ECLI:NL:RBNHO:2015:11988

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

zaaknummer / rolnummer: C/15/227280 / HA ZA 15-377

Vonnis in verzet van 2 december 2015 (bij vervroeging)

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

RECREATIE VERKOOP B.V.,

gevestigd te Apeldoorn,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DROOMPARK DE ZANDING B.V.,

gevestigd te Beekbergen, gemeente Apeldoorn,

eiseressen,

gedaagden in het verzet,

advocaat mr. G. Janssen,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

eiser in het verzet,

advocaat mr. S.L. Schram.

Partijen zullen hierna Recreatie Verkoop c.s. en [gedaagde] genoemd worden. Afzonderlijk van elkaar zullen eiseressen, gedaagden in verzet Recreatie Verkoop en De Zanding worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 24 juni 2015
de akte tot wijziging (c.q. vermindering van eis) van 12 november 2015 van De Zanding
het proces-verbaal van comparitie van 12 november 2015 met aangehecht de brief van mr. Schram van 24 november 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In het weekend van zaterdag 5 en zondag 6 oktober 2013 vonden er op recreatiepark “Droompark De Zanding” te Otterlo open dagen plaats voor het publiek, waarbij voor geïnteresseerden de mogelijkheid bestond tot aankoop van een recreatiewoning. [gedaagde] en zijn echtgenote hebben in dat kader door de heer [A.] (hierna: [A.]) een rondleiding gekregen over het recreatiepark. Bij [gedaagde] ontstond toen aanvankelijk de interesse tot aankoop van een zogenaamde “Cube” (hierna: Cubuswoning), maar na nader onderzoek ter plaatse is door [gedaagde] besloten niet tot aankoop van een Cubuswoning over te gaan. Daarop is aan [gedaagde] en zijn echtgenote een maquette getoond, waarop een rij van 8 Strandvilla’s aan het water waren te zien alsmede een rij van 11 zogenaamde Bosvilla’s daarachter op de tweede rij aan de overzijde van een nog te realiseren weg. Bosvilla’s hebben evenals Cubuswoningen een kubusachtig uiterlijk. De Strandvilla’s zijn voorzien van een puntdak en aan- dan wel bijgebouwen met platte daken. [gedaagde] en zijn echtgenote hebben vervolgens met [A.] meer specifiek kavel 11, afgezet met piketpaaltjes, bekeken waar een Strandvilla zou worden gerealiseerd.

2.2.

Op 5 dan wel 6 oktober 2014 is door De Zanding enerzijds en [gedaagde] anderzijds een document ondertekend getiteld “KOOPOVEREENKOMST/OVEREENKOMST TOT UITGIFTE IN ONDERERFPACHT EN ONDEROPSTALRECHT” (hierna: het getekende

document). Ter identificatie is het rijbewijs van [gedaagde] getoond, waarvan door De Zanding een kopie is gemaakt. Het getekende document is medeondertekend door de echtgenote van [gedaagde], mevrouw [B.], en op elke pagina door [gedaagde] geparafeerd. Van de zijde van De Zanding is het getekende document ondertekend door [A.]. De inhoud van het getekende document luidt als volgt:

KOOPOVEREENKOMST / OVEREENKOMST TOT UITGIFTE IN ONDERERPPACHT EN ONDEROPSTALRECHT

De ondergetekenden:

1. besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
DROOMPARK DE ZANDING B.V., statutair gevestigd te Beekbergen (gemeente Apeldoorn) kantoorhoudende te 7361 GT Beekbergen, Lage Bergweg 10 (postadres: Postbus 1, 7370 AA Loenen), welke vennootschap is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 52220915;

DROOMPARK DE ZANDING B.V.hierna ook aan te duiden als: Droompark De Zanding;

2. Naam :
[gedaagde]

Voorna(a)m(en) :
[voornaam]

Geboorteplaats :
[plaats]

Geboortedatum :
[geboortedatum]

Woonplaats :
[woonplaats]

Postcode :
[postcode]

Adres :
[adres]

Telefoon privé :
[nummer]

Mob. :

Burg. Staat :
[-----].

Huw.voorwaarden : ja/
nee

Gemeenschap van goederen :
ja/nee

geregistreerd samenwonend :
ja/nee

hierna (tezamen) ook aan te duiden als:
“de Ondererfpachter”;

Verkoper neemt in aanmerking:

dat Droompark De Zanding gerechtigd is tot het
dat de blooteigendom van het vorenomschreven recreatieterrein toebehoort aan de publiekrechtelijke rechtspersoon: de Gemeente Ede, zetelend te Ede, kantoorhoudend aldaar op het adres: Bergstraat 4 (postadres: Postbus 9022, 6710 HK Ede);
dat Droompark De Zanding toestemming heeft verkregen van de Gemeente Ede tot het uitgeven van het recht van ondererfpacht en onderopstalrecht voor diverse kavels grond.

Verklaart:

hierbij en verbindt zich aan de Ondererfpachter het voortdurende Ondererfpachtrecht en Onderopstalrecht eindigende op
15 oktober 2112uit te geven, welke rechten de Ondererfpachter aanvaardt van Droompark De Zanding voor:

een perceel grond -bestemd voor de plaatsing van een mobiele recreatieobject en/of een recreatiewoning, ter grootte als na kadastrale uitmeting vanwege het kadaster zal blijken, overeenkomstig de bij:

Kuiper & Van ‘t Spijker Notariskantoor

Bruno Fabriciusstraat 1 te 3881 CL Putten,

postadres: Postbus 167, 3880 AD Putten

tel. 0341-353864 /fax 0341-352635

gedeponeerde situatietekening aangeduid met het kavelnummer 11

hierna ook te noemen “de kavel”;

Bij deze aanvaardt de onder-ondererfpachter uitdrukkelijk alle bepalingen, lasten en beperkingen omschreven in de bij deze overeen komst behorende en aan deze akte gehechte door partijen ondertekende bijlagen:

- de modelakte uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht;

- de akte houdende conversie bepalingen recht van erfpacht en vestiging recht van opstal,

- de akte houdende “Algemene Voorwaarden “De Zanding”, welke zijn vastgesteld door mr. P.M. Kuiper, notaris te Putten, van welke akte een afschrift is/zal worden ingeschreven in de Openbare Registers;

- het Algemeen Parkreglement, welke is vastgesteld door mr. P.M. Kuiper, notaris te Putten, van welke akte een afschrift is/zal worden ingeschreven in de Openbare Registers.

I. De éénmalige vergoeding bedraagt

_________€ 200.000,- excl. BTW________

Zegge
:____ tweehonderduizendeuro______

II. De jaarlijks verschuldigde canon bedraagt in aanvang:
___€ 600,-____

BEPALINGEN

Deze overeenkomst is voorts aangegaan onder de volgende bepalingen:

Overdracht

Artikel 1

De voor de uitgifte in onder-ondererfpacht vereiste akte zal worden verleden ten overstaan van één van de notarissen verbonden aan het hiervoor vermelde notariskantoor
Kuiper & Van ‘t Spijker Notariskantoorte Putten, of de plaatsvervanger of ambtsopvolger een hunner (hierna te noemen: notaris) op uiterlijk _____________ of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.

Kosten van uitgifte in onder-ondererfpacht

Artikel 2

Alle kosten en rechten aan de uitgifte in onder-ondererfpacht verbonden, zoals de notaris- en kadasterkosten en overdrachtsbelasting zijn voor rekening van de onder ondererfpachter.

Betaling

Artikel 3

1. Betaling van de canon zal voor de eerste maal naar evenredigheid van de nog niet verstreken canon-periode (op jaarbasis) eveneens op het hierna in lid 2 genoemde tijdstip moeten plaatsvinden.

2. De onder-ondererfpachter is verplicht de éénmalige vergoeding en parkbeheerbijdrage te voldoen bij het ondertekenen van de akte van uitgifte in onder-ondererfpacht door creditering van de bank- en/of girorekening van voornoemde notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van uitgifte in onder-ondererfpacht, per valuta van die dag.

Rekeningnummer: Kuiper & Van ‘t Spijker Notariskantoor:
[nummer](Rabobank)

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 4

1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.

3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de notariële akte van uitgifte in onder-ondererfpacht danwel op de voldoening van de bedragen, zoals genoemd in artikel 3 van Pro deze overeenkomst, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is vast en bedraagt tienduizend euro (€ 10.000,00). Voor zover de wederpartij schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.

4. Betaalde of verschuldigde boete strekt nimmer in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.

5. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin niet mede begrepen.

Ontbindende voorwaarden

Artikel 5

1. Deze overeenkomst zal, mits inachtneming van het volgende, ontbonden (kunnen) worden in het volgende geval:

als de onder-ondererfpachter niet vóór _______________________ een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze verkochte, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen.

2. Indien de onder-ondererfpachter geen geldlening kan verkrijgen zoals hiervoor sub 1 vermeld, is hij verplicht Droompark De Zanding te benaderen met een financieringsaanvraag.

3. De onder-ondererfpachter zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen:

a. door aan Droompark De Zanding ten minste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen;

b. indien Droompark De Zanding er niet in slaagt de financiering te (doen) verstrekken;

Een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag na het verstrijken van de hiervoor vermelde termijn in het bezit van de notaris te zijn.

4. De onderhavige ontbindende voorwaarde is slechts van toepassing, indien sub 1 is ingevuld.

Twee of meer onder-ondererfpachters

Artikel 6

Ingeval twee of meer personen ondererfpachter zijn, geldt het volgende:

a. de onder-ondererfpachters kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat de onder-ondererfpachters elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de uitgifte in onder-ondererfpacht;

b. alle partijen zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.

Parkbeheerbijdrage

Artikel 7

De parkbeheerbijdrage zoals bedoeld aan deze overeenkomst gehechte modelakte uitgifte in onder-ondererfpacht bedraagt voor het lopende jaar:
___€ 1.500,-___(incl. omzetbelasting).

Artikel 8

Eventuele (leges)kosten -in rekening gebracht van overheidswege- en overige kosten daarmee verbandhoudende welke verbonden zijn aan de inrichting met een recreatieobject, zullen door de respectieve onder-ondererfpachter op eerste verzoek dienen te worden voldaan, zulks direct na overlegging van de nota door Droompark De Zending of door de gemeente.

Slotbepalingen

Artikel 9

1. Deze koopovereenkomst is gesloten onder de voor verkoper ontbindende voorwaarde van formele instemming met uitgifte door de gemeente Ede.

2. Partijen geven geen opdracht aan de notaris om deze overeenkomst in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van deze overeenkomst aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst.

Aldus getekend te____
Otterlo____op_____
06-10-2013___

Droompark De Zanding:_____
handtekening [A.]__

Onder-ondererfpachter 1.)____
handtekening [gedaagde]__

Onder-ondererfpachter 2.)____
handtekening echtgenote van [gedaagde]_

Verklaringen onder onder-ondererfpachter

De ondererfpachter verklaarde onmiddellijk na het ondertekenen van de bovenstaande overeenkomst een kopie-exemplaar van deze overeenkomst te hebben ontvangen.

Getekend voor ontvangst op:___
05/10/2013________

Onder-ondererfpachter 1.)_____
handtekening [gedaagde]____

Onder-ondererfpachter 2.)_____
handtekening echtgenote van [gedaagde]___

Handgeschreven is op het eerste blad van getekende document voorts de volgende toevoeging opgenomen:

“bijkomend de koopaanneemsom van € 150.000,- excl BTW deze is niet inbegrepen in de prijs van de éénmalige vergoeding. In de koopsom zijn inbegrepen de complete tuinaanleg tevens de complete inventaris.”

2.3.

De in het getekende document genoemde bijlagen zijn op de bewuste dag in oktober 2013 niet ondertekend of ter hand gesteld aan [gedaagde]. Deze bijlagen zijn door De Zanding aan [gedaagde] per e-mailbericht van 16 december 2013 nagezonden. Daarnaast zijn aan [gedaagde] op die datum een (nadere) “OVEREENKOMST TOT UITGIFTE IN ONDEREFPACHT EN ONDEROPSTALRECHT” (
Versie 6 december 2013) en een “Aanneemovereenkomst Droompark De Zanding” toegezonden. In het begeleidend e-mailbericht schrijft [A.] - voor zover van belang - het volgende:

(…)

Zoals afgesproken mail ik u de contracten die nodig zijn voor het passeren van de akte.

De Algemene voorwaarden, Parkreglement en uitgifte in ondererfpacht dienen op alle pagina’s ondertekend te worden.

De uitgifte in ondererfpacht hadden we getekend echter was dat niet de definitieve versie. Deze heb ik bijgevoegd. Deze dient op alle pagina’s geparafeerd te worden en op de laatste een handtekening.

Hetzelfde geldt voor de koop-/aanneemovereenkomst van de Aannemer Prins Bouw.

De volgende bedragen worden in de contracten ingevuld;

Koop-/Aanneemovereenkomst Eur. 150.000,- excl BTW

Overeenkomst uitgifte ondererfpacht Eur. 200.000,- excl BTW

Canon Eur 600,-

Parkbeheerbijdrage Eur 1500,-

Het zou fijn zijn als we dit jaar kunnen draaien aangezien de aannemer een start heeft gemaakt met de 1e rij aan het water en ze allen tegelijk gaat bouwen.

Een voorstel van ons zou zijn dat indien passeren gezien u niet in Nederland bent moeilijk zal gaan (of middels volmacht) het bedrag van de kavel naar ons overgemaakt wordt.

(…)

2.4.

In de toegezonden nadere versie van de ‘overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht’ (zie r.o. 2.3) is een andere datum opgenomen waarop het recht van erfpacht eindigt, te weten 9 december 2112 in plaats van 15 oktober 2112, en daarnaast zijn daarin ten opzichte van het getekende document de volgende aanvullende/gewijzigde bepalingen opgenomen:

“(…)

Verklaart:

(…)

III. Droompark De Zanding zal zorgdragen voor de aanwijzing van de grenzen van de kavel aan de landmeetkundige dienst van het Kadaster. De aanwijzing door Droompark De Zanding B.V. is bepalend. De Ondererfpachter verklaart door de ondertekening van deze overeenkomst uitdrukkelijk met het vorenstaande akkoord te gaan.

IV. De vergoeding voor de turn-key bedraagt € ________ (inclusief aanleg infrastructuur, aanleg tuin en inrichtingspakket)

(…)

Bijzondere bepaling

Artikel 9

 Stenen Recreatiewoning

Ondererfpachter verplicht zich bij deze om met de door Droompark De Zanding aan te wijzen aannemer casu quo bouwbedrijf een afzonderlijke aannemingsovereenkomst aan te gaan voor de bouw van een recreatiebungalow op de kavel, overeenkomstig de als bijlage bij deze overeenkomst gehechte specificaties en voorwaarden.

Vestiging van het recht van ondererfpacht door Droompark De Zanding ten behoeve van de Ondererfpachter vindt uitsluitend plaats indien en zodra er een niet-meer voor ontbinding vatbare aannemingsovereenkomst is gesloten met de door Droompark De Zanding aan te wijzen aannemer casu quo bouwbedrijf.

Deze overeenkomst is gesloten onder de voor Droompark De Zanding geldende ontbindende voorwaarde dat de door de Gemeente Ede toegezegde bouwvergunning wordt afgegeven. Indien voor het tijdstip van levering de bedoelde bouwvergunning niet is verleend, kan uitsluitend Droompark De Zanding een beroep doen op deze ontbindende voorwaarde door de schriftelijke mededeling aan de Ondererfpachter. Deze overeenkomst is dan ontbonden zonder dat de Ondererfpachter aanspraak kan maken op enige vergoeding.

