Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 3159060 CV Expl 14-76 JJ
Uitspraakdatum: 15 juli 2014
Vonnis in kort geding
De kantonrechter als voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid JUMBO SUPERMARKTEN B.V.
gevestigd te Veghel
eiseres in kort geding
verder ook te noemen: Jumbo
gemachtigde: mr. M. Cohen, advocaat te Utrecht
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DEEN VASTGOED ONTWIKKELING B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Hoorn
gedaagde in kort geding
verder ook te noemen: Deen
gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans, advocaat te Hoorn.
1.Het procesverloop
Jumbo heeft bij dagvaarding d.d. 23 juni 2014 een voorziening gevorderd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
De zaak is behandeld op de terechtzitting van 1 juli 2014, alwaar zijn verschenen namens Jumbo de heren [A], [B] en [C] en namens Deen de heren [D], [E] en [F]. Partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden.
Jumbo heeft de vordering bij monde van haar gemachtigde toegelicht aan de hand van pleitnotities en producties. Deen heeft tegen de vordering verweer doen voeren aan de hand van pleitnotities.
De inhoud van deze processtukken geldt als hier ingelast.
Na afloop van de behandeling is op heden uitspraak bepaald.
2.De uitgangspunten
2.1.Jumbo is huurt sedert 23 januari 2014 van Deen de winkelruimte aan [adres] te [plaats]. Jumbo is de rechtsopvolger van De Boer Supermarkten B.V., die weer rechtsopvolger was van Super de Boer Winkels B.V.
2.2.Jumbo exploiteert aldaar een supermarkt, met een oppervlak van ongeveer 1200 m2, waarvan 900 m2 verkoopoppervlak. Het betreft een supermarkt met de gebruikelijke uitgebreide sortering van een moderne supermarkt. De winkel is gesitueerd nabij de bekende [naam] in [plaats]. De supermarkt was de enige supermarkt in [plaats].
2.3.Deen heeft de eigendom van het gehuurde in 2009 overgenomen van [naam 1] Ontwikkelingen Maatschappij B.V. en Deen is vanaf dat moment verhuurder geworden.
2.4.De huurovereenkomst loopt reeds vanaf 22 februari 1993. Nadien hebben partijen, althans hun rechtsvoorgangers, nadere afspraken gemaakt en wel in een allonge van 2 augustus 1993, van 14 april 2010 en van 21 januari 2011. Op grond daarvan loopt de huurovereenkomst op dit moment tot 19 september 2019, met verlengingsopties ten behoeve van de huurder.
2.5.Na de eigendomsoverdracht aan Deen zijn partijen in de allonge van 4 april 2010 onder meer het volgende overeengekomen:
“(-) Deen Vastgoed Beleggingen B.V. zal zich bij de uitvoering van de huurovereenkomst als een goed en redelijk verhuurder opstellen, meer specifiek zal zij huurder in staat stellen om ongestoord de exploitatie van de winkel te voeren (-)”
2.6.Naast de entree van de winkel van Jumbo was een Marskramer winkel gevestigd, die Marskramer eveneens huurde van eigenaar Deen. Nadat Marskramer de huurovereenkomst met Deen had opgezegd is Deen in dat perceel onder de naam DEEN een kleine supermarkt begonnen, met een oppervlakte van ongeveer 240 m2 en verkoopoppervlak van 169 m2.
2.7.De kleine Deen supermarkt is te vergelijken met de Albert Heijn to go-formule, bestemd voor snelle relatief kleine inkopen.
2.8.Ten behoeve van de Deen winkel worden een drietal keren per dag met behulp van vrachtauto’s gedurende korte tijd goederen geladen en gelost.
2.9.In een allonge behorende bij de huurovereenkomst van 22 februari 1993 is onder meer het volgende opgenomen:
“(-) Het laden en lossen ten behoeve van de supermarkt dient behoudens fysieke onmogelijkheid plaats te vinden op de daarvoor aangegeven plaats.(-)”
3.Het geschil
3.1.Jumbo vordert bij wege van voorziening ex artikel 254 lid 4 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Deen
- I) tot staking van de kleine Deen supermarkt te [plaats], enwel binnen 7 dagen na een veroordelend vonnis,
- II) onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag;
- III) tot staking van de los- en laad activiteiten voor de entree van Jumbo op de [adres 2] te [plaats];
- IV) onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
- V) tot betaling van buitengerechtelijke kosten;
- VI) tot betaling van de proceskosten.
3.2.Volgens Jumbo handelt Deen in strijd met het algemene huurrecht doordat Deen Jumbo het rustig huurgenot ontneemt door een concurrerende supermarkt vlak naast de supermarkt van Jumbo te starten. Bovendien handelt Deen volgens Jumbo in strijd met de allonge van 10 april 2010 waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat Deen Jumbo, althans haar rechtsvoorganger, in staat zal stellen om ongestoord de exploitatie van de winkel te voeren. Door een concurrerende onderneming te beginnen naast Jumbo pleegt Deen volgens Jumbo wanprestatie. Jumbo stelt hierdoor schade te lijden in de vorm van aanzienlijke omzetderving
3.3.Deen concludeert in haar verweer tot afwijzing van de vordering.
3.5.De wederzijdse standpunten van partijen zullen hierna worden behandeld en gewogen.
4.De beoordeling
4.1.Terecht stellen beide partijen dat het toetsingskader in deze wordt gevormd door de geldende jurisprudentie zoals die onder meer is verwoord in het arrest van de Hoge Raad Schuitema-Dunnewind van 17 december 2004.
In het bijzonder r.o. 3.5:
“(-) dat een verhuurder door zijn huurder concurrentie aan te doen tekort schiet in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting de huurder het genot van het gehuurde te verschaffen dat deze mocht verwachten. Bij de beoordeling van de vraag of van een zodanige tekortkoming sprake is zal de rechter onder meer aandacht dienen te schenken aan de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie, mede in verband met de eventueel contractueel voorgeschreven bestemming van het gehuurde.”
4.2.Anders dan Jumbo stelt kan uit dit arrest niet worden afgeleid dat het ondernemen van concurrerende activiteiten van de verhuurder zonder meer een gebrek oplevert van de zijde van de verhuurder in de huurverhouding tussen de betrokken partijen. Slechts onder omstandigheden zou dat het geval kunnen zijn. In de onderhavige zaak dient dus te worden nagegaan in hoeverre de feiten bovenstaande zulks rechtvaardigen.
De kantonrechter acht voor de beslissing het volgende redengevend.
4.3.De supermarkt Jumbo in [plaats] is een grote supermarkt met een uitgebreid assortiment. De Bruto oppervlakte bedraagt ongeveer 1200 m2.
Deen is een betrekkelijk kleine supermarkt met een bruto oppervlakte van ongeveer 240 m2. Jumbo is dus 5 keer zo groot.
Het assortiment van Deen is beperkt (go to-formule Albert Heijn).
De omzet tussen beide winkels verschilt enorm, in die zin dat de omzet van Jumbo boven de € 155.000,00 bedraagt (ter zitting namens Jumbo verklaard), terwijl de omzet van Deen slechts ongeveer € 20.000,- per week is, naar Deen heeft gesteld.
Volgens Jumbo is er een zeer grote overlap wat betreft de door de beide supermarkten aangeboden producten. Zij schat deze overlap op 99 % (eveneens ter zitting betoogd). Dit is bijzonder onaannemelijk. Als juist kan worden aangenomen dat in de winkel van Jumbo voor een aanmerkelijk deel dezelfde waren worden aangeboden als in de kleine Deen, maar andersom geldt die vergelijking niet. Immers, het kan bijna niet anders (en de benaming van go to-formule wijst daar ook op) dan dat het assortiment van de Jumbo in [plaats] aanmerkelijk uitgebreider is dan het assortiment van de Deen ter plekke. Van de aanzienlijke overlapping als door Jumbo bedoeld kan dan ook niet worden uitgegaan. De kantonrechter acht deze overlap tussen Jumbo en Deen op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een beperking van het genot van het door Jumbo gehuurde.
4.4.Volgens Jumbo is er na het starten van de Deen vestiging een aanmerkelijke omzetvermindering geconstateerd. Ter zitting is gebleken dat dit geen omzetdaling betreft maar een verminderde omzetstijging van 6 % afgemeten tegen het landelijk gemiddelde van Jumbo vestigingen. Volgens Jumbo vindt er landelijke een behoorlijke omzetstijging plaats in haar winkels en blijft Jumbo [plaats] daar dus bij achter.
Deen heeft de becijfering van Jumbo bestreden. Zij vraagt zich af waarom er geen deugdelijke bescheiden door Jumbo zijn overgelegd ter ondersteuning van haar standpunt. Verder bestrijdt Deen, als het in geringe mate achterblijven van de omzet van Jumbo al juist is, het causaal verband tussen dat achterblijven van de omzet en het vestigen van de kleine Deen winkel ter plekke.
Jumbo heeft daartegen over gesteld dat zij geen exacte cijfers in het geding hoeft te brengen omdat haar schade (zo begrijpt de kantonrechter) voor de hand ligt en dat bovendien het bedrijfsgeheim zich tegen openbaarmaking van de cijfers verzet.
Het ligt echter op de weg van Jumbo om, indien zij van mening is dat de hapering in omzetstijging veroorzaakt werd door een gebrek aan het gehuurde, dit causale verband aan te tonen. In het kader van de beoordeling in dit kort geding heeft Jumbo onvoldoende inzicht gegeven in de verhouding tussen de verkoop van overeenkomstige producten van de beide supermarkten en aldus het causaal verband tussen de vestiging van Deen en het achterblijven van haar eigen omzet onvoldoende aangetoond. Gelet op het verstrekkende van het gevorderde had dat wel op haar weg gelegen.
4.5.Jumbo heeft gewezen op de allonge van 4 april 2010. Volgens haar hebben partijen daarmee afgesproken dat Deen zich zou onthouden van concurrerende activiteiten. Deen heeft die uitleg gemotiveerd bestreden. Volgens Deen was het slechts de bedoeling dat Jumbo, althans haar rechtsvoorganger, zou worden gevrijwaard van een vordering tot eigen gebruik van de zijde van Deen. Deen wijst erop dat een non-concurrentiebeding niet is overeengekomen en dat Deen, als supermarktketen, zeker een non-concurrentiebepaling niet zou opnemen in de huurovereenkomsten met derden. Jumbo heeft naar het oordeel van de kantonrechter vervolgens haar uitleg in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt. Ook voor dit onderdeel voorziet de onderhavige procedure niet in bewijslevering.
4.6.Vorenstaande komt erop neer dat de vordering tot het staken van de onderneming (I) zal worden afgewezen.
4.7.Wat betreft de vordering tot het laden en lossen ten behoeve van de Deen vestiging geldt het volgende:
Partijen hebben in 1993 afgesproken dat het laden en lossen door de rechtsvoorganger van Jumbo op bepaalde wijze zou gebeuren. Voor de hand ligt dat die verplichting bestond voor Jumbo, althans haar rechtsvoorganger als huurder. Voor Deen in haar rol als verhuurder van het naastgelegen perceel geldt deze verplichtingen niet, althans in ieder geval niet rechtstreeks. Voor zover dit onderdeel is gegrond op de desbetreffende allonge moet deze worden afgewezen. Ter zitting is namens Deen betoogd dat zij in overleg met de politie een plaats heeft uitgezocht waarbij het verkeer zo min mogelijk wordt gestoord. Zo is parkeren op de [straat], zoals Jumbo kennelijk voorstaat, niet gewenst omdat dit een weg met eenrichtingverkeer is en het verkeer wordt belemmerd. Deen heeft ter zitting toegezegd dat zij ter plekke voortaan met een kleiner model vrachtauto zal laden en lossen dan voorheen. De kantonrechter zal van dat laatste, onder afwijzing van de vordering (III) wat betreft het laden en lossen, uitgaan.
4.8.Nu de vorderingen reeds op grond van het vorenstaande worden afgewezen behoeven de overige weren, waaronder ook die wat betreft de hoedanigheid van de gedaagde partij, geen bespreking meer.
4.9.Jumbo zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
Wijst de vorderingen af.
Veroordeelt Jumbo in de proceskosten, die tot heden voor Deen worden vastgesteld op een bedrag van € 500,00 voor salaris van de gemachtigde van Deen, waarover Jumbo geen BTW verschuldigd is.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. van der Linde, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 15 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter