Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: ALK 12/2803
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 januari 2014 in de zaak tussen:
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2012 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 78.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 oktober 2012 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2013. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door R. Elings en G.L. Commandeur, beiden taxateurs.
Feiten
1.
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak aan de[adres] (hierna: het perceel). Het perceel heeft een oppervlakte van 780 m², is onbebouwd en aan het perceel is in het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘agrarische grond’ toegekend. Het perceel ligt in het plangebied Westrand Sint Pancras waar de gemeenteraad van de gemeente Langedijk op voorwaarden woningbouw wil toestaan.
2.
Verweerder heeft voor het belastingjaar 2012 de WOZ-waarde van het perceel vastgesteld op € 78.000. Verweerder heeft eiser op grond van die waarde aangeslagen voor de OZB als eigenaar van het perceel. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011 en de toestandsdatum 1 januari 2012.
Geschil en beoordeling
3.1 Verweerder is in de bestreden uitspraak, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 19 januari 2012 met kenmerk 11/813 met betrekking tot een ander perceel in het plangebied, uitgegaan van de verwachtingswaarde van het perceel. De waarde van eisers perceel is aan de hand van deze uitspraak berekend. De door eiser voorgestane grondwaarde van € 16,50 per m² op basis van de huidige bestemming van het perceel is volgens verweerder niet reëel, omdat hierbij geen rekening wordt gehouden met de eventuele woningbouwmogelijkheden.
3.2. Eiser stelt dat verweerder bij de waardebepaling er ten onrechte van uit is gegaan dat het perceel in de toekomst bebouwd kan gaan worden. Gelet op alle onzekerheden is de verwachting reëel dat het perceel nog lang zijn agrarische bestemming zal behouden. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld door bij slechts 20 van de 80 percelen van het plangebied Westrand Sint Pancras de mogelijkheid van woningbouw in de toekomst bij de berekening van de WOZ-waarde te betrekken.
Verder twijfelt eiser aan de objectiviteit van de door verweerder ingeschakelde taxateur, nu deze de contactpersoon voor de gemeente Langedijk is bij de onderhandelingen tussen de gemeente Langedijk en de eigenaren van de percelen van het plangebied Westrand Sint Pancras. Eiser is van mening dat bij het bepalen van de WOZ-waarde van zijn perceel moet worden uitgegaan van de agrarische waarde van € 16,50 per m².
4.
Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
6.1.
Verweerder heeft de waarde onderbouwd met een door een taxateur opgesteld rapport. Dat aan dit rapport geen betekenis kan worden toegekend omdat de taxateur onvoldoende objectief zou zijn, ziet de rechtbank niet. Door eiser zijn onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden aangedragen op grond waarvan tot dit oordeel zou kunnen worden gekomen. Verweerder kon dit rapport dan ook gebruiken ter onderbouwing van de waarde.
6.2
De taxateur van verweerder gaat er van uit dat eisers perceel na een mogelijke bestemmingsplanwijziging de bestemming ‘wonen’ zal hebben. Eiser heeft dit uitgangspunt niet weersproken en de rechtbank gaat hiervan dan ook uit. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerders taxateur in het taxatierapport in zijn algemeenheid een juist rekenmodel heeft toegepast ter bepaling van de WOZ-waarde van eisers perceel. In dit rekenmodel is onder meer tot uitdrukking gebracht de waarde van de grond door middel van een grondstaffel. Verder is rekening gehouden met de door de eigenaren in geval van woningbouw te betalen gemeentelijke kosten en de kosten van het bouwrijp maken van de grond. Verder is een onzekerheidspercentage gehanteerd gezien de mogelijkheid dat het bestemmingsplan niet wordt gewijzigd en woningbouw dus niet mogelijk zal worden.
6.3.
De rechtbank constateert dat de in het taxatierapport gehanteerde grondstaffel is afgeleid van verkoopprijzen van rond de waardepeildatum verkochte percelen met de bestemming ‘wonen’. De rechtbank acht dit in onderhavige zaak niet onjuist. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde percelen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers perceel na bestemmingswijzing en ook eiser heeft dit niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook als uitgangspunt gebruiken voor de berekening van de WOZ-waarde van eisers perceel. Voorts heeft de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde grondprijzen te twijfelen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee heeft laten zien dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in grootte tussen eisers perceel en de vergelijkingsobjecten. De voor eisers als uitgangspunt genomen waarde na bestemmingswijzing per waardepeildatum acht de rechtbank dan ook reëel.
6.4.
Ten aanzien van de aftrek van de bijdrage in de met de planrealisatie gemoeide gemeentelijke kosten van in totaal € 2.837.809 inclusief BTW is de taxateur uit gegaan van een deelname van 50% van de eigenaren, zijnde 40 percelen. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat er 80 percelen zijn die aan het plan kunnen meedoen en dat er ten minste 40 eigenaren zijn die interesse hebben in deelname. In dit verband heeft eiser ter zitting naar voren gebracht dat 40 perceeleigenaren indertijd een gezamenlijk verzoek om bestemmingsplanwijziging bij verweerder hebben ingediend maar dat het merendeel van deze eigenaren inmiddels geen interesse meer hebben. De rechtbank is van oordeel dat het, mede gelet op het aantal eigenaren dat indertijd geïnteresseerd was, niet onaannemelijk is dat als aan de voorwaarden van de gemeente zal worden voldaan en ter plaatse woningbouw kan worden gerealiseerd, het niet onaannemelijk is dat dan op tenminste 40 van de percelen op termijn woningen zullen worden gebouwd. Gelet hierop acht de rechtbank het niet onredelijk dat verweerder bij dit aantal aansluiting heeft gezocht ter bepaling van het aan eisers perceel toe te rekenen deel van de gemeentelijke kosten en een aftrek van € 70.940 heeft toegepast.
6.5.
De in het taxatierapport genoemde kosten voor het bouwrijp maken van € 25 per m² heeft eiser niet betwist. Ook de rechtbank heeft geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van dit bedrag. Dit betekent dat € 19.500 (780 m² x € 25 per m²) van de grondwaarde moet worden afgetrokken, hetgeen verweerder heeft gedaan.
6.6.
Wat betreft het door verweerder gehanteerde onzekerheidspercentage heeft de gemachtigde van verweerder ter zitting aangegeven dat verweerder uit de uitspraak van 19 januari 2012 heeft afgeleid dat een onzekerheidspercentage van 50 niet onredelijk is. Verder heeft de gemachtigde van verweerder aangegeven dat ten aanzien van onderhavig belastingjaar is uitgegaan van een onzekerheidspercentage van 35 omdat de kans op een bestemmingsplanwijziging en het realiseren van woningbouw is vergroot door de vaststelling van de Gebiedsvisie door de raad van de gemeente Langedijk op 22 november 2011.
6.7.
De rechtbank is van oordeel dat de kans op het realiseren van woningbouw in het gebied waarin het perceel gelegen is sinds het doen van de uitspraak van 19 januari 2012 veeleer is afgenomen dan toegenomen. De rechtbank betrekt hierbij dat door de gemeenteraad aan de medewerking om woningbouw mogelijk te maken de voorwaarde is gesteld dat de perceeleigenaren, althans een deel van hen, alle gemeentelijke kosten met betrekking tot het gehele plangebied (voor)financieren en dat deze kosten inmiddels zijn begroot op een bedrag van € 2.837.809. Tevens is door de gemeenteraad de voorwaarde gesteld dat de deelnemende perceeleigenaren zich verenigen in één contractspartij. Niet is gebleken dat er perceeleigenaren of derden zijn die deze kosten willen dan wel kunnen voorfinancieren. Dat er sprake is van een aanzet om te komen tot het oprichten van de door de gemeenteraad als voorwaarde gestelde contractspartij is ook niet gebleken. Gelet daarop en mede gelet op het economisch klimaat ten tijde hier in geding ziet de rechtbank geen grond voor de aanname dat binnen afzienbare termijn voldaan zal worden aan de door de gemeenteraad gestelde voorwaarden. Dat de gemeenteraad door het vaststellen van de Gebiedsvisie haar bereidheid om medewerking heeft bevestigd, doet daaraan niet af. Het door verweerder gehanteerde onzekerheidspercentage van 35% kan de rechtbank daarom niet volgen. Dit brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet middels het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank concludeert dan ook dat het beroep gegrond is en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.
7.1.
De vraag is vervolgens of de waarde die eiser voorstaat voor zijn perceel een juiste waarde is. Eiser staat een waarde van zijn perceel voor van € 12.870 (te weten 780 m² x 16,50 per m²). De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om deze waarde juist te achten, nu de kans dat het bestemmingsplan wijzigt ten tijde hier in geding niet verwaarloosbaar klein was. De mogelijke wijziging is naar het oordeel van de rechtbank dan ook van invloed op de waarde van het perceel. De door eiser voorgestane waarde – eiser is uitgegaan van de agrarische grondwaarde – houdt daarmee geen rekening.
7.2.
Ten aanzien van het door eiser gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting verklaard dat de percelen waarbij de verwachtingswaarde niet in de berekening van de WOZ-waarde is betrokken, anders dan eisers perceel, geen lege kavels betreffen. Op elk van deze percelen staat een woning. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen en is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van gelijke gevallen. Dit betekent dat het gelijkheidsbeginsel niet is geschonden. Daarbij heeft de gemachtigde van verweerder ter zitting op afdoende wijze inzichtelijk gemaakt dat het betrekken van de verwachtingswaarde bij de berekening van de WOZ-waarde van deze percelen niet leidt tot een hogere WOZ-waarde.
De verwijzing van eiser naar de WOZ-waarde van het perceel [adres 1] brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Weliswaar hanteert verweerder voor eisers perceel een grondprijs van € 100 per m² en voor het door het perceel [adres 1] een grondprijs
van € 30 per m², maar het perceel [adres 1] is 2760 m² groter dan eisers perceel. De rechtbank overweegt dat er in de regel geen rechtevenredig verband bestaat tussen de waarde van een perceel en de oppervlakte van een perceel. Juist bij een toename van de oppervlakte van een perceel daalt de gemiddelde prijs per vierkante meter (de wet van de afnemende meeropbrengst). Hetgeen eiser in dit verband heeft gesteld maakt dus niet dat moet worden uitgegaan van de door hem voorgestane waarde.
van € 30 per m², maar het perceel [adres 1] is 2760 m² groter dan eisers perceel. De rechtbank overweegt dat er in de regel geen rechtevenredig verband bestaat tussen de waarde van een perceel en de oppervlakte van een perceel. Juist bij een toename van de oppervlakte van een perceel daalt de gemiddelde prijs per vierkante meter (de wet van de afnemende meeropbrengst). Hetgeen eiser in dit verband heeft gesteld maakt dus niet dat moet worden uitgegaan van de door hem voorgestane waarde.
8.1.
Om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen zal de rechtbank gebruik maken van de in artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht neergelegde bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien.
8.2.
Zoals onder 6.7. is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de kans op een bestemmingsplanwijziging en het realiseren van woningbouw sinds het doen van de uitspraak van 19 januari 2012 is afgenomen. De rechtbank ziet aanleiding het onzekerheidspercentage schattenderwijs te stellen op 75. Dit brengt de rechtbank tot de navolgende berekening:
m²
m²-prijs
Perceel
780
Grond
1e staffel
500
€ 486
€ 243.000
2e staffel
280
€ 200
€ 68.040
Gemeentelijke kosten
- € 65
- € 70.940
Bouwrijp maken
780
- € 25
- € 19.500
Subtotaal
€ 220.600
Onzekerheid doorgaan plannen 75%
- € 165.450
Subtotaal
€ 55.150
Rentekosten voor 5 jaar à 5%
- € 13.788
Totaal
€ 41.362
9.
De rechtbank zal de WOZ-waarde van eisers perceel voor het belastingjaar 2012 dan ook zelf vaststellen op € 41.362. Verweerder hoeft geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
10.
De rechtbank heeft geen aanleiding om verweerder ter veroordelen in de proceskosten nu niet is gebleken dat eiser daarvoor in aanmerking te nemen kosten heeft gemaakt. Wel dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt de WOZ-waarde van eisers perceel voor het belastingjaar 2012 vast op
€ 41.362;
€ 41.362;
- bepaalt dat verweerder de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. de Feijter, voorzitter, mr. W.B. Klaus en
mr. S.M. Auwerda, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2014.
mr. S.M. Auwerda, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.