Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Sectie handel & insolventie
Locatie Alkmaar
DJHB/JB
zaaknummer / rolnummer: C/15/234197 / KG ZA 15-858
Aanvulling op het verkorte vonnis in kort geding van 19 november 2015
in de zaak van
1.[eiser]
wonende te Tuitjenhorn,
2.
[eiseres],
[eiseres],
wonende te Tuitjenhorn,
eisers,
advocaat mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te Warmenhuizen,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te Warmenhuizen,
gedaagden,
advocaat mr. S. Hartog te Alkmaar.
Eisers gezamenlijk zullen hierna [eisers] genoemd worden en afzonderlijk [eiser] en [eiseres] . Gedaagden gezamenlijk zullen hierna [gedaagden] genoemd worden en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.De procedure
1.1.
Ter terechtzitting van 17 november 2015 zijn [eisers] verschenen, bijgestaan door mr. Hanrath voornoemd. Voorts zijn [gedaagden] verschenen, bijgestaan door mr. Hartog voornoemd.
1.2.
[eisers] hebben gesteld en gevorderd overeenkomstig de dagvaarding die in kopie aan dit vonnis is gehecht.
1.3.
[gedaagden] hebben de vordering bestreden.
1.4.
Partijen hebben stukken, waaronder van de zijde van [eisers] de origineel uitgebrachte dagvaarding en van beide zijden een pleitnota, overgelegd en vonnis gevraagd.
1.5.
Op 19 november 2015 heeft de voorzieningenrechter verkort vonnis gewezen. Het onderstaande vormt de uitwerking van dat verkorte vonnis.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben hun woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) om en nabij februari 2012 te koop gezet.
2.2.
Op 12 maart 2015 heeft [eiser] een inspraakreactie ingediend op het voorontwerp Bestemmingsplan “De ontbrekende Schakel”. In deze reactie heeft [eiser] aangegeven een probleem te hebben met de nieuw aan te leggen rotonde op de Veilingweg omdat deze te dichtbij de woning komt te liggen. Hij heeft voorgesteld de rotonde te verplaatsen richting het zuiden (richting Warmenhuizen).
2.3.
Op 13 juli 2015 hebben [gedaagden] de woning voor het eerst bezichtigd, in het bijzijn van de ouders van [gedaagde 2] . [eisers] waren hierbij niet aanwezig. De rondleiding door de woning werd verzorgd door de makelaar van [eisers] , de heer [naam makelaar] (hierna: de makelaar).
2.4.
Op 14 juli 2015 heeft op het kantoor van de makelaar een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagden] en [eiser] in het bijzijn van de makelaar en de vader van [gedaagde 2] .
2.5.
Op 15 juli 2015 hebben [gedaagden] de koopovereenkomst, waarin geen financieringsvoorbehoud is opgenomen, met betrekking tot de woning getekend. De koopsom bedroeg € 465.000,00. De geplande leveringsdatum was 15 september 2015.
2.6.
Op 22 juli 2015 hebben [gedaagde 1] en [eiser] met elkaar gesproken waarbij is gesproken over de komst van een rotonde in de nabijheid van de woning.
2.7.
Bij e-mail van 28 september 2015 aan [eisers] hebben [gedaagden] de koopovereenkomst van 15 juli 2015 buitengerechtelijk ontbonden. Bij brief van 6 oktober 2015 heeft de advocaat van [gedaagden] de ontbinding van bevestigd.
2.8.
De levering van de woning zou - na uitstel met een maand - plaatsvinden op 15 oktober 2015. Deze levering heeft niet plaatsgevonden.
2.9.
Bij brief van 5 oktober 2015 aan [eiser] heeft de gemeente Schagen laten weten dat naar aanleiding van alle ingediende reacties het tracé ook wel genoemd “de Middenroute” (een nieuwe weg tussen Warmenhuizen en Tuitjenhorn) iets zal worden aangepast. Dat heeft ertoe geleid dat de geplande rotonde aan de Veilingweg uit het plan wordt gelaten. In plaats daarvan wordt er een T-kruising aangelegd die ook iets zuidelijker komt te liggen dan de geplande rotonde. Deze T-kruising zal op een afstand van circa 25 meter van de woning worden gerealiseerd.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis hun medewerking te verlenen aan de levering van de woning, onder gelijktijdige betaling van de koopsom aan [eisers] , met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vordering tot nakoming ten grondslag dat er een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tussen partijen is gesloten. Er is geen sprake van non-conformiteit, noch is de koopovereenkomst gesloten onder invloed van enig wilsgebrek. Er rustte op [eisers] geen mededelingsplicht omtrent de komst van de Middenroute en voor zover die er wel zou zijn, hebben [eisers] hieraan voldaan. [eisers] verwijzen ter onderbouwing hiervan naar de verklaring van de makelaar in een e-mail van 5 november 2015. Voorts stellen [eisers] dat [gedaagden] niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht ter zake van eventuele wijzigingen in een bestemminsplan. [gedaagden] kunnen zich daarom niet op dwaling beroepen, aldus [eisers] .
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor toewijzing van de in dit kort geding gevorderde nakoming van de koopovereenkomst slechts plaats is, indien met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat deze vordering van [eisers] in de bodemprocedure zal worden toegewezen. [gedaagden] voeren als verweer aan dat zij van hun contractuele verplichtingen zijn bevrijd, doordat zij de koopovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden (bedoeld zal zijn: hebben vernietigd) wegens dwaling. De beoordeling van de vordering komt derhalve neer op de vraag of op voorhand voldoende aannemelijk is dat het beroep van [gedaagden] op dwaling in de bodemprocedure kans van slagen heeft.
4.2.
Ter onderbouwing van het beroep op dwaling voeren [gedaagden] aan dat [eisers] hun mededelingsplicht hebben geschonden door geen melding te maken van de komst van de Middenroute. Volgens [gedaagden] komt de Middenroute vlakbij de woning uit en zal hierdoor de woon- en leefomgeving sterk worden beïnvloed. [gedaagden] stellen dat vóór de ondertekening van de koopovereenkomst noch door de makelaar noch door [eisers] mededelingen zijn gedaan over de komt van de Middenroute. Pas na het tekenen van de koopovereenkomst, te weten na 10 september 2015 toen de vader van [gedaagde 2] een nieuwsbericht over de Middenroute las, zijn [gedaagden] met de komst van de Middenroute bekend geworden. [gedaagden] voeren aan dat zij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zouden zijn aangegaan, indien zij een juiste voorstelling van zaken hadden gehad en dat het ontbreken daarvan te wijten is aan een schending van de mededelingsplicht door [eisers] , die voorgaat boven de eigen onderzoeksplicht
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet - of niet op dezelfde voorwaarden - zou zijn gesloten wegens dwaling vernietigbaar is, indien, voor zover hier van belang, de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW).
4.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de aanleg van de aanvankelijk geplande rotonde en thans een T-splitsing nabij de woning een zodanige omstandigheid betreft die het woon- en leefklimaat van de woning raakt dat het als een eigenschap van de woning moet worden beschouwd ten aanzien waarvan men kan dwalen. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking het gegeven dat [eiser] op 12 maart 2015 ‘bezwaar’ heeft gemaakt tegen de geplande rotonde vlakbij zijn woning.
4.5.
Voor zover [eisers] zich op het standpunt stellen dat [gedaagden] de overeenkomst niet zijn aangegaan bij een onjuiste voorstelling van zaken, zodat geen sprake is van dwaling, wordt als volgt overwogen. [eisers] hebben tegenover gemotiveerde betwisting door [gedaagden] voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagden] reeds vóór het sluiten van de overeenkomst bekend waren met de komst en ligging van de Middenroute. Dat omtrent de Middenroute een voortdurende actuele discussie werd gevoerd in het dorp waar [gedaagden] woonachtig waren, waardoor zij daarvan op de hoogte hadden moeten zijn, is in deze procedure onvoldoende komen vast te staan. Er zijn weliswaar berichten over de Middenroute uit regionale dag- en weekbladen, maar die zijn grotendeels van enkele jaren terug. Uit het meest recente bericht van 30 januari 2015, dat gaat over de aankoop van grond door de gemeente voor de Middenroute kan zonder nader onderzoek, waarvoor in dit geding geen plaats is, niet worden afgeleid dat er sprake is van actuele dorpsdiscussie die [gedaagden] als inwoners van Warmenhuizen niet kan zijn ontgaan. Voor de stelling van [eisers] dat Franzen bekend waren met de komst en de ligging van de Middenroute is derhalve nader bewijs nodig. Voorshands gaat de voorzieningenrechter er daarom vanuit dat [gedaagden] eerst na 10 september 2015 op de hoogte zijn geraakt met de ligging van de Middenroute. Niet in geschil is dat, indien [gedaagden] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden hadden gesloten.
4.6.
Voor zover [eisers] aanvoeren dat zij aan hun mededelingsplicht hebben voldaan en er aldus geen onjuiste voorstelling van zaken heeft bestaan bij [gedaagden] wordt het volgende overwogen. Vast staat dat [eisers] van de komst van de Middenroute op de hoogte waren. De verwijzing van [eisers] naar het arrest van de Hoge Raad van 18 april 1986, NJ 1986/747 kan hen daarom niet baten. In de zaak van de Hoge Raad op 18 april 1986 (NJ 1986, 747) waarnaar [eisers] verwijzen, was de wetenschap dat volgens het bestemmingsplan een weg door de tuin zou worden aangelegd aan de zijde van de verkopende partij niet komen vast te staan. Voorts wordt geoordeeld dat de komst van de Middenroute een omstandigheid is die naar geldende verkeersopvattingen door [eisers] ter kennis van [gedaagden] . behoorde te worden gebracht. Uit het feit dat [eisers] zich op het standpunt stellen dat zij - via hun makelaar - aan hun mededelingsplicht hebben voldaan, volgt ook dat zij erkennen dat op hen een mededelingsplicht rust ter zake van de komst van de (toen nog geplande) rotonde. Dat er volgens [eisers] thans geen rotonde komt maar een T-splitsing, doet niet ter zake, nu er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in ieder geval nog sprake was van de komst van een rotonde. Voorts hebben [gedaagden] aangevoerd dat het niet zozeer om de rotonde dan wel T-splitsing gaat, maar om de aanleg van de Middenroute in zijn geheel, waardoor volgens [gedaagden] sprake zal zijn van een toename van de verkeersdruk en verminderde leefbaarheid. Hoewel de mate van de hinder van de Middenroute tussen partijen in geschil is, acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat de aanleg van de Middenroute dusdanige gevolgen zal hebben op de directe woonomgeving van [gedaagden] , dat [eisers] nu zij daarvan op de hoogte waren, gehouden waren hiervan melding te maken voor het sluiten van de koopovereenkomst. Gelet op het voorgaande oordeelt de voorzieningenrechter voorshands dat ten aanzien van de Middenroute op [eisers] een mededelingsplicht rustte.
4.7.
[eisers] hebben voorts aangevoerd dat het beroep van [gedaagden] op dwaling niet kan slagen, omdat [gedaagden] niet aan hun onderzoekplicht hebben voldaan. Zij hebben in dat verband verwezen naar een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland van 26 juni 2014, waarin is geoordeeld dat op de kopers in beginsel een onderzoeksplicht rust ten aanzien van het bestemmingsplan ten aanzien van de bestemming van het aan de achtertuin grenzende perceel. Het betrof volgens de voorzieningenrechter in voormeld vonnis informatie die op gemakkelijke wijze, zonder medewerking van de verkopende partij, kon worden verkregen bij de gemeente. [eisers] voeren aan dat de Middenroute ook een eigenschap van de omgeving betreft die voor [gedaagden] op gemakkelijke wijze te achterhalen was, zodat de dwaling voor hun rekening moet blijven nu [gedaagden] daar onderzoek naar hebben gedaan. De voorzieningenrechter overweegt dat als uitgangspunt heeft gelden dat in het geval de verkoper bepaalde inlichtingen had behoren te geven, de eisen van redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen verzetten dat de verkoper als verweer aanvoert dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Deze zogenoemde prioriteitsregel houdt dan ook in dat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper gaat. De strekking van de regel is immers ook de onvoorzichtige koper bescherming te bieden in een situatie waarin de verkoper relevante gegevens verzwegen heeft die hij had behoren mede te delen. Gelet op voormelde prioriteitsregel volgt de voorzieningenrechter het betoog van [eisers] dan ook niet. [eisers] hebben geen omstandigheden aangevoerd die aanleiding geven van de prioriteitsregel af te wijken. Evenmin is sprake van bijzondere omstandigheden die [gedaagden] tot nader onderzoek noopten. Vast staat immers dat in de verkoopadvertentie van de makelaar en in de NVM-vragenlijst niets is vermeld over de komst van de Middenroute, zodat er voor [gedaagden] geen aanleiding bestond tot nader onderzoek.
4.8.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of [eisers] aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. Zoals hiervoor reeds vermeld stellen [eisers] zich op het standpunt dat zij aan hun mededelingsplicht hebben voldaan via hun makelaar. [eisers] hebben daarbij verwezen naar de verklaring van de makelaar in zijn e-mail van 5 november 2015. Daar staat echter tegenover dat [gedaagden] eveneens verklaringen hebben overgelegd (van henzelf en van de ouders van [gedaagde 2] ) waaruit het tegendeel blijkt. Gelet op deze tegenstrijdige verklaringen kan de vraag of [eisers] aan hun mededelingsplicht hebben voldaan in dit geding niet worden beantwoord zonder nadere bewijslevering(getuigenverhoren), waarvoor in dit geding geen plaats is. Daarom valt ook niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid te zeggen hoe een bodemrechter hierover zal oordelen. Gelet op deze onzekerheid kan daar in dit kort geding dan ook niet op vooruit worden gelopen en zal de vordering van [eisers] worden afgewezen.
4.9.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 2] begroot op € 285,- aan verschotten en op € 816,- aan salaris advocaat;
5.3.
verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland, voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord‑Holland en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 november 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.
Aldus afgegeven op 1 december 2015,
Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.
Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.