ECLI:NL:RBNHO:2014:2545

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

Vonnis van 19 maart 2014

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/195283 / HA ZA 12-388

de publiekrechtelijke rechtspersoon

BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,

zetelend te 's-Gravenhage,

eiseres,

advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,

tegen

WIJLEN [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. drs. H.J.M. van Schie te Schiphol-Rijk.

Partijen zullen hierna afzonderlijk BBL en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 19 december 2012
het proces-verbaal van descente gehouden op 15 maart 2013 en de daarin genoemde stukken
het bij akte depot no.17/2013 op 2 oktober 2013 ter griffie gedeponeerde deskundigenbericht van 17 september 2013
de bij brief van 24 december 2013 door BBL toegezonden producties
de bij brief van 24 december 2013 door [gedaagde] toegezonden producties
de pleidooien van 10 januari 2014 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken en het proces-verbaal van de zitting.

1.2.

Bij brieven van 16 januari 2014, met producties, heeft [gedaagde] opgave gedaan van de kosten voor juridische en deskundige bijstand. Bij brief van 23 januari 2014 heeft BBL daarop gereageerd. Bij brief van 4 februari 2014 heeft BBL facturen van de deskundigen overgelegd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij tussenvonnis van 19 december 2012 heeft de rechtbank deskundigen benoemd ter uitvoering van het in genoemd tussenvonnis bevolen deskundigenonderzoek teneinde advies te verkrijgen over de waarde van het onteigende (hierna ook: de grond of de gronden) te verkrijgen.

De bestemming van de gronden

2.2.

In het deskundigenrapport hebben de deskundigen allereerst de vraag beantwoord of de huidige bestemming van de grond, te weten ‘Recreatie’, voor het bepalen van de waarde van de grond dient te worden weggedacht. Daarbij hebben de deskundigen, in lijn met de vaste jurisprudentie, bezien of ten tijde van het vaststellen van het thans geldende bestemmingsplan “Haarlemmermeer Noordwest Groengebieden 2010” (hierna: Groengebieden 2010) in 2010 reeds een plan voor het werk bestond. De deskundigen overwegen dat uit het in 1996 ondertekende Convenant Mainport Schiphol en Groen volgt dat de betrokken partijen toen al voornemens waren het project ‘Het Groene Carré’, waar Park Vijfhuizen onderdeel van is, te realiseren. Dat project is volgens de deskundigen in latere jaren steeds concreter geworden en heeft uiteindelijk geleid tot het plan ‘Actualisatie Definitief Ontwerp, Groene Carré Zuid en West’ uit 2008. Dat kan volgens de deskundigen worden gekwalificeerd als een plan voor het werk. Het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan Groengebieden 2010 betreft naar het oordeel van de deskundigen louter de planologische vastlegging van dit plan voor het werk. Dit brengt met zich dat de huidige bestemming ‘Recreatie’ moet worden weggedacht en dat voor de waardebepaling van de grond moet worden uitgegaan van de voorheen geldende bestemming ‘Agrarische Doeleinden 1’.

2.3.

Partijen hebben te kennen gegeven dat zij zich in deze conclusie van de deskundigen kunnen vinden en dat geldt evenzeer voor de rechtbank. De rechtbank zal de deskundigen hierin dan ook volgen.

Verwachtingswaarde

2.4.

Voor de vraag of sprake is van verwachtingswaarde speelt een rol of er op de peildatum perspectief was op een lucratiever gebruik van de grond dan agrarisch gebruik. In dat verband hebben de deskundigen in kaart gebracht of een redelijk handelend koper op de peildatum, 5 april 2013, meer zou willen betalen voor het onteigende, omdat te verwachten viel dat het onteigende in de toekomst een rendabeler bestemming zou krijgen. Daar zou een redelijk handelend koper volgens de deskundigen met name rekening mee houden indien sprake is van uitlatingen van het bestuursorgaan dat bevoegd is om een andere bestemming aan het onteigende toe te kennen. In dit geval zijn dergelijke uitlatingen in de periode tot 5 april 2013 niet gedaan door het bevoegd gezag van de gemeente Haarlemmermeer of van een orgaan van een ander openbaar lichaam, aldus de deskundigen. Desondanks kan sprake zijn van een natuurlijke verwachtingswaarde, waarbij gedacht kan worden aan de situatie van oprukkende bebouwing richting de onteigende grond. Naar het oordeel van de deskundigen brengt de ligging van het onteigende nabij de nieuwbouwprojecten ‘Aan het park’ en de Vijfhuizerweg slechts een zeer geringe natuurlijke verwachtingswaarde met zich. Deze verwachtingswaarde is dusdanig gering dat de deskundigen bij het adviseren over de waarde van de gronden aan deze omstandigheid voorbij zijn gegaan.

2.5.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen voornoemde conclusie. [gedaagde] heeft er op gewezen dat aan agrarische gronden veelal een natuurlijke verwachtingswaarde toekomt door voortschrijdende stadsuitbreiding door vraag naar woningen of bedrijventerreinen in de nabijheid van bestaande bebouwing. In dit geval is sprake van een meer dan geringe mate van natuurlijke ontwikkeling doordat nieuwbouw vanuit het dorp Vijfhuizen oprukt. Daarnaast brengt de ligging van het park, direct aan de kern van Vijfhuizen en gelegen aan de Vijfhuizerweg, een verwachtingswaarde met zich.

Bovendien is er in toenemende mate vraag naar parkeergelegenheid vanuit het tegenover het onteigende gelegen evenemententerrein (Expo), in welk kader thans al extra drainage in het park wordt aangelegd en vanwege de mogelijke uitbreiding van het festival Mysteryland naar een tweedaags evenement. Aldus valt te verwachten dat het onteigende in de toekomst structureel gebruikt zal worden als parkeerterrein voor grote evenementen. Ook is sprake van verwachtingswaarde doordat eigenaren van omliggende percelen interesse hebben in de aankoop van de grond om hun eigen terrein uit te breiden. In dat verband heeft [gedaagde] voorts gewezen op het feit dat Planned Projects B.V. hem bij brief van 10 april 2013 heeft laten weten dat zij geïnteresseerd was het onteigende perceel aan te kopen voor beleggingsdoeleinden.

Tot slot volgt uit een viertal referentietransacties in Dordrecht, Maasdam, Kruisland en Roosendaal dat in het algemeen geldt dat een redelijk handelend koper bereid is meer te betalen voor gronden gelegen achter bestaande bebouwing. Dit blijkt ook specifiek in de omgeving van het onteigende uit een vijftal door [gedaagde] genoemde referentietransacties in de periode juli 2007 tot en met december 2011, waarbij grondprijzen zijn betaald tussen de € 15,50 en € 70,- per m².

Op basis van het voorgaande komt [gedaagde] tot de conclusie dat voor de schadeloosstelling een prijs van € 25,- per m2 gehanteerd moet worden.

2.6.

De rechtbank oordeelt als volgt. Op zichzelf is het juist dat als er een lucratiever gebruik van de grond in het vooruitzicht ligt dan agrarisch gebruik, de waarde van de grond zal toenemen en dat in zoverre sprake kan zijn van verwachtingswaarde. Gelijk de deskundigen hebben geconcludeerd, is de rechtbank in dit geval echter van oordeel dat een redelijk handelend koper niet meer dan de agrarische waarde voor het onteigende zou willen betalen. Het enkele feit dat de grond is gelegen aan de Vijfhuizerweg en nabij de oprukkende bebouwing van Vijfhuizen zonder dat is gebleken van plannen voor een rendabeler bestemmingswijziging rechtvaardigt niet de conclusie dat in dit geval sprake is van verwachtingswaarde.

2.7.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat een zeer geringe natuurlijke verwachtingswaarde voortvloeit uit het feit dat de grond gelegen is aan de rand van het dorp, dichtbij bebouwing en tegenover een evenemententerrein en het feit dat eigenaren van aanliggende percelen interesse zouden kunnen hebben in de grond, bijvoorbeeld als paardenweide. Deze waarde is echter zodanig gering dat de rechtbank die omstandigheid, gelijk de deskundigen, bij de uiteindelijke waardering van de grond buiten beschouwing zal laten. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [gedaagde] dat het onteigende perceel een natuurlijke verwachtingswaarde heeft door extra behoefte aan parkeergelegenheid voor evenementen op het Expoterrein. [gedaagde] heeft desgevraagd erkend dat de grond laatstelijk in 2004 eenmalig als parkeerterrein is gebruikt voor voornoemd festival en heeft onvoldoende geconcretiseerd dat dit gebruik zich in de toekomst opnieuw zal voordoen. Deze door [gedaagde] genoemde omstandigheden geven dan ook geen aanleiding om te verwachten dat een redelijk handelend koper meer voor het onteigende zou willen betalen. Ook de mogelijke uitbreiding van Mysteryland naar een tweedaags evenement dient in dit verband buiten beschouwing te blijven. Gesteld noch gebleken is immers dat deze gestelde ontwikkeling zich heeft voorgedaan vóór de peildatum van 5 april 2013. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de brief van Planned Projects evenmin leidt tot het oordeel dat sprake is van enige natuurlijke verwachtingswaarde. De brief is een standaardbrief en bevat geen concreet aanbod voor de aankoop van het onteigende. Bovendien dateert de brief van na de peildatum.

2.8.

Ten aanzien van de door [gedaagde] aangehaalde referentietransacties hebben de deskundigen opgemerkt dat referentietransacties in het algemeen slechts kunnen dienen ter onderbouwing van de conclusie dat om andere redenen sprake is van een verwachtingswaarde en dat uit dergelijke transacties op zichzelf geen verwachtingswaarde voortvloeit. De rechtbank neemt dit oordeel over. Nu er in dit geval geen noemenswaardige verwachtingswaarde is, behoeven de door [gedaagde] in dat verband aangehaalde vergelijkingstransacties geen bespreking.

Referentietransacties

2.9.

De deskundigen hebben voor de bepaling van de waarde de vergelijkingsmethode gehanteerd. BBL en [gedaagde] hebben daarvoor diverse referentietransacties aangedragen. Op basis van 12 van deze referentietransacties die hebben plaatsgevonden tussen begin 2011 en eind 2012 in de gemeente Haarlemmermeer met grondbedragen tussen € 8,33 en € 9,28 per m2 hebben de deskundigen vastgesteld dat de grond een waarde heeft van € 9,- per m2 grond.

2.10.

[gedaagde] heeft betoogd dat de deskundigen de vergelijkingsmethode op onjuiste wijze hebben toegepast door vergelijkingstransacties te selecteren van gronden in de wijde omgeving. Daardoor is in meer algemene zin een agrarische grondwaarde bepaald, terwijl alleen de waarde van het onteigende behoort te worden bepaald op basis van de locatiekenmerken. [gedaagde] heeft in dat verband gewezen op de volgende transacties in de directe nabijheid van de onteigende grond en zich op het standpunt gesteld dat het onteigende op basis daarvan een waarde heeft van € 30,- per m2:

[A] / Vijfhuizen Horeca B.V. d.d. 28 maart 2008, transactieprijs € 30,- per m2;
[gedaagde] / Vijfhuizen Horeca B.V. d.d. 11 juni 2008, transactieprijs € 30,- per m2;
[A] / BBL d.d. 23 juli 2007, transactieprijs € 15,50 per m2;
[gedaagde] / [B] Projecten B.V. d.d. 13 april 2011, gebruiksovereenkomst € 70,- per m2;
Vijfhuizen Vastgoed Beheer B.V. / BBL / [C], d.d. 1 december 2011, transactieprijs € 25,- per m2. Volgens [gedaagde] zijn deze transacties uitermate geschikt als vergelijking omdat in de periode 2007-2008 onduidelijkheid bestond over de komst van een park. Nu de huidige bestemming van de onteigende gronden dient te worden weggedacht, zijn deze transacties juist meer geschikt voor de bepaling van de waarde dan meer recente transacties.

2.11.

De rechtbank volgt dit standpunt niet. Kenmerkend voor de vergelijkingsmethode bij de waardering van onteigende gronden is dat de te vergelijken transacties gronden moeten betreffen die daadwerkelijk overeenkomstige eigenschappen bezitten. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat de waarde van het onteigende uitsluitend dient te worden bepaald aan de hand van transacties in de directe nabijheid van de grond. In dit geval hebben de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingstransacties allen betrekking op gronden met een agrarische bestemming in hetzelfde deel van de gemeente Haarlemmermeer als waarin het onteigende is gelegen. De rechtbank acht dat gebied voldoende specifiek, zodat de deskundigen deze vergelijkingstransacties terecht maatgevend hebben geacht. Voor een juiste toepassing van de vergelijkingsmethode acht de rechtbank van belang dat de gehanteerde vergelijkingstransacties ten opzichte van de peildatum voldoende recent zijn. Gelet op het tijdsverloop van ongeveer vijf jaar tussen de door [gedaagde] genoemde transacties [A] / Vijfhuizen Horeca B.V., [gedaagde] / Vijfhuizen Horeca B.V. en [A] / BBL en de peildatum 5 april 2013 hebben de deskundigen deze transacties beschouwd als gedateerd en daarom niet relevant. De rechtbank volgt de deskundigen op dat punt. De omstandigheid dat de bestemmingswijziging op dat moment nog niet aan de orde was, is geen reden om aan het lange tijdsverloop voorbij te gaan. Daarbij hebben de deskundigen ten aanzien van de eerste twee transacties overwogen dat dit de aankoop van grond betreft door een horecabedrijf voor niet-agrarisch gebruik. Er is in die zin derhalve geen sprake van verhandelde grond tegen agrarische waarde, zodat deze transacties ook naar het oordeel van de rechtbank ook om die reden niet kunnen dienen als vergelijkingstransacties.

De gebruiksovereenkomst tussen [gedaagde] en [B] Projecten B.V. (hierna: [B])

2.12.

[gedaagde] heeft in april 2011 met [B] een gebruiksovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] ten behoeve van [B] op het onteigende een waterberging heeft aangelegd over een oppervlakte van 1100 m2. [B] heeft [gedaagde] voor de aanleg en de instandhouding van de waterberging € 70,- per m2 betaald. Volgens [gedaagde] volgt daaruit dat de grond op het moment van contracteren een zelfde waarde vertegenwoordigde, terwijl de zuivere grondwaarde op dat moment mag worden geraamd op € 96,- per m2. Het feit dat deze grond is aangewend voor een waterberging met voor [gedaagde] aanzienlijke opbrengsten wijst op de bijzondere waarde van de rest van de grond, die daartoe nog niet is aangewend en ook ideaal gelegen is voor een dergelijk gebruik.

2.13.

De rechtbank oordeelt als volgt. Bij deze transactie is geen grond verkocht ten behoeve van agrarisch gebruik, maar is uitsluitend een gebruiksovereenkomst gesloten voor de aanleg van een waterberging. De transactie kan in die zin niet maatgevend worden geacht voor de bepaling van de waarde van de grond waarop de waterberging is gerealiseerd. Daar komt bij dat het bedrag van € 70,- deels ziet op de aanleg van de waterberging door [gedaagde] en daarmee op een vergoeding van de door hem te verrichten werkzaamheden en deels op het in stand houden van de waterberging. Ook in zoverre kan daaruit geen zuivere grondwaarde worden gedestilleerd, zoals [gedaagde] heeft betoogd.

De transactie Vijfhuizen Vastgoed Beheer – BBL - [C]

2.14.

De deskundigen hebben bij hun vergelijkingstransacties onder meer de volgende transacties gebruikt:

Vijfhuizen Vastgoed Beheer BV / BBL d.d. 1 december 2011, transactieprijs € 9,13 per m2; en
BBL / [C], d.d. 1 december 2011, transactieprijs € 9,- per m2.

2.15.

[gedaagde] heeft gesteld dat op 1 december 2011 tussen genoemde partijen een ruiltransactie heeft plaatsgevonden waarbij [C] in privé perceel [perceel 1], met bedrijfsbestemming, heeft gekocht van BBL en de percelen [perceel 2] en [perceel 3], landbouwgrond, aan BBL heeft verkocht via zijn vennootschap Vijfhuizen Vastgoed Beheer BV. In totaal heeft Vijfhuizen Vastgoed BV 4.405 m2 landbouwgrond aan BBL verkocht en heeft [C] 670 m2 grond met een bedrijfsbestemming teruggekocht. [C] is met deze ruiltransactie akkoord gegaan omdat hij de percelen [perceel 2] en [perceel 3] waardeerde op € 30,- per m2, gelijk de prijs die [C] indertijd bij de aankoop voor deze grond heeft betaald. Daarbij waardeerde [C] perceel [perceel 1], met bedrijfsbestemming, op een prijs van € 180,- per m2. [gedaagde] heeft daarvan bewijs aangeboden. In de leveringsakte is echter in plaats van € 180,- per m2, een prijs van € 9,- per m2 vermeld. Op initiatief van de notaris is ten behoeve van de overdrachtsbelasting in de leveringsakte een prijs van € 25,- per m2 aangehouden. De ruilgrond vormde tevens de sleutel om op papier de door BBL betaalde prijs voor parallelle aankoop van de percelen [perceel 2] en [perceel 3] laag te houden. [gedaagde] komt tot de conclusie dat BBL het met [C] op een akkoord heeft gegooid om de werkelijke transactieprijs voor de percelen [perceel 2] en [perceel 3] te verhullen. Hieruit volgt volgens [gedaagde] dat de gronden die betrokken zijn bij deze vergelijkingstransacties moeten worden gewaardeerd op € 30,- per m2.

2.16.

BBL heeft de stellingen van [gedaagde] gemotiveerd betwist en geconcludeerd dat uit deze transacties niet kan worden afgeleid dat de waarde van de agrarische gronden meer zou zijn dan € 9,- per m2. BBL heeft daartoe allereerst gesteld dat het feit dat zij de agrarische gronden van [C], die geheel vergelijkbaar zijn met de onteigende grond van [gedaagde], kon verwerven voor € 9,- per m2 een sterke aanwijzing vormt voor de stelling dat de onteigende gronden een dergelijke prijs per m2 vertegenwoordigen. Voorts is door BBL aangevoerd dat [C] het perceel [perceel 2] indertijd van [gedaagde] heeft gekocht voor € 30,- per m2 in de veronderstelling dat op dit perceel horeca gevestigd kon worden. Het gaat derhalve om een speculatieve aankoop van [C] waaruit niet kan worden afgeleid dat de grond daadwerkelijk € 30,- per m2 waard was. Op het moment dat duidelijk werd dat het plan tot het realiseren van Park Vijfhuizen doorgang zou vinden, heeft BBL [C] vergeefs benaderd om die grond te kopen voor € 10,- per m2. Vervolgens heeft BBL perceel [perceel 1] aan [C] aangeboden en hebben partijen de percelen [perceel 2] en 1925 geruild met gesloten beurs. Perceel [perceel 1] is daarbij vanwege de daarop rustende bedrijfsbestemming getaxeerd op € 25,- per m2. De gronden die [C] c.q. Vijfhuizen Vastgoed BV aan BBL leverde, werden door partijen gewaardeerd op € 9,- per m2. Perceel [perceel 3] is ook door BBL voor € 9,- per m2 gekocht van Vijfhuizen Vastgoed BV. Ten behoeve van de overdrachtsbelasting op de levering van perceel [perceel 1] aan [C] is een prijs van € 25,- per m2 gehanteerd om te voorkomen dat de Belastingdienst inkomsten zou mislopen door hetgeen partijen onderling waren overeengekomen. De waarde van € 180,- per m2 die [C] volgens [gedaagde] daarbij aan perceel [perceel 1] heeft toegekend, is volgens BBL geen reële prijs, maar slechts een prijs die [C] wellicht in zijn hoofd had.

2.17.

De deskundigen hebben geconcludeerd dat het merkwaardig is en niet te verklaren waarom de koopprijs voor de ruilgrond [perceel 1] € 9,- per m2 bedraagt, terwijl voor de overdrachtsbelasting in de leveringsakte een prijs van € 25,- per m2 is gehanteerd. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat de hogere prijs voor de overdrachtsbelasting in ieder geval niets zegt over de agrarische waarde van de grond. Dat [C] dit perceel zelf waardeerde op een prijs van € 180,- per m2 achten de deskundigen niet van belang.

2.18.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat bij de [C] transactie sprake is geweest van een prijs van € 30,- per m2 voor de agrarische gronden [perceel 2] en [perceel 3]. Vast staat dat sprake was van een ruiltransactie ten aanzien van de drie betrokken percelen en dat Vijfhuizen Vastgoed BV daarbij het agrarische perceel [perceel 3] heeft aangekocht van BBL voor € 9,13 per m2. De enkele niet onderbouwde stelling dat [C] dit perceel en perceel [perceel 2] zelf waardeerde op € 30,- per m2 is onvoldoende voor het oordeel dat die agrarische gronden daadwerkelijk deze waarde vertegenwoordigden. Bij de ruiltransactie heeft [C] daarnaast perceel [perceel 1] met een bedrijfsbestemming gekocht van BBL. [gedaagde] heeft zijn stelling dat partijen er bij die transactie voor hebben gekozen om de overeengekomen koopprijs bewust laag te houden en voor de overdrachtsbelasting wel de juiste prijs te hanteren onvoldoende onderbouwd. Nu partijen het erover eens zijn dat uit de notariële akte blijkt dat de waarde van de grond was getaxeerd op € 25,- per m2, acht de rechtbank aannemelijk dat, zoals BBL heeft betoogd, de notaris heeft ingezien dat deze leveringsakte deel uitmaakte van een grotere ruiltransactie en om die reden de waarde van de grond ten behoeve van de overdrachtsbelasting heeft bepaald op € 25,- per m2. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat dat de werkelijke waarde van [perceel 1] is. Nu dat een perceel betreft waarop een bedrijfsbestemming rust, kan die waarde echter niet dienen als maatstaf voor het bepalen van de waarde van de agrarische ruilgrond [perceel 2] en [perceel 3]. Gelet daarop zal de rechtbank de transactie ten aanzien van [perceel 1] buiten beschouwing laten en komt de rechtbank niet toe aan een oordeel over het door [gedaagde] aangeboden bewijs van de stelling dat dit perceel feitelijk € 180,- per m2 waard was.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun conclusie dat de transactie tussen Vijfhuizen Vastgoed Beheer B.V. en BBL kan dienen als vergelijkingstransactie waarbij partijen een prijs van € 9,13 per m2 voor agrarische grond hebben gehanteerd.

Transacties Erven [D] / BBL

2.19.

Ten slotte heeft [gedaagde] bezwaren geuit tegen het gebruik door de deskundigen van de transacties tussen de erven [D] en BBL als maatgevende transacties, omdat het zich laat aanzien dat deze gronden in een gemeenschap zijn komen te vallen met veertien deelgenoten. Volgens [gedaagde] is een aandeel in een onverdeelde gemeenschap uiterst incourant en nauwelijks te verkopen, zodat de prijzen bij deze transacties niet maatgevend zijn.

2.20.

Uit de door BBL overgelegde leveringsakte blijkt dat BBL op 28 december 2006 2/7 onverdeeld aandeel van perceel AB 268 heeft verworven van [B] Hoofddorp BV. Dit perceel betreft agrarische grond. BBL heeft onweersproken aangevoerd dat zij in 2011 de rest van perceel AB 268 heeft verworven van de verschillende erven [D], steeds voor een prijs van € 9,- per m2. Nu BBL daarmee alle delen van perceel AB 268 heeft verworven, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de waarde van de grond (negatief) is beïnvloed doordat de erfdelen afzonderlijk deel uitmaakten van een onverdeelde gemeenschap. De rechtbank acht deze transacties en de daarbij gehanteerde prijs van € 9,- per m2 gelijk de deskundigen dan ook geschikt als vergelijkingstransacties.

Door BBL aangevoerde transacties

2.21.

BBL heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de deskundigen bepaalde waarde van de gronden van € 9,- per m2 te hoog is ingeschat. Ter onderbouwing van die stelling heeft BBL gewezen op de volgende recente transacties in de directe nabijheid van de onteigende gronden:

BBL / gemeente Haarlemmermeer, d.d. 30 november 2012, transactieprijs € 8,- per m2;
[E] / [F], d.d. 17 december 2012, transactieprijs € 8,51 per m2;
[G] / provincie Noord-Holland, d.d. 21 december 2012, transactieprijs € 7,- per m2
erven [H] / Gemeente Haarlemmermeer, d.d. 30 januari 2013, transactieprijs € 7,50 per m2
SRLEV N.V. / Maatschap [I], d.d. 25 oktober 2013, transactieprijs € 8,57 per m2..

Op basis daarvan heeft BBL betoogd dat een prijs van € 8,- per m2 juist zou zijn.

2.22.

De deskundigen hebben opgemerkt dat de eerste drie genoemde transacties niet zonder meer maatgevend zijn. Zo was de gemeente Haarlemmermeer bij de transactie BBL / gemeente Haarlemmermeer gerechtigd om de grond terug te kopen bij een bestemmingsplanwijziging en was BBL om die reden bereid om de grond te verkopen voor slechts € 8,- per m2. Het was niet nodig om een verwachtingswaarde in de prijs te verdisconteren, omdat de gemeente de grond altijd terug kon kopen als er een rendabeler bestemming op kwam te rusten.

De transactie [G] / provincie Noord-Holland ziet op grond in verpachte staat en het is algemeen bekend dat dergelijke grond een lagere waarde heeft dan grond die vrij is van pacht.

De grondprijs van € 8,51 per m2 bij de transactie [E] / [F] verschilt niet wezenlijk van de door de deskundigen gehanteerde waarde van € 9,- per m2 en bovendien heeft deze transactie plaatsgevonden tussen echtelieden, zodat deze transactie om die reden niet zonder meer maatgevend is. Voorts hebben de deskundigen toegelicht dat met betrekking tot de transactie erven [H] / gemeente Haarlemmermeer de grondprijs mede is ingegeven door het feit dat sprake was van asbest- en bodemverontreiniging. Daarnaast hebben de deskundigen toegelicht dat de grondprijs bij de transactie SRLEV / Maatschap [I] niet € 8,57 per m2 bedroeg, maar € 9,- per m2.

2.23.

Op basis van deze toelichting van de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat genoemde transacties niet maatgevend kunnen worden geacht om bij de beoordeling van de grondprijs van de onteigende gronden te worden betrokken. Gelet hierop heeft BBL onvoldoende onderbouwd dat de grondprijs van € 9,- per m2 voor de onteigende gronden te hoog is. De verwijzing van BBL naar de DLG-grondprijsmonitor 2012 biedt daarvoor evenmin aanknopingspunten. In de grondprijsmonitor valt de gemeente Haarlemmermeer onder het gebied Gooi en Weidegebied. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat deze regio zo groot is dat de grondprijsmonitor niet zonder meer maatgevend is voor de waardering van de grondprijzen in alleen (dit gedeelte van) de regio Haarlemmermeer.

2.24.

Resumerend is de rechtbank van oordeel dat de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingstransacties ten opzichte van de peildatum voldoende recent zijn en ook overigens, qua ligging en qua aantal, maatgevend geacht moeten worden om als referentietransactie te worden gebruikt, met uitzondering van voornoemde transactie ten aanzien van perceel [perceel 1] tussen BBL en [C]. De rechtbank volgt derhalve de deskundigen in het oordeel dat de grondprijs van de onteigende gronden op € 9,- per m2 dient te worden bepaald.

Waarde van de waterberging

2.25.

Een gedeelte van het onteigende groot 1.100 m2 is op grond van voornoemde gebruiksovereenkomst tussen [gedaagde] en [B] in gebruik als waterberging.

De deskundigen hebben ten aanzien van deze waterberging acht geslagen op de overeenkomst tussen [gedaagde] en [B]. In deze overeenkomst is onder meer te lezen:

‘Artikel 3: Na aanleg van het waterbergend oppervlak verplicht [gedaagde] zich, op straffe van een direct opeisbare boete te verbeuren ten behoeve van [B] ter grootte van € 125.000,- het waterbergend oppervlak in stand te houden. (…)

Artikel 12: In geval van overdracht van het perceel, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie […] nummer […], onder bijzondere titel, door [gedaagde], verplicht [gedaagde] zich jegens [B] alle verplichtingen uit de onderhavige overeenkomst als kwalitatieve verplichting met kettingbeding op te leggen aan de volgende eigenaren.’

2.26.

Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat een redelijk handelend koper rekening zal houden met het feit dat deze bepalingen met zich brengen dat er feitelijk geen mogelijkheden zijn om het watergedeelte nog lucratief aan te wenden. De rechtbank acht het – gelijk de deskundigen hebben geconcludeerd – voorts aannemelijk dat een redelijk handelend koper onder omstandigheden bereid is meer te betalen voor grond indien daarop een waterberging kan worden gerealiseerd. Van die situatie is in dit geval echter geen sprake, omdat een waterberging reeds aanwezig is. In dat geval is er geen reden om aan te nemen dat een redelijk handelend koper meer voor de grond zou willen betalen. Bovendien is niet gebleken dat een opvolgend koper een vergoeding krijgt voor de instandhouding van de waterberging. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen de 1100 m2 van het perceel die als waterberging dienst doet, terecht als geheel waarderen op € 1,-.

Inkomensschade

2.27.

[gedaagde] heeft gesteld dat hij ten gevolge van de onteigening inkomensschade lijdt. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van die stelling aangevoerd dat hij de afgelopen zeven jaar structureel niet-agrarische inkomsten heeft genoten, welke hij door de onteigening niet langer zal hebben. Zo heeft het terrein van [gedaagde] in 2004 dienst gedaan als parkeerterrein ten behoeve van het Mysteryland festival op het voormalige Expo-terrein en heeft [gedaagde] inkomsten genoten door een bouwweg over het perceel te laten lopen. Door de situering van de grond ten opzichte van het Expoterrein en in de directe nabijheid van bouwterrein, ligt het in de lijn der verwachting dat [gedaagde] ook in de toekomst dergelijke inkomsten zou genereren. De netto inkomensschade bedraagt € 7.045,- per jaar en is met factor zeven vermenigvuldigd in plaats van met factor 10, vanwege het feit dat de grond op termijn een andere bestemming zal krijgen. De totale inkomensschade bedraagt daarmee € 49.315,-.

2.28.

De rechtbank volgt [gedaagde] niet in deze stellingname en is van oordeel dat onvoldoende onderbouwd is dat sprake is van structurele inkomsten die als gevolg van de onteigening komen te vervallen. Vast staat dat het perceel van [gedaagde] in 2004 is gebruikt als parkeerplaats voor Mysteryland, maar [gedaagde] heeft erkend dat dit eenmalig is geweest, hetgeen eveneens geldt voor het toestaan van een bouwweg over het perceel. Het aanleggen van de waterberging was naar zijn aard eveneens eenmalig. [gedaagde] heeft uit deze niet-agrarische activiteiten ontegenzeggelijk inkomsten genoten, maar hij heeft onvoldoende onderbouwd dat ook in de toekomst uit dergelijke activiteiten inkomsten zouden zijn gegenereerd die thans voor vergoeding als inkomensschade in aanmerking komen.

Bijkomende schade

2.29.

Ervan uitgaande dat [gedaagde] het bedrag dat hij ten gevolge van de onteigening als schadeloosstelling ontvangt, zal aanwenden voor de aankoop van een nieuw perceel, is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat de kosten die daarmee samenhangen voor vergoeding in aanmerking komen. De deskundigen hebben deze schade begroot op € 3.500,-. Nu naar aanleiding van deze begroting geen verweren zijn gevoerd zal de rechtbank de bijkomende schade die ziet op het verwerven van nieuwe gronden begroten op € 3.500,-.

Vrijwaring

2.30.

Vast staat dat de onteigening er toe leidt dat de gebruiksovereenkomst tussen [gedaagde] en [B] eindigt. [gedaagde] heeft BBL verzocht hem te vrijwaren voor vorderingen die [B] mogelijk tegen hem zal instellen omdat [gedaagde] ten gevolge van de onteigening de overeenkomst met [B] niet meer kan nakomen. BBL heeft zich op het standpunt gesteld dat vrijwaring van [gedaagde] niet nodig is. Volgens BBL komt [gedaagde] een beroep op overmacht toe in het geval [B] [gedaagde] zou aanspreken tot betaling van de contractuele boete in verband met het niet in stand houden van de tussen [gedaagde] en [B] overeengekomen waterberging, omdat [gedaagde] de eigendom heeft verloren door de gerechtelijke onteigening.

2.31.

De rechtbank is van oordeel dat het niet binnen haar mogelijkheden ligt om BBL in het kader van de onteigeningsprocedure te veroordelen om [gedaagde] te vrijwaren ten aanzien van vorderingen van [B] op grond van de gebruiksovereenkomst. Alleen in het geval BBL een aanbod zou hebben gedaan tot het vrijwaren van [gedaagde] zou de rechtbank kunnen bepalen dat BBL dat aanbod gestand zou moeten doen. Van een dergelijk aanbod is echter geen sprake.

2.32.

Op grond van artikel 3 van de gebruiksovereenkomst tussen [gedaagde] en [B] is [gedaagde] gehouden de waterberging in stand te houden op straffe van een boete en op grond van artikel 12 dient [gedaagde] deze verplichting als kwalitatieve verplichting op te leggen aan de opvolgende eigenaren. Aan de hand van de kans dat [B] een succesvol beroep doet op het boetebeding dan wel op nakoming van artikel 12 van de overeenkomst door [gedaagde] moet worden bezien of uit de gebruiksovereenkomst een schadepost voor [gedaagde] voortvloeit. De rechtbank schat de kans daarop op nihil. Gegeven het feit dat de eigendom van de grond van [gedaagde] is overgegaan op BBL op grond van onteigening, hetgeen op grond van artikel 3:80, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek geldt als een overdracht onder bijzondere titel, heeft [gedaagde] voornoemde kwalitatieve verplichting niet aan BBL kunnen opleggen en heeft [gedaagde] vanaf de datum van de onteigening ook geen zeggenschap meer over de instandhouding van de waterberging. Aannemelijk is dan ook dat [gedaagde] met succes een beroep zal kunnen doen op overmacht. Gelet daarop vloeit uit de gebruiksovereenkomst geen bijkomende schadepost voort.

Belastingschade

2.33.

De deskundigen verwachten niet dat [gedaagde] belastingschade zal ondervinden. Ter onderbouwing van deze stelling hebben zij aangegeven dat de (voorwaardelijke) vrijstelling van overdrachtsbelasting wegens aankoop ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond op grond van artikel 15, lid 1 onder q van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer als voorwaarde kent dat de exploitatie als zodanig gedurende ten minste tien jaren wordt voortgezet. Met de deskundigen gaat de rechtbank ervan uit, dat [gedaagde] vervangende grond zal aankopen ten behoeve van agrarische bedrijfsvoering en dat, indien [gedaagde] die grond niet gedurende tien jaar bedrijfsmatig exploiteert, de invordering van niet geheven overdrachtsbelasting geen direct gevolg van de onteigening zal zijn. [gedaagde] zal derhalve geen belastingschade lijden ten directe gevolge van de onteigening.

2.34.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bedrag voor de schadeloosstelling als volgt zal worden vastgesteld

11.730 m2 cultuurgrond à € 9,- per m2 € 105.570,-
1.100 m2 waterberging à € 1,- de massa 1,
verwervingskosten

Totaal € 109.071,-.

Nu [gedaagde] een bedrag van € 167.625,- als voorschot heeft ontvangen dient [gedaagde] het verschil, aan BBL terug te betalen.

Kosten

2.35.

Na pleidooi is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld nadere stukken over te leggen ter onderbouwing van de door hem gevorderde kosten voor rechtskundige bijstand en deskundigenbijstand. BBL heeft daarop gereageerd en [gedaagde] heeft daar weer op gereageerd.

2.36.

[gedaagde] heeft vervolgens aanspraak gemaakt op vergoeding van € 36.231,44. Deze kosten bestaan uit € 19.073,45 voor rechtsbijstand, € 1.436,- griffierecht, € 257,77 voor onderzoek bij het Kadaster, € 14.554,69 voor deskundigenbijstand door Bureau Overwater, € 314,60 voor de kosten van de Beeldmakerij en € 595,- ten behoeve van bijstand door een makelaar in het traject van de minnelijke onderhandelingen. Ter onderbouwing van deze kosten heeft [gedaagde] de desbetreffende facturen en een urenspecificatie van mr. Van Schie overgelegd.

2.37.

BBL heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de kosten voor rechtskundige bijstand en deskundigenbijstand op grond van artikel 50 van de Onteigeningswet (hierna: Ow) voor rekening van [gedaagde] dienen te komen in het geval de rechtbank de deskundigen volgt en de schadeloosstelling lager uitkomt dan het aanbod. Ter onderbouwing van deze stelling heeft BBL aangevoerd dat [gedaagde] zich altijd op het standpunt heeft gesteld dat hij inkomensschade leed als gevolg van de onteigening omdat hij structureel niet-agrarische inkomsten genoot voor zijn grond. Ondanks dat BBL het met dit standpunt niet eens was en [gedaagde] terughoudend was met het verschaffen van informatie, heeft zij [gedaagde] in het kader van de onderhandelingen om tot een minnelijke regeling te komen een royaal aanbod gedaan. [gedaagde] is daar niet mee akkoord gegaan waardoor een procedure bij de rechtbank onvermijdelijk werd. In deze procedure heeft [gedaagde] voor deskundigen niet aannemelijk gemaakt dat hij inkomensschade lijdt, zodat de waarde van de gronden lager uitvalt dan het aanbod van BBL. Het feit dat de schadeloosstelling thans ruimschoots onder het aanbod van BBL blijft, is het gevolg van de opstelling van [gedaagde] in het onderhandelingstraject. Nu [gedaagde] daarbij beschikte over deskundigen die geacht werden hem te adviseren over de redelijkheid van het aanbod en de schadebegroting van de deskundigen in het rapport daar zo veel van afwijkt, dienen de kosten voor rechtsbijstand voor rekening van [gedaagde] te blijven, aldus BBL.

Subsidiair heeft BBL betoogd dat de kosten van rechtskundige bijstand en deskundigenbijstand de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan. Hierbij is van belang dat het gaat om een relatief eenvoudige onteigeningsprocedure, waarbij alleen de inkomensschade een wezenlijk discussiepunt vormt. De werkzaamheden van mr. Van Schie en Bureau Overwater hebben in belangrijke mate doublures in zich, terwijl het rapport van Bureau Overwater bovendien weinig relevante informatie heeft opgeleverd.Voorts heeft BBL zich op het standpunt gesteld dat de in rekening gebrachte uren van mr. Van Schie en mevrouw Frikkee, gelet op de overlap van de zaak [gedaagde] met de zaak [J] en de eenvoud van de zaak, buitensporig zijn.

2.38.

Op grond van het bepaalde in artikel 50, lid 1 Ow kan de rechtbank de onteigende partij veroordelen tot betaling in de kosten van het geding of een naar billijkheid te bepalen gedeelte van die kosten indien, zoals in dit geval, een lager bedrag aan schadeloosstelling wordt toegekend dan het oorspronkelijk aangeboden bedrag. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om toepassing te geven aan dit artikel. In aanmerking genomen dat de vermeende inkomensschade niet het enige punt is dat partijen verdeeld houdt en dat het [gedaagde] vrij stond om niet akkoord te gaan met het aanbod van BBL, acht de rechtbank het alleszins redelijk dat [gedaagde] als natuurlijk persoon de door BBL gewenste onteigening en bijbehorende schadeloosstelling in rechte heeft willen laten beoordelen. Het feit dat [gedaagde] zich in de onderhandelingsfase heeft laten bijstaan door deskundigen maakt dat niet anders.

2.39.

Op grond van artikel 50, lid 4 Ow komen de daadwerkelijke gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen voor vergoeding in aanmerking. Daarbij dient te worden getoetst of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, spelen daarbij een rol.

2.40.

In het licht van het feit dat de inkomensschade niet het enige discussiepunt tussen partijen is geweest, gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van BBL dat het inschakelen van Bureau Overwater onnodig is geweest en geen toegevoegde waarde heeft gehad, en daarmee dat sprake zou zijn van kosten die de redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan. Daarbij is tevens van belang dat het een eigenaar van te onteigenen grond vrij staat om zich in een onteigeningsprocedure te voorzien van deskundige bijstand om zich zo goed mogelijk te verweren. Het enkele feit dat de weren van [gedaagde] geen doel hebben getroffen is onvoldoende om de kosten van deskundige bijstand als onredelijk te bestempelen. Ook de aanwezigheid van Frikkee bij de descente en bij het pleidooi acht de rechtbank niet onredelijk. Voor wat betreft de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening gebrachte kosten neemt de rechtbank in aanmerking dat de onderhavige procedure inhoudelijk nagenoeg overeenkomt met de procedure in de zaak van BBL tegen [J] (zaaknummer 195273) en dat de in beide zaken overgelegde rapporten van Bureau Overwater grotendeels gelijkluidend zijn. Nu bovendien de descentes en de pleidooien gelijktijdig zijn gehouden en Bureau Overwater in beide zaken daarvoor het volledige aantal uren in rekening heeft gebracht, ziet de rechtbank aanleiding om die uren en de uren voor het opstellen van het rapport te matigen. De door Bureau Overwater in beide zaken gefactureerde reiskosten voor de descente en het pleidooi zullen worden gehalveerd, opdat zij deze kosten niet dubbel vergoed krijgt. De factuur van de gemeente Haarlemmermeer d.d. 15 februari 2013 van € 51,- voor de aanvraag van de bestemmingsplaninformatie zal eveneens worden gehalveerd, nu Bureau Overwater deze zelfde factuur in beide zaken in rekening heeft gebracht.

Bovendien acht de rechtbank het door Bureau Overwater gehanteerde uurtarief van € 200,- per uur, in vergelijking met het gebruikelijke uurtarief van door de rechtbank benoemde deskundigen van € 150,- per uur, onredelijk. [gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat een dergelijk uurtarief wel redelijk is, maar heeft nagelaten dit verweer te onderbouwen. De rechtbank gaat daar dan ook aan voorbij. De rechtbank zal de kosten die BBL ten aanzien van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige moet vergoeden, dan ook tevens matigen in die zin dat een uurtarief van € 150,- zal worden aangehouden.

2.41.

De rechtbank is van oordeel dat voor het opstellen van het rapport, voor de aanwezigheid bij de descente en bij het pleidooi in deze zaak 23 uur door BBL dient te worden vergoed. Overigens heeft Bureau Overwater inzake [gedaagde] 8 uur in rekening gebracht die volledig voor vergoeding in aanmerking komen. Van de reiskosten voor de descente en het pleidooi komt € 83,60 voor vergoeding in aanmerking. De overige gedeclareerde kosten komen eveneens volledig voor vergoeding in aanmerking. Dit brengt met zich dat in de zaak [gedaagde] het volgende bedrag aan deskundige bijstand door BBL moet worden vergoed:

- 31 uur x € 150,- + 0,07% kantoorkosten € 4.975,50

- reiskosten descente en pleidooi 83,60

- overige reiskosten 156,-

- kadastrale recherche 360,-

- diversen
€ 25,50

Totaal € 5.600,60

Totaal inclusief 21% btw € 6.776,73

2.42.

De rechtbank volgt gedeeltelijk het verweer van BBL dat het aantal door mr. Van Schie bestede uren onredelijk is. Mr. Van Schie heeft in reactie op dat verweer aangevoerd dat het feit dat de dossiers inzake [gedaagde] en [J] beiden door hem zijn behandeld kosten heeft bespaard doordat er geen sprake is van dubbele reiskosten naar descente of zitting, dat interne overleggen veelal gelijktijdig hebben plaatsgevonden en dat van aanwezige informatie en kennis voor beide zaken gebruik is gemaakt. De rechtbank volgt mr. Van Schie in dat betoog, nu uit de door hem overgelegde facturen blijkt dat bedragen voor bepaalde verrichtingen voor 50% in rekening zijn gebracht. Dat geldt echter niet voor de door mr. Van Schie gedeclareerde uren voor de voorbereiding op de pleidooien. De rechtbank constateert dat mr. Van Schie daarvoor in de zaak [gedaagde] 11 uur in rekening heeft gebracht en in de zaak [J] ruim 13 uur. Gelet op het feit dat beide zaken grotendeels gelijk zijn, en mr Van Schie bekend was met de inhoud van de beide zaken acht de rechtbank dat aantal uren onredelijk. De rechtbank zal die uren matigen tot 9 uur per zaak. Dat betekent dat in de onderhavige zaak een bedrag van € 532,40 (inclusief btw) in mindering zal worden gebracht op de door BBL te vergoeden kosten van rechtskundige bijstand.

Nu uit de door [gedaagde] overgelegde factuur van de makelaar blijkt dat deze ten tijde van het minnelijk traject advieswerkzaamheden heeft verricht inzake Park Vijfhuizen, is de rechtbank voorts van oordeel dat BBL onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking zouden komen.

2.43.

Het voorgaande brengt met zich dat voor juridische en andere deskundige bijstand in de zaak [gedaagde] een bedrag van € 6.776,73 + € 314,60 en € 595,- (deskundige bijstand) + € 18.352,05 (rechtskundige bijstand) + € 257,70 (Kadaster)= € 26.296,08 voor toewijzing in aanmerking komt. Daarenboven zal ook het griffierecht ad € 1.436,- als door BBL aan [gedaagde] te vergoeden kosten worden toegewezen.

2.44.

BBL zal tevens worden veroordeeld in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen. Bij brief van 24 januari 2014 heeft de voorzitter van de deskundigencommissie de rechtbank de definitieve declaraties doen toekomen zoals die aan de advocaat van BBL zijn gezonden over de periode juli 2013 tot en met pleidooi in 2014, voor een totaalbedrag van € 11.509,19 inclusief btw. Bij brief van 4 februari 2014 heeft BBL de rechtbank de eerste declaratie van de deskundigen doen toekomen over de periode tot en met 30 juni 2013 voor een totaalbedrag van € 18.157,53 inclusief btw. BBL heeft geen bezwaar gemaakt tegen de ingediende declaraties van de deskundigen.

De rechtbank acht de voorgestelde bedragen redelijk en niet bovenmatig en zal de kosten van de deskundigen op € 29.666,72 begroten.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

bepaalt de schadeloosstelling voor [gedaagde] op € 109.071,-,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan BBL te betalen het bedrag van € 58.554,-, te vermeerderen met een samengestelde wettelijke rente over € 58.554,- over de periode van 5 april 2013 tot heden en met de wettelijke rente over het aldus aan schadeloosstelling terug te betalen bedrag vanaf heden tot de dag van algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt BBL in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden, tot aan de uitspraak begroot op € 29.666,72,

3.4.

veroordeelt BBL in de kosten van dit geding tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] c.s. begroot op € 1.436,- aan verschotten en op € 26.296,08 aan kosten deskundige bijstand,

3.5.

wijst de in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Hoofddorpse Courant aan als het nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst;

3.6.

verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem, mr. W.S.J. Thijs en mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2014.^[1]

Vaststelling hoogte schadeloosstelling na onteigening van agrarische grond nabij Vijfhuizen