Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/203037 / HA ZA 13-232
Vonnis van 8 oktober 2014
in de zaak van
1. de vereniging
VVE FLATGEBOUW [adres],
gevestigd te Haarlem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INTERCONTINENTAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseressen in conventie,
verweersters in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. R. Vos,
tegen
1.[gedaagde1],
wonende te Haarlem,
gedaagde in conventie,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. H.J. Visser,
2. de naamloze vennootschap
ING BANK NV,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Eisers zullen hierna de VvE, Intercontinental, gezamenlijk Intercontinental c.s., en gedaagden respectievelijk [gedaagde1] en ING genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 oktober 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 8 januari 2014
- de akte wijziging van eis van Intercontinental c.s.
- de antwoordakte wijziging van eis van ING
- de antwoordakte inzake wijziging van eis in conventie van [gedaagde1].
1.2.
[gedaagde1] maakt bij voornoemde antwoordakte inzake wijziging van eis bezwaar tegen de eiswijziging van Intercontinental c.s. omdat deze in strijd zou zijn met de eisen van een goede procesorde. Op grond van artikel 130 Rv heeft als uitgangspunt te gelden dat eiser de bevoegdheid toekomt zijn eis te wijzigen zolang de rechter nog geen vonnis heeft gewezen. Gelet op het besprokene ter zitting waarbij aan de orde is geweest dat het Intercontinental c.s. eveneens te doen is om de schuine deuren die uitkomen op perceel [kadaster] en zij in haar akte wijziging eis enkel de formulering van de eis heeft uitgebreid met de toevoeging van dat perceelnummer, alsmede de omstandigheid dat [gedaagde1], in samenhang met de beperkte omvang en inhoud van de akte wijziging van eis, geacht wordt voldoende in de gelegenheid te zijn geweest daarop bij antwoordakte te reageren, is de rechtbank van oordeel dat de eiswijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De eiswijziging wordt dan ook toegelaten.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 15 augustus 1997 is [gedaagde1] eigenaar geworden van de woning met erf aan de [adres], sectie A, nummer [kadaster], en van de naast de woning gelegen steeg (in notariële stukken ook genoemd: 'de gang'), kadastraal bekend [kadaster].
2.2.
In de notariële akte van 15 augustus 1997 staat onder meer vermeld:
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE
BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar een akte van transport (van) 2 oktober 1956 verleden voor P.A. de Ruig destijds notaris ter standplaats Haarlem (…) waarin onder meer staat vermeld, woordelijk luidende: “De verkopers zijn geen erfdienstbaarheden of verplichtingen het verkochte betreffende bekend, behoudens een eventueel recht van overweg over voormelde gang.
2.3.
In de notariële akte van 2 oktober 1956 betreffende de verkoop van het huis en erf gelegen aan de [adres] en de daarnaast steeg, staat vermeld:
De verkopers zijn geen erfdienstbaarheden of verplichtingen het verkochte betreffende bekend, behoudens een eventueel recht van overweg over voormelde gang.
2.4.
[gedaagde1] heeft hypotheek verleend op het perceel [adres], inclusief de steeg, ten gunste van ING.
2.5.
Intercontinental is sinds 3 januari 2000 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de winkelruimte op de begane grond van het pand [adres] te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie A, nummer [kadaster] (hierna ook: de winkelruimte [adres]).
2.6.
In de leveringsakte van 3 januari 2000 waarbij Intercontinental het appartementsrecht betreffende de winkelruimte [adres] geleverd heeft gekregen, is onder meer het volgende vermeld:
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar:
1. een proces-verbaal van veiling, bij afschrift overgeschreven in de daartoe bestemde openbare registers te Haarlem, thans Amsterdam op dertien juli negentienhonderd (…), waarin ondermeer woordelijk staat vermeld:
“Artikel zes en twintig: het perceel nummer vijf zal zijn belast met een recht van weg naar den [adres] ten behoeve van het perceel nummer 4 en het perceel kadastraal bekend [kadaster] voorzoover het nog aan de verkoopsters toebehoort, welk recht van uitweg alzoo bij deze als erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten behoeve van het perceel kadastraal bekend [kadaster], gedeeltelijk en numero [kadaster] dat mede aan de verkoopsters toebehoort en haar op dezelfde Wijze eigen is geworden als de bij deze verkochte perceelen en ten laste van de perceelen gemeente Haarlem, kadastraal bekend in [kadaster] gedeeltelijk, [kadaster] geheel en [kadaster] gedeeltelijk voorzoover deze perceelen tot het perceel nommer vijf behooren”;
2.7.
In de handgeschreven notariële akte van 25 juni 1900 is onder meer vermeld:
Artikel zes en twintig
het perceel nummer vijf zal zijn belast met het recht van weg naar den [adres] ten behoeve van het perceel nommer vier en het perceel kadastraal bekend [kadaster] voorzoover het nog aan de verkoopsters toebehoort welk recht van uitweg alzoo bij deze als erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten behoeve van het perceel kadastraal bekend [kadaster] gedeeltelijk en numero [kadaster] dat mede aan de verkoopsters toebehoort en haar op dezelfde wijze eigen is geworden als de bij deze verkochte perceelen en ten laste van de perceelen Gemeente Haarlem kadastraal bekend in [kadaster] gedeeltelijk [kadaster] geheel en [kadaster] gedeeltelijk voor zoover deze perceelen tot het perceel nommer vijf behooren.
In de handgeschreven akte is eveneens een schetsmatige plattegrond van de betrokken percelen opgenomen, zoals hierna weergegeven.
2.8.
De winkelruimte [adres] heeft aan de voorzijde vanaf de [adres] een ingang. De winkelruimte is aan de achterzijde eveneens toegankelijk via de ingang aan de [adres]. Intercontinental verhuurt de winkelruimte [adres] op dit moment aan een winkel in bedden en bed accessoires, ‘Bedgenoten”.
2.9.
Boven de winkelruimte van Intercontinental (kadastraal bekend onder nummer [kadaster]), bevinden zich twee bovenwoningen, met als adres [adres] rood (kadastraal bekend onder nummer [kadaster]) en [adres] (kadastraal bekend onder nummer [kadaster]). Intercontinental is tezamen met de twee appartementsgerechtigden die het gebruik van deze twee bovenwoningen genieten lid van de vereniging van eigenaren van het flatgebouw [adres] (de VvE).
2.10.
De percelen [kadaster], [kadaster] en [kadaster] waren voorheen tezamen bekend onder nummer [kadaster], zoals onder meer blijkt uit een kadastraal uittreksel d.d. 11 september 2012 dat het volgende vermeldt:
Kadastraal object [kadaster] is overgegaan in:
[kadaster](inzage grondpercelen en ondergesplitste rechten)
[kadaster]
[adres] 2013 DA HAARLEM
Gerechtigde:INTERCONTINENTAL ESTATE B.V.
[kadaster]
[adres] RD 2013 DA HAARLEM
Gerechtigde: (…)
[kadaster]
[adres]
Gerechtigde: (…)
2.11.
Het perceel kadastraal bekend [kadaster], dat toebehoort aan [gedaagde1], betreft een steeg gelegen tussen het woonhuis van [gedaagde1] en de winkelruimte [adres]. Aan de zijde van de [adres] bevindt zich een hek waarmee de steeg kan worden afgesloten en waarvan [gedaagde1] de sleutel heeft. De hoofdingang van de woning van [gedaagde1], die zich aan de zijde van de steeg bevindt, is van de buitenkant uitsluitend via de steeg te bereiken.
2.12.
Aan de buitenzijde van de winkelruimte [adres] bevindt zich een deur die vanaf de steeg toegang biedt tot een afgesloten ruimte van enkele vierkante meters. Dit hok is alleen toegankelijk vanuit de steeg en niet vanuit de winkelruimte [adres].
2.13.
De steeg is betegeld. Aan de noordzijde van de steeg (het perceel met nummer [kadaster]) loopt de betegeling door op het aansluitende deel van perceel [kadaster], dat ook aan [gedaagde1] toebehoort. Direct na de overgang van perceel [kadaster] naar perceel [kadaster] bevindt zich een schuine zijde van de winkelruimte [adres] met een deur die vanaf het perceel met nummer [kadaster] toegang biedt naar die winkelruimte.
2.14.
Intercontinental c.s. heeft overgelegd een uittreksel kadastrale kaart waarop de aan [gedaagde1] toebehorende percelen [kadaster] (de steeg) en [kadaster], alsmede de aan Intercontinental toebehorende winkelruimte gelegen aan de [adres] zijn weergegeven. De winkelruimte, thans kadastraal bekend onder nummer [kadaster], wordt op deze kaart nog aangeduid onder het oude kadastrale nummer [kadaster].
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Intercontinental c.s. vordert na wijziging van eis – samengevat –
I. primair: verklaring voor recht dat op het perceel [adres] te Haarlem, kadastraal bekend [kadaster] en nummer [kadaster], bij wege van erfdienstbaarheid, het recht van weg rust ten gunste van het appartementsrecht [adres], kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie A, nummer [kadaster], zodat [adres] te Haarlem, kadastraal bekend [kadaster] en nummer [kadaster] het dienend erf is ten opzichte van [adres] te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie A, nummer [kadaster],
II. subsidiair: verklaring voor recht dat op het perceel [adres] te Haarlem, kadastraal bekend [kadaster] en nummer [kadaster], (de rechtbank begrijpt: bij wege van erfdienstbaarheid) het recht van weg rust ten gunste van het grondperceel en de ondergesplitste rechten kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie [kadaster], zodat [adres] te Haarlem, kadastraal bekend [kadaster] en nummer [kadaster] het dienend erf is ten opzichte van [adres] te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie [kadaster].
primair en subsidiair onder de bepaling dat Intercontinental c.s. gerechtigd is over te gaan tot inschrijving van het vonnis,
III. gedaagde (de rechtbank begrijpt: [gedaagde1]) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad een gebod op te leggen het recht van weg te eerbiedigen en primair het hek op perceel [adres] te verwijderen, subsidiair de sleutel daarvan aan eisende partij af te geven, primair en subsidiair binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, onder last van een dwangsom van € 10.000,- met een maximum van € 100.000,- voor iedere inbreuk op dat gebod na betekening alsmede € 5.000,- voor iedere dag dat gedaagde na betekening in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-
IV. veroordeling van gedaagden bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de
proces- en nakosten, onder de voorwaarde dat gedaagden de rente ex artikel 119 BW over die kosten verschuldigd raken zo niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, subsidiair binnen twee dagen na betekening daarvan is voldaan.
3.2.
Intercontinental c.s. heeft de vorderingen ingesteld omdat zij rechtszekerheid wil verkrijgen omtrent de erfdienstbaarheid van weg naar de [adres] en zij deze erfdienstbaarheid gerespecteerd wil zien. Intercontinental c.s. stelt dat uit de onder 2.7 genoemde akte uit 1900 volgt dat op de huidige percelen [kadaster] (de steeg) en [kadaster] bij wege van erfdienstbaarheid de last drukt om ten behoeve van het huidige perceel [kadaster] het recht van weg te dulden. Intercontinental c.s. heeft belang bij dit recht van weg omdat zij in staat wil zijn om de winkelruimte [adres] via de percelen [kadaster] (de steeg) en [kadaster] te bevoorraden. De vorderingen zijn ingesteld door de VvE en Intercontinental samen omdat de VvE de gerechtigde is tot de erfdienstbaarheid en aan Intercontinental als appartementsgerechtigde van de winkelruimte [adres] het exclusieve gebruiksrecht van deze erfdienstbaarheid toekomt. Intercontinental c.s. heeft [gedaagde1] gedagvaard als eigenaar van de percelen [kadaster] en [kadaster]. Daarnaast heeft zij (zekerheidshalve) ING gedagvaard nu deze als hypotheekhouder beperkt rechthebbende is ten aanzien van de percelen [kadaster] en [kadaster].
3.3.
[gedaagde1] voert verweer. Daarbij betoogt hij dat er om diverse redenen geen erfdienstbaarheid van weg rust op de aan hem toebehorende percelen [kadaster] (de steeg) en [kadaster] en dat - voor zover toch sprake zou zijn van een erfdienstbaarheid - Intercontinental c.s. geen te rechtvaardigen belang heeft bij een recht van weg over de bedoelde percelen.
3.4.
ING voert geen inhoudelijk verweer ten aanzien van de kwestie van de erfdienstbaarheid, maar verzoekt de rechtbank rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van ING, waaronder een waardedaling van haar onderpand in geval een erfdienstbaarheid zou moeten worden aangenomen. Ook ziet zij niet in waarom zij in de proceskosten zou moeten worden veroordeeld.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.6.
[gedaagde1] verzoekt de rechtbank om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, indien en voor zover de rechtbank oordeelt dat er een erfdienstbaarheid van weg of van overweg rust op het perceel met kadastraal nummer Haarlem A [kadaster] ten behoeve van het perceel met kadastraal nummer Haarlem A [kadaster] (de rechtbank begrijpt dat wordt bedoeld het huidige perceelnummer [kadaster]), die erfdienstbaarheid op te heffen of in goede justitie te wijzigen, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding in reconventie.
3.7.
[gedaagde1] beroept zich op artikel 5:78 BW e.v.. Hij legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij belang heeft bij ongestoord genot van de steeg, die de hoofdtoegang biedt tot de woning van [gedaagde1], en dat dit belang zwaarder weegt dan de belangen van Intercontinental c.s.
3.8.
Intercontinental c.s. voert verweer.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vraag die in onderhavige zaak beantwoord dient te worden is of een recht van weg, bij wege van erfdienstbaarheid, rust op de percelen [kadaster] en [kadaster] van [gedaagde1] ten behoeve van het huidige perceel van Intercontinental c.s., te weten perceel [kadaster].
4.2.
Intercontinental c.s. beroept zich ter onderbouwing van haar stelling dat een erfdienstbaarheid is gevestigd op de notariële akte uit 1900, zoals hiervoor vermeld onder 2.7., die is ingeschreven in de openbare registers.
4.3.
Op grond van de in 1900 geldende wettelijke bepalingen van het oude Burgerlijk Wetboek ontstonden erfdienstbaarheden destijds door een titel die wordt overgeschreven in de openbare registers of door verjaring. [gedaagde1] betwist niet dat de akte uit 1900 een notariële akte is die is ingeschreven in de openbare registers en dat daarin een bepaling en een tekening is opgenomen zoals hiervoor onder 2.7 vermeld. Daarmee staat vast dat in de akte van 1900 een erfdienstbaarheid is gevestigd.
4.4.
[gedaagde1] voert primair als verweer aan dat in de akte van levering waarbij hij zijn woning en de naastgelegen steeg in 1997 in eigendom heeft verkregen, wordt verwezen naar een akte van levering van 2 oktober 1956, waarin slechts is vermeld dat geen erfdienstbaarheden bekend zijn, behoudens “een eventueel recht van overweg over voormelde gang”. [gedaagde1] betoogt dat hem niet meer kan worden tegengeworpen dan hem op grond van de leveringsakte van 1997 en van de leveringsakte van 1956 die daarvan deel uitmaakt bekend is, zijnde een
eventueelrecht van overweg over de steeg (perceel [kadaster]). Van een recht van (over)weg over perceel [kadaster] wordt in het geheel niet gesproken.
eventueelrecht van overweg over de steeg (perceel [kadaster]). Van een recht van (over)weg over perceel [kadaster] wordt in het geheel niet gesproken.
4.5.
Voor zover [gedaagde1] hiermee bedoelt te betogen dat een erfdienstbaarheid alleen tegen een eigenaar kan worden ingeroepen als die erfdienstbaarheid in de akte van levering van het perceel aan die eigenaar (precies) is omschreven, geldt dat dit niet opgaat. De omstandigheid dat een erfdienstbaarheid, eenmaal gevestigd, in de latere aktes van opvolgende verkrijgingen van de betreffende percelen niet is genoemd, dat niet wordt verwezen naar de vestigingsakte of dat van een erfdienstbaarheid slechts melding wordt gemaakt in vage bewoordingen, doet aan de vestiging en het voortbestaan van een erfdienstbaarheid niet af. Het voorgaande betekent dat Intercontinental c.s. zich in beginsel wel kan beroepen op een eerdere akte waarin de beweerdelijke erfdienstbaarheid is omschreven.
4.6.
Subsidiair heeft [gedaagde1] als verweer aangevoerd dat uit de akte van 1900 niet volgt dat een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd die rust op de huidige percelen [kadaster] (de steeg) en [kadaster] enerzijds ten behoeve van het huidige perceel van Intercontinental c.s.
4.7.
In de akte van 1900 is in de betreffende bepaling, te weten artikel 26 (zie 2.7), het woord ‘erfdienstbaarheid’ vermeld en zijn percelen vermeld ten laste waarvan en ten behoeve waarvan een recht van weg wordt gevestigd. De rechtbank kan uit de formulering van deze bepaling en de daarbij behorende schetsmatige tekening in de akte van 1900 (zie eveneens 2.7) niet zonder meer afleiden dat op de huidige percelen [kadaster] en [kadaster] een recht van weg rust ten behoeve van het huidige perceel [kadaster].
4.8.
Gelet op het bewijsaanbod van Intercontinental c.s. zal haar worden opgedragen bewijs te leveren van haar stelling dat zij op grond van de akte van 1900 aanspraak kan maken op een erfdienstbaarheid bestaande uit een recht van weg ten laste van de huidige percelen [kadaster] (de steeg) en [kadaster] en ten behoeve van het huidige perceel [kadaster]. Daarbij is onder meer van belang dat duidelijkheid wordt verschaft ten aanzien van de bewoordingen in de akte van 1900, en de daarin gebruikte aanduidingen van de verschillende (delen van de) percelen, en hoe daaruit, gelet op de huidige kadastrale indeling, de door Intercontinental c.s. gestelde erfdienstbaarheid kan volgen.
4.9.
In afwachting van de uitkomst van het hiervoor overwogene zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. Met name het meer subsidiaire verweer van [gedaagde1] dat de erfdienstbaarheid – als die zou bestaan – is verjaard, is thans (nog) niet aan de orde.
in voorwaardelijke reconventie
4.10.
Gelet op de samenhang met de vordering in conventie zal ook in reconventie iedere verdere beslissing worden aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
draagt Intercontinental c.s. op te bewijzen zoals hiervoor onder 4.8 overwogen,
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
29 oktober 2014voor uitlating door Intercontinental c.s. of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel,
29 oktober 2014voor uitlating door Intercontinental c.s. of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
5.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J.M. Burg en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2014. [1]