Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 2997278 \ CV EXPL 14-3047
Uitspraakdatum: 25 juni 2015
Vonnis in de zaak van:
de stichting Stichting Studio
gevestigd te Zaandam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
verder te noemen: Stichting Studio
gemachtigde: voorheen mr. S. Eernstman, thans mr. F.M. Swaan-van Dijk
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Zaanstad
gevestigd te Zaandam
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
verder te noemen: Gemeente Zaanstad
gemachtigde: mr. M.D. Dasilva Melchor
1.Het verdere procesverloop
1.1
Voor het eerdere procesverloop wordt verwezen naar het tussenvonnis van 4 december 2014. Bij dit tussenvonnis is vervolgens een nadere comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgehad op 28 april 2015. Gemeente Zaanstad heeft voorafgaand aan de comparitie bij ongedateerd schrijven nadere stukken in het geding gebracht.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
Op 14 april 1993 is tussen partijen een huurovereenkomst gesloten, waarbij Stichting Studio als huurster van Gemeente Zaanstad als verhuurster een perceel gemeentegrond (hierna te noemen het perceel of de grond) heeft gehuurd. De hieronder te noemen Onroerende Zaak bevindt zich op dat perceel. In de huurovereenkomst staat onder meer het navolgende vermeld.
…
2. De huur begint op 1 maart 1993 en eindigt met de laatste dag van de dertiende maand, volgende op die, waarin één der partijen haar schriftelijk heeft opgezegd.
….
9. Bij beëindiging van de huurovereenkomst is de huurder verplicht het gehuurde geheel ontruimd en in de oorspronkelijke toestand ter beschikking van verhuurster te stellen, tenzij partijen anders overeenkomen.
…
10. Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft de huurder geen recht op schadeloosstelling, noch kan de gemeente verplicht worden gesteld zorg te dragen voor vervangende huisvesting.
…..
2.2
Bij akte van 28 mei 1993 is ten overstaan van notaris N. Vanderveen tussen de Stichting Samenwerkingsschool (hierna te noemen Damland) en Stichting Studio het navolgende overeengekomen.
HET VERKOCHTE
…dat Damland en Studio een overeenkomst van verkoop en koop te hebben gesloten waarbij Damland heeft verkocht aan Studio, die van Damland heeft gekocht:
-de opstal, bestaande uit een voormalig schoolgebouw, staande aan de Parkstraat te Zaandam, plaatselijk genummerd 68 ….., (waarvan de onder- en naastgelegen grond door Studio van de gemeente Zaanstad wordt gehuurd) ….
KOOPPRIJS, ..
De koopprijs bedraagt … (f 15.000,-), …
AFLEVERING, ECONOMISCHE OVERDRACHT
Het verkochte is reeds op een januari negentienhonderd-drieënnegentig … in economische zin overgedragen (afgeleverd) aan Studio …
De overeenkomst van koop en economische overdracht is gesloten onder de volgende:
BEDINGEN
economische eigendom
Artikel 1
Studio is vanaf de datum van feitelijke ter beschikking stellen bevoegd tot het verrichten van alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen met betrekking tot het verkochte als was zij eigenaar.
…
overneming van verplichtingen
Artikel 10
Indien op Damland ten aanzien van het verkochte verplichtingen van persoonlijke aard zijn gelegd, die zij weer van Studio dient te bedingen (kettingbedingen), is Studio verplicht deze bedingen ook van haar opvolger in de (economische en juridische) eigendom te bedingen en nauwkeurig op te nemen en te omschrijven in de akte van overdracht.
…
2.3
Stichting Studio houdt zich bezig met de verhuur van atelierruimtes aan kunstenaars en biedt sinds 1993 in bovengenoemde onroerende zaak met aanhorigheden, staande en gelegen aan de Parkstraat (thans genummerd 68-70) te Zaandam (hierna te noemen de Onroerende Zaak) onderdak aan ongeveer 35 kunstenaars.
2.4
Begin 1994 maakte Gemeente Zaanstad kenbaar dat zij interesse had in het gebruik van twee voormalig klaslokalen in de Onroerende Zaak ten behoeve van basisschool Et Buut (hierna te noemen Et Buut). Vervolgens zijn klaslokalen van de Onroerende Zaak gesloopt en weer opgericht tot twee nieuwe klaslokalen ten behoeve van Et Buut voor een periode van 15 jaar. Gemeente Zaanstad heeft Stichting Studio hiervoor gecompenseerd voor een bedrag van fl 28.000,-, gebaseerd op gederfde huurinkomsten over een periode van 15 jaar. Voorts is de huur van de grond onder de klaslokalen in mindering gebracht op de totale huurprijs van de grond.
2.5
Gemeente Zaanstad heeft de onder 2.4 genoemde afspraken bevestigd in een aan Stichting Studio gericht schrijven van 16 maart 1994. Hierin staat onder meer het navolgende vermeld.
…
De huisvesting van 2 groepen leerlingen van de openbare basisschool in een gedeelte van het gebouw Parkstraat 68, waarvan het eigendom bij uw stichting berust, …
Indien in de toekomst mocht blijken dat het onderwijs geen behoefte meer heeft aan het gebruik van deze lokalen, dan zal in eerste instantie met uw stichting kontakt worden gezocht met betrekking tot een eventuele overname.
…..
2.6
Bij schrijven van 19 december 2000 heeft Gemeente Zaanstad aan Stichting Studio onder meer het navolgende geschreven.
…..Het bovenstaande in acht genomen blijft de gemeente bij haar aanbod tot het vestigen van een recht van opstal.….
2.7
Op 13 februari 2001 is een aan (de onder 2.1 genoemde gemeentegrond) grenzend perceel als tuin (hierna te noemen het aangrenzend perceel) verhuurd aan [x] , een van de bestuurders van Stichting Studio (hierna te noemen [X] ). [X] woont ook thans nog in een ruimte in de Onroerende Zaak.
2.8
Bij schrijven van 8 november 2002 heeft de toenmalig gemachtigde van Stichting Studio aan Gemeente Zaanstad onder meer bericht.
…. Een van de zaken die weliswaar aan de orde is gekomen …is de door u voorgestelde financiële afwikkeling in verband met het door u voorgestelde recht van opstal, ….
2.9
Op 14 januari 2003 heeft Gemeente Zaanstad de toenmalig gemachtigde van Stichting Studio als volgt bericht.
…..In uw brief merkt u op dat Stichting Studio eigenaresse is van de huidige opstallen. Dit is niet geheel juist. De Stichting heeft in 1993 de “economische eigendom” van de opstallen gekocht van het Damland College. Wij zijn echter als grondeigenaar formeel juridisch eigenaar van de opstallen. Daarnaast hebben wij in 1994 de “economische eigendom” van Stichting Studio gekocht van een gedeelte van de opstallen. Dit betreft het gedeelte dat in gebruik is bij “Et Buut”.
….
Het lijkt ons wenselijk om een opstalrecht te vestigen. Door het vestigen van een opstalrecht zal Stichting Studio de juridische eigendom van de opstal verkrijgen. Hierbij doen wij u derhalve toekomen een concept-overeenkomst tot het vestigen van een recht van opstal. ….
2.1
De toenmalig gemachtigde van Stichting Studio heeft bij brief van 12 augustus 2003 aan Gemeente Zaanstad onder meer als volgt bericht.
…..Met betrekking tot de duur …en verlenging van de overeenkomst is de wens van Stichting Studio geuit om het recht van opstal te vestigen voor de duur van 75 jaar. ….In dit kader is opgemerkt dat … het wenselijk is dat het recht van opstal voor meer dan 25 jaar wordt verleend. ….stelt de Stichting zich formeel juridisch op het standpunt dat er reeds een recht van opstal is gevestigd.….
2.11
In september 2008 hebben partijen ten behoeve van Et Buut een huurovereenkomst gesloten, waarbij Gemeente Zaanstad voor een periode van vijf jaar een opgang (hierna te noemen de opgang) in de Onroerende Zaak van Stichting Studio huurt. Deze overeenkomst vermeldt, voor zover van belang, het navolgende.
…
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 … jaar, ingaande op 15 september 2008 en lopende tot 15 september 2013.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst niet voortgezet.
…
Huurprijs,….
4.1
De huurprijs voor de gehele periode van 5 (vijf) jaar bedraagt € 11.900,-. …
…
4.5
De huurprijs wordt niet jaarlijks aangepast. Als er voortzetting is van de huur na 15 september 2013 bedraagt de huurprijs per jaar € 10.000,-.
….
