ECLI:NL:RBNHO:2015:5624

• Datum uitspraak: 6 juli 2015
• Publicatiedatum: 3 juli 2015
• Zaaknummer: 3434389
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: M. Hoendervoogt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring afwijkende huurbedingen in huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 6 juli 2015 uitspraak gedaan in een verzoek tot goedkeuring van afwijkende huurbedingen in een huurovereenkomst tussen TinQ Nederland B.V. en een huurder. De partijen hebben op 18 september 2014 een gezamenlijk verzoek ingediend om goedkeuring te verkrijgen voor een huurovereenkomst met daarin afwijkende bedingen, zoals bedoeld in artikel 7:291 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. TinQ, vertegenwoordigd door de heer P.R. Terpstra, verhuurt een bedrijfsruimte aan de huurder, die een eenmanszaak drijft. De huurovereenkomst bevat bepalingen die de rechten van de huurder kunnen aantasten, wat aanleiding gaf tot de beoordeling door de kantonrechter.

Tijdens de mondelinge behandeling op 15 juni 2015 is gebleken dat de huurder sinds augustus 2014 de bedrijfsruimte huurt en dat er een aantal afwijkende bedingen zijn opgenomen die betrekking hebben op het eindigen van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de voorgestelde afwijkingen de beschermingsrechten van de huurder wezenlijk aantasten, en dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet in redelijkheid behoeft. De kantonrechter heeft daarom de goedkeuring voor de afwijkende bedingen in artikel 3.7 sub b, c, d en e van de huurovereenkomst geweigerd, maar heeft wel goedkeuring verleend voor andere, minder ingrijpende afwijkingen.

De beslissing van de kantonrechter houdt in dat de proceskosten worden gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten draagt. De uitspraak benadrukt het belang van de bescherming van huurders in situaties waar een grote professionele verhuurder tegenover een kleine zelfstandige staat, en dat afwijkingen van wettelijke huurregels niet lichtvaardig kunnen worden goedgekeurd.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr/repnr.: 3434389 \ EJ VERZ 14-248

Uitspraakdatum: 6 juli 2015

Beschikking op een verzoek ex artikel 7:291 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TinQ Nederland B.V. , gevestigd en kantoorhoudende te Harderwijk

verzoekende partij sub 1

verder ook te noemen: TinQ

vertegenwoordigd door de heer P.R. Terpstra

- en -

[huurder] , wonende te [plaats]

verzoekende partij sub 2

verder ook te noemen: [Huurder]

in persoon procederend.

1. Het procesverloop

Partijen hebben op 18 september 2014 een gezamenlijk verzoek ingediend, ertoe strekkende, dat zij machtiging van de kantonrechter verkrijgen tot het aangaan van een huurovereenkomst met elkaar, met daarin opgenomen een afwijkend beding als bedoeld in artikel 7:291, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, met betrekking tot de
bedrijfsruimte, staande en gelegen aan de [adres] , van welke (concept)huurovereenkomst een afschrift aan het verzoekschrift is gehecht.

Bij brief van 17 november 2014 heeft TinQ aangegeven dat de goedkeuring is verzocht ingeval de initiële overeenkomst met een looptijd van 22 maanden wordt verlengd voor de duur van 6 jaar en 5 maanden. Bij brief van 17 maart 2015 heeft TinQ nog aanvullende stukken overgelegd.

Op 15 juni 2015 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens TinQ is verschenen dhr. P.R. Terpstra. [Huurder] is in persoon verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 1 augustus 2014 is TinQ aan [Huurder] gaan onderverhuren de

bedrijfsruimte (winkelruimte) bij het brandstoffenverkooppunt aan de [Adres x]. TinQ exploiteert het TinQ-tankstation en verhuurt aan [Huurder] de daarbij gelegen bedrijfsruimte.

2.2.

TinQ is een onderneming die tientallen benzinestations exploiteert. [Huurder] drijft

een eenmanszaak.

3. Het verzoek

3.1.

Partijen verzoeken goedkeuring voor een aantal in artikel 3 van de huurovereenkomst

opgenomen afwijkende bedingen die allen betrekking hebben op het eindigen van de huurovereenkomst. Het gaat onder meer om de artikel 3.7 sub c, sub d en sub e van de huurovereenkomst die als volgt zijn geredigeerd:

3.7

Deze huurovereenkomst zal tevens eindigen:

(…)

c) indien de activiteiten van huurder om welke reden dan ook niet (meer) in overeenstemming zijn met de vigerende (milieu)vergunning(en);

d) indien huurder de bepalingen genoemd in artikel 14.11 van deze huurovereenkomst niet correct naleeft en verhuurder huurder hier reeds twee sommaties voor heeft gegeven met een redelijk termijn tot nakoming.

e) indien huurder de betalingsverplichting zoals genoemd in artikel 4 niet nakomt en 3 termijnen achterstand heeft opgelopen.

Artikel 14.11 van de huurovereenkomst heeft betrekking op een beheerdersovereenkomst waarvan gesteld wordt dat die onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst en waarbij [Huurder] optreedt als toezichthouder/beheerder. Artikel 4 van de huurovereenkomst gaat over de door [Huurder] te betalen huurprijs.

3.2.

TinQ en [Huurder] stellen in hun verzoekschrift dat alle afwijkende bedingen,

waaronder de bepalingen genoemd in artikel 3.7 onder sub c tot en met e, de rechten die [Huurder] aan afdeling 6 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan ontlenen, niet wezenlijk aantasten.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van afdeling 6 van de vierde titel van boek 7 BW, die is gewijd aan de huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7:291 BW).

Goedkeuring van een afwijkend beding is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mogelijk indien de bedingen de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantasten of wanneer de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Deze beide voorwaarden voor goedkeuring dienen in onderling verband te worden bezien en gewogen waarbij alle feiten en omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen van belang zijn (Hof Amsterdam 8 september 2009, WR 2010 57 en 58).

4.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is gebleken dat [Huurder] in de bedrijfsruimte, waarin voorheen toen het tankstation nog bemand was een tankshop zat, sinds september 2014 een winkeltje heeft in onder meer etenswaren en aanverwante artikelen.

Het is een eenmanszaak en [Huurder] heeft het pand (met een oppervlakte van ongeveer 200 m²) casco opgeleverd gekregen. Verder is gebleken dat, om [Huurder] tegemoet te komen als startende ondernemer, hij de eerste maanden geen huur heeft hoeven te betalen waardoor hij pas sinds een maand of drie huur betaalt en dat de huurprijs van 806 euro per maand (416 euro kale huur plus een voorschot voor gas, water en licht) relatief laag is gelet op de oppervlakte van het gehuurde. Nadat de omzet in de eerste maanden wat achter bleef, loopt het thans goed, zo heeft [Huurder] gesteld. Het belang van TinQ bij de afwijkende huurbedingen is er voornamelijk in gelegen dat zij de bedrijfsruimte op haar beurt huurt van de gemeente Bergen en dat zij de bedrijfsruimte vrij van rechten van derden aan de hoofdverhuurder dient op te leveren. In dat kader wil TinQ uiterlijk 4 juli 2016 dan wel 4 december 2022 vrij, zonder dat opzegging of een gang naar de rechter nodig is, over de bedrijfsruimte kunnen beschikken. Daarnaast hebben partijen nog aangevoerd dat de handel in en de verkoop van motorbrandstoffen voortdurend in beweging is, waardoor TinQ thans niet kan bepalen of het verkooppunt in de toekomst gecontinueerd kan worden.

4.3.

Anders dan partijen in het verzoekschrift hebben aangevoerd, tasten de bepalingen van artikel 3.7 sub b, c, d en e de beschermingsrechten van [Huurder] wezenlijk aan. Het is immers een inbreuk op hetgeen is bepaald in artikel 7:231 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter kan ook niet gezegd worden dat de maatschappelijke positie van [Huurder], gelet op alle feiten en omstandigheden zodanig is dat hij deze (huur)bescherming niet behoeft. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat verhuurder een grote professionele partij is en huurder een kleine zelfstandige. Bovendien is ter zitting gebleken dat [Huurder] zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft laten voorlichten of adviseren door een juridisch deskundige en dat hij zich er eigenlijk niet bewust van was wat de bepalingen in artikel 3.7 sub b, c, d en e van de huurovereenkomst in de praktijk zouden inhouden.

4.4.

Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de gevraagde goedkeuring voor artikel 3.7 sub b, c, d en e van de huurovereenkomst niet zal verlenen.

Bij de overige verzochte afwijkende bedingen, die betrekking hebben op een afwijkende huurtermijn waarbij de huurovereenkomst op 4 juli 2016 dan wel op 4 december 2022 eindigt, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een beperkte aantasting van de huurrechten van [Huurder] waarvan hij zich bovendien ten volle bewust is, zodat van die bedingen de goedkeuring niet zal worden onthouden.

4.5.

Aangezien het om een gezamenlijk verzoek van partijen gaat, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

Keurt de bedingen vermeld in artikel 3.2, 3.4 en 3.7 sub a van de huurovereenkomst met betrekking tot de
bedrijfsruimte, staande en gelegen aan de [adres] goed;

Wijst het verzoek voor het overige af;

Compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door mr. M. Hoendervoogt, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 6 juli 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier

De kantonrechter