ECLI:NL:RBNHO:2014:7178

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

Zittingsplaats Alkmaar

MAB/MvL

zaaknummer / rolnummer: C/14/139496 / HA ZA 12-278

Vonnis van 5 maart 2014

in de zaak van

toev.nr. 4IZ8083

1.
[EISERES SUB 1],

wonende te Zeewolde,

2.
[EISERES SUB 2],

wonende te Amsterdam,

beiden in de hoedanigheid van wettelijk bewindvoerder van

[NAAM ONDERBEWINDGESTELDE]

eisers,

advocaat mr. A.P.W. Tonen te Amsterdam,

tegen

toev.nr. 4JL8227

[NAAM GEDAAGDE],

wonende te Den Oever, gemeente Hollands Kroon,

gedaagde,

advocaat mr. M.W. Kox te Utrecht.

Partijen zullen hierna [DE BEWINDVOERDERS] en [GEDAAGDE] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 15 mei 2013
het deskundigenrapport van 27 september 2013 van Ing. [NAAM DESKUNDIGE 1] (hierna: [DESKUNDIGE 1])
de nadere vraagstelling aan [DESKUNDIGE 1] van de rechtbank van 4 oktober 2013
de reactie daarop van [DESKUNDIGE 1] van 21 oktober 2013
de conclusie na deskundigenbericht van [DE BEWINDVOERDERS] van 4 december 2013
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [GEDAAGDE] van 15 januari 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 15 mei 2013 heeft de rechtbank een deskundigenbericht gelast. Hieraan ligt ten grondslag dat partijen van mening verschillen over de waarde van het door [DE ONDERBEWINDGESTELDE] aan [GEDAAGDE] verkochte erfpachtrecht en [DE BEWINDVOERDERS] opheffing van het door [DE ONDERBEWINDGESTELDE] geleden nadeel hebben gevorderd. Zij hebben hun vordering dus gerelateerd aan de waarde van het erfpachtrecht op het moment van verkoop in 2010.

2.2. [

DESKUNDIGE 1] heeft in zijn rapportage uiteengezet dat hij twee methodieken heeft gebruikt om te komen tot een marktwaarde voor het recht van erfpacht, aangezien er geen methodiek voorhanden is voor het bepalen van recht van erfpacht van een perceel voor het afmeren van een woonschip. Hij heeft daarbij gebruik gemaakt van berekeningen van erfpachtdeskundige P. [PERSOON 1], die met inachtneming van alle omstandigheden van het geval komt tot een waarde van € 7.000,-- per 2008 en een waarde van € 3.500,-- per 2010. Daarnaast heeft hij een waarde berekend op basis van afwaardering van 40% ten opzichte van het volle eigendom. Deze berekeningsmethodiek leidt tot een waarde van € 42.000,-- in 2008 en 2010. [DESKUNDIGE 1] heeft de marktwaarde van het erfpachtrecht, wanneer deze niet is belast met het persoonlijk gebruiksrecht van mevrouw [DE ONDERBEWINDGESTELDE], vervolgens gesteld op het gemiddelde van deze twee berekeningsmethodieken, te weten € 24.500,-- in 2008 en
€ 22.750,-- in 2010. Daarna heeft [DESKUNDIGE 1] de vaste kosten voor de koper

- de erfpachtcanon - berekend op basis van een levensverwachting van mevrouw [DE ONDERBEWINDGESTELDE] van 10 dan wel 5 jaar vanaf augustus 2008 en deze gesteld op respectievelijk € 26.837,00 en

€ 8.532,00. Hij concludeert in zijn rapport, voor zover hier van belang:

“Gezien de relatief korte duur van het recht van erfpacht van circa 30 jaar, de onzekere factor van de verhoging van het erfpacht canon, de onzekere factor van de levensverwachting van de gebruiker (…) van het recht van erfpacht, de normaliter lager vastgestelde WOZ waarde ten opzichte van de huidige marktwaarde, ervan uitgaande dat het waarschijnlijk is dat het recht van erfpacht na 2040 opnieuw wordt uitgegeven, stelt ondergetekende de marktwaarde van het recht van erfpacht, belast met het persoonlijk gebruiksrecht van mevr. [DE ONDERBEWINDGESTELDE] (zoals omschreven in de vraag 1c opgesteld door de rechtbank), als volgt vast:

per augustus 2008 (…)

€ 26.000,--

per april 2010 (…)€ 24.000,--“

2.3.

De rechtbank heeft [DESKUNDIGE 1] bij brief van 4 oktober 2013 verzocht de vastgestelde waarde nader te motiveren. In de brief van [DESKUNDIGE 1] van 21 oktober 2013 naar aanleiding daarvan is opgenomen, voor zover hier van belang:

“
(…) dat het vaststellen van de door de rechtbank gevraagde marktwaarden zeer complex is, gezien:


onzekere factoren die invloed hebben op de gevraagde marktwaarden:

- de onzekere factor van de verhoging van het erfpachtrecht.

- de onzekere factor van het persoonlijk(…) gebruiksrecht in verband met onzekerheid van de levensverwachting/ziekte van mevrouw [DE ONDERBEWINDGESTELDE]

Het verschil tussen de werkelijke marktwaarde van het perceel grond en die van de beschikbare WOZ waarden (werkelijke marktwaarden lagen in die periode normaliter een stuk hoger dan de WOZ-waarden).
De relatief korte duur van het resterende recht van erfpacht van circa 30 jaar, en dat deze na 2040 hoogstwaarschijnlijk opnieuw wordt uitgegeven voor circa 50 jaar.
De marktwaarden van het recht van erfpacht (zonder het persoonlijk gebruiksrecht) aan de hand van de twee rekenmodellen zeer uiteen lopen.

Ondertekende heeft daarom in de conclusie, de door de rechtbank gevraagde marktwaarden niet alleen vastgesteld aan de hand van de berekeningen, maar op basis van eigen inzicht en ervaring tezamen met bovengenoemde punten.”

2.4. [

DE BEWINDVOERDERS] hebben in hun conclusie na deskundigenbericht aangegeven zich te kunnen verenigen met de conclusies van [DESKUNDIGE 1].

2.5. [

GEDAAGDE] stelt zich in zijn antwoordconclusie op het standpunt dat er volgens de deskundige zelf verschillende methodieken zijn voor het bepalen van de waarde van het recht van erfpacht, waarvan de uitkomst enorm verschilt. Volgens hem is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk waarom [DESKUNDIGE 1] het gemiddelde neemt van de waarde op basis van de twee in zijn rapportage genoemde methodes. [GEDAAGDE] acht de door [PERSOON 2] getaxeerde waarde, die aansluit bij de berekening van de heer [PERSOON 1] in de rapportage van [DESKUNDIGE 1], nog altijd een reële waarde, die ook door taxateurs [PERSOON 3 en PERSOON 4] wordt onderschreven. Van benadeling is dus geen sprake en [GEDAAGDE] heeft het erfpachtrecht te goeder trouw aangekocht. Nergens blijkt uit dat [GEDAAGDE] op enig moment wetenschap had kunnen hebben van de te lage aankoopprijs. Van beïnvloeding van [DE ONDERBEWINDGESTELDE] door [GEDAAGDE] om de ligplaats tegen een te lage prijs aan hem te verkopen, is dus evenmin sprake, aldus [GEDAAGDE].

2.6.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundige kan worden gevolgd in zijn oordeel over de waarde van het erfpachtrecht ten tijde van de verkoop en levering in april 2010. Uit de rapportage blijkt dat de deskundige op zorgvuldige wijze onderzoek heeft gedaan en zijn bevindingen inzichtelijk heeft gepresenteerd. Anders dan [GEDAAGDE] betoogt, heeft [DESKUNDIGE 1] wel degelijk gemotiveerd toegelicht hoe hij tot de uiteindelijke waarde in 2010 is gekomen. Dat er verschillende methodieken zijn voor de vaststelling van de waarde van een erfpachtrecht waarvan de uitkomst aanmerkelijk verschilt, doet daaraan geen afbreuk. Dat andere taxateurs zijn gekomen tot een andere waarde evenmin. De rechtbank heeft immers juist in verband met het verschil van inzicht tussen partijen over de waarde een onafhankelijk deskundige aangewezen om deze waarde vast te stellen.

2.7.

De rechtbank is wel met [GEDAAGDE] van oordeel dat de omstandigheid dat de deskundige de waarde van het erfpachtrecht op een beduidend hoger bedrag heeft vastgesteld dan [PERSOON 2] destijds en dan de verkoopprijs die op basis daarvan in 2010 tussen [GEDAAGDE] en [DE ONDERBEWINDGESTELDE] is overeengekomen, in dit geval niet kan bijdragen aan de conclusie dat ten tijde van de aankoop sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. Nu [DESKUNDIGE 1] in zijn rapportage duidelijk tot uitdrukking brengt dat de waardering niet eenvoudig is, er veel onzekere factoren meespelen en er ook een geaccepteerde methodiek bestaat die leidt tot een beduidend lagere waardebepaling, kan immers niet worden gezegd dat voor [GEDAAGDE] ten tijde van de aankoop duidelijk moet zijn geweest dat de werkelijke waarde van het erfpachtrecht afweek van de door [PERSOON 2] getaxeerde waarde.

2.8.

Dat brengt nog niet zonder meer mee dat geen sprake zou kunnen zijn van misbruik van omstandigheden ten tijde van de verkoop door [DE ONDERBEWINDGESTELDE] van het erfpachtrecht. (Wetenschap van) financiële benadeling is daarvoor immers niet vereist. Wel speelt die wetenschap een belangrijke rol in het kader van de vraag of [GEDAAGDE] zich van het bevorderen van de rechtshandeling had behoren te onthouden. De rechtbank dient dan ook de vraag te beantwoorden of [DE BEWINDVOERDERS] - naast de stelling dat [GEDAAGDE] het erfpachtrecht voor veel te lage prijs heeft gekocht - voldoende andere feiten en omstandigheden hebben gesteld die de conclusie kunnen dragen dat [GEDAAGDE] had moeten begrijpen dat [DE ONDERBEWINDGESTELDE] door afhankelijkheid en/of abnormale geestestoestand werd bewogen tot het verkopen aan hem van het erfpachtrecht voor de overeengekomen prijs en niettemin het tot stand komen van die rechtshandeling heeft bevorderd. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. De vordering van [DE BEWINDVOERDERS] steunt voornamelijk op de stelling dat voor [GEDAAGDE] duidelijk moet zijn geweest dat de koopsom voor de ligplaats veel te laag was. Dat bij [DE ONDERBEWINDGESTELDE] in april 2010 al duidelijke aanwijzingen waren voor dementie - hetgeen [GEDAAGDE] overigens heeft betwist en naar het oordeel van de rechtbank ook niet zonder meer volgt uit de medische verklaringen die [DE BEWINDVOERDERS] in het geding hebben gebracht - hebben zij mede in het licht van de - in hun ogen - overduidelijk te lage verkoopprijs aangevoerd; zij hebben niet gesteld dat [DE ONDERBEWINDGESTELDE] de ligplaats in het geheel niet (aan [GEDAAGDE]) zou hebben verkocht als zij niet dementerend was geweest. De stelling dat familieleden van [DE ONDERBEWINDGESTELDE] eerder een aanbod hadden gedaan om de ligplaats
inclusiefhaar woonschip te kopen voor € 70.000,-- , kan niet de conclusie dragen dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden als omschreven in 3:44 lid 4 Burgerlijk Wetboek, temeer niet nu tussen partijen niet in geschil is dat [DE ONDERBEWINDGESTELDE] altijd al een eigenzinnige vrouw was die haar eigen plan trok en haar eigen afwegingen maakte. Ook de omstandigheid dat [GEDAAGDE] de ligplaats in 2011 voor € 62.000,-- heeft verkocht kan deze conclusie niet dragen, waarbij de rechtbank betrekt dat [DE BEWINDVOERDERS] niet hebben betwist dat de koper destijds zelf dit bedrag heeft geboden en de advertenties van [GEDAAGDE] voor de verkoop betrekking hadden op de ligplaats inclusief het woonschip van [GEDAAGDE]. De rechtbank weegt tenslotte mee dat bij de transactie ook rekening is gehouden met de belangen van [DE ONDERBEWINDGESTELDE] in die zin dat haar woonschip levenslang op de ligplaats mocht blijven liggen tegen betaling van € 100,00 per maand, waarbij [GEDAAGDE] voortaan de erfpachtcanon zou voldoen, en dat [GEDAAGDE] niet zelf een willekeurige verkoopprijs heeft voorgesteld, maar daartoe een taxateur heeft ingeschakeld. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat [DE BEWINDVOERDERS] onvoldoende feitelijk hebben onderbouwd dat bij de verkoop van het erfpachtrecht sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. Dat sprake zou zijn geweest van bedrog is evenmin voldoende feitelijk onderbouwd. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.

2.9. [

DE BEWINDVOERDERS] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [GEDAAGDE] worden begroot op:

- griffierecht 73,00

- salaris advocaat
2.235,00(2,5 punten × tarief € 894,00)

Totaal € 2.308,00

De rechtbank zal [DE BEWINDVOERDERS] er voorts toe veroordelen de aanvankelijk in debet gestelde kosten voor het deskundigenbericht, die zijn vastgesteld op € 1.149,50, aan de griffier te voldoen.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt [DE BEWINDVOERDERS] in de proceskosten, aan de zijde van [GEDAAGDE] tot op heden begroot op € 2.308,00,

3.3.

veroordeelt [DE BEWINDVOERDERS] ter zake van het deskundigenbericht om het ten behoeve van hen in debet gestelde bedrag van € 1.149,50 aan de griffier van de rechtbank te betalen op rekeningnummer
NL94RBOS0569990513ten name van Arr.Nrd-Holl(Alk) onder vermelding van “kosten deskundige” en het zaak- en rolnummer C/14/139496 / HA ZA 12-278,

3.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2014.