voorzien is van een beschoeiing.
2.3.
[verzoeker] heeft deze tuin zelf opgehoogd en heeft een extra binnen-beschoeiing aangebracht van houten planken.
2.4.
In 2013 heeft [verzoeker] een formele klacht bij de VVE neergelegd met betrekking tot de beschoeiing die niet goed zou aansluiten.
2.5.
Artikel 9 lid 1 sub a van Pro het geldende Modelreglement 1992 luidt:
“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;”
2.6.
Artikel 10 van Pro het Modelreglement 1992 luidt:
“Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”
2.7.
Artikel 22 lid 1 van Pro het Modelreglement 1992 luidt:
“1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, is verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de vergadering en van het bepaalde in het huishoudelijk reglement. Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren.”
2.8.
Op de algemene ledenvergadering van de VVE van 22 april 2015 is met meerderheid van stemmen besloten dat, conform het gestelde in artikel 10 van Pro het Modelreglement 1992, de oeverbeschoeiing van de tuin van [verzoeker] niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken van het appartementencomplex “ [het complex] ” behoort.
3.Het geschil en de beoordeling
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter, bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad, en met veroordeling van de VVE in de proceskosten:
primair
primair
voor recht te verklaren dat het besluit van de VVE van 22 april 2015 inzake de walbeschoeiing nietig is;
de VVE te veroordelen tot herstel van de walbeschoeiing binnen vier weken na de te wijzen beschikking op straffe van een dwangsom;
subsidiair
voormeld besluit van de VVE te vernietigen;
de VVE te veroordelen tot herstel van de walbeschoeiing binnen vier weken na de te wijzen beschikking op straffe van een dwangsom;
meer subsidiair
voor recht te verklaren dat voormeld besluit van de VVE nietig is;
[verzoeker] vervangende toestemming te verlenen inzake het (laten) herstellen van de walbeschoeiing voor rekening van [verzoeker] ;
uiterst subsidiair
voormeld besluit van de VVE te vernietigen;
[verzoeker] vervangende toestemming te verlenen inzake het (laten) herstellen van de walbeschoeiing voor rekening van [verzoeker] .
3.2.
Aan dit verzoek legt [verzoeker] - zakelijk samengevat - het volgende ten grondslag.
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht Andromeda 76 te Den Helder, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de woning op de begane grond met tuin, garage en berging.
Sedert geruime tijd wordt er tussen partijen gediscussieerd over de vraag of het onderhoud en het herstel van de opleveringsgebreken aan de walbeschoeiing voor rekening van de VVE of van [verzoeker] dient te komen. Vanaf het begin heeft [verzoeker] de VVE erop gewezen dat de walbeschoeiing een gebrek vertoont dat door de VVE dient te worden hersteld.
De beschoeiing, die tussen de vijver en de tuin is aangebracht, sluit niet goed aan op de gevel van het appartementencomplex, waardoor de bestrating in de tuin van [verzoeker] verzakt. In een e-mail van 25 oktober 2013 laat de VVE aan [verzoeker] weten dat de oeververdediging een zaak is waar alle leden belang bij hebben en dat moet worden voorkomen dat de grond onder de tuin wegspoelt. Bij brief van 6 april 2014 komt de VVE, onder verwijzing naar artikel 22 van Pro het modelreglement, ten onrechte op dit standpunt terug.
[verzoeker] heeft Bouwtechnisch Keuringsburo Dekker het gebrek laten onderzoeken. Dekker komt - onder meer - tot de conclusie dat een te zware belasting van de grond niet de oorzaak is van het probleem. Wel constateert Dekker dat de walbeschoeiing niet goed aansluit op de gevel van het appartementencomplex, waardoor er grond kan wegspoelen en de verzakking van de bestrating ontstaat. De kosten die gemoeid zijn met het herstel van de walbeschoeiing worden blijkens een offerte van de firma Greens & Garden geraamd op € 3.000,--.
Als grondslag van zijn vordering stelt [verzoeker] dat de walbeschoeiing tot de gemeenschappelijke delen behoort en dat het niet redelijk is om de kosten van onderhoud voor rekening van [verzoeker] te laten komen. Op grond van artikel 2:14 BW Pro jº artikel 5:129 BW Pro is het besluit van de VVE nietig. Dit besluit is in strijd met de wet en statuten. In de akte van splitsing is niet opgenomen dat de walbeschoeiing tot het privégedeelte behoort van het appartementsrecht van [verzoeker] .
3.3.
De VVE heeft het verzoek gemotiveerd weersproken en heeft hiertoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. De woning van [verzoeker] bevindt zich op de begane grond. Dit appartement heeft als enige van het appartementencomplex een tuin. Deze tuin grenst aan het water. Het complex is opgeleverd in 2001. [verzoeker] heeft pas in 2013 geklaagd bij het bestuur van de VVE. In de periode 2001/2002 tot aan 2013 heeft hij nooit formeel geklaagd bij de VVE. [verzoeker] heeft in 2002 op een lijstje met opleveringsgebreken genoteerd “beschoeiingseind loopt niet door” maar de VVE heeft in die tijd aangegeven dat de leden privézaken rechtstreeks bij de aannemer moesten aankaarten. Dat heeft [verzoeker] , voor zover bij de VVE bekend, ook gedaan. [verzoeker] heeft twee jaar na de oplevering op eigen initiatief en op eigen kosten achter de beschoeiing (beton)platen aangebracht alsmede een hoge muur geplaatst en een stenen terras aangelegd. Als de VVE verantwoordelijk zou zijn, dan had [verzoeker] zelf nooit zonder overleg de beschoeiing mogen aanpassen. De VVE betwist de inhoud van het rapport van deskundige Dekker. De bouwer heeft de complexen, waaronder het appartement van [verzoeker] , in 2013 op verzoek van de VVE bekeken en kwam tot het oordeel dat vanwege de door [verzoeker] zelf aangebrachte aanpassingen de beschoeiing is weggedrukt. De VVE betwist dat de beschoeiing tot de fundering zou behoren. Gelet op het voorgaande heeft de algemene ledenvergadering terecht kunnen besluiten dat de beschoeiing een privéaangelegenheid is.
3.4.
Op de overige stellingen van partijen zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
De kantonrechter gaat ervan uit, dat met instemming van partijen, het verzoek thans alleen door de heer [voorletters] [verzoeker] wordt gedaan, nu zijn echtgenote - aanvankelijk medeverzoekster - na indiening verzoekschrift is overleden.
4.2.
Kern van het geschil betreft de vraag of de walbeschoeiing, ter afscheiding van de tuin van [verzoeker] , tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex behoort of tot het privégedeelte van [verzoeker] . Vaststaat in ieder geval dat de daarbinnen gelegen tuin van [verzoeker] tot zijn privégedeelte behoort.
4.3.
Artikel 9 van Pro het Modelreglement 1992 geeft een lijst van alle zaken die worden gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
Daarin staat als zodanig niet opgenomen de walbeschoeiing tussen tuin en vijver.
De kantonrechter kan [verzoeker] niet volgen in zijn standpunt dat ingevolge de splitsingsakte en het modelreglement alles gemeenschappelijk is voor zover het (in deze stukken) niet uitdrukkelijk als privégedeelte is benoemd en dat nu walbeschoeiing niet als privégedeelte is aangemerkt, deze dus gemeenschappelijk is. Een bepaling met een dergelijke strekking ontbreekt immers. Daarbij komt dat de algemene ledenvergadering van de VVE op de vergadering van 22 april 2015 heeft geoordeeld dat de beschoeiing behoort tot het privégedeelte van het appartement van [verzoeker] . Onbetwist is door de VVE gesteld, dat dit punt is geagendeerd voor deze vergadering om voor eens en altijd duidelijkheid te creëren op dit punt en dat artikel 10 van Pro het Modelreglement deze mogelijkheid biedt.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan de walbeschoeiing niet gerekend worden tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken van het appartementencomplex. Naar haar oordeel moet de walbeschoeiing ter afscheiding van de privétuin van [verzoeker] met de (openbare) vijver worden beschouwd als een afbakening van de privétuin van [verzoeker] en deze kan niet worden gelijkgesteld aan bijvoorbeeld een hekwerk rondom een appartementencomplex dat ten goede komt aan alle eigenaars/bewoners of met een balkon, aangezien een balkon onderdeel uitmaakt van het gebouw zelf en hierin of hieraan is verankerd. Evenmin kan walbeschoeiing worden aangemerkt als zijnde een onderdeel van de fundering van het appartementencomplex. De stelling van [verzoeker] dat zonder de walbeschoeiing de grond naast het complex zou uitspoelen met gevaar voor de fundering is door de VVE gemotiveerd weersproken en door [verzoeker] verder niet onderbouwd.
4.5.
Bovendien valt het standpunt van [verzoeker] dat walbeschoeiing als een gemeenschappelijk gedeelte of een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt, niet te rijmen met de handelingen die hij eigener beweging en zonder overleg met of toestemming van de VVE, in en rondom zijn tuin heeft verricht, waaronder het aanleggen van een houten wand als extra beschoeiing en het storten van een laag beton met grind. Dit klemt temeer omdat [verzoeker] kennelijk wel diverse keren contact heeft gehad met de aannemer van het appartementencomplex om de gebreken aan de beschoeiing te bespreken. Door de VVE is onbetwist gesteld dat de aannemer dit overleg met [verzoeker] niet heeft teruggekoppeld naar de VVE. Aan de conclusie dat de walbeschoeiing niet tot het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex behoort, kan verder niet afdoen de mail van de secretaris van de VVE van 25 oktober 2013, op de inhoud waarvan de VVE in april 2014 is teruggekomen.
4.6.
[verzoeker] heeft zich nog beroepen op een door hem als productie 19 bij verzoekschrift overgelegd gebrekenlijstje waarop staat vermeld: “beschoeingseind loopt niet door”. [verzoeker] heeft echter onvoldoende duidelijk gemaakt in welk opzicht dit gebrekenlijstje tot de conclusie zou moeten leiden, dat de walbeschoeiing niet tot het privégedeelte behoort maar tot het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex. Op dit lijstje staan immers diverse gebreken vermeld die in meerderheid betrekking hebben op het appartement/de woning van [verzoeker] en die dus onder het privégedeelte vallen. Ook is nog van belang, dat niet is komen vast te staan dat [verzoeker] dit lijstje destijds, bij aanvang van de bewoning, niet alleen aan de aannemer heeft verstrekt maar ook aan de VVE.
4.7.
Gelet op het vorenoverwogene dienen de verzoeken van [verzoeker] te worden afgewezen en dient hij als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
5.Beslissing
De kantonrechter:
Wijst de verzoeken af.
Veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, die tot heden voor de VVE worden vastgesteld op een bedrag van € 400,-- voor salaris van de gemachtigde van de VVE.
Verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Hoendervoogt, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 16 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter