Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/220852 / HA ZA 15-54
Vonnis van 18 november 2015
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET FLATGEBOUW DR. PRINSENGALERIJ TE HEEMSKERK,
gevestigd te Heemskerk,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Brink,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GREEN DEVELOPMENT B.V.,
gevestigd te Lage Mierde, gemeente Reusel-De Mierden
gedaagde,
advocaat mr. F.A.M. Knüppe.
Partijen zullen hierna VvE en Green Development genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 maart 2015
- het proces-verbaal van comparitie van 22 september 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De leden van de VvE zijn de eigenaren van de appartementsrechten in het flatgebouw aan de Dr.Prinsengalerij nrs 2 t/m 38. Green Development is eigenaar van het appartementsrecht aan de Dr. Prinsengalerij nr.12.
2.2.
In de splitsingsakte van 4 november 1980 is het Reglement van Splitsing van Eigendom van de Koninklijke Notariële Broederschap uit februari 1973 (hierna: het Reglement) van toepassing verklaard.
2.3.
In de splitsingsakte is (onder meer) bepaald dat
“
een flatgebouw wordt gebouwd, omvattende: 1. Op de begane grond elf bedrijfsruimten, bestemd voor winkels (…)en
een flatgebouw wordt gebouwd, omvattende: 1. Op de begane grond elf bedrijfsruimten, bestemd voor winkels (…)en
de eigendom van het flatgebouw wordt gesplitst in de navolgende appartementsrechten (…) 15. Het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de winkel aan de Dr. Prinsengalerij 12”.
2.4.
In de splitsingsakte is voorts bepaald dat aan artikel 6 lid 2 van het Reglement het volgende wordt toegevoegd: “
Deze bepaling is niet van toepassing op de hiervoor onder 9 tot en met 19 vermelde appartementsrechten (winkels)”. Verder is bepaald:
Deze bepaling is niet van toepassing op de hiervoor onder 9 tot en met 19 vermelde appartementsrechten (winkels)”. Verder is bepaald:
“
Artikel 9, lid 2. Het privégedeelte is bestemd, wat de onder 9 tot en met 19 genoemde appartementen betreft, voor bedrijfsruimte, wat de woningen betreft, voor particulier woongebruik (…)”.
Artikel 9, lid 2. Het privégedeelte is bestemd, wat de onder 9 tot en met 19 genoemde appartementen betreft, voor bedrijfsruimte, wat de woningen betreft, voor particulier woongebruik (…)”.
2.5.
Sinds oktober 2014 verhuurt Green Development de bedrijfsruimte aan de Dr. Prinsengalerij nr.12 aan [A.], die daarin een shoarmazaak drijft onder de naam Simba Döner.
3.Het geschil
3.1.
VvE vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat onder de term ‘bedrijfsruimte’ in de splitsingsakte van 4 november 1980 met betrekking tot het flatgebouw aan de Dr. Prinsengalerij (gemeente Heemskerk, sectie D, nummer 6059) ‘winkelruimte’ dient te worden verstaan en dat de shoarmazaak Simba Döner, gevestigd aan de Dr. Prinsengalerij 12 te Heemskerk, als horecagelegenheid dient te worden aangemerkt en niet als winkel;
te verklaren voor recht dat Green Development toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van de splitsingsakte van 4 november 1980, althans onrechtmatig handelt jegens de VvE door in strijd met de tekst van de splitsingsakte van 4 november 1980 de winkelruimte aan de Dr. Prinsengalerij 12 te Heemskerk te verhuren, althans te (laten) gebruiken als horecagelegenheid doordat zij haar huurder de heer [A.] in staat stelt om in het betreffende pand de shoarmazaak Simba Döner uit te baten;
Green Development te veroordelen tot nakoming van de splitsingsakte van 4 november 1980;
Green Development te verbieden om in de winkelruimte aan de Dr. Prinsengalerij 12 te Heemskerk een horecagelegenheid zoals de shoarmazaak Simba Döner, dan wel een andere horecagelegenheid, te (laten) voeren, en Green Development te gebieden alle gedragingen te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden die strijdig zijn met de splitsingsakte waaronder in ieder geval begrepen het (laten) exploiteren van een shoarmazaak, welk verbod en gebod ingaan binnen twee weken na datum vonnis of op een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
Te bepalen dat voor iedere overtreding van de veroordeling onder sub c en sub d een dwangsom wordt verbeurd van € 5.000,- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat een overtreding voortduurt;
Green Development te veroordelen om de kosten van dit geding te voldoen binnen zeven dagen na het wijzen van het vonnis te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 68,- in geval van betekening, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen genoemde termijn zijn betaald, hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
Green Development voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil betreft de vraag of het gebruik van de bedrijfsruimte aan de Dr. Prinsengalerij nr.12 door [A.], die daarin een shoarmazaak drijft onder de naam Simba Döner, in strijd is met de in de splitsingsakte opgenomen bestemming. De VvE stelt zich op het standpunt dat uit de bewoordingen van de akte van splitsing en het modelreglement blijkt dat de op de begane grond van het flatgebouw aanwezige bedrijfsruimten uitsluitend als winkels gebruikt mogen worden en een horecagelegenheid, zoals een shoarmazaak, niet als winkel kan worden aangemerkt. Green Development betwist dit en voert aan dat met het begrip winkel in de splitsingsakte middenstandsbedrijfsruimte, waaronder horeca uitdrukkelijk is begrepen, wordt bedoeld.
4.2.
De rechtbank stelt voorop dat de splitsingsakte naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van de (toekomstige) eigenaren van de appartementsrechten, zonder dat deze op de inhoud of formulering invloed hebben. Dit brengt met zich dat de gebezigde bewoordingen in deze akte naar objectieve maatstaven dienen te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de akte. De taalkundige betekenis van de bewoordingen is daarbij van groot belang, doch niet alleen bepalend.
4.3.
In de splitsingsakte is bepaald dat de betreffende bedrijfsruimte is
bestemd voor winkel(s).De rechtbank is met de VvE van oordeel dat een winkel een voor het publiek toegankelijke plek is waar de consument een zaak (of meer zaken) koopt en dat een shoarmazaak dat niet is. Voor de door Green Development voorgestane ruimere uitleg van het begrip winkel is alleen plaats als objectief kan worden vastgesteld dat partijen destijds bij het opmaken van de splitsingsakte een ruimere betekenis voor ogen hebben gehad. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn indien de bedrijfsruimte van meet af aan als horecagelegenheid in gebruik is geweest. Anders dan Green Development heeft aangevoerd is echter het enkele feit dat de betreffende ruimte bij de vorige huurder, C1000, als kantoor, WC en kantine in gebruik is geweest, daartoe onvoldoende. Dit geldt te meer nu, zoals de VvE ter zitting terecht heeft aangevoerd, de kantine/kantoor van de C1000 niet voor het publiek toegankelijk was en het gebruik van de bedrijfsruimte door C1000 dan ook niet als horeca kan worden aangemerkt. Ook indien juist zou zijn dat in het verleden in de betreffende ruimte enige tijd een roti-tent/broodje kip zou hebben gezeten, zoals Green Development ter zitting heeft betoogd, biedt dit onvoldoende grond om te kunnen concluderen dat objectief kan worden vastgesteld dat partijen destijds met het begrip winkel tevens het gebruik als horecagelegenheid hebben beoogd. De rechtbank is dan ook met de VvE van oordeel dat de huidige eigenaren van de overige appartementsrechten, waaronder de bovenliggende woningen, er gelet op de bewoordingen van de akte van splitsing niet op bedacht behoefden te zijn dat in de bedrijfsruimten op de begane grond zich mogelijk een horecagelegenheid zou kunnen vestigen.
bestemd voor winkel(s).De rechtbank is met de VvE van oordeel dat een winkel een voor het publiek toegankelijke plek is waar de consument een zaak (of meer zaken) koopt en dat een shoarmazaak dat niet is. Voor de door Green Development voorgestane ruimere uitleg van het begrip winkel is alleen plaats als objectief kan worden vastgesteld dat partijen destijds bij het opmaken van de splitsingsakte een ruimere betekenis voor ogen hebben gehad. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn indien de bedrijfsruimte van meet af aan als horecagelegenheid in gebruik is geweest. Anders dan Green Development heeft aangevoerd is echter het enkele feit dat de betreffende ruimte bij de vorige huurder, C1000, als kantoor, WC en kantine in gebruik is geweest, daartoe onvoldoende. Dit geldt te meer nu, zoals de VvE ter zitting terecht heeft aangevoerd, de kantine/kantoor van de C1000 niet voor het publiek toegankelijk was en het gebruik van de bedrijfsruimte door C1000 dan ook niet als horeca kan worden aangemerkt. Ook indien juist zou zijn dat in het verleden in de betreffende ruimte enige tijd een roti-tent/broodje kip zou hebben gezeten, zoals Green Development ter zitting heeft betoogd, biedt dit onvoldoende grond om te kunnen concluderen dat objectief kan worden vastgesteld dat partijen destijds met het begrip winkel tevens het gebruik als horecagelegenheid hebben beoogd. De rechtbank is dan ook met de VvE van oordeel dat de huidige eigenaren van de overige appartementsrechten, waaronder de bovenliggende woningen, er gelet op de bewoordingen van de akte van splitsing niet op bedacht behoefden te zijn dat in de bedrijfsruimten op de begane grond zich mogelijk een horecagelegenheid zou kunnen vestigen.
4.4.
Gelet op het vorenstaande moet de conclusie luiden dat het gebruik als shoarmazaak in strijd is met de in de akte van splitsing aan het pand gegeven bestemming van winkel. Dat de shoarmazaak doordeweeks dezelfde sluitingstijden aanhoudt als de overige in het flatgebouw gevestigde winkels, maakt dit niet anders. Dit betekent dat Green Development, door de bedrijfsruimte aan [A.] in gebruik te geven, die daarin een shoarmazaak drijft, in strijd met de splitsingsakte en daarmee jegens de VvE onzorgvuldig, handelt. De toezegging van Green Development om alle eventuele overlast te zullen monitoren en te zullen aanpakken, doet daar niet aan af.
4.5.
Het vorenstaande brengt met zich dat de vorderingen van de VvE zullen worden toegewezen, behoudens de vordering onder 3.1 ad c. Ten aanzien van deze vordering valt niet in te zien dat de VvE bij toewijzing daarvan, naast de gevorderde veroordeling onder ad d., enig zelfstandig belang heeft. Ten aanzien van de vordering onder ad d. zal de rechtbank de termijn waarbinnen Green Development aan het verbod dient te voldoen stellen op een maand, teneinde Green Development de gelegenheid te bieden de benodigde maatregelen te treffen en met de huurder in overleg te treden. De rechtbank ziet geen aanleiding om tegemoet te komen aan het verzoek van Green Development om deze termijn op 12 maanden te stellen. Eventuele nadelige consequenties van een vroegtijdig afwikkeling van de huurovereenkomst komen immers voor haar rekening en risico. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat evenmin grond voor het onthouden van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
4.6.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,-.
4.7.
Green Development zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 98,72
- griffierecht 613,00
- salaris advocaat
452,00(2,0 punt × tarief € 452,00)
452,00(2,0 punt × tarief € 452,00)
Totaal € 1615,72
4.8.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat onder de term ‘bedrijfsruimte’ in de splitsingsakte van 4 november 1980 met betrekking tot het flatgebouw aan de Dr. Prinsengalerij (gemeente Heemskerk, sectie D, nummer 6059) ‘winkelruimte’ dient te worden verstaan en dat de shoarmazaak Simba Döner, gevestigd aan de Dr. Prinsengalerij 12 te Heemskerk, als horecagelegenheid dient te worden aangemerkt en niet als winkel,
5.2.
verklaart voor recht dat Green Development onrechtmatig handelt jegens de VvE door in strijd met de tekst van de splitsingsakte van 4 november 1980 de winkelruimte aan de Dr. Prinsengalerij 12 te Heemskerk te verhuren, althans te (laten) gebruiken als horecagelegenheid doordat zij haar huurder de heer [A.] in staat stelt om in het betreffende pand de shoarmazaak Simba Döner uit te baten,
5.3.
verbiedt Green Development om in de winkelruimte aan de Dr. Prinsengalerij 12 te Heemskerk een horecagelegenheid zoals de shoarmazaak Simba Döner, dan wel een andere horecagelegenheid, te (laten) voeren, en gebiedt Green Development alle gedragingen te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden die strijdig zijn met de splitsingsakte waaronder in ieder geval begrepen het (laten) exploiteren van een shoarmazaak, welk verbod en gebod ingaan binnen een maand na datum van dit vonnis;
5.4.
veroordeelt Green Development om aan VvE een dwangsom te betalen van € 1.000,- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.3 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt,
5.5.
veroordeelt Green Development in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 1.163,72, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van zeven dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt Green Development in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2015. [1]