Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 4207026 \ CV EXPL 15-3753
Uitspraakdatum: 12 november 2015
Vonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie,
Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie,
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: SVW
gemachtigde: mr. F. van Geuns
tegen
1.[Naam] ,
2. [naam]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [huurders]
gemachtigde: mr. C.A. Bouw
1.Het procesverloop
1.1.
SVW heeft bij dagvaarding van 9 juni 2015 een vordering tegen [huurders] ingesteld. [huurders] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 15 oktober 2015 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
SVW verhuurt sinds 11 juni 1991 aan [huurders] de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst is het huurreglement van toepassing verklaard.
2.2.
Artikel 10 van het huurreglement luidt: “
Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomst zijn bestemming ordelijk en zindelijk te bewonen en bewoond te houden en van voldoende huisraad te voorzien en voorzien te houden; één en ander ten genoegen van verhuurster.”
Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomst zijn bestemming ordelijk en zindelijk te bewonen en bewoond te houden en van voldoende huisraad te voorzien en voorzien te houden; één en ander ten genoegen van verhuurster.”
2.3.
Artikel 11b van het huurreglement luidt: “
Het is de huurder verboden in het gehuurde enige nering, bedrijf of huisindustrie, uit te oefenen, respectievelijk door anderen te laten uitoefenen.”
Het is de huurder verboden in het gehuurde enige nering, bedrijf of huisindustrie, uit te oefenen, respectievelijk door anderen te laten uitoefenen.”
2.4.
Uit het (deels geanonimiseerde) proces-verbaal van bevindingen van de politie Amsterdam van 14 mei 2015 blijkt het volgende: “
Op woensdag 22 april 2015 omstreeks 17.06 uur vond onder leiding van rechter-commissaris … een doorzoeking plaats in de woning van [huurder 1] , perceel [adres] . Deze doorzoeking vond plaats naar aanleiding van een onderzoek naar de familie [x] …, betreffende het opslaan van softdrugs voor en het aanleveren van softdrugs. Tijdens deze doorzoeking werd een hoeveelheid hasj, wiet, verpakkingsmaterialen en apparaten voor het verwerken van softdrugs in beslag genomen. Op donderdag 23 april 2015 werd de softdrugs gewogen. De totale hoeveelheid bleek 11617,5 gram te zijn. Er werden in totaal 1592 voorgedraaide joints aangetroffen in de woning.
Op woensdag 22 april 2015 omstreeks 17.06 uur vond onder leiding van rechter-commissaris … een doorzoeking plaats in de woning van [huurder 1] , perceel [adres] . Deze doorzoeking vond plaats naar aanleiding van een onderzoek naar de familie [x] …, betreffende het opslaan van softdrugs voor en het aanleveren van softdrugs. Tijdens deze doorzoeking werd een hoeveelheid hasj, wiet, verpakkingsmaterialen en apparaten voor het verwerken van softdrugs in beslag genomen. Op donderdag 23 april 2015 werd de softdrugs gewogen. De totale hoeveelheid bleek 11617,5 gram te zijn. Er werden in totaal 1592 voorgedraaide joints aangetroffen in de woning.
Op woensdag 22 april, omstreeks 16.30 uur werd bij de woning op de [adres] aangebeld. Bij het openen van de voordeur werd direct een sterke lucht, gelijkend op de lucht van hennep, geroken. Bij binnenkomst werd gezien dat op de eetkamertafel een plastic kleed lag. Hierop stond een bak met een grote hoeveelheid kennelijk professioneel gedraaide joints. Ook stond er een apparaat op tafel, waarin gaatjes zaten. Deze gaatjes zaten gevuld met voorgedraaid vloeipapier met filter. Bovenop lag een berg gedroogde planten, welke rook naar hennep. Het apparaat werd herkend als zijnde een jointvuller, welke veelvuldig in coffeeshops aanwezig zijn.
Aan de eetkamertafel zat een … welke later … bleek te heten. In de woonkamer stond [Huurder sub 1] . Na het openen van de deur ging [Huurder] aan tafel zitten, op een reeds naar achteren geschoven stoel. Tussen [huurder sub 2] en … in lag een hoopje bij elkaar geveegde wiet. Aan de kant van … lag tevens een kwastje. Op de kast nabij de tafel lag een doos met groot voorgedraaid vloeipapier met filter van het merk Futurola. Voorts stond in de woonkamer een emmer met wat wietgruis en een emmer met tabak. Een mengsel hiervan wordt gebruikt voor het vullen van voorgedraaide joints.
Op de zolder van de woning, in een opslagruimte, werden diverse tonnen met daarin hasj en wiet aangetroffen. Ook werden hier veel verpakkingsmaterialen en apparaten aangetroffen, welke gebruikt kunnen worden voor het bevoorraden van een coffeeshop, waaronder sealbags in diverse maten, drie jointvullers, voorgedraaid vloeipapier, weegschalen, een sealmachine, een geldtelapparaat en een vacumeerapparaat.