 Chalet

Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden aan de separate overeenkomst welke de Ondererfpachter heeft gesloten aangaande de aanschaf van een (mobiel) chalet.

Eventuele legeskosten -in rekening gebracht van overheidswege- en overige kosten daarmee verband houdende, welke verbonden zijn aan de plaatsing van een recreatie-eenheid, zullen door de Ondererfpachter op eerste verzoek dienen te worden voldaan, zulks direct na overlegging van de nota door Droompark De Zanding of door de Gemeente Ede.

(…)

2.5.

De bijlagen alsook de nadere ‘overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht’ en de bijbehorende ‘aanneemovereenkomst Droompark De Zanding’ (vgl. r.o. 2.3 en 2.4) zijn zonder commentaar door [gedaagde] behouden, doch niet ondertekend.

2.6.

In februari/maart 2014 is begonnen met de bouw van de Strandvilla op kavel 11. In dat kader is er door [gedaagde] in die periode met de aannemer gecommuniceerd over gewenste meerwerkzaamheden. Daarnaast is door [gedaagde] een afspraak gemaakt met het inrichtingsbedrijf over de inrichting van de sleutelklaar te leveren Strandvilla.

2.7.

Op 20 maart 2014 heeft [gedaagde] het recreatiepark bezocht, waarbij hij heeft geconstateerd dat er ter plaatse ook Cubuswoningen zouden worden gerealiseerd op de tweede rij achter de aan het water in aanbouw zijnde Strandvilla’s.

2.8.

Bij brief en emailbericht van 7 mei 2014 zendt Recreatie Verkoop [gedaagde] een brief, met voor zover van belang, de volgende inhoud:

(…)

Betreft: verzoek medewerking koopovereenkomst

(…)

Op 6 oktober 2013 heeft u overeenstemming bereikt over de koop van het recreatieobject Villa La Plage op kavel Strand 11 op Droompark De Zanding te Otterlo. Alvorens tot afronding van de koop over te gaan heeft u aangegeven enkele vragen te hebben met betrekking tot de voor de overdracht van belang zijnde juridische documenten. Dientengevolge heeft de heer [A.] u meermaals verzocht aan te geven wat uw vragen zijn, zodat hij u van een antwoord kan voorzien. Helaas heeft hij hierop nimmer een reactie mogen van u ontvangen.

Graag wil ik u middels dit schrijven verzoeken uw vragen aan de heer [A.] kenbaar te maken en uw medewerking te verlenen aan het afronden van de koop van uw recreatieobject.
(…)

2.9.

Een reactie van [gedaagde] blijft uit.

2.10.

Op 23 mei 2013 zendt Recreatie Verkoop [gedaagde] vervolgens een aangetekende brief met – met voor zover van belang – de volgende inhoud:

(…)

Betreft: verzoek nakoming koopovereenkomst

(…)

Op 6 oktober 2013 heeft u overeenstemming bereikt over de koop van het recreatieobject Villa la Plage op kavel Strand 11 op Droompark De Zanding te Otterlo. Hiertoe heeft u op de genoemde datum de overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht reeds ondertekend.

(…) Nu blijkt dat alles duidelijk is, wil ik u middels dit schrijven dan ook verzoeken binnen acht dagen na heden over te gaan tot nakoming van de door u getekende overeenkomst. Indien binnen die termijn geen nakoming van de overeenkomst plaatsvindt, dan wel ik niets van u verneem, zult u, overeenkomstig artikel 4 van Pro de koopovereenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht, een boete c.q. schadevergoeding verschuldigd zijn.(…)

2.11.

Op 2 juni 2014 schrijft [gedaagde] aan Recreatieverkoop een brief met – voor zover van belang – de volgende inhoud:

(…)

Op 20 maart 2014 hebben wij recreatiepark “De Zanding” bezocht om de voortgang van huisje nr. 11 te bekijken.

Tijdens dit bezoek, bleek plotseling een model woning CUBUS [geheel wit] op deze locatie te staan.

Volgens uw planning, de brochure en maquette, zouden hier uitsluitend Strand- en Bosvilla’s gebouwd gaan worden.

Wij zijn met de ontstane situatie buitengewoon ongelukkig en kunnen/willen dat dan ook niet accepteren, zoals dit gedeelte van het terrein verder ontwikkeld gaat worden.

Op donderdag 17 mei j.l. hebben wij telefonisch contact gehad met elkaar.

In dit gesprek hebben wij duidelijk aan u laten weten niet akkoord te gaan met deze gewijzigde plannen en welk om de volgende redenen:

1] U wijzigt de geplande recreatie woningen op dit locatie deel van “De Zanding” zonder enige vorm van overleg met de betrokkenen.

2] U bouwt een model CUBUS woning die totaal niet past binnen de landschappelijke omgeving zoals vermeld in de brochures en ons is voor gehouden.

3] Deze CUBUS woning detoneert op deze locatie met de gebouwde Strandvilla’s en Bosvilla’s waarvan de architectuur rustiek is en romantiek uitstraalt.

De CUBUS daarin tegen is één groot, wit prefab, blok wat niet past op deze locatie.

4] Een bouwvergunning voor deze witte CUBUS is niet aanwezig volgens de Gemeente Ede.

Wij hebben u voorgesteld af te zien van de koop van huisje nr. 11 zonder een wederzijdse schadevergoeding te claimen.

(…)

2.12.

Bij brief van 13 november 2014 van haar advocaat heeft De Zanding vervolgens [gedaagde] gesommeerd om binnen veertien dagen medewerking te verlenen aan de levering c.q. aanvaarding van het erfpacht- en onderopstalrecht alsmede de gekochte Strandvilla, waarbij tevens aanspraak is gemaakt op de contractuele boete, schadevergoeding, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

2.13.

[gedaagde] is niet tot het verlenen van de verzochte medewerking over gegaan.

2.14.

Bij brief van 26 juni 2015 heeft Recreatie Verkoop c.s. middels een brief van haar advocaat de (vermeende) koopovereenkomst ontbonden, waarbij de aanspraak op de contractuele boete en vergoeding van schade, gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente is gehandhaafd.

3.Het geschil

3.1.

Recreatie Verkoop heeft zich teruggetrokken uit onderhavige procedure, in die zin dat zij ter comparitie en bij akte tot wijziging (c.q. vermindering) van eis van 12 november 2015 heeft aangegeven dat zij niet langer als eisende partij dient te worden aangemerkt. De Zanding heeft voorts bij voornoemde akte haar eis gewijzigd en de rechtbank verzocht:

te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten overeenkomst is ontbonden per 26 juni 2015;

om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde], te veroordelen tot:

b.1. betaling aan De Zanding van de contractuele boete van € 10.000,00;

b.2. tot betaling aan De Zanding van een tegemoetkoming in de door laatstgenoemde redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke kosten, tot heden begroot op € 3.830,00 dan wel een ander door uw rechtbank redelijk geachte vergoeding,

b.3. tot betaling van een schadevergoeding aan De Zanding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

b.4. tot betaling van de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen te rekenen vanaf 31 mei 2014, het tijdstip waarop [gedaagde] jegens De Zanding in verzuim is, tot het tijdstip van volledige betaling en voor wat betreft de vergoeding ad b.2. te rekenen vanaf 27 november 2014, de dag waarop aanspraak op deze vergoeding is gemaakt, tot aan de dag van volledige betaling;

c. de kosten van deze procedure aan de zijde van De Zanding.

3.2.

De Zanding legt aan haar vordering – samengevat en voor zover van belang – het volgende ten grondslag.

Op 5 of 6 oktober 2013 is tussen De Zanding en [gedaagde] een koopovereenkomst/overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht gesloten met betrekking tot een recreatiewoning van het type Strandvilla voor de kavel 11 op Droompark De Zanding. [gedaagde] schiet voor wat betreft de nakoming van die overeenkomst toerekenbaar tekort, nu hij bij brief van 7 mei 2014 is verzocht om medewerking te verlenen aan de uitvoering daarvan en ter zake bij brief van 23 mei 2014 in gebreke is gesteld. Op 13 november 2014 is [gedaagde] nogmaals aangesproken om over te gaan tot nakoming, waarop van de zijde van [gedaagde] geen reactie is gekomen en tot dagvaarding is overgegaan. Bij brief van 26 juni 2015 is door De Zanding de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen.

3.3.

[gedaagde] voert - kort weergegeven en voor zover van belang – het volgende verweer.

Primair:

Er is tussen partijen nimmer een perfecte overeenkomst tot stand gekomen. De Strandvilla’s, waar de interesse van [gedaagde] naar uitging, bleken niet te koop en er bleek geen volledige documentatie beschikbaar. Er is derhalve enkel een formulier ingevuld en ondertekend, met als doel daarmee een reservering te doen. [gedaagde] had de bedoeling om de Strandvilla als beleggingsobject met zijn besloten vennootschap (hierna: BV) te kopen, maar het ingevulde formulier zag op aankoop door natuurlijke personen. Bij de notaris moest worden geregeld dat de BV als koper zou optreden. [gedaagde] ging hierbij uit van de Amsterdamse praktijk, die inhoudt dat de uiteindelijke koopovereenkomst bij de notaris zou worden opgemaakt. Dat partijen niet hebben beoogd een koopovereenkomst te sluiten blijkt wel uit het feit dat er geen leveringsdatum is ingevuld en niet over het financieringsvoorbehoud is gesproken. Daarnaast ontbraken (de op pagina 2 van het formulier genoemde) relevante stukken, die ook niet door [gedaagde] zijn ondertekend of geaccordeerd en bestond er onduidelijkheid over de oppervlakte van de kavel 11. Van een perfecte overeenkomst kan daarom niet worden gesproken, hetgeen ook volgt uit de op 16 december 2013 toegezonden nieuwe versie daarvan, welke versie afwijkt van het op 6 oktober 2013 getekende exemplaar en op basis waarvan voor [gedaagde] de verplichting is opgenomen om met de door De Zanding aangewezen aannemer een afzonderlijke aanneemovereenkomst aan te gaan. Tenslotte is het formulier van de zijde van De Zanding ondertekend door [A.]. [gedaagde] betwist dat [A.] bevoegd was namens De Zanding een bindende overeenkomst aan te gaan.

Subsidiair:

Van een tekortkoming in de nakoming van de verplichting om medewerking te verlenen aan de levering van het gekochte is geen sprake nu geen leveringsdatum is afgesproken. Nu voorts geen einddatum is opgenomen voor het financieringsvoorbehoud heeft [gedaagde] nog steeds de mogelijkheid een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde ten aanzien van de financiering. Bovendien was er nog geen aanneemovereenkomst gesloten, zodat wanneer er al een overeenkomst tot stand is gekomen deze alleen de grond betreft, aldus nog steeds [gedaagde]

Meer subsidiair:

De Overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. Op de maquette die [gedaagde] is getoond onderscheidde het deel van het park ter plaatse van kavel 11 zich van het andere door [gedaagde] bezochte deel van het park waar voornamelijk prefab recreatiewoningen stonden. De Strandvilla’s met daarachter de Bosvilla’s zouden worden uitgevoerd in baksteen en worden voorzien van een solide fundering. De uitstraling van dit deel van het park zou dan ook chiquer zijn dan het reeds bestaande deel. Bij een bezoek op 20 maart 2014 bleek echter dat sprake was van een gewijzigde opzet van het betreffende parkdeel, waarbij de Bosvilla’s waren vervangen door prefab Cubuswoningen van twee volwaardige verdiepingen (op wielen). Van belang hierbij is dat de Cubuswoningen anders dan de Bosvilla’s een terras hebben aan de voorzijde in plaats van aan de zijkant, waardoor de afstand van het terras van de Cubuswoningen tot aan de gevel van de Strandvilla 10 meter bedraagt in plaats van 15 meter, zoals dat bij de Bosvilla’s het geval zou zijn geweest. Daarnaast bestaat vanuit de kamers op de verdieping van de Cubuswoningen directe inkijk in de Strandvilla’s. Het moet De Zanding duidelijk zijn geweest dat [gedaagde] zocht naar een recreatiewoning op niveau, waarbij heeft te gelden dat het kwaliteitsniveau niet alleen wordt bepaald door de woning zelf maar eveneens door de directe omgeving daarvan. [gedaagde] zou de Strandvilla nooit hebben gekocht wanneer het hem bekend zou zijn geweest dat er aan de overzijde van de smalle weg Cubuswoningen zouden worden gerealiseerd in plaats van Bosvilla’s. [gedaagde] heeft aangegeven reeds om die reden te willen afzien van de koop. Daarnaast bestaat er nog een aantal andere discussiepunten, zoals de onmogelijkheid om de woning in te brengen in de BV van [gedaagde], de aanwezigheid van een CV-ketel in de woning terwijl sprake zou zijn van warmte/koudeopslag en onduidelijkheid over een nog te betalen jaarlijkse erfpachtcanon. Aan de bespreking van die discussiepunten is evenwel geheel niet meer toegekomen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [gedaagde] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.

Koopovereenkomst

4.2.

De eerste vraag die voorligt in onderhavige procedure is of er met het door partijen getekende document tussen De Zanding en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voor de beantwoording van die vraag dient in de eerste plaats komen vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken van deze koopovereenkomst. Indien dat niet het geval is, is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW Pro en kan van een koopovereenkomst geen sprake zijn. [gedaagde] betwist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken, met name nu niet is gesproken over het financieringsvoorbehoud en de datum van levering.

4.3.

De vraag of tussen De Zanding en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dient naar het oordeel van de rechtbank bevestigend te worden beantwoord. Er is een op 5 dan wel 6 oktober 2013 door [gedaagde] en (namens) De Zanding getekend document (een schriftelijke akte), welk document blijk geeft van de overeenstemming tussen [gedaagde] en De Zanding over de essentialia van de koop. Dat sprake zou zijn van een formulier dat slechts diende ter reservering acht de rechtbank, gezien de parafering door [gedaagde] op alle pagina’s daarvan, het medeondertekenen door zijn echtgenote, de legitimatie door [gedaagde] in het kader van de ondertekening en het feit dat een kopie van het document aan [gedaagde] en zijn echtgenote ter hand is gesteld, waarvoor bovendien is getekend, niet aannemelijk.

Uit het getekende document volgt dat tussen [gedaagde] en De Zanding overeenstemming bestond over de zaak; een nog te bouwen Strandvilla alsmede ondererfpachtrecht en onderopstalrecht op kavel 11 gelegen in het recreatiepark “Droompark De Zanding”, alsmede de prijs; betaling van € 200.000,00 (exclusief BTW) voor het ondererfpachtrecht / onderopstalrecht tot 15 oktober 2112, een jaarlijkse canon van € 600,00, een parkbijdrage van € 1.500,00 en een koopsom van € 150.000,00 (exclusief BTW) voor de te bouwen Strandvilla, inclusief inventaris en tuinaanleg. Weliswaar is in het getekende document geen concrete datum van levering afgesproken, maar naar het oordeel van de rechtbank leidt dit in het onderhavige geval niet tot het oordeel dat over de hoofdzaken geen overeenstemming bestond of dat in onvoldoende mate is voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW Pro. Doel was kennelijk de levering zo spoedig mogelijk te laten plaatsvinden, rekening houdend met de omstandigheid dat de Strandvilla nog gebouwd moest worden en het verblijf van [gedaagde] in het buitenland. Uit het getekende document zelf blijkt voorts dat, wanneer geen financieringsvoorbehoud in de zin van artikel 5 sub Pro 1 is gemaakt
(“ingevuld”), de ontbindende voorwaarde ter zake niet van toepassing is (vgl. artikel 5 sub Pro 4). Dat voorts de in dat document als bijlagen genoemde (tevens) te ondertekenen stukken op dat moment niet voorhanden waren, doet naar het oordeel van de rechtbank aan de geldigheid van de overeenkomst niet af, nu deze geen hoofdzaken van de overeenkomst betreffen. Hierbij neemt de rechtbank in overweging dat deze bijlagen aan [gedaagde] zijn toegezonden op 16 december 2013 en zonder enig commentaar door [gedaagde] zijn behouden. Hetzelfde geldt voor de toegezonden nadere versie van de nadere ‘overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht’ en de bijbehorende ‘aanneemovereenkomst Droompark De Zanding’, ten aanzien waarvan de rechtbank opmerkt dat deze nadere overeenkomsten kennelijk geen wijzigingen beoogden aan te brengen in de hoofdzaken waarover reeds overeenstemming bestond.

Uit niets blijkt ten slotte de door [gedaagde] gestelde bedoeling om de Strandvilla in zijn BV in te brengen, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.

Dat [A.] niet vertegenwoordigingsbevoegd zou zijn, doet, wat daar ook van zij, niet ter zake nu de koopovereenkomst door De Zanding niet wordt betwist. De Zanding heeft aan de overeenkomst van haar zijde bovendien reeds uitvoering gegeven door tijdig te starten met de bouw. [gedaagde] heeft hierover geen vragen gesteld, noch is daartegen bezwaar gemaakt. Door bovendien in de periode vanaf februari / maart 2014 ook zelf te communiceren met de aannemer over meerwerkzaamheden en een afspraak te maken over de inrichting van de Strandvilla, heeft [gedaagde] bij De Zanding het gerechtvaardigd vertrouwen doen ontstaan dat sprake was van overeenstemming en dat in oktober 2013 gemaakte afspraken ook van zijn kant zouden worden nagekomen.

4.4.

Uit het voorgaande volgt dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Dwaling

4.5.

De vraag die vervolgens voorligt of het beroep van [gedaagde] op dwaling slaagt. Een beroep op dwaling betreft een vergaande stelling, omdat die ertoe zou leiden dat [gedaagde] de koopovereenkomst die hij zelf heeft gesloten mag vernietigen, zodat zij niet langer gebonden is aan de afspraken die hij zelf heeft gemaakt. Een dergelijke stelling vraagt om een goede onderbouwing. [gedaagde] stelt dat hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij zou hebben geweten dat aan de overzijde van de weg van de Strandvilla op kavel 11 Cubuswoningen zouden worden gerealiseerd in plaats van Bosvilla’s. [gedaagde] stelt verder, naar de rechtbank begrijpt, dat de dwaling hieromtrent aan De Zanding is te verwijten gezien de getoonde maquette en hetgeen hem in de verkoopbrochure zou zijn voorgehouden.

4.6.

De Zanding heeft in dit kader als verweer gevoerd dat de maquette die [gedaagde] in het kader van de aankoop van de Strandvilla is getoond slechts een “artist impression” betrof, die een ontwikkelingsrichting aangeeft en geen weergave betreft van de werkelijke situatie. De ontwikkeling van parken als recreatiepark “Droompark De Zanding” geschiedt met inachtneming van de wensen van gegadigden. Aan de opzet, om ter plaatse hoogwaardige villa’s en recreatiewoningen te realiseren in een passende landschappelijke setting, is bovendien voldaan. Daarbij komt dat door [gedaagde] geen enkel voorbehoud is gemaakt met betrekking tot de realisering van de situatie zoals die op de maquette is verbeeld en de afwijking daarvan slechts zeer marginaal is. Voorts heeft [gedaagde] na de constatering in maart 2014, dat er ter plaatse ook Cubuswoningen in plaats van Bosvilla’s zouden worden gerealiseerd tot 2 juni 2014 niets van zich laten horen, waardoor bij De Zanding het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat de koopovereenkomst zou worden nagekomen. Zou er al een grondslag voor ontbinding c.q. vernietiging zijn aan de zijde van [gedaagde], dan moet worden geoordeeld dat [gedaagde] het recht om daarop nog een beroep te doen heeft verwerkt, aldus nog steeds De Zanding.

4.7.

De rechtbank volgt het verweer van De Zanding en overweegt daartoe het volgende.

Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar, indien, voor zover hier van belang, de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, of de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder a en b BW). Naar het oordeel van de rechtbank kan worden geconcludeerd dat De Zanding [gedaagde] geen duidelijke informatie heeft gegeven over de te realiseren bebouwing, anders dan dat recreatiewoningen zouden worden gerealiseerd passend in een landschappelijke setting. Daartoe is met een maquette slechts beoogd een indruk te geven van de beoogde eindsituatie. Niet gebleken is dat De Zanding [gedaagde] expliciet heeft medegedeeld of anderszins kenbaar heeft gemaakt dat de getoonde maquette een getrouwe weergave zou bieden van de uiteindelijk te realiseren situatie. Anders dan door [gedaagde] gesteld, was het voor De Zanding ook niet kenbaar dat de realisatie van het park, precies conform de getoonde maquette, voor [gedaagde] van doorslaggevend belang was. Het beroep van [gedaagde] faalt daarom. Hierbij neemt de rechtbank voorts in overweging:

dat er van de zijde van [gedaagde] geen enkel voorbehoud is gemaakt ten aanzien van de uitvoering van dit deel van het recreatiepark conform de maquette,
dat [gedaagde] zelf aanvankelijk zelf ook interesse heeft getoond in de aankoop van een zogenaamde Cubuswoning, en
dat binnen redelijke marges mag worden afgeweken van een maquette en dat met de bouw van de Cubuswoningen in plaats van Bosvilla’s, die beide een kubusachtig uiterlijk hebben, naar het oordeel van de rechtbank binnen die marges is gebleven.

Door pas bij brief van 2 juni 2014 een punt te maken van de gerealiseerde Cubuswoningen, terwijl [gedaagde] van de realisatie daarvan reeds op 20 maart 2014 op de hoogte was gekomen, moet ten slotte worden geoordeeld dat [gedaagde] te laat heeft geklaagd.

4.8.

Ten aanzien van de overige “discussiepunten” die door [gedaagde] ten grondslag worden gelegd aan zijn beroep op dwaling, overweegt de rechtbank dat [gedaagde] ter zake onvoldoende heeft gesteld om een beroep op dwaling te onderbouwen.

Ontbinding, boete en schade

4.9.

Nu is komen vast te staan dat tussen [gedaagde] en De Zanding een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en die overeenkomst door [gedaagde] ondanks sommatie en ingebrekestelling niet is nagekomen, kan worden geoordeeld dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde]. De rechtbank is daarom van oordeel dat De Zanding de koopovereenkomst bij brief van 26 juni 2015 rechtsgeldig heeft ontbonden. De rechtbank acht de vordering van De Zanding zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.1 onder a daarom toewijsbaar.

4.10.

Omdat De Zanding de koopovereenkomst heeft ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], kan voorts worden vastgesteld dat [gedaagde] de contractuele boete (op grond van artikel 4 sub Pro 3 van de overeenkomst) ten bedrage van €10.000,00 heeft verbeurd. Ook het gevorderde in 3.1 onder b.1. zal daarom worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag, zoals gevorderd in in 3.1 onder b.4., zal worden toegewezen vanaf 31 mei 2014; het tijdstip waarop [gedaagde] (onbetwist) jegens De Zanding in verzuim is geraakt.

4.11.

De Zanding maakt voorts op grond van artikel 4 sub Pro 3 van de overeenkomst aanspraak op aanvullende schadevergoeding (r.o. 3.1 onder b.3.) op te maken bij staat. Die schade omvat onder meer de exploitatiederving en misgelopen parkbijdragen, aldus De Zanding. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd, zodat ook deze vordering zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.12.

De Zanding maakt ten slotte aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Ook hiertegen is van de zijde van [gedaagde] geen verweer gevoerd. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De Zanding heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan in het Besluit gevorderde tarief. Nu De Zanding niet heeft gesteld op welke datum de buitengerechtelijke incassokosten daadwerkelijk zijn betaald, zal de rechtbank de rente toewijzen met ingang van de dag der dagvaarding door Recreatie Verkoop c.s. op 10 februari 2015.

4.13.

Het verzet is gezien het voorgaande ongegrond, doch, gezien de terugtrekking van Recreatie Verkoop in onderhavige procedure en de wijziging van eis, kan het verstekvonnis niet in stand blijven. De gewijzigde vordering van De Zanding zal als volgt worden toegewezen.

4.14.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het verzet worden verwezen. De kosten worden aan de zijde van Recreatie Verkoop c.s. begroot op:

- explootkosten € 77,84

- vast recht € 3.864,00

- salaris advocaat
904,00(2,0 punt × tarief € 452,00)

Totaal € 4.845,84

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

vernietigt het door deze rechtbank op 22 april 2015 onder zaaknummer / rolnummer 22351 / HA ZA 15-111 gewezen verstekvonnis,

en opnieuw rechtdoende

5.2.

verklaart voor recht dat de op 5 dan wel 6 oktober 2013 gesloten overeenkomst tussen partijen is ontbonden,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan De Zanding te betalen een bedrag van € 10.000,00 (tienduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag met ingang van 31 mei 2014 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan De Zanding te betalen een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 31 mei 2014 tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan De Zanding ter zake van de buitengerechtelijke kosten een bedrag te betalen van € 3.575,00 (drieduizend vijfhonderd vijfenzeventig euro), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 februari 2015 tot de dag van volledige betaling,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Recreatie Verkoop c.s. tot op heden begroot op € 4.845,84,

5.7.

verklaart dit vonnis wat betreft vorenstaande betalings- en de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.P. Ruitinga en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2015.^[1]

Ontbinding koopovereenkomst recreatiewoning wegens toerekenbare tekortkoming en verbeurde boete