Bijzondere bepalingen
…
8.2
Huurder heeft naast de in deze overeenkomst aangeduide ruimte (het gehuurde) van verhuurder twee klaslokalen om niet in gebruik. Huurder zal naast de oplevering van het gehuurde voor doch uiterlijk 15 september 2013 ook deze twee lokalen …gelegen aan de westzijde van de het gebouw aan de Parkstraat 68-70 te Zaandam leeg schadevrij en bezemschoon opleveren.
…
2.12
Bij brief van 30 december 2013 heeft Gemeente Zaanstad Stichting Studio als volgt bericht.
…
Gelet op de ontstane situatie … wensen wij de huurovereenkomst voor de Parkstraat 68 alsmede de huurovereenkomst voor het extra perceel grond van 331 m2 te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden, derhalve met ingang van 1 april 2014.
Gelet op de ontstane situatie … wensen wij de huurovereenkomst voor de Parkstraat 68 alsmede de huurovereenkomst voor het extra perceel grond van 331 m2 te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden, derhalve met ingang van 1 april 2014.
Wij verzoeken u het perceel met ingang van 1 april 2014 leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van de gemeente. Dit betekent dat u het gebouw minus vanzelfsprekend de twee door de gemeente geplaatste en in eigendom zijnde noodlokalen, te verwijderen. …
2.13
Bij brieven van 7 januari 2014 en 5 februari 2014 heeft Stichting Studio aan Gemeente Zaanstad bericht hiertegen bezwaar te maken en voorts kenbaar gemaakt dat zij aanspraak maakt op een huurbedrag van € 50.000,- in verband met de door Gemeente Zaanstad gehuurde opgang, de contractuele boete van € 1.000,- per maand alsmede rente.
3.De vordering in conventie
3.1.
Stichting Studio vordert dat de kantonrechter
primair I. voor recht verklaart dat met betrekking tot de opstallen aan de Parklaan 68-70 (te Zaandam) een onafhankelijk recht van opstal is ontstaan ten laste waarvan Stichting Studio beperkt gerechtigde is,
subsidiair II. voor recht verklaart dat Stichting Studio niet is gehouden het perceel vrij van opstallen aan Gemeente Zaanstad op te leveren, III. Gemeente Zaanstad veroordeelt tot betaling van een bedrag ter hoogte van de waarde van de Onroerende Zaak, nader op te maken bij staat,
primair en subsidiair IV. Gemeente Zaanstad veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 57.000,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, een boete van € 1.000,- per (deel van de) maand alsmede incassokosten.
3.2
Zij legt primair aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij vanaf 1993 onafgebroken bezitter te goeder trouw van de Onroerende Zaak is geweest en krachtens artikel 3:99 lid 1 BW door de werking van de verkrijgende verjaring een zelfstandig recht van opstal op de Onroerende Zaak heeft verkregen. Voor zover geen sprake is van verkrijgende verjaring stelt Stichting Studio dat zij door bevrijdende verjaring krachtens artikel 3:105 BW een zelfstandig recht van opstal heeft verkregen omdat Stichting Studio meer dan 20 jaar bezitter van het opstalrecht is en Gemeente Zaanstad in die periode geen vordering tot opeising van haar recht heeft ingesteld.
Subsidiair stelt Stichting Studio dat zij niet is gehouden tot afbraak van de opstallen omdat in de huurovereenkomst van 14 april 1993 met betrekking tot de grond in artikel 9 is bepaald dat bij beëindiging van de huurovereenkomst de huurder verplicht is het gehuurde in de oorspronkelijke toestand ter beschikking van de verhuurder te stellen en de opstallen op dat moment al bestonden. Mocht Stichting Studio gehouden zijn tot ontruiming dan maakt zij krachtens artikel 5:105 lid 3 juncto 5:99 BW dan wel op grond van ongerechtvaardigde verrijking aanspraak op schadevergoeding omdat Stichting Studio grondige verbeteringen en renovaties aan het pand heeft verricht.
3.3
Nu de huurovereenkomst met betrekking tot de opgang door geen van partijen vóór 15 september 2013 is opgezegd, is deze krachtens artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd verlengd onder dezelfde condities als de eerdere huurovereenkomst. Nu in de eerdere huurovereenkomst een betaalperiode van 5 jaar, bij vooruitbetaling te voldoen, was overeengekomen en de huurprijs vanaf 15 september 2013 € 10.000,- per jaar bedraagt, is Gemeente Zaanstad per laatstgenoemde datum een bedrag van € 50.000,- verschuldigd alsmede, nu zij in gebreke is gebleven, een boete en rente.
4.Het verweer in conventie en de eis in reconventie
4.1.
Gemeente Zaanstad betwist de vordering. Zij voert -samengevat- aan dat zij door natrekking eigenaar van de Onroerende Zaak is. Stichting Studio is slechts economisch maar nooit juridisch eigenaar geworden van het opstalrecht van de Onroerende Zaak. De juridische eigendom heeft altijd bij Gemeente Zaanstad gelegen. Zij voert aan dat tussen partijen vast staat dat nooit een recht van opstal is gevestigd. Voorts voert zij aan dat geen recht van opstal is ontstaan door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring. Stichting Studio is immers nooit bezitter maar slechts houder van het opstalrecht ten aanzien van de Onroerende Zaak geweest. Uit de onder 2.9 en 2.10 genoemde stukken blijkt dat Gemeente Zaanstad Stichting Studio binnen tien jaar na 1993 heeft aangesproken op het ontbreken van een opstalrecht. Hieruit blijkt reeds dat Stichting Studio wist dat zij geen bezitter van het opstalrecht was en bovendien niet als te goeder trouw kan worden aangemerkt. Voor zover sprake is van een opstalrecht is dit een afhankelijk recht dat is geëindigd door beëindiging van de huurovereenkomst.
Al zou sprake zijn van een zelfstandig dan wel een afhankelijk opstalrecht dan heeft Stichting Studio krachtens artikel 10 van de huurovereenkomst betreffende de grond geen recht op schadeloosstelling, aldus Gemeente Zaanstad.
4.2
Ten aanzien van de door Stichting Studio gevorderde huur voor de opgang voert Gemeente Zaanstad primair aan dat de betreffende huurovereenkomst onder grote druk en ten onrechte is gesloten. Gemeente Zaanstad was immers al eigenaar van de betreffende ruimte; de overeenkomst dient dan ook vernietigd te worden op grond van dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden. Voor zover nog een overeenkomst zou bestaan is deze voor onbepaalde tijd verlengd. De in artikel 4.5 van de huurovereenkomst genoemde huurprijs van €10.000,- per jaar is in relatie tot de aanvankelijke huurprijs van € 2.380,- per jaar buiten proportie en dit deel van de overeenkomst is vernietigbaar krachtens de in artikel 6:228 BW genoemde grond. Daarnaast voert Gemeente Zaanstad verweer tegen de gevorderde boete, rente en incassokosten.
4.3
Op de hierboven vermelde gronden vordert Gemeente Zaanstad in reconventie (samengevat) een verklaring voor recht dat Stichting Studio onrechtmatig gebruik maakt van de grond (naar de kantonrechter begrijpt met inbegrip van het aangrenzend perceel) en van de Onroerende Zaak alsmede veroordeling van Stichting Studio tot ontruiming van de grond (naar de kantonrechter begrijpt met inbegrip van het aangrenzend perceel) en de Onroerende Zaak met toewijzing van een boete alsmede tot vaststelling van een redelijke huurprijs voor de huurovereenkomst van de opgang.
5.Het verweer in reconventie
5.1
Stichting Studio heeft verweer gevoerd tegen de vordering. Voor zover van belang zal hierop bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.
6.De beoordeling
In conventie en in reconventie
Bevoegdheid
6.1
Nu de vorderingen van Stichting Studio ten aanzien van het recht van opstal nauw samenhangen met de door haar gevorderde huurtermijnen en deze samenhang zich tegen een afzonderlijke behandeling verzet zullen alle vorderingen in overeenstemming met het in artikel 94 tweede lid Rv. bepaalde in deze procedure worden behandeld en beslist.
Gezamenlijke behandeling
6.2
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Het recht van opstal
6.3
Tussen partijen staat vast dat ten aanzien van de Onroerende Zaak geen opstalrecht is gevestigd. Stichting Studio heeft betoogd dat zij een onafhankelijk recht van opstal heeft verkregen door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring. Om door verjaring een beperkt recht te verkrijgen dient vast komen te staan dat Stichting Studio gedurende tien jaar te goeder trouw dan wel gedurende twintig jaar een macht heeft uitgeoefend met betrekking tot (het recht op) de Onroerende Zaak van een ander terwijl zij zich daartoe bevoegd achtte uit hoofde van het (formeel niet bestaande) beperkte recht. In dit verband heeft Stichting Studio gesteld vanaf de hierboven onder 2.2 gemelde overeenkomst van 28 mei 1993 bezitter te zijn geweest van het opstalrecht van de Onroerende Zaak, zich als bezitter te hebben gedragen en zij zich ook dienovereenkomstig mocht gedragen.
6.4
Met Gemeente Zaanstad is de kantonrechter echter van oordeel dat Stichting Studio nooit bezitter is geworden van het opstalrecht van de Onroerende Zaak en om die reden geen recht van opstal door verjaring heeft verkregen. Voor het ontstaan van een recht van opstal door verjaring is vereist dat Stichting Studio bezitter is geweest van dat recht. Wanneer geen sprake is van overdracht van bezit dient het bezit te worden verkregen door het verkrijgen van de feitelijke macht, hetgeen bij inbezitneming van een recht van opstal neerkomt op de ongestoorde uitoefening van dat recht. De in het verkeer geldende opvattingen zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of iemand zonder medewerking van de vroegere bezitter zodanige feitelijke macht over dat recht heeft verkregen dat hij nu als bezitter moet worden aangemerkt. Het enkele feit dat Stichting Studio de feitelijke macht zou hebben uitgeoefend over de Onroerende Zaak betekent niet dat zij bezitter is geweest van het recht van opstal. Het gaat er niet om of Stichting Studio bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van de Onroerende Zaak maar ten aanzien van het recht van opstal. Op grond van het navolgende oordeelt de kantonrechter dat hiervan onvoldoende is gebleken.
6.5
Uit de overeenkomst van 28 mei 1993 blijkt dat Stichting Studio slechts de economische eigendom van de opstal heeft gekocht. Hierbij is uitdrukkelijk overeengekomen dat Stichting Studio ten aanzien van de Onroerende Zaak alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen mocht verrichten
als was zij eigenaar. Zij heeft dan ook nooit de juridische eigendom van het opstalrecht verkregen en is evenmin bezitter van het opstalrecht geworden. Stichting Studio heeft immers de grond van Gemeente Zaanstad gehuurd. Deze grond omvat, tenzij er een opstalrecht zou zijn gevestigd, juist ook de eigendom van de daarop aangebrachte gebouwen. Nu vast staat dat er geen opstalrecht is gevestigd, heeft Stichting Studio zich niet eenzijdig van houder tot bezitter van het opstalrecht van de Onroerende Zaak kunnen promoveren.
als was zij eigenaar. Zij heeft dan ook nooit de juridische eigendom van het opstalrecht verkregen en is evenmin bezitter van het opstalrecht geworden. Stichting Studio heeft immers de grond van Gemeente Zaanstad gehuurd. Deze grond omvat, tenzij er een opstalrecht zou zijn gevestigd, juist ook de eigendom van de daarop aangebrachte gebouwen. Nu vast staat dat er geen opstalrecht is gevestigd, heeft Stichting Studio zich niet eenzijdig van houder tot bezitter van het opstalrecht van de Onroerende Zaak kunnen promoveren.
6.6
Dat Stichting Studio de Onroerende Zaak voor zichzelf is gaan houden is dan ook niet gebleken. Dit geldt temeer nu uit de onder 2.6, 2.9 en 2.10 overgelegde stukken blijkt dat partijen in een later stadium, te weten in de periode 2000 tot en met 2003, hebben gesproken over de vestiging van een opstalrecht ten aanzien van de Onroerende Zaak maar dat dit uiteindelijk niet is gebeurd. Weliswaar heeft Stichting Studio zich in die periode op het standpunt gesteld dat reeds een recht van opstal was gevestigd maar dit bleek onjuist. Onder deze omstandigheden kan niet worden volgehouden dat Stichting Studio zich als bezitter, te weten houder voor zichzelf, van het opstalrecht heeft (kunnen) gedragen.
6.7
Dat Gemeente Zaanstad akkoord is gegaan met de overeenkomst van economische overdracht maakt dit niet anders. Dit geldt eveneens ten aanzien van de gemaakte afspraken met betrekking tot het slopen en vervolgens opbouwen van de klaslokalen van basisschool Et Buut waarbij Gemeente Zaanstad heeft gemeld dat de eigendom van de Onroerende Zaak bij Stichting Studio berustte. Los van de vraag of Gemeente Zaanstad hierbij gedoeld heeft op de eigendom van –alleen- de twee klaslokalen kan hieruit niet worden afgeleid dat Stichting Studio hierdoor bezitter van het recht van opstal is geworden.
De omstandigheid dat in september 2008 tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot een opgang in de Onroerende Zaak, betekent evenmin dat het bezit van het opstalrecht bij Stichting Studio lag. Uit de overeenkomst waarbij de economische eigendom is overgedragen –en waarmee Gemeente Zaanstad akkoord was- volgt immers dat Stichting Studio bevoegd was tot het verrichten van feitelijke en rechtshandelingen, waaronder tevens valt het verhuren van het gebruiksrecht. Hetzelfde geldt ten aanzien van de bevoegdheid om (delen van) de Onroerende Zaak aan derden te verhuren, hetgeen Stichting Studio ook heeft gedaan.
Dat Stichting Studio veel verbouwingswerkzaamheden aan de Onroerende Zaak heeft verricht is evenmin een omstandigheid die met zich brengt dat Stichting Studio voor zichzelf is gaan houden.
6.8
Het vorenstaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat een onafhankelijk recht van opstal is ontstaan ten laste waarvan Stichting Studio beperkt gerechtigde is, zal worden afgewezen.
Opzegging van de huurovereenkomst van de grond en het aangrenzend perceel
6.9
Gemeente Zaanstad heeft de huurovereenkomst betreffende de grond en het aangrenzend perceel met ingang van 1 april 2014 opgezegd en Stichting Studio verzocht het perceel leeg en ontruimd op te leveren. Nu Stichting Studio hieraan nog niet heeft voldaan, vordert Gemeente Zaanstad een verklaring voor recht dat Stichting Studio onrechtmatig gebruik maakt van de grond, het aangrenzend perceel en de Onroerende Zaak alsmede ontruiming van de grond, het aangrenzend perceel en de Onroerende Zaak onder toewijzing van een boete.
6.1
Vast staat dat Stichting Studio per 1 april 2014 ten onrechte gebruik maakt van de grond zodat de door Gemeente Zaanstad gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Dit betekent voorts dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen, zij het dat de kantonrechter aanleiding ziet de termijn van ontruiming te stellen op zes maanden, zodat Stichting Studio in de gelegenheid is de huurovereenkomsten met de huurders op te zeggen en vervangende ruimte te zoeken. De door Gemeente Zaanstad gevorderde boete tot de datum van de ontruiming zal worden gematigd tot € 7.000,00 omdat de kantonrechter van oordeel is dat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist nu partijen na een jarenlange huurrelatie verschil van inzicht hebben over de gevolgen van de opzegging van de huur van de grond, hierover lange tijd in overleg zijn geweest en Stichting Studio mede om die reden haar verplichting tot ontruiming niet is nagekomen.
Oplevering
6.11
Stichting Studio heeft met een beroep op artikel 9 in de huurovereenkomst betoogd dat zij niet gehouden is het perceel vrij van opstallen op te leveren en heeft hiertoe een verklaring voor recht gevorderd. Nu vast staat dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de opstallen zich reeds bevonden op de gehuurde grond en artikel 9 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde in oorspronkelijke toestand ter beschikking van verhuurster te stellen, gaat de kantonrechter uit van de toestand zoals deze bij het aangaan van de huurovereenkomst bestond, te weten met opstallen. Dit betekent dat Stichting Studio niet is gehouden de opstallen te verwijderen. Dit betekent dat de door Stichting Studio gevorderde verklaring voor recht op na te noemen wijze zal worden toegewezen.
Schadevergoeding
6.12
De vordering van Stichting Studio tot betaling van een bedrag ter hoogte van de waarde van de Onroerende Zaak strandt op grond van het in artikel 10 van de huurovereenkomst bepaalde waarin staat vermeld dat huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst geen recht heeft op schadeloosstelling. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
Huurovereenkomst ten aanzien van de opgang
6.13
Stichting Studio heeft een bedrag van € 50.000,- gevorderd omdat Gemeente Zaanstad vanaf 15 september 2013 in gebreke is met de betaling van de verschuldigde huur ten aanzien van de opgang. Nu de huurovereenkomst met betrekking tot de opgang door geen van partijen vóór 15 september 2013 is opgezegd, is deze krachtens artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd verlengd. Artikel 4.5 van de huurovereenkomst bepaalt in dat geval dat de huurprijs € 10.000,- per jaar bedraagt. Dat, zoals Stichting Studio heeft gesteld, bij voortzetting van de huurovereenkomst ook de nieuwe huurprijs voor een periode van vijf jaar ineens bij vooruitbetaling dient te geschieden is niet gebleken nu de overeengekomen betaalperiode van vijf jaar is toegespitst op de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst en niet bij de voortzetting daarvan.
6.14
Het beroep van Gemeente Zaanstad op dwang, dwaling of bedrog ten aanzien van de overeengekomen huurprijs bij verlenging van de huurovereenkomst is niet, althans onvoldoende onderbouwd zodat hieraan om die reden voorbij zal worden gegaan. Nu Gemeente Zaanstad de huurovereenkomst van het perceel heeft opgezegd met ingang van 1 april 2014 en Stichting Studio vanaf dat moment niet meer gerechtigd was hiervan gebruik te maken, dient de jaarlijks te betalen huur van € 10.000,- die Gemeente Zaanstad ten aanzien van de opgang verschuldigd is tot dat moment te worden voldaan, zijnde € 5.416,67. De gevorderde rente zal vanaf de dag van de dagvaarding worden toegewezen. De door Stichting Studio gevorderde boete zal worden gematigd tot € 1.500,00 op dezelfde grond als waarop de door Gemeente Zaanstad gevorderde boete wordt gematigd, een en ander zoals overwogen onder 6.10.
6.15
De vordering tot vaststelling van een redelijke huurprijs met betrekking tot de opgang zal worden afgewezen. Partijen zijn immers uitdrukkelijk overeengekomen dat de jaarlijkse huurprijs bij voorzetting van de huurovereenkomst € 10.000,- zou bedragen en de door Gemeente Zaanstad gestelde omstandigheden geven geen aanleiding tot wijziging van hetgeen partijen indertijd zijn overeengekomen. Daarnaast heeft Gemeente Zaanstad niet gemotiveerd onderbouwd, bijvoorbeeld met staving van stukken, dat de overeengekomen prijs niet redelijk zou zijn.
Uitvoerbaar bij voorraad
6.16
Met uitzondering van de verklaringen voor recht zullen de vorderingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu Gemeente Zaanstad er belang bij heeft dat de grond wordt ontruimd. Nu de vordering van Stichting Studio tot een beperkt deel wordt toegewezen, ziet de kantonrechter geen aanleiding de door Stichting Studio gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen zoals door Gemeente Zaanstad is gevorderd.
Incassokosten
6.17
De door Stichting Studio gevorderde incassokosten zullen worden gematigd tot € 725,- omdat de vordering tot een bedrag van € 6.916,67 wordt toegewezen.
Proceskosten
6.18
De proceskosten in conventie en in reconventie worden gecompenseerd nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
7.1
verklaart voor recht dat Stichting Studio, bij de onder 7.5 toe te wijzen ontruiming, niet is gehouden de opstallen te verwijderen;
7.2
veroordeelt Gemeente Zaanstad tot betaling aan de Stichting Studio van € 6.916,67 aan huur en boete, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 5.416,67 vanaf 11 april 2014 tot aan de dag van de voldoening hiervan alsmede tot € 725,- aan incassokosten;
7.3
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
7.4
verklaart voor recht dat Stichting Studio onrechtmatig gebruik maakt van de hieronder te noemen grond, het aangrenzend perceel en de Onroerende Zaak;
7.5
veroordeelt Stichting Studio tot ontruiming van
de grond, plaatselijk bekend als Parkstraat 68 (thans bekend als Parkstraat 68-70) te Zaandam, kadastraal bekend als gemeente Zaandam, sectie H, nummers 5547 en 5001 (beide gedeeltelijk), het aangrenzend perceel, plaatselijk bekend als grond gelegen naast Parkstraat 68 te Zaandam, kadastraal bekend als gemeente Zaandam, sectie H, nummer 6184 (gedeeltelijk) en de Onroerende Zaak aan de Parkstraat 68-70 te Zaandam;
de grond, het aangrenzend perceel en de Onroerende Zaak binnen zes maanden na betekening van dit vonnis;
7.6
veroordeelt Stichting Studio tot betaling aan Gemeente Zaanstad van € 7.000,-;
7.7
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in conventie en in reconventie
7.8
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad met uitzondering van het onder 7.1 en 7.4 bepaalde;
7.9
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.T. Hoogland, kantonrechter en op 25 juni 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter