Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 14/1199
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2015 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [ADRES 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 1.108.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013 bekend gemaakt.
Naar aanleiding van het bezwaar heeft op 9 september 2013 een hoorzitting plaatsgevonden. Hiervan is een verslag opgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 februari 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2015 te Haarlem.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden A. Bruijn en [B].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit bouwjaar 2010. De inhoud van de woning is ongeveer 789 m³ en de oppervlakte van het perceel is 456 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 925.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [A], die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op
€ 925.000.
3. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
- [ADRES 2] is zeer goed vergelijkbaar; het vormt met de woning een twee-onder-éénkapwoning. Nummer [NUMMER] is iets groter, heeft een balkon, een schoorsteen, beschikt over een garage en de ligging is gunstiger (op het zuiden). De waarde van nr. [NUMMER] zal daarom iets hoger liggen. De WOZ-waarde 2013 van nr. [NUMMER] is gesteld op € 1.107.000.
- Tijdens het hoorgesprek is door verweerder aangegeven dat een waarde van € 1.020.000 werd overwogen. Bij brief van 19 december 2013 van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland is meegedeeld dat de WOZ-waarde 2013 is verlaagd tot € 1.020.000 en de aanslag watersysteemheffing daarom ambtshalve is verlaagd.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 18 augustus 2014 door [B], makelaar en taxateur te [PLAATS]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.108.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Met betrekking tot de brief van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland heeft verweerder aangegeven dat er abusievelijk een uitwisseling over de WOZ-waarde heeft plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 15 oktober 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BO0411) stelt verweerder dat een uitspraak door de heffingsambtenaar van het waterschap prematuur is, en vernietigd zou moeten worden, zolang er nog een WOZ-procedure aanhangig is.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen.
Verweerder heeft de uit de drie onderbouwende transacties afgeleide waarde vervolgens vergeleken met v.o.n.-koopsom van twee in het park [NAAM] gelegen woningen en geconstateerd dat de waarde voldoende in lijn ligt met deze v.o.n.-prijzen.
Eiser heeft hiertegen aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten dichter bij het centrum van Haarlem zijn gelegen. De rechtbank acht niet aannemelijk gemaakt dat een ligging dichter bij de stad een waardeverhogende invloed heeft ten opzichte van een ligging meer in de nabijheid van de duinrand.
8. Eiser stelt zich op het standpunt dat de onvoorwaardelijke korting van 10% op de v.o.n.-prijs alsmede de aanvullende financieringskorting (de verwachtingswaarde) in aanmerking dienen te worden genomen.
Het aspect van de kortingsregelingen speelt in deze procedure echter geen rol, aangezien het moment van de aankoop van de woning door eiser te ver verwijderd ligt van de waardepeilatum, zodat niet het eigen aankoopbedrag bepalend is voor de WOZ-waarde, maar de waarde moet worden afgeleid van rond de waardepeildatum gerealiseerde transacties van andere woningen.
9. Ten aanzien van het door eiser overgelegde taxatierapport van [A], die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 950.000, overweegt de rechtbank dat geen inzicht is gegeven in wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Verwezen wordt in de eerste plaats naar modelmatige rapporten van [A BEDRIJF] en van [B BEDRIJF]. Op geen enkele wijze wordt echter aangegeven op welke wijze de getaxeerde waarde uit de hierin genoemde referentieobjecten kan worden herleid en in hoeverre met de verschillen rekening is gehouden. Bovendien zijn de in deze rapporten genoemde referentieobjecten minder geschikt dan de door verweerder gehanteerde onderbouwende verkopen. [ADRESSEN] zijn verkocht op een moment dat te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum. Voorts zijn de panden, met uitzondering van [ADRES 3], uit een totaal andere bouwperiode dan de woning.
Daarnaast heeft de taxateur van eiser verwezen naar eigen referentieobjecten. Daargelaten dat dit alle in het park [NAAM] gelegen woningen zijn waarvan alleen v.o.n.-prijzen bekend zijn die niet zonder meer de marktwaarde vertegenwoordigen, acht de rechtbank met name van belang dat niet inzichtelijk is gemaakt in hoeverre met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten rekening is gehouden. Een herleiding van de v.o.n.-prijzen van de referentieobjecten naar de getaxeerde waarde van de woning ontbreekt. Verder valt op dat de genoemde verkoopprijs van de eerste woning inclusief de kortingsregelingen is en de genoemde verkoopprijzen van de drie andere woningen exclusief de kortingsregelingen zijn.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser met het door hem ingebrachte rapport
niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
10. Eiser heeft voorts gewezen op de WOZ-waarde die voor het belastingjaar 2013 is vastgesteld voor de woning van de buren aan de [ADRES 2]. Hiermee miskent eiser dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Een onderlinge vergelijking met de WOZ-waarde die voor de woning van de buren is vastgesteld biedt onvoldoende aanknopingspunten om tot een waardebepaling te komen die in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Wet WOZ.
11. Voor zover eiser zich beroept op de waardestijging ten opzichte van het jaar 2012, geldt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van marktgegevens van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader in het algemeen geen zelfstandige betekenis toe.
12. Eiser beroept zich tot slot op het vertrouwensbeginsel met de stelling dat verweerder tijdens het hoorgesprek heeft aangegeven dat een verlaging van de waarde tot
€ 1.020.000 in beraad was. Daarnaast wijst eiser in dit verband op de dienovereenkomstige vermindering van de aanslag watersysteemheffingen 2013 door de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland zoals meegedeeld bij brief van 19 december 2013. Verweerder heeft aangegeven dat door gebruik van een onjuiste codering er abusievelijk een uitwisseling over deze waarde heeft plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap van Rijnland.
De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dient bij de beoordeling van de vraag of sprake is van in rechte te beschermen vertrouwen uitsluitend te worden onderzocht en vastgesteld of de door een belanghebbende aangevoerde omstandigheden bij hem de indruk hebben kunnen wekken dat sprake was van een bewuste standpuntbepaling dan wel toezegging van verweerder.
Op eiser rust de last om feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken die kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van in rechte te beschermen vertrouwen.
13. De rechtbank stelt voorop dat de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland in casu niet het bevoegde orgaan is met betrekking tot de vaststelling van de WOZ-waarde.
Toezeggingen die zijn gedaan door onbevoegde ambtenaren binden in beginsel niet het wel bevoegde bestuursorgaan, in casu de heffingsambtenaar. Echter, ook uitlatingen van degene die niet bevoegd is en die moeten worden aangemerkt als een toezegging, kunnen tot rechtens te honoreren vertrouwen leiden. Dit is het geval als eiser onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat de schijn is gewekt dat gedane toezeggingen kunnen worden toegerekend aan de heffingsambtenaar (vgl. Hof Amsterdam 19 mei 2011, nr. 09/00037, ECLI:NL:GHAMS:2011:BR4594).
In casu acht de rechtbank van belang dat in de brief van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland van 19 december 2013 expliciet is opgenomen dat zij door de gemeente op de hoogte zijn gebracht van de verlaging van de WOZ-waarde tot € 1.020.000. Daarbij in aanmerking genomen de uitlatingen van verweerder tijdens het hoorgesprek op 9 september 2013 met betrekking tot het in beraad zijn van een zelfde verlaging van de waarde - hetgeen door verweerder niet is bestreden - is de rechtbank van oordeel dat bij eiser de schijn is gewekt dat de inhoud van de brief van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland kan worden toegerekend aan het wel bevoegde orgaan. Dit betekent dat eiser er in rechte op mocht vertrouwen dat de waarde van € 1.020.000 de door verweerder vastgestelde waarde was.
De ter zitting door verweerder gegeven toelichting op de interne administratieve procedure die tot de fout bij verweerder heeft geleid, maakt het voorgaande niet anders, nu voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel louter bepalend is waar eiser redelijkerwijs van mocht uitgaan.
Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt derhalve.
14. Gelet op het onder 13. overwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde moet worden verlaagd tot € 1.020.000 en de daarop gebaseerde aanslag overeenkomstig moet worden verminderd.
Proceskosten
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten van het taxatierapport. Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking voor een bedrag van € 242 (4 uur à € 50 x 21% BTW).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.020.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 1.020.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 242;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.