Van deze aangetroffen softdrugs en materialen zijn foto’s (fotoblad 1 t/m 6 van 8 fotobladen) bij dit proces-verbaal gevoegd.
…
Uit voornoemde bevindingen ontstonden de volgende vermoedens: - Dat in de woning op de [adres] door [huurder sub 1] , [voornaam] [huurder sub 2] , … de voorraad voor de coffeeshop … wordt bewaard, verwerkt en voorbereid, door de softdrugs te wegen en in kleinere verkoopbare hoeveelheden in sealbags te verdelen en door joints te vervaardigen, - Dat … vanuit deze woning de softdrugs minimaal wekelijks naar de coffeeshop vervoert en daar aflevert, teneinde deze coffeeshop te bevoorraden.”
2.5.
Naar aanleiding van voornoemde politie-inval heeft SVW bij brief van 24 april 2015 [huurders] gesommeerd de huurovereenkomst voor 3 mei 2015 op te zeggen.
2.6.
Bij brief van 1 mei 2015 heeft de gemachtigde van [huurders] aan SVW laten weten dat haar cliënten de huurovereenkomst niet zullen opzeggen, omdat zij van mening zijn dat er thans geen reden bestaat om de huurovereenkomst te doen ontbinden.
3.De vordering
3.1.
SVW vordert dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt en [huurders] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de kosten van de procedure.
3.2.
SVW legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [huurders] in strijd handelen met de op hen rustende verplichting zich als goed huurder te gedragen, dat zij het gehuurde niet gebruiken conform de aard van het gehuurde en de huurovereenkomst en dat zij in strijd handelen met de wet en het toepasselijke huurreglement, nu zij zich in het gehuurde bezig houden met bedrijfsmatige strafbare activiteiten, te weten de verwerking c.q. verpakking van softdrugs dan wel het opslaan van softdrugs en het bevoorraden van een coffeeshop. Deze ernstige tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende gevolgen.
4.Het verweer
4.1.
[huurders] betwisten de vordering. Op hun verweer zal hieronder nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
SVW vordert op grond van artikel 7:231 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) ontbinding van de huurovereenkomst wegens het tekortschieten van [huurders] in de nakoming van hun verplichtingen. Indien een dergelijk tekortschieten vast staat, zal ontbinding in beginsel gerechtvaardigd zijn nu artikel 6: 265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter zal dan ook moeten beoordelen of [huurders] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen en of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.2.
SVW stelt dat [huurders] in strijd hebben gehandeld met hun verplichtingen als huurder uit hoofde van de huurovereenkomst en het huurreglement, nu zij zich in het gehuurde bezig houden met bedrijfsmatige strafbare activiteiten, te weten de verwerking c.q. verpakking van softdrugs dan wel het opslaan van softdrugs en het bevoorraden van een coffeeshop, en dat daarom de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
Hendrik betwisten deze stellingen en voeren aan dat zij zich al meer dan 24 jaar als een goed huurder hebben gedragen, dat zij het gehuurde altijd overeenkomstig haar woonbestemming hebben gebruikt en dat zij nimmer de woonomgeving negatief hebben beïnvloedt en/of aangetast. Weliswaar erkennen zij dat de politie op 22 april 2015 het gehuurde heeft doorzocht en daarbij hasj, wiet en verpakkingsmateriaal heeft aangetroffen, maar zij betwisten dat sprake is geweest van (strafbare) bedrijfsmatige activiteiten in de zin van artikel 11 onder b van het huurreglement. Zij hebben slechts hun broer/zwager en hun zoon hulp geboden door een deel van het gehuurde ter beschikking te stellen voor een tijdelijke opslag. Deze broer/zwager heeft al 30 jaar een (legale) coffeeshop in Amsterdam en hun zoon werkt al 10 jaar voor en in deze coffeeshop. Omdat de reguliere opslagplaats in verband met een noodzakelijke verbouwing even niet ter beschikking was, hebben zij de eenmalige en dus tijdelijke opslag van het materiaal toegestaan op de zolder van hun woning, louter en alleen om hun broer/zwager en hun zoon daarmee van dienst te zijn. Slechts een ondergeschikt gedeelte van het gehuurde is gebruikt als tijdelijke opslagplaats. Van het onttrekken van het gehuurde aan haar woonbestemming is dan ook geen sprake. Bovendien is de enkele aanwezigheid van softdrugs in het gehuurde onvoldoende reden voor de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [huurders]
Hendrik betwisten deze stellingen en voeren aan dat zij zich al meer dan 24 jaar als een goed huurder hebben gedragen, dat zij het gehuurde altijd overeenkomstig haar woonbestemming hebben gebruikt en dat zij nimmer de woonomgeving negatief hebben beïnvloedt en/of aangetast. Weliswaar erkennen zij dat de politie op 22 april 2015 het gehuurde heeft doorzocht en daarbij hasj, wiet en verpakkingsmateriaal heeft aangetroffen, maar zij betwisten dat sprake is geweest van (strafbare) bedrijfsmatige activiteiten in de zin van artikel 11 onder b van het huurreglement. Zij hebben slechts hun broer/zwager en hun zoon hulp geboden door een deel van het gehuurde ter beschikking te stellen voor een tijdelijke opslag. Deze broer/zwager heeft al 30 jaar een (legale) coffeeshop in Amsterdam en hun zoon werkt al 10 jaar voor en in deze coffeeshop. Omdat de reguliere opslagplaats in verband met een noodzakelijke verbouwing even niet ter beschikking was, hebben zij de eenmalige en dus tijdelijke opslag van het materiaal toegestaan op de zolder van hun woning, louter en alleen om hun broer/zwager en hun zoon daarmee van dienst te zijn. Slechts een ondergeschikt gedeelte van het gehuurde is gebruikt als tijdelijke opslagplaats. Van het onttrekken van het gehuurde aan haar woonbestemming is dan ook geen sprake. Bovendien is de enkele aanwezigheid van softdrugs in het gehuurde onvoldoende reden voor de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [huurders]
5.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. De situatie zoals deze 22 april 2015, blijkens het onder 2.4. weergegeven proces-verbaal van bevindingen in het gehuurde is aangetroffen, is naar het oordeel van de kantonrechter niet in overeenstemming met de woonbestemming van het gehuurde, noch met de verplichting van [huurders] om zich als een goed huurder te gedragen.
hebben hun verweer dat sprake was van een tijdelijke situatie niet onderbouwd. Over hoe tijdelijk deze situatie was hebben zij niet concreet verklaard. Eerst op de zitting is desgevraagd verklaard dat het ging om een periode van hooguit 3 maanden. Zelfs indien [huurders] hun verweer op dit punt hadden geconcretiseerd en onderbouwd, dan laat dit onverlet dat ook het eenmalig voor een periode van drie maanden aanwezig hebben van een dermate grote hoeveelheid softdrugs strafbaar is.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voorts gebleken van bedrijfsmatig handelen.
De kantonrechter volgt [huurders] niet in hun verweer dat de door hen geboden mogelijkheid van tijdelijke opslag geen bedrijfsmatige activiteit is.
Nog daargelaten dat ook opslag van voorraad, verpakkingsmaterialen en apparaten op zolder, zoals blijkt uit genoemd proces-verbaal als een bedrijfsmatige activiteit kan worden geduid, blijkt uit dat proces-verbaal ook dat in de woonkamer sprake van een situatie, die meer inhoudt dan het bieden van opslagruimte alleen. Uit dat proces-verbaal blijkt immers dat ten tijde van de politie-inval verschillende personen, althans een persoon in de woonkamer bezig met het verwerken van de softdrugs tot joints.
voeren op dat punt aan dat geen sprake was van bedrijfsmatig handelen, maar dat slechts sprake was van het inwilligen van een eenmalig verzoek van hun zoon om mee te helpen. Nog daargelaten dat deze stelling niet meer valt te controleren, nu de politie-inval een einde heeft gemaakt aan de activiteiten, is de kantonrechter van oordeel dat de grote hoeveelheid softdrugs die is aangetroffen, in combinatie met het feit dat verschillende personen in de woonkamer aanwezig waren, terwijl één of meerderen van hen aan de eetkamertafel, met daarop een jointvuller geplaatst, aan het verpakken/verwerken waren, duidt op bedrijfsmatig handelen. Dat dit handelen voor het bedrijf van een derde, te weten de coffeeshop van de broer/zwager van [huurders] zou zijn en eenmalige hulp op verzoek zou betreffen, doet aan dat oordeel niet af.
Het moge voorts zo zijn dat er geen sprake was van een kwekerij en daarom evenmin van daaraan verbonden risico’s zoals brandgevaar, maar daar heeft SVW naar het oordeel van de kantonrechter terecht tegenin gebracht dat het hier gaat om een strafbare activiteit die deel uitmaakt van het totale productieproces van cannabisproducten. Het is algemeen bekend dat dit de nodige risico’s met zich meebrengt en een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en de leefbaarheid in een wijk. De aanwezigheid van aanzienlijke hoeveelheden softdrugs kan bovendien ongewenste criminele activiteiten (zoals bijvoorbeeld ripdeals) van buitenaf uitlokken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SVW er dan ook belang bij om ook tegen de opslag en de verwerking van softdrugs in het gehuurde streng op te treden. Daaraan doet niet af dat [huurders] blijkens de door hen ingebrachte verklaringen worden ervaren als prettige buren.
hebben hun verweer dat sprake was van een tijdelijke situatie niet onderbouwd. Over hoe tijdelijk deze situatie was hebben zij niet concreet verklaard. Eerst op de zitting is desgevraagd verklaard dat het ging om een periode van hooguit 3 maanden. Zelfs indien [huurders] hun verweer op dit punt hadden geconcretiseerd en onderbouwd, dan laat dit onverlet dat ook het eenmalig voor een periode van drie maanden aanwezig hebben van een dermate grote hoeveelheid softdrugs strafbaar is.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voorts gebleken van bedrijfsmatig handelen.
De kantonrechter volgt [huurders] niet in hun verweer dat de door hen geboden mogelijkheid van tijdelijke opslag geen bedrijfsmatige activiteit is.
Nog daargelaten dat ook opslag van voorraad, verpakkingsmaterialen en apparaten op zolder, zoals blijkt uit genoemd proces-verbaal als een bedrijfsmatige activiteit kan worden geduid, blijkt uit dat proces-verbaal ook dat in de woonkamer sprake van een situatie, die meer inhoudt dan het bieden van opslagruimte alleen. Uit dat proces-verbaal blijkt immers dat ten tijde van de politie-inval verschillende personen, althans een persoon in de woonkamer bezig met het verwerken van de softdrugs tot joints.
voeren op dat punt aan dat geen sprake was van bedrijfsmatig handelen, maar dat slechts sprake was van het inwilligen van een eenmalig verzoek van hun zoon om mee te helpen. Nog daargelaten dat deze stelling niet meer valt te controleren, nu de politie-inval een einde heeft gemaakt aan de activiteiten, is de kantonrechter van oordeel dat de grote hoeveelheid softdrugs die is aangetroffen, in combinatie met het feit dat verschillende personen in de woonkamer aanwezig waren, terwijl één of meerderen van hen aan de eetkamertafel, met daarop een jointvuller geplaatst, aan het verpakken/verwerken waren, duidt op bedrijfsmatig handelen. Dat dit handelen voor het bedrijf van een derde, te weten de coffeeshop van de broer/zwager van [huurders] zou zijn en eenmalige hulp op verzoek zou betreffen, doet aan dat oordeel niet af.
Het moge voorts zo zijn dat er geen sprake was van een kwekerij en daarom evenmin van daaraan verbonden risico’s zoals brandgevaar, maar daar heeft SVW naar het oordeel van de kantonrechter terecht tegenin gebracht dat het hier gaat om een strafbare activiteit die deel uitmaakt van het totale productieproces van cannabisproducten. Het is algemeen bekend dat dit de nodige risico’s met zich meebrengt en een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en de leefbaarheid in een wijk. De aanwezigheid van aanzienlijke hoeveelheden softdrugs kan bovendien ongewenste criminele activiteiten (zoals bijvoorbeeld ripdeals) van buitenaf uitlokken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SVW er dan ook belang bij om ook tegen de opslag en de verwerking van softdrugs in het gehuurde streng op te treden. Daaraan doet niet af dat [huurders] blijkens de door hen ingebrachte verklaringen worden ervaren als prettige buren.
5.4.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het voorgaande een tekortkoming oplevert van [huurders] in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is.
5.5.
[huurders] hebben nog aangevoerd dat sprake is van bijzondere omstandigheden aan hun zijde, namelijk dat zij al 24 jaar huurder zijn van het gehuurde, en SVW in al die tijd nimmer een overlastmelding ten aanzien van hen heeft ontvangen. Daarnaast ontvangen zij elk weekend hun kleinkind in het gehuurde en hebben zij een goede verstandhouding met hun buren, zoals blijkt uit de in het geding gebrachte verklaringen van deze buren. De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal leggen om tot een ander oordeel te komen.
5.6.
De conclusie is dan ook dat de kantonrechter de vordering van SVW zal toewijzen.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [huurders] , omdat zij ongelijk krijgen. Daarbij worden zij ook veroordeeld tot betaling van € 75,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door SVW worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst;
6.2.
veroordeelt [huurders] om de woonruimte aan de [adres] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan SVW;
6.3.
veroordeelt [huurders] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van SVW tot en met vandaag vaststelt op € 513,79, te weten:
dagvaarding € 97,79
griffierecht € 116,00
salaris gemachtigde € 300,00 ;
en veroordeelt [huurders] tot betaling van € 75,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door SVW worden gemaakt;
6.4.
bepaalt dat deze veroordeling zich hoofdelijk tegen [huurders] richt zoals in het petitum van de dagvaarding vermeld;
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij, kantonrechter en op 12 november 